时代地产

在房地产市场供给侧改革和旅游市场需求释放的驱使下，在传统地产走入白银时代急需寻找新的转型方向时，文旅地产作为一个绝佳选项，将迎来黄金时代，而成功的关键在于我们以怎样的姿态去迎接。

文化是文旅地产的灵魂。通过文化符号、文化演绎、文化特色的包装和塑造，文旅地产才能形成属于自己的独特标签。

传统的文旅地产则过度依赖自然景观资源，本末倒置。以海南为例，作为文旅地产的先行者，其产品缺少文化内涵，在深度挖掘及宣传上都存在较大不足，致使缺乏本地文化支撑的优质自然景观资源竞争力下降。

根据马斯洛需求理论，在人们解决温饱问题，生活走向小康之后，会越来越注重生活品质所带来的满足感。

未来文旅产业发展也将转向文化体验的方向，这就要求地产商逐渐回归文旅的本质，改变运营模式，以人的体验为标准，发展更多元化的盈利模式，不能老想着赚快钱。

匠的慢生活

以阿那亚为例，成功的关键在于从快到慢的改变。

从追求利润到稳定现金流，从营销导向到运营导向，从传统的提供单一不动产到提供场所和内容，从而形成交互式的社群概念。

号称“世界上最孤独的图书馆”的三联书店海边公益图书馆就是阿那亚项目团队用心打磨的体验项目。其设计充满个性且独具情趣，满足了都市生活中人们追求恬静优雅生活的需求。

项目从设计到落成花费一年半的时间，靠着慢工出细活的匠造精神成为了阿那亚项目中最美妙的一处景致。

拥有匠造精神的不止阿那亚，苏州桃花源和桃李春风也是凭借独具匠心的艺术手法打造出小桥流水、步移景异的江南意境宅院之美。

无论是走进桃花源还是桃李春风，给人第一感觉都是强烈的美，仿佛梦境中的景象般，足以让人们一见倾心。

对繁忙都市中的人们来说，小桥流水人家成了隽永的乡愁，而桃花源与桃李春风恰好触碰到了这一点。

无论是阿那亚，还是桃李春风，它们卖的都不仅仅是房子，而是一种精致的生活方式。

现代人的眼光即使挑剔，其审美还是有迹可循的。谁能独具慧眼地捕捉到受众向往的生活方式，并以独具匠心的方式打造出来，谁就能赢得客群的青睐。

小镇的再开发

以安徽宏村、云南丽江、浙江乌镇、古北水镇、凤凰古镇等为代表的文化旅游古镇，发展的重点在于小镇的良性运营、与居民的文化互动和游客的文化体验，而这也是项目开发的难点所在。

乌镇的成功胜在定位准确，其在发展之初就看到了小镇开发的同质化现象。

本着克制“泛商业化”的理念，乌镇着力于挖掘深度，对传统建筑采用修旧如旧、整修如故等原则，以匠心篆刻人文内核，打造出乌镇的文化印象。

在塑造乌镇文化内核的过程中，陈向宏请回了一位老人，他就是木心。木心曾经说过，“乌镇复兴的成功还在于没有假古董之感，这是诚恳，对于历史的诚恳。乌镇经得起看，足见其诚恳之深。”

乌镇戏剧节的举办和世界互联网大会的永久落户，也把乌镇推到了舞台前，成为国家的名片。

“乌镇戏剧节的未来就是国际戏剧节，而有了戏剧节的乌镇，说不定还能出现第二个木心”。在传统文艺形式与互联网思维的交汇作用下，未来的乌镇将会更加国际化。

值得一提的是，在已经有周庄、同里开发在前的情况下，乌镇之所以能后发先至，究其原因离不开政府主导下的市场化运作。正所谓好风凭借力，送我上青云，只有顺势而为才能事半功倍。

除了乌镇外，另一处古北水镇也是这种模式的翻版，同一个专业化运作团队，同类的设计规划模式，同样也获得了成功。所以说一个好的模式是可以复制的。

文旅的风向标

有关数据显示，在所有文旅项目中，大型和小型项目所占比例逐年提升。在可预测的未来，文旅地产将走向两极化。一类是以上海迪斯尼为例的“极大型”文旅项目，另一类是以北京798艺术区为例的“极小型”文旅项目。

迪士尼的“极大”主要体现在业务布局的广度及生态板图的辽阔上。通过区域综合开发和产业链布局两者相结合，实现了媒体网络、主题公园及度假村、影视娱乐、衍生消费品以及互动交流的共生协同和互进流转，进而完成了整个生态体系的构建。

“极小型”文旅项目往往定位精准，深耕主题文化，能更好地满足近距离市场对于碎片化时间的休闲体验需求。

这种以北京798艺术区为代表，经由当代艺术、建筑空间、文化产业与历史文脉及城市生活环境的有机结合，已经演化为一个文化概念，对各领域专业人士及大众产生了强烈的吸引力，并在城市文化和生存空间的观念上产生了不小的影响，称为798生活方式。

与之类似的还有成都宽窄巷子，是成都休闲生活、市井生活的最佳体现。

文旅地产不论大小，都离不开自身的精准定位，寻找文化和产业的关键点、独特性、唯一性，并将其深度发掘成为项目的灵魂。只有找准自己的位置，才能以崭新的姿态成为黄金时代的弄潮儿，这也是这些成功项目的共性所在。

来源：网络

房地产商频频跨界互联网，意欲何为？狂潮背后，是房企对未来的无奈。高速增长的楼市“黄金时代”已渐行渐远，利润下滑、库存高涨成为新常态下，摆在房企眼前的是更加严酷的生存环境。

从规模竞争到同业竞争，房企都在不同的方式去拓展生存空间，或“轻资产化”、或“抱团”、或谋求“多元化”。而在互联网时代，若想不被out，房企唯有顺应时代加以变革去拥抱互联网。

这股势头很猛，但两者如何成功融合激起化学反应，尚待考验。在这场持久战中，无论“噱头”多么亮眼，真正对销量起决定性作用的还是产品本身，谁能为购房者带来更多，谁便更长久。

“规模”到“同业”竞争

过去十年，规模几乎是衡量房企的唯一标准，从“百亿俱乐部”到“千亿俱乐部”，新成员如彗星般涌现。

彼时，还是供不应求的市场格局，大部分房企在拿地后，几乎无需在产品上下多大功夫，只待房价上涨周期来临，便可获得丰厚利润。但随着楼市步入调整期，房企“躺着”赚钱的时代也一去不复返，昔日规模化的粗放式增长模式也变得难以为继。

据中原地产数据，截至目前已公布前4月销售业绩的25家房企，合计销售金额达到3172.59亿元，同比下降了6.8%，其中13家出现下滑，还有两家持平。

业绩降温的同时，土地价格却依旧一路飘红。据国家统计局的数据，2014年，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%，土地成交价款则增长1.0%。

这不断挤压房企的利润率，据测算机构统计的96家上市房企，其2014年的平均净资产收益率为-3.53%，相比之下，2013年全部130家A股上市房企的平均净资产收益率为9.79%。

在转型中的市场阵痛期，利润率下滑恐不可避免。中原地产首席分析师张大伟分析称，随着降息的刺激，市场有望逐步升温，但随着土地价格上涨，房企利润率越来越低的趋势，已经难以改变。

“在下半场，如果房企继续规模化增长的模式，不仅会导致更多的库存产生，造成更大去化压力。对于房企自身来讲，也将因此而累计更多的运营风险。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉时代周报记者，在此环境下，房企谋求转型势在必然。

“无论是‘瘦身’、‘抱团’还是‘多元化’，其实都是房企在市场供求关系逆转后在求生欲望下求变的表现，说明房企开始真正关注企业的运营管理和市场需求。”博势智库秘书长成立博士告诉时代周报记者。

随着互联网时代的到来，加上政策层面上的支持，“互联网+房地产”也成了许多房企的突围新路。

拥抱“互联网+”

作为寓意“我爱你”的浪漫节日，5月20日迎来了两对“互联网+房地产”结合体的新婚之喜—360 和华远地产(600743,股吧)宣布将联手打造智慧社区，而方兴地产与腾讯宣布共同探索“智慧家”。

一个是30年高端物业开发经验的老牌房企，而另一个是国内最大的互联网安全公司，华远地产和360正计划进军智能家居领域，面向全国推广“1+N”附加服务体系。

“华远与360合作还在探索中，但不限于智能家居等硬件方面的合作。” 华远地产董事长孙誉晏表示，双方还将展开为购房者提供线上APP等软性需求服务的深度合作，其涉及大数据、云服务等领域的研发，这将成为华远地产多元化业务的成果。

据孙誉晏透露，若华远地产与360 的合作成功，任志强、华远地产与360三方将组建基金公司，开展建设智能家居、智慧社区的投融资业务。

如果说华远和360是基于硬件设备方面的“互联网+”合作，那方兴与腾讯则是基于合作建立社区服务O2O平台的“互联网+”。双方表示，将探索“2+X智慧家”的智慧住区建设，未来方兴旗下社区将全方面融入腾讯旗下包括QQ、微信、游戏等系列网络产品与技术。

据了解，方兴将与腾讯组成创新事业群团队，以亦庄区域一未开发地块为试点，打造方兴的智慧住区产品。

方兴地产总裁李从瑞表示：“新常态下，传统规模化粗犷发展模式难以为继，以互联网平台为基础，利用信息通信技术与各行业跨界融合，将成为未来的发展趋势。”

事实上，“互联网+地产”的案例并不止于此。此前，景瑞与you+，正荣集团和小米，中国奥园与腾讯先后宣布合作。而日前，远洋宣布牵手京东金融开启房产众筹“金融+”计划。另外，如方兴和淘宝合作的“光盘节”、“上帝淘金季”，以及“保利是个P”，到碧桂园“不扯蛋，周一见”等好多互联网思维的运用。对于房企来讲，牵手互联网除了要提高品牌的影响力，更是解决“去库存，保增长”的现实问题。

“类似华远地产等房企引入互联网的思维，倒不是噱头，但是效果如何值得商榷。”房地产评论员严跃进表示，很多时候虽然互联网没有成本，但也不代表就能够带来黏性客户，目前房企应用互联网其实还是在第一阶段，即认为互联网是一个技术，而没有真正搭建平台。

前景待考

“互联网+”的风潮吹到了房地产行业。在被称为最难被互联网改造的传统行业，房企表现出拥抱互联网的充足动力。尤其是在2015年“两会”李克强总理的《政府工作报告》首次引入了“互联网+”概念后，房地产领域“互联网+”概念可谓是插上了飞翔的翅膀。腾讯、百度、阿里、小米、优步，互联网巨头们一下子成了香饽饽，无论是大型房企还是中等规模房企，都将与互联网企业联手视为企业未来重要战略。

房企如此密集地扎堆，却有些“醉翁之意不在酒”。通过对股市中地产股的研究，易居中国执行总裁丁祖昱发现，今年来涨幅排名前十的地产股主要包括以下几种类型：跨界、金融、健康、互联网、国资改革、重组，这些股市中的“风口”同样也适用于地产股。在其看来，各个房企之所以热衷和大牌互联网公司合作，急急地插上“互联网+”的标签，其实更多的是为了获得资本市场的青睐。

“拥抱互联网能够为房企获得一次较好的融资机会。因为从过去资本市场的观点看，房地产市场其实风险是比较大的。但是随着房企改革力度的加大，对于此类领域的开拓可能会获得资本界的青睐。”严跃进告诉时代周报记者。

“互联网技术的注入，有利于提高房地产产品的精细化和科技化程度，提高房企的用户黏性。”在成立看来，互联网在营销等方面虽有广阔空间，但也并非灵丹妙药，尚需遵循自身发展规律，选择性地应用互联网手段对传统业务加以改造,否则有可能成为尾大不掉的累赘。

张宏伟则表示，“互联网+房地产”的企业出路无非有三：一者，通过扩大所在市场的份额，赢得更多的客户入口，增强客户黏性，由此获风投青睐或将平台出售，获取收益；二者，通过扩大所在市场的份额，赢得风投支持，最终实现IPO，扩大业务规模，获持续增长机会；三者，通过自建和合作构建线下平台，依托线下平台，实现O2O完美结合，实现服务效率提高与增值服务的延伸。

“未来2-3年时间，是检验这些“互联网+房地产”企业模式成功与否的关键。”张宏伟说，当“互联网+”概念过了这两年的风口，市场将回归理性，企业的好与坏很容易浮出水面，届时“互联网+房地产”企业大洗牌的阶段也就会来临。