上海地铁房地产经营开发有限公司

房地产开发经营特点

投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚。

房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。所以，它们不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。

房地产开发经营区分

房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。

而房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。

因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。最高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。

房地产开发经营法律资格

我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大，最重要的是涉及到土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。而自《中华人民共和国合同法》颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。

本书以房地产开发与经营过程为主线，系统介绍了房地产开发经营全过程的有关理论知识、实务和操作方法。

主要内容包括：房地产开发与经营的有关概念与程序及主要模式、房地产开发经营管理制度与政策、房地产开发策划、房地产开发项目可行性研究、房地产融资、房地产开发用地的取得、土地储备开发、房地产开发项目的规划设计、房地产开发工程招标与投标、房地产开发合同、房地产开发项目的工程建设管理、房地产营销、房地产开发经营中的税收等。

第一章 绪论

学习目标

第一节 房地产开发与房地产经营

一、 房地产开发的含义、特征和分类

二、 房地产经营的概念及分类

三、 房地产开发与房地产经营的关系

第二节 房地产开发程序

一、 房地产开发的主要工作阶段

二、 房地产开发的主要参与者

第三节 房地产经营的基本环节

一、 房地产产品形成环节的经营

二、 房地产产品流通环节的经营

三、 房地产产品消费环节的经营

本章小结

关键词

复习思考题

第二章 房地产开发与经营基本理论

学习目标

第一节 房地产开发与经营策略分析

一、 产品策略

二、 市场开发策略

三、 价格策略

第二节 房地产开发与经营决策理论

一、 房地产开发与经营决策类型

二、 房地产开发与经营决策的类型

三、 房地产开发与经营决策的程序

第三节 房地产开发与经营新理念

一、 节约型房地产开发理念

二、 房地产资产经营管理理念

本章小结

关 键 词

复习思考题

第三章 房地产企业

学习目标

第一节 房地产企业概述

一、 房地产企业的概念

二、 房地产企业的性质

三、 房地产企业在国民经济中的作用

四、 房地产企业的分类

五、 房地产企业的建立

六、 我国房地产开发企业发展现状

第二节 房地产企业人员与组织

一、 房地产企业人员

二、 房地产企业组织

第三节 房地产企业经营与管理

一、 房地产企业经营目标

二、 房地产企业经营决策

三、 房地产企业经营计划

本章小结

关键词

复习思考题

第四章 房地产开发与经营环境分析

学习目标

第一节 房地产开发与经营环境概述

一、 房地产开发与经营环境的含义

二、 房地产开发与经营环境的构成

三、 房地产开发与经营环境的特点

第二节 房地产开发与经营环境分析的原则、内容

一、 房地产开发与经营环境分析的原则

二、 房地产开发与经营环境分析的基本内容

第三节 房地产开发与经营环境分析方法

一、 多因素加权分析法

二、 道氏评估法

三、 SWOT分析法

第四节 房地产开发与经营机会选择与风险分析

一、 房地产开发与经营机会选择

二、 房地产开发与经营风险分析

本章小结

关键词

复习思考题

第五章 房地产开发用地的获取

学习目标

第一节 土地使用权的获取

一、 土地使用权出让

二、 土地使用权转让

三、 土地使用权行政划拨

第二节 房地产开发用地的征用拆迁

一、 土地征用

二、 城市房屋拆迁

三、 城市房屋拆迁补偿与安置

第三节 房地产企业参与土地竞标

一、 组织竞标团队

二、 地价测算

本章小结

关键词

复习思考题

第六章 房地产开发项目可行性研究

学习目标

第一节 可行性研究概述

一、 可行性研究的含义和目的

二、 可行性研究的作用和编制依据

第二节 房地产市场的调查与研究

一、 房地产市场调查的含义与作用

二、 房地产市场调查的原则

三、 房地产市场调查的类型

四、 房地产市场调查的步骤和方法

五、 房地产市场调查研究的内容

第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算

一、 房地产开发项目的投资估算

二、 房地产开发项目的收入估算

第四节 房地产开发项目的财务评价

一、 房地产开发项目财务评价概述

二、 房地产开发项目财务评价基本报表

三、 房地产开发项目财务评价指标

四、 房地产开发项目的不确定性分析

第五节 房地产开发项目可行性研究报告的撰写

一、 房地产开发项目可行性研究报告的基本构成

二、 房地产开发项目可行性研究报告的撰写要领

本章小结

关键词

复习思考题

第七章 房地产开发项目的准备

学习目标

第一节 房地产开发资金筹措

一、 房地产开发资金筹措的目的

二、 房地产开发资金筹措的原则

三、 房地产开发资金筹措方式

四、 房地产开发资金成本及其计算

五、 房地产开发资金筹措方案选择

第二节 房地产开发项目规划设计方案的评价

一、 房地产开发项目规划设计方案评价的特点

二、 房地产开发规划设计方案评价指标体系

三、 房地产开发项目规划设计方案评价方法

第三节 房地产开发项目报建管理

一、 房地产开发项目报建流程

二、 建设工程规划许可证的审批流程

第四节 房地产开发项目招标投标

一、 房地产开发项目招标投标概述

二、 房地产开发项目勘察设计招标投标

三、 房地产开发项目施工招标投标

四、 房地产开发项目建设监理招标投标

五、 建设物资采购招标投标

本章小结

关键词

复习思考题

第八章 房地产开发项目实施

学习目标

第一节 房地产开发项目建设管理

一、 房地产开发项目建设管理模式

二、 房地产开发项目进度管理

三、 房地产开发项目投资管理

四、 房地产开发项目质量管理

五、 房地产开发项目安全健康环境管理

第二节 房地产开发项目合同管理

一、 房地产开发项目合同管理组织机构

二、 合同管理的主要任务

三、 合同策划与签订

四、 合同分析

五、 合同变更

六、 合同监督与实施保证体系

七、 合同评价

八、 工程合同担保

第三节 工程索赔管理

一、 索赔的概念

二、 索赔的程序

三、 索赔的管理

第四节 项目竣工验收

一、 竣工验收应满足的条件

二、 竣工验收的程序

三、 竣工验收的阶段

四、 竣工结算与竣工决算

五、 编制竣工档案资料

本章小结

关键词

复习思考题

第九章 房地产营销管理

学习目标

第一节 房地产销售管理

一、 房地产销售

二、 房地产销售管理

第二节 房地产价格管理

一、 房地产价格

二、 房地产价格制定

第三节 房地产销售渠道管理

一、 房地产销售渠道

二、 房地产直接销售与间接销售

三、 房地产销售渠道选择与管理

第四节 房地产促销管理

一、 房地产促销

二、 房地产促销策略

三、 房地产促销组合策略

本章小结

关键词

复习思考题

第十章 房地产开发与经营项目后评价

学习目标

第一节 房地产开发与经营项目后评价概述

一、 房地产开发与经营项目后评价的概念

二、 房地产开发与经营项目后评价的作用

三、 房地产开发与经营项目后评价的方法

四、 设置房地产开发与经营项目后评价指标体系的原则

第二节 房地产开发与经营项目综合效益评价

一、 房地产开发与经营项目经济效益评价指标

二、 房地产开发与经营项目社会效益指标

三、 房地产开发与经营项目环境影响评价指标

四、 房地产开发与经营项目综合效益评价

第三节 房地产购买后行为评价

一、 房地产购买后行为评价及其主要内容

二、 影响购买者购后满意度的因素

三、 注重后行为评价，塑造开发商品牌

本章小结

关键词

复习思考题

参考文献

部分复习思考题参考答案

附录 国有土地使用权出让合同 2100433B