韶关市区直管公有住房管理办法

《韶关市区直管公有住房管理办法》已经2008年9月11日韶关市人民政府第十二届24次常务会议通过，现予发布，自2008年11月1日起施行。市长　郑振涛

二○○八年九月二十五日

韶关市区直管公有住房管理办法

第一条　为规范本市直管公有住房的分配和管理，充分发挥直管公有住房的社会保障作用，促进“住有所居”及和谐社会的建设，根据相关法律、法规及政策精神，结合我市实际，制订本办法。

第二条　本办法所称的直管公有住房，是指已纳入市建设局（房管局，下同）统管的政府公有住房，包括但不限于政府统管的经租房产、代管房产及托管房产，接管的市属“退出”企业的非房改住房和接受捐赠的住房等。

第三条　韶关市建设局负责直管公有住房的统一协调管理和申请受理、审批等工作。韶关市住房保障中心负责本市直管公有住房的建设、分配安置、维护、租金收缴等具体管理工作。

市财政、国土资源、民政、物价、各区政府等按照职责分工，协助做好直管公有住房的相关工作。

第四条　下列人员可以申请租赁新建及腾退的直管公有住房：

（一）持有本市市区户籍的中低收入家庭的无房户或住房困难户；

（二）行政事业单位招聘的没有固定居所的本科以上学历或中级以上技术职称的工作人员。

住房困难的低保、抚恤优待对象享有优先租赁权。

第五条　申请直管公有住房实行家庭成员全员实名制。申请时应当共同指定一个成员作为申请人，其他参与申请的家庭成员作为共同申请人。

申请人及共同申请的家庭成员均应具有本市市区户籍，且其中至少有1人取得本市户籍时间满3年（引进本科以上人才除外）。

夫妻户籍均在本市市区的应当共同申请，未成年人应当与其法定监护人共同申请。

第六条　申请直管公有住房时，申请人及共同申请人应当提供以下材料：

（一）《韶关市区直管公有住房申请表》；

（二）身份证、户口簿（户籍证明）、结婚证、计划生育证明；配偶已去世的应当提供死亡证明；离婚的应当提供离婚证明或法院离婚判决书及子女抚养权证明；因服兵役和到外地就学等原因户籍未在市区的应当提供派出所证明；

（三）拥有的房产及现居住住房的权属、租赁合同等证明材料；

（四）属于残疾、抚恤优待对象、低保家庭的，应当提供有效证件或相应证明材料；

（五）其它相关材料。

第七条　市建设局应当在收到申请资料之日起30日内对申请情况进行调查核实，提出审核意见。

符合条件的申请人，应当在市建设局网站公示10个工作日；不符合条件的申请人应当书面通知并说明理由。

对符合条件的申请人，无投诉或经调查核实投诉不实的，发放《直管公房申请批准书》和轮候号码。

第八条　在有可供安排的直管公有住房的情况下，申请人持《直管公房申请批准书》和轮候号码，到市住房保障中心办理住房分配安置手续，签订《韶关市区直管公有住房租赁合同》。

第九条　直管公有住房住户的拆迁安置，应当坚持“先搬迁先安置”的原则，按照搬迁时间顺序（同一时间的按抽签形式）实施安置。

第十条　不同收入水平的承租对象统一按公有住房租金标准为基数计租。符合廉租条件的住户，按廉租住房管理的有关规定计租；抚恤对象家庭，政府补助40%，承租人实缴60%。

公有住房租金标准的调整由市建设局会同市财政局提出方案，报市物价局审批后实施。

第十一条　承租人与实际居住人不相符的，不论其收入标准高低，均按市场平均租金计租，市场平均租金低于公有住房租金标准200%的，按公有住房租金标准200%计租。

第十二条　原承租住户中，已购买商品房或拥有超过解困面积标准的其他住房的，不论其收入情况，均按市场平均租金计租，市场平均租金低于公有住房租金标准200%的，按公有住房租金标准200%计租。

第十三条　直管公有住房拆迁，原则上按经济适用住房的面积标准安置，安置房面积超过原住房面积3平方米（含本数）以内的，按直管公有住房租金标准计租，超过3平方米以上的，超过部分一律按公有住房租金标准的150%计租。

第十四条　承租人在租赁期间，因特殊情况造成经济收入下降的，符合租住廉租房或相应保障条件的，可按廉租房管理规定，凭相关证明材料申请租金减免，经批准后，按相应的租金标准计租。

第十五条　承租人在租赁期间，经济状况好转，不再符合廉租或相应住房保障条件的，取消相应的租金优惠，从次月起按规定租金标准计租或退出。

第十六条　柴房、单车房、车库统一按市物价部门核定的租金标准计租。

第十七条　承租人应当于每月20日前按《直管公有住房租赁合同》约定的租金金额到辖区房管站或银行网点缴纳租金，拖欠租金的，由市住房保障中心按租赁合同约定收取滞纳金。

租金和滞纳金由市住房保障中心收取后按规定上缴市财政，并实行“收支两条线”管理，专项用于直管公有住房及其他保障性住房的管理、改造与建设。

第十八条　每一家庭只能承租一套直管公有住房，同一家庭同时租住多套直管公有住房的，只能保留一套承租，其余的必须退出。

第十九条　已领取政府及单位住房租赁补贴的不得按廉租住户及低收入家庭标准承租直管公有住房。

第二十条　直管公有住房租赁合同期原则为三年，享受租金补助的承租人租赁合同期为一年。

合同期满时承租人应当腾退住房，需要续租的，应当在合同期满前三个月提出申请，经市住房保障中心审核并重新公示后，符合承租条件的，续签租赁合同。

第二十一条　租期未满的承租人可按以下程序退出承租的直管公有住房：

（一）申报。承租人向市住房保障中心提出书面申请；

（二）签订协议。由市住房保障中心与承租人签订《直管公有住房退房协议》，终止租赁关系；

（三）退出房屋。承租人应在协议规定时间内腾退直管公有住房，缴清水、电、煤气、电视、电话、物业管理及其它应由承租人承担的相关费用，同时将户籍迁出；

（四）结算。退房后市住房保障中心与承租人对租金进行结算。租金结算至退出直管公有住房的本月月底。

第二十二条　承租人不得擅自将承租的房屋转让、转借、转租、分割使用，不得擅自放空，不得随意改变住房结构及房屋设施和使用性质，不得私自换房或作其他处理。

第二十三条　承租人应保护好房屋及其设备并合理使用，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏，承租人应负责修复并承担相关费用。

第二十四条　新建的直管公有住房在交付使用前，应当具备基本居住条件，建设标准由市建设局按有关规定另行制定。旧房在投入使用前，由市住房保障中心根据需要进行基本维修，相关费用纳入房屋修缮经费项目管理。如承租人另行装修的，退出时不予以任何补偿和赔偿。

第二十五条　直管公有住房因改造、开发或公共建设需要拆除的，承租人应当服从拆迁需要，服从市住房保障中心安置。

第二十六条　直管公有住房中的经租房产，如符合落实政策条件需退还原经租业主的，租赁双方应无条件终止租赁关系，承租人应服从安置。

第二十七条　承租人应当及时向供水、供电、燃气、有线电视、电信、环卫、物业管理等部门申请办理开户及变更等手续，相关费用由承租人独立承担，自行缴纳。有关部门应当提供方便，保证正常使用。

第二十八条　直管公有住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造、信息管理系统开发维护费及相关的管理费用，每年年底由市住房保障中心编制下一年度的支出计划报市建设局审核同意后送市财政局会审，由市财政局按计划及时核拨。

第二十九条　凡不属维修、养护性质的装修、装饰，由承租户负责。

第三十条　直管公有住房的房屋修缮等事务性工作，市住房保障中心可通过招标委托具备相关资质条件的单位进行施工。

第三十一条　直管公有住房逐步推行物业管理，新建及有条件的直管公有住房小区均实行物业管理。

第三十二条　直管公有住房统一由市建设局招聘有资质的物业管理公司进行统一管理，由市建设局及承租人与聘请的物业管理公司签订委托管理协议。

第三十三条　物业管理费用按物价部门核定的等级标准计收，由承租人负担。其中，廉租住户减免50%，抚恤对象家庭减免40%。减免部分在直管公房租金收入中统筹安排，直接拨付至物业管理企业。

第三十四条　承租人不履行或无能力履行物业服务费缴交义务的，市住房保障中心有权收回房屋或调整租赁房屋。

第三十五条　承租人以虚报、瞒报或伪造等不正当手段取得廉租住房或低收入家庭住房租赁资格的，一经查实，由市住房保障中心无偿收回所租赁的直管公有住房，并按直管公有住房租金标准的3倍追缴承租期内的租金，5年内承租人不得购买或申请承租保障性住房。

第三十六条　承租人利用直管公有住房进行非法活动，或擅自改变房屋结构或用途，或擅自转让、转租、转借、调换，或在房屋楼面乱搭建、种菜、养家禽，或拖欠租金三个月以上，或无正当理由空置三个月以上的，由市住房保障中心终止租赁合同、收回房屋，并依法追究责任。

第三十七条　为申请廉租住房和低收入家庭住房的申请人出具虚假证明的单位和个人，由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导责任，并对相关责任人依法处理。

第三十八条　市建设局和市住房保障中心应当及时受理涉及直管公有住房的来访、来信和来电，并依法核实处理。

第三十九条　参与直管公有住房管理的工作人员有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条　承租人人为造成房屋及其附属设施设备损坏或乱搭、乱建危及房屋安全，违反消防、安全、卫生等有关规定，造成房屋火灾、倒塌或人员伤亡的，应当承担修复赔偿和由此引起的法律责任。

第四十一条　承租人有违反房屋管理和物业管理法律、法规和房屋管理规定行为的，依法承担相应责任。

第四十二条　本办法颁布实施前已承租的公房在租赁合同到期前暂按原办法执行，合同到期后按本规定执行。

第四十三条　本办法自2008年11月1日起施行，有效期5年。

韶关市区直管公有住房管理办法

房屋物业

衢州市区征收公有住房办理房改购房实施办法

第一条 为统一市区征收国有土地上公有住房办理房改购房政策，确保国有土地上房屋征收工作顺利推进，根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《衢州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（衢政发〔2015〕16号）和浙江省有关房改购房政策规定，结合市区实际，制定本实施办法。

第二条 凡在市区国有土地房屋征收中，符合房改购房条件的房管部门直管公有住房、单位自管住房房屋承租人选择房改购房的，适用本办法。

第三条 房屋承租人选择房改购房的，必须同时具备以下条件：

（一）1998年12月31日前租赁的；

（二）有合法租赁关系且无擅自转租、转让、转借、长期空关等情况的；

（三）没有拖欠租金或拖欠租金不满6个月的；

（四）承租人（包括夫妻双方）未购买过公有住房、安居房、经济适用房，未参加过集资建房，未享受过住房货币化分配补贴政策，未享受过农村批地建房政策的。

（五）具有市区常住居民户口的。

第四条 市区公有住房房改购房出售的各类结构房屋成本价以同时期同区域政府房屋征收政策中公布的一般民用建筑造价为准，其中非成套住房成本价按成套住房成本价的95%计算。同时实行最低限价，在考虑成新折扣、工龄折扣以及地段、层次、朝向调节系数后，房改购房出售价格不低于成本价的50%。

第五条 出售公有住房统一以房屋产权登记的面积为准。对只有1本房屋权属证书、有2户以上租用的公房，出售给各户的建筑面积=各户的租赁使用面积×1.12。

第六条 按房改政策出售的公有住房，其成新折扣、工龄折扣和地段、层次、朝向等调节系数，以及房价计算公式，统一按如下规定执行。

（一）房价计算公式。

房改购房价格=成本价×（1－工龄折扣率×夫妇双方工龄之和－年成新折扣率×已竣工使用年限）×（1 地段增减率 层次增减率 朝向增减率）×建筑面积。

（二）成新折扣为每年2%，折扣年限计算到签订购房合同前一年。竣工使用年限超过25年，但经过产权单位修缮完好的住房，其成新折扣最高不超过50%。

（三）对本单位职工，在其应享受的房改购房面积标准内，由产权单位给予工龄折扣。工龄折扣为每年0.6%，工龄计算截止时间为1994年。其中，在职教师1年教龄按1.2年工龄计算。

（四）地段等级划分以同时期政府房屋征收政策中公布地段等级为准。

（五）层次增减率、朝向增减率以同时期市区房屋征收评估确定的系数为准。

（六）购买公有住房面积超过其应享受的房改购房面积标准上限部分，按现行同地段商品住房价格考虑成新折扣计价，不享受工龄折扣。

第七条 房屋承租人选择房改购房的，按如下程序执行。

（一）房屋征收公告发布后5个工作日内房屋承租人须向产权单位提出房改购房申请。

（二）产权单位在5个工作日内对房屋承租人房改购房的条件进行审查，其中涉及农村批地建房的认定，由国土部门出具意见。对符合条件的进行公示，公示5日内无异议的，由产权单位在公示期满后3日内向市住房改革委员会办公室（以下简称市房改办）上报售房方案。

（三）市房改办收到产权单位售房方案后5个工作日内完成审批工作，并将批准件同时抄送房屋征收部门或房屋征收实施单位。

（四）产权单位收到批准件后，须在5个工作日内与房屋承租人签订征收房改购房协议，明确购房人的搬迁期限，并将协议报送市房改办备案，同时送房屋征收部门备查。房屋承租人在签订征收房改购房协议后，应同时与房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议，征收房改购房协议与房屋征收补偿安置协议互为生效条件。

（五）房屋征收补偿安置协议中应当列明房屋承租人须缴纳的房改购房款。房改购房款由房屋征收部门从房屋征收补偿款中扣减，并与产权单位进行结算，统一划入产权单位指定的银行专户。

第八条 征收公有住房房改时，产权单位不得提取房屋维修基金，房屋承租人房改购房后不办理不动产登记证书。

第九条 房管部门直管公有住房和单位自管住房的房改售房款，缴入市财政专户，专款专用。市监察机关和财政、审计部门应加强对房改售房资金使用的监督管理。

第十条 公有住房承租人提出房改购房申请，但产权单位不同意房改的，则必须由产权单位对承租人进行安置；如产权单位没房源，房屋征收部门应帮助提供房源信息。