山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案

一、起草背景

党中央、国务院高度重视老旧小区改造工作，2019年12月中央经济工作会议指出，要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。近年来，我省积极推进老旧小区改造，取得良好成效，但是仍然存在改造资金筹措渠道窄、设施改造协调难度大、公共服务统筹改造少、后续长效管理难落实等问题，必须通过政策创新，认真系统地加以解决。

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进老旧小区改造工作，省住房城乡建设厅按照省委、省政府部署，经认真调查研究和广泛征求意见，起草了《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》，2019年12月4日省政府常务会议和2020年2月19日省委财经委员会第五次会议审议通过。

二、《方案》主要内容

《方案》包括总体要求、统筹实施、创新改造方式和融资模式、创新支持政策和配套措施、强化实施保障等共5个部分内容。

（一）总体要求。明确改造范围是2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。明确工作目标是到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

（二）统筹实施。明确了7个方面的实施重点，即建立老旧小区数据库，编制改造计划；分基础、完善、提升三类，因地制宜制定改造标准；坚持共同缔造原则，引导小区群众积极参与；坚持同步设计、同步实施，强化专营设施协同改造；深入挖掘小区内及周边空间资源，完善社区服务设施；简化手续，提高审批效率；加强工程建设管理和物业管理，提高群众获得感、满意度。

（三）创新改造方式和融资模式。按照不增加政府隐性债务、保持房地产市场平稳健康发展、培育形成相对稳定现金流、引入社会资本的原则，结合城镇低效用地再开发，在多元融资上下功夫，创新老旧小区及小区外相关区域改造方式和融资模式。

（四）创新支持政策和配套措施。提出了加强规划统筹、探索土地支持政策、创新财政资金政策、创新不动产登记做法、加大信贷支持等政策措施。

（五）强化实施保障。省级建立老旧小区改造工作协调机制。各市政府为责任主体，县（市、区）政府为实施主体，建立协调机制和工作专班，层层压实责任，推动工作落实。

三、《方案》主要创新点

《方案》主要有三方面创新。

一是思路创新。以居民自愿、自下而上的思路，生成改造项目和计划；以因地制宜、完善提升的思路，确定改造内容和标准；以党建统领、共同缔造的思路，引导居民积极参与；以协同改造的思路，支持专营单位出资改造；以资源整合利用的思路，完善社区服务设施；以联合审批的思路，提高审批效率；以联动改造、四位一体的思路，加强工程管理和物业管理。

二是模式创新。改变单就老旧小区搞改造的老模式，把老旧小区改造与其他城市建设、改造项目捆绑统筹或组合，创新老旧小区及小区外相关区域改造方式和融资模式，探索形成政府引导、市场运作的可持续改造模式，充分发挥稳投资、促消费、惠民生的综合效益。

三是政策创新。与城镇低效用地再开发政策紧密结合，提出了老旧片区改造项目生成、合理放宽规划技术指标、土地出让支持、整合财政资金、运用政府债券等政策措施，为工作开展提供政策保障。 2100433B

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，深入推进城镇老旧小区改造，制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，把城镇老旧小区改造作为重大的民生工程和发展工程，结合城镇低效用地再开发，补齐城市配套设施和人居环境短板，完善社区管理和服务，创新政府引导、市场运作的可持续改造模式，提升居民居住环境和生活质量。

（二）改造范围。老旧小区是指2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。老旧小区改造是指对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升的活动（不含住宅拆除新建）。

（三）工作目标。到“十四五”末，在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上，力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务，建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”。

二、统筹实施

（一）编制老旧小区改造计划。市、县（市、区）政府要对老旧小区全面调查摸底，建立老旧小区数据库。坚持居民自愿、自下而上的原则，确定拟改造项目及时序，逐级生成县（市、区）、市、省老旧小区改造总体计划（2020—2025）和分年度计划。

（二）因地制宜制定改造标准。制定《全省老旧小区改造提升技术导则》，分基础、完善、提升三类，对老旧小区和周边区域的改造内容进行丰富和提升。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。由市、县（市、区）确定老旧小区改造标准。

（三）引导小区群众积极参与。加强社区党建工作，提高基层治理水平，坚持共同缔造原则，广泛发动群众共谋共建共管共评，实现改造成果共享。社区党组织、居委会组织业主委员会等基层组织，征求居民意愿，确定改造项目、内容及改造完成后的物业管理模式，实行“一小区一策”。引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资改造，促进住户户内门窗、装修等消费。

（四）强化专营设施协同改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专营单位出资改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。政府对相关专营单位、负责人的经营考核中应充分考虑企业此类支出负担。

（五）完善社区服务设施。集约高效利用土地，深入挖掘小区内空间资源，整合小区周边零星碎片化土地，利用机关企事业单位的空置房屋等社会资源，在老旧小区内及周边健全社区养老、托幼、医疗、停车场、体育健身、文化、应急救援站等公共服务设施，完善家政、助餐、便民市场、便利店等社会服务设施，按规定标准建设完善社区党群服务中心。

（六）提高项目审批效率。简化老旧小区改造项目审批，征求居民意见编制的改造方案，由县（市、区）住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源和规划部门联合审查批准。在不新增建设用地、不新增污染物排放的情况下，优化老旧小区改造土地、环评等手续。

（七）加强工程建设管理和物业管理。鼓励以街道或社区为单位对区域内的老旧小区联动改造，统一设计、招标、建设和竣工验收，确保工程质量和施工安全。建立老旧小区改造评价机制和信息管理系统。推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的管理模式。建立分类施策的老旧小区物业管理模式，改造后的老旧小区实现物业管理全覆盖。

三、创新改造方式和融资模式

按照不增加政府隐性债务、保持房地产市场平稳健康发展、培育形成相对稳定现金流、引入社会资本的原则，结合城镇低效用地再开发，在多元融资上下功夫，创新老旧小区及小区外相关区域改造方式和融资模式。

（一）大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，加大片区内D级、C级危房改造力度，做到项目内部统筹搭配，实现自我平衡。

（二）跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。

（三）小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。

（四）政府引导的多元化投入改造模式。对于市、县（市、区）有能力保障的老旧小区改造项目，可由政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。

（五）鼓励各地结合实际探索多种模式。引入企业参与老旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。

四、创新支持政策和配套措施

（一）加强规划统筹。市、县（市、区）住房城乡建设、自然资源和规划部门组织编制老旧片区改造实施方案，测算所需投资和未来收益，合理划分改造区域，优化资源配置，策划、设计可以产生现金流的老旧片区改造项目。对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。

（二）探索土地支持政策。鼓励各地积极探索土地出让支持大片区统筹改造或跨片区组合改造的政策措施。把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发项目统筹谋划，并结合实际给予相应政策支持。老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾出的土地，优先用于建设社区服务设施。

（三）创新财政资金政策。积极争取中央补助资金，各级财政在预算中统筹安排资金用于老旧小区改造，可采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式，发挥财政资金引导作用。省财政对纳入省项目库的承担全国老旧小区改造试点任务或融资试点任务的项目择优给予奖补资金支持。调剂部分地方政府一般债券用于老旧小区改造；严格执行专项债券用于有收益的公益性资本支出的规定，对符合条件的老旧小区改造项目可通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。各地整合涉及老旧小区的民政、城市建设和管理、文化、卫生、商务、体育等渠道相关资金，统筹投入老旧小区改造。既有住宅加装电梯涉及公有住房的，由其产权单位按居民约定比例出资。

（四）创新不动产登记做法。小区内增加公共建筑的，立项前与小区业委会、居委会等相关方达成权属协议，在产权明晰的基础上，探索所增加公共建筑不动产登记的具体做法。

（五）加大信贷支持。国家开发银行山东省分行、中国农业发展银行山东省分行在依法合规、风险可控的前提下，加大对老旧小区改造项目的金融服务力度，优化贷款流程和授信进度，提供信贷资金支持。支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，为老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供融资支持。

五、强化实施保障

省级建立老旧小区改造工作协调机制。各市政府为责任主体，县（市、区）政府为实施主体，建立协调机制和工作专班，层层压实责任，推动工作落实。

《赣州市推进城镇老旧小区改造实施方案》（以下简称《方案》）经市政府同意，以市住建局、市发改委、市财政局名义印发，现将有关要点解读如下：

一、起草背景

2019年8月21日，省住建厅联合省发改委、省财政厅根据《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）文件要求，制定出台了《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的指导意见》（赣建城〔2019〕26号）。《指导意见》明确了全省城镇老旧小区改造总体要求、基本原则、主要任务和保障措施等，并要求各地结合实际情况，制定具体的改造内容清单和可操作的改造标准等。

二、起草过程

一是充分调研了解情况。为确保《方案》更接地气、更具有可操作性，在起草过程中，市住建局开展了多次专题调研，充分听取县（市、区）、街道办（城关镇）、社区干部和居民的意见。

二是全面摸查现状情况。为确保《方案》更加精准，各年度任务安排更加合理，市住建局会同发改委、财政局于9月中旬组织各县（市、区）住建局对照《指导意见》，全面对辖区内老旧小区进行重新摸排。

三是充分征求了有关单位意见。市住建局、市发改委、市财政局将《方案（征求意见稿）》分两次向市自然资源局、市城管局等18个市直（属）单位（企业）和20个县（市、区）政府（管委会）征求了意见，收到意见27条，采纳18条，部分采纳8条，不予采纳1条，最终形成《方案》并报市政府同意印发。

三、主要内容

《方案》包括总体目标、改造范围及内容、申报程序、组织实施管理、保障措施等五方面内容，同时提出了全市城镇老旧小区改造五年任务计划安排和城镇老旧小区改造内容及标准等。

在任务计划安排方面，以2019年为起点，按五年内全面完成建成于2000年以前的城镇老旧小区改造。其中，2019年纳入中央补助支持老旧小区改造项目61个，涉及住户13892户；2020年申报中央补助支持老旧小区改造项目135个，涉及住户25678户。2020年和2021年为实施改造重点年，2022年和2023年为工作收尾年。

在老旧小区改造范围方面，既按照省厅《指导意见》明确了申报中央奖补资金老旧小区项目范围，又结合章贡区等实际情况，把建成于2000年以后但小区基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈的保障性安居工程小区等也可纳入当地改造范围，但不纳入申报中央奖补资金项目范围。

在老旧小区改造内容和标准方面，围绕“小区面貌改观、房屋功能改善、基础设施改造、居住环境改优”等四个方面实施提升改造，重要突出完善水、电、气、路等基础设施和提升服务设施。对于纳入中央补助支持老旧小区改造计划的项目，改造内容须包括对水、电、气、路4项设施中至少2项进行更新。结合小区实际和居民意愿，实施加装电梯、提升绿化、开展雨污分流、增设停车设施、设置监控系统和新增文体设施等改造。一是小区面貌改观，包括违建拆除、环境整治、围墙和大门、路灯照明、监控系统、停车管理系统、广告排位或宣传栏等7项的改造内容和标准，如对小区内各种私搭乱建的违章违法建筑依法进行拆除，对小区内各类小广告进行清除等。二是房屋功能改善，包括立面整治、屋面修缮、楼道修缮、烟道改造、排水管道改造、既有建筑改造利用等6项的改造内容和标准，如对渗漏、破损、老旧的建筑物外立面进行修缮翻新，统一规划外立面空调机位等。三是基础设施改造，包括供水、供电、供气、弱电、市政道路、区间道路、环卫设施、消防设施、雨污管网等9项的改造内容和标准，如对进出小区的市政道路、市政雨污管网进行铺设、修缮，综合考虑小区居民日常生活、电动车充电桩及加装电梯等用电需求等。四是居住环境改优，包括适老设施、绿化环境、文体休闲、公共服务、加装电梯等5项的改造内容和标准，如完善无障碍设施，修缮提升现有小区绿地等。 2100433B

各县（市、区）人民政府，赣州经济技术开发区、蓉江新区管委会，市直有关部门，市属、驻市有关单位：

经市政府同意，现将《赣州市推进城镇老旧小区改造实施方案》印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

赣州市住房和城乡建设局 赣州市发展和改革委员会 赣州市财政局

2019年12月27日

为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于城镇老旧小区改造工作的决策部署，切实改善居民居住环境和生活品质，推动城镇老旧小区向新型城市社区转变，构建“决策共谋、项目共建、实施共管、效果共评、成果共享”的基层治理格局，实现城市均衡发展。近日，市政府办公室印发了《平顶山市城镇老旧小区改造工作实施方案》（以下简称《实施方案》），现将文件有关内容解读如下。

一、《实施方案》出台的背景是什么

实施城镇老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题、让人民群众共享美好生活的重要举措。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视城市工作，对包括城镇老旧小区改造在内的城市发展工作作出了全面部署。总书记指出，要加快老旧小区改造;不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2019年7月30日在中央政治局会议上，总书记再次强调，要实施城镇老旧小区改造、城市停车场建设等补短板的工程。李克强总理也多次对加快城镇老旧小区改造提出了明确要求，2019年10月14日在西安考察时还专门实地查看了老旧小区改造的情况。

省委、省政府按照党中央、国务院决策部署，把老旧小区改造作为百城建设提质工程的重要内容同步谋划、统筹推进，全面实施城镇老旧小区改造工作。

二、《实施方案》明确了什么主要目标任务

用两年左右的时间完成全市城镇老旧小区改造，有效解决设施老、环境差、服务缺、管理弱等问题，基本达到“园区道路平整、绿化种植提质、路灯廊灯明亮、楼宇标识清晰、车辆管理有序、线路管网规整、建筑外墙美观、安防设施齐备、管理组织健全、物业服务规范”10项目标。

三、《实施方案》的主要内容有哪些

《实施方案》共分为七大组成部分，在明确改造范围和改造内容的同时，还体现了支持老旧小区改造的组织保障、实施步骤和资金来源等一系列政策，重点有以下内容：

一是明确改造范围和改造内容。改造范围主要包括城镇建成于2000年以前、基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入各级城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建实施改造的棚户区，以居民自建住房为主的区域和城中村，以及已实施“三供一业”改造的小区等，不纳入城镇老旧小区改造范围。改造内容包含基础设施、住宅建筑本体、居住环境、配套公共服务设施四个方面。

二是明确组织保障。成立市政府主要负责同志任组长，常务副市长、分管副市长任副组长，市委市政府相关负责同志、市直相关单位主要负责同志、各县（市、区）政府主要负责同志任成员的工作领导小组。

三是明确实施步骤。主要分组织宣传、制定方案、组织实施、工程验收、物业接管、项目评估六个阶段。

四是明确资金来源。各县（市、区)积极争取中央和省财政对城镇老旧小区改造的专项补贴资金；按照“谁受益、谁出资”的原则，建立健全市场主体投资、专业公经营单位优惠、居民合理分摊、社会捐助补充、市级财政奖补、区级财政统筹落实的多渠道资金筹措机制。 2100433B