容积率奖励奖励规定

广东省的容积率奖励的规定：

（1）原则上应维持原容积率指标，但公建或住宅建设项目为城市提供公共空间或公益设施的建设项目，在交通影响、卫生、消防等许可的基础上，可进行容积率奖励，奖励上限不超过核定容积率的20%；

（2）额外为城市提供无偿使用的公益设施（公共厕所、文化活动场所及警务室、青少年、老年活动室等）每提供1平方米使用面积，允许增加建筑面积5平方米；

（3）对开发者再规范要求的停车配建标准以外建设的公共停车场，奖励的面积比例为1：4；

（4）由开发者实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值为实施绿地奖励面积，但新增建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。 南京、上海等城市均提出合格开放空间的奖励办法（如下表），激励了开发商的主动建设意识。

本概念最早出现于1961年美国新区划法。它们针对的是1916年的旧区划法过分强调功能分离以及随之造成的城市缺乏活力的问题。它是在出现土地私有制、追求更高土地产出效益、开放空间减少、历史建筑(群)遭破坏等社会环境问题的背景下，为协调私人经济利益和公众环境利益的关系而提出的。

规划部门是公共利益的维护者，必须关注社会可持续性发展和综合效益最大化。在此基础上，引入“容积率奖励”对策，确立奖励标准，是管理部门利用开发商求利润最大化的心理，调动社会各方力量，共同致力于社会环境的改善和公益事业的建设，而提出的一种鼓励对策，同时提高了容积率在执行过程中的弹性和适应性。

美国 在新区划法中提到的容积率奖励，是用于奖励高密度地区的开发商为城市提供额外公共空间，并按规定增加一定楼板面积的做法。在曼哈顿密度最高的街区,开发商在临人行道一侧每提供一个单位的开放空间，可在高度上增加10个单位的建筑面积，曼哈顿几乎每个大型新建筑都充分利用这一优惠政策，在其设立后至1973年的10多年时间里,仅寸土寸金的下曼哈顿中心就有约4.45公顷(约44 500平方米)的公共步行广场由私人提供，著名的如纽约索尼大厦的高质量公共活动空间也是由私人提供。

日本 1970年通过的《建筑基准法》增加了容积率奖励策略，规定建筑区内有效公开空地面积比例不低于20%，如果高于20%可依据一定的计算公式获得额外的容积率奖励。并根据规划容积率不同，提供相同空地面积所增加的容积率也不同。规划容积率越高，奖励的建设量也越多。至1986年5月,仅大阪、神户利用这一办法新增设的“公开空地”就有200多块。由于日本处于地震频发区,“容积率奖励”具有双重含义，除在高密度商业区、办公区、住宅区为公众提供休闲场地外，更将其应用延伸于鼓励开发商预留防灾避难场所上。2100433B

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本=房屋单方造价 楼面地价 税 费

楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。2100433B

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

计算公式：

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( 各个地区或城市有各自相关规定)。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为

6层以下多层住宅为0.8~1.2,

18层高层住宅为1.8~2.5,

19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

并根据不同城市的特点有所差别。