企业转制过程中土地资产的处置及管理政策研究

本课题组成员对30个转制企业进行了实地调查，并参与了其中部分企业土地资产价格评估和土地资产处置工作，在此基础上，通过深入研究，撰写了总报告和四个分报告，对以下问题进行了探讨：1、企业改制中土地资产处置的产权关系；2、土地资产处置中的收益分配；3、改制企业土地估价方法体系及地价管理政策；4、改制企业土地资产管理政策。从理论上澄清了一些模糊认识，对现行管理体制中存在的问题进行了剖析并提出了改制措施，为有关主管部门制定方针、政策提供了理论论据，有利于在建立现代企业制度的过程中盘活企业用地，搞活国有企业，实现国有土地资产保值增值，建立同现代企业制度相适应的企业用地制度 。

土地资产处置，是指在国有企业改革中，对企业原使用的划拨土地使用权按照一定的方式和原则进行处置。

固定资产引言

固定资产处置，包括固定资产的出售、转让、报废和毁损、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等。

固定资产固定资产终止确认的条件

固定资产满足下列条件之一的，应当予以终止确认：

（1）该固定资产处于处置状态；

（2）该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。

固定资产固定资产处置的处理

（1）企业持有待售的固定资产，应当对其预计净残值进行调整。

（2）企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。

（3）企业将发生的固定资产后续支出计入固定资产成本的，应当终止确认被替换部分的账面价值。

各市、州、县人民政府，省直机关各单位：

为了进一步加强我省土地资产管理，促进国有企业改革和发展，现就有关问题通知如下：

一、实行积极的土地政策，为国有企业改革和发展服务

1、各级各有关部门要进一步解放思想，转变观念，充分认识合理处置土地资产对促进国有企业改革的重大意义。要从有利于搞活整个国有经济，促进国有经济布局战略调整和国有企业的战略性改组出发，实行积极的土地政策，加强土地资产管理，显化盘活企业土地资产，服务国有企业改革和发展。

2、遵循“明晰产权、显化资产、区分类型、合理处置、规范管理、促进发展”的原则，盘活国有土地资产，集约利用土地，降低企业改革成本，最大限度地把土地使用制度改革和国有企业改革有机结合起来，发挥土地资产的基础性作用和综合效益，以“地改”促进“企改”。

二、运用灵活的土地配置方式，促进国有企业战略性调整和改组

3、土地行政主管部门要根据国有企业行业、类别，区分不同情况，支持企业分别采取出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营和保留划拨方式对土地资产予以处置。对自然垄断行业、提供重要公共服务和产品的行业，以及国家和省支柱产业、高新技术产业中的重要骨干企业，可采取授权经营和国家作价出资(入股)方式处置。对涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域的国有企业，承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，可采取保留划拨方式处置。国有企业兼并国有企业涉及的土地，不属于划拨供地范围的，经土地行政主管部门批准，也可在一定年限内维持划拨使用，但最长不超过5年。对一般竞争性行业企业的，坚持采取出让、租赁等有偿使用方式处置。国有企业破产的，应采取出让方式处置。但破产企业被其他企业整体接收或内部重组的，土地资产除安置职工以外的，仍可采取保留划拨方式处置。

4、行政事业单位改革转制为企业的，适用国有企业改革的土地资产处置方式和土地配置政策。其他企业(包括新设股份制企业、集体所有制企业、私营企业、乡镇企业、合伙企业等)使用国有土地的，参照国有企业改革处置原划拨土地使用权的规定办理。

三、发挥土地资产效益，优化资产结构，促进企业增资减债和结构调整

5、非上市国有企业经依法批准，将其原使用的划拨土地使用权与他方合作开发建设房屋分成、作价入股、合资经营、抵债、易房、易物、出售，可通过土地行政主管部门设立的土地交易场所转让变现;对有多个需求者的土地，可由土地行政主管部门组织招标、拍卖，提高土地资产转让变现收益;也可由土地行政主管部门收购储备或优先安排出租、出让。企业在缴纳土地有偿使用收入有关税费后的土地转让净收益，要专户储存，专项用于企业增资减债和结构调整。企业“地改”上缴财政的土地有偿使用收入，原则上应专项用于国有企业改革和发展。在符合城市规划、不改变土地用途的前提下，允许非上市国有企业在其原用地范围内自行提高土地利用率。

6、采用成熟高新技术进行产品升级换代和技术改造的国有企业，原划拨土地按出让方式处置的，土地出让金可作为应付帐款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理。

7、土地资产采用授权经营、作价出资(入股)方式处置的，可按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金，并进一步明确其权益。以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、出租或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价;以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁、或在集团公司直属企业、控股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

8、国有企业破产时，其原使用的划拨土地可由县级以上土地行政主管部门组织以招标、拍卖方式出让，变现资金设立专户，优先用于职工安置。已设立破产企业职工安置资金专户的城市，破产企业划拨土地出让收益可全部纳入专户，按规定用于破产企业职工安置。

9、经土地行政主管部门批准，国有企业可通过抵押、合资、合作等形式将土地用于贷款、融资、招商或引资;国有及国有控股企业参与股票配售的，可以将原使用的划拨土地作价后注入企业，作为国有资本，用于认购股票。

10、国有企业与外资进行合资、合作，以出让、租赁、国家作价出资(入股)方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费。凡符合《划拨供地项目目录》的，经土地行政主管部门批准，可按划拨方式供地。以出让、租赁等有偿使用方式取得土地使用权的，不再另行缴纳城镇土地使用税。

四、完善土地市场，规范操作程序，形成国有土地资产营运监管新机制

11、尽快建立有形的土地交易市场，增强政府对土地一级市场的调控能力，引导国有企业土地产权进场交易，规范地产交易行为。

要逐步建立完善土地收购储备制度，企业“地改”任务重，且条件具备的地方，土地行政主管部门可根据需要建立土地收购储备中心，对企业改革中的闲置土地、低价转让土地、企业破产暂时不能处置变现的土地等进行作价收购储备，适时投放市场，调控土地供给。

12、国有企业改革涉及的土地使用权应委托经省以上土地行政主管部门认证的中介评估机构进行地价评估。评估结果由土地行政主管部门审查确认后，并入整体资产评估结果。改制为上市公司的，必须选择具有A级土地评估资质的机构进行地价评估。

13、加强国有土地资产营运监管，完善和协调不同处置方式之间的权责关系。企业应按批准时明确的权益营运土地资产。凡在企业改革中未能办理有关土地资产处置手续的，按本《通知》的规定补办。

土地行政主管部门应帮助国有企业改革和完善土地资产处置方式，明确土地权益，促进国有企业综合运用多种方式实现土地资产价值，并会同财政主管部门做好国有土地资产进入企业资产的财务处理及土地资产监管工作。

14、土地资产处置权按照资产隶属关系确定。企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，经土地所在地的市县土地行政主管部门初审后，按企业隶属关系报同级人民政府土地行政主管部门确认和审批;上市公司、省级人民政府或其授权部门批准设立的公司和企业集团，由省土地行政主管部门确认、审批;跨行政区改制、改组、改造的，由企业或企业隶属单位报上一级人民政府土地行政主管部门确认、审批。

需要将一定年限土地使用权授权给企业经营的，由企业拟订土地使用权授权经营方案，经省土地行政主管部门审核同意后，报省人民政府批准，发给国有土地使用权经营管理授权书，明确权责关系。

土地使用权处置方案经批准后，采取有偿使用方式处置的，企业应按规定与县级以上人民政府土地行政主管部门签订土地有偿使用合同，办理土地登记手续。采取保留划拨或授权经营方式处置的，企业持有关批准文件按规定办理土地登记手续。

五、加强领导，依法行政，切实做好国有企业改革中的土地资产管理工作

15、各级政府要切实加强领导，将国有企业改革中土地资产管理纳入重要议事日程。有关部门要密切配合，形成合力，支持企业“地改”。企业改革领导小组和国有资产管理委员会成员单位中没有土地行政主管部门的要予以增补。企业改革方案中应有土地资产处置的内容，各级政府和有关部门在审核企业改革方案时，应要求企业依法办理土地处置手续。

16、要坚持依法行政，严禁越权审批、违规操作，防止国有土地资产流失。要严格按照国家法律法规和有关政策的规定和要求，做好国有企业土地资产价格评估、处置、审批和资产营运管理工作，保证国有企业改革顺利进行。

17、各级土地行政主管部门要改进服务，提高办事效率。土地行政主管部门和土地中介服务机构要帮助企业或行业设计选择适宜的土地资产处置方案。认真搞好土地评估结果确认和处置方案的审批工作，在规定的时限内规范出具初审意见和土地估价结果及处置方案批复。加快土地调查、登记进度，允许有测绘力量的企业在权属调查完成后自行完成地籍测量。及时、准确办理企业土地登记，国有企业尚未进行初始土地登记的，允许在权属调查完成后先行改革，再根据土地使用权处置方案批复直接办理变更登记。要抓紧解决国有企业土地权属纠纷，对权属争议一时难以解决的，可将无争议土地剥离出来先行确权。要建立地籍资料公开查询、鉴证制度，及时为企业提供土地产权查询、鉴证服务。