清远市清新区冠龙房地产有限公司

作者 | 市场品牌公关部李听

“中长期看，我觉得房地产市场发展前景还是广阔的，潜力还是很大的。”5月8日，在钜派投资集团联合主办的第七期“陆家嘴资本夜话”活动上，如是金融研究院首席经济学家管清友博士对中国房地产市场做出如上评价。

管清友认为，中国房地产市场已经整体上从黄金时代步入到了白银时代，但不可能发生日本式的房地产崩盘。

金融研究院首席经济学家管清友博士

尽管中国房地产存量确实已经很大了，人均居住面积40.8平米，达到了发达国家的水平，但中国人达到发达国家的水平，就满足了吗？没有，中国人天然就喜欢住大房子，喜欢买田置地。同时，还有一个值得注意的问题，就是有一个梯度的住房改善需求:县城的想到市里，市里想到省城，省城想到北上广深。房价的过快上涨反映了社会阶层的分化，反映了收入差距和财富差距。

Part 1 小周期：微调的开始

5月8日，由钜派投资集团、陆家嘴金融城发展局、中国金融信息中心等机构联合主办的“陆家嘴资本夜话”第七期活动在中国金融信息中心举行。知名经济学家、如是金融研究院首席经济学家管清友博士做主题分享。主题分享前，上海股权投资协会秘书长苏晓悦女士、中国金融信息中心总裁助理潘恒宁先生分别致辞。

上海股权投资协会秘书长苏晓悦女士

管清友博士分享的主题是：“微调的开始：2018会是拉长的2014吗？”主题分享分两个部分，一是现在的小周期：微调的开始；二是未来的大周期：核心的时代。

过去十年，我们经济周期变动挺大。特别是最近五年，很多人讲经济周期消失了，但金融周期又非常明显。

2012年以来，我们经历了哪些周期？上图显示了我们过去五年经历的情况：2013年的货币市场非常好；2014年债券市场是不小不大的牛市，中小板、创业板表现不错。同时，2014年下半年到2015年上半年，多少牛人折戟沉沙；2015年股灾以后，就进入了房地产上涨，债券牛市； 2016年经历了一轮商品牛市；2017年整个经济是超预期的，又是几家欢喜几家忧，规模以上企业表现很好，规模以下企业受到的冲击很大，对于金融行业来说，无论是做一级的还是做二级的，无论在银行还是在非银行金融机构，2017年也是一个刻骨铭心的一年，我们的好日子到头了，金融上行的周期结束了。

具体来看，我们最近五年对经济的判断或者总结，经历了三个阶段：一个是十八大刚刚召开以后，提出了三期叠加的判断。什么叫三期叠加？增长速度换档期，结构调整阵痛期和前期政策消化期。

为什么这么提呢？主要是对4万亿刺激方案的反思，因此提出“前期政策消化期”，后来又提出“新常态”的判断，2015年中央经济工作会议提出供给侧结构性改革。按照权威人士的说法，这三个提法分别解决了怎么看，怎么干和具体的实施路径的问题。

总的来看，这几年我们的经济周期还是延续了三年一轮回的规律。这里面有政策因素，有结构性因素，也有周期性因素。这些周期很大程度上跟宏观管理政策的变化，特别是和财政政策和货币政策的变化有关系。从刺激到反弹需要的时间，有两三个季度的，有五六个季度的，而且反映的时间越来越长，刺激政策起到的作用周期越来越长。经济主体对于政策的反应我们称之为钝化了。虽然周期弱化了，钝化了，但还是有周期性的。

Part 2 房地产：2016、2017三四线城市大丰收

“陆家嘴资本夜话”活动现场

房地产方面，紧缩仍在延续，且没有松动的迹象。房住不炒，要推出长效机制，还是挺困难的。无论是土地的招拍挂还是房产税，都面临着很多实际的困难。比如说北京，各种类型的房产太多了，如房产房、央产房、军改房、二线房等等，反正各种房，非常非常多的产权。很简单嘛，是按市价评估还是怎么着呢？让一个住在二环以内的退休职工按照市价交房产税，怎么交？交不起啊。你说从第一套征还是第二套征还是第三套征呢？技术上很难的。所以地产政策仍然处在紧缩周期里头，而且有点走形。

从地产销售情况来看，因为严厉的限制措施，肯定会影响到销售。2017年为什么超预期呢？第一个原因，一线城市的挤出效应，有几套房子了不能再买了，那怎么办呢？到三四线城市去，到祖国最需要我们的地方城市去，很多人跑到三四线城市去买房了，这是一个配置上的挤出效应。第二种，就是三四线城市生活的人群消费被升级了。农村的一定要到镇上买一个房子，镇上的一定要到县城买一个房子，县城的一定要到地级市买一个房子。现在的农村娶媳妇可难了，很多人都要单身，因为你要在县城买房子。

一些经济发达的县城一房难求，因为有很多本地居民要改善住房，原来住的筒子楼或者单位分的房子质量很差，他要买房，要换房，然后农村和县城的人抢着买房，所以2016、2017年房地产开发商赚的盆满钵满。开发商如果提前五年布局在三四线城市，在2016、2017年大丰收之年。相反，布局在一线城市的就比较惨了，因为财务成本很高。

Part 3 大宽松带来了社会撕裂

管清友认为，决策层对于再度大宽松还是比较警惕的。大家知道，大宽松带来的后果是资产泡沫、金融风险，而资产泡沫带来巨大的社会问题，社会分化极其严重，整个社会被撕裂。

这个社会为什么会撕裂？是因为贫富的差距真实的拉大了。所以整个社会关系是比较微妙的，是撕裂的，是影响社会稳定的。如果再出现资产泡沫，可能会继续放大这种社会矛盾和社会冲突。

从这个角度来讲，我觉得市场也不会重复2014年，但总体上我觉得应该是一个微调的开始，然后走一步看一步，相机抉择。至少从今年年初降准来看，我觉得既有考虑保持流动性松紧适度，降低一下市场绷紧的程度，同时也考虑到了对冲贸易摩擦对我们的影响。所以可以得出一个基本判断： 2018年不会重复2014，但有点类似于2014年的情况。

接着，看看对市场的影响。

第一个是对股票市场的影响。股票市场现在面临的情况是从资金端去杠杆转向了资产端去杠杆。资产端去杠杆，去的是各位炒股票的人的杠杆。为什么现在资产端去杠杆呢？

有两种形式，一种是上市公司的老板质押了股票，现在要爆仓的企业挺多的，很多都在想办法，很多都在乱停牌，很多企业恨不得抓紧时间卖掉。所以今年有做不良资产处置的。另外一种，就是PE+上市公司的模式，这种在金融上行周期，资产价格保持比较稳定的时候，是很好的一种方式，说白了这种方式有点变相的炒股票，上市公司和投资机构联合成立一家基金，并购这一类的项目，装到上市公司里头去，上市公司的市值进行了非常完美的管理，非常好。但当资产价格下跌，市场不太认的时候，PE+上市公司，收了那么多的项目，有的要融资，那有的项目要打折卖掉了。

所以今年股票市场很重要的一个特点叫资产端去杠杆，这个过程没有完。那么这带来的一个后果就是，股票市场第一比谁的流动性好，第二比谁的安全边际好，就看谁的盈利好，谁的企业好，这就是去年以来大家买蓝筹，买茅台的逻辑。

债券市场呢？和2014年不大一样，不大可能有2015、2016年的大牛市，总体上是缓和的。而且今年大家要继续注意信用债爆雷。有很多公司股权质押都出了问题，今年信用债防范风险仍然是非常重要的。但愿我的这个说法是错误的。

关于“陆家嘴资本夜话”

“陆家嘴资本夜话”系列讲坛活动，系由钜派投资集团和新华社、陆家嘴金融城发展局等机构合作主办，旨在聚焦多层次资本市场发展、金融服务与实体经济的联动、跨境资本运作等主题，与上海金融界、企业界的高管分享思想、知识与经验，解读政策、分析市场、前瞻行业趋势、提供投资建议……每期活动将邀请一位实战部门或理论研究部门有水准、有思想、有经验的专家大咖，通过90分钟的主题演讲和30分钟的互动交流，把问题讲深讲透，分享思想、知识与经验……创建具有广泛影响力的财经新地标和资本大讲堂。