齐齐哈尔市土地市场管理办法

办法全文

第一章　总则

第一条　为强化我市国土资源管理，规范本市土地市场秩序，增加地产收益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》等法律、法规和有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内国有土地使用权的供应、交易、土地储备等活动，适用本办法。

第三条　市、县（市）人民政府国土资源部门负责本市、县（市）土地市场管理工作。

县级以上人民政府城市规划、建设、财政、发展改革、审计、环保、物价、监察等部门按照各自职责，做好土地市场管理的相关工作。

第四条　建设用地应当集中统一供应，对商业、旅游、娱乐、商品房开发和工业用地由政府垄断，统一收储、统一征用，统一对土地使用权以招标拍卖挂牌方式实施出让。任何组织、单位和个人不得直接向开发商提供土地。

商品住宅必须坚持连片开发的原则。

第五条　市、县（市）人民政府应当依法加强土地利用规划、计划的管理，控制建设用地供应总量，建立土地使用权公开交易和土地储备制度。

市、县（市）人民政府国土资源部门应当建立土地供应信息发布制度、供地条件与结果公示制度、土地登记资料公开查询制度。

第二章　土地供应

第六条　市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门，应当会同同级发展改革、城市规划、建设等部门，根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城乡规划和房地产开发（年度）计划及棚户区改造计划以及土地市场状况等，编制国有建设用地使用权出让年度计划，经本级人民政府批准后向社会发布。

第七条　市政府成立土地市场供应协调评审小组，组长由市长担任，评审小组成员为市规划、财政、储备中心、建设、发展改革、审计、环保、物价、监察、法制和黑龙江鹤城建设投资发展有限公司（以下简称城投公司）等相关部门负责人。评审小组下设办公室，主要负责土地储备与供应的日常工作，提出土地储备与出让实施方案。

市中心城区土地出让实施方案经市协调评审小组评审，报市政府常务会议批准。重大事项，提交市委常委会议审定。

第八条　各类与土地利用相关的规划应与土地利用总体规划相衔接，各类建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排。年度用地安排必须控制在土地利用年度计划之内。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，应及时调整和修改。

第九条　项目建设单位向发展改革等部门申报、核准、备案建设项目之前，必须依法向国土资源部门提出建设用地预审申请，由国土资源部门组织有关部门和专家按规定要求进行建设项目用地审查。城乡规划部门根据国土资源部门审查通过意见，确定选址条件核发《选址意见书》，发展改革部门根据《选址意见书》批准、核准和备案建设项目。

第十条　除国土资源部《划拨用地目录》中列入的用地可划拨之外，土地供应应当采用土地使用权出让、租赁、作价出资或者入股等有偿使用方式。

国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地应逐步实行有偿使用的方式。

第十一条　未经拆迁安置补偿收回的国有土地使用权，不得直接供应，不得用土地抵账以及做为政策补偿。

土地使用者使用土地需进行拆迁补偿的，在与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，国土资源部门方可实施出让或划拨。通过政府统一进行收购储备的，签订收购储备和拆迁补偿安置协议后，国土资源部门方可实施出让或划拨。涉及占用农用地或集体土地的，经有批准权的政府批准农转用和征地手续并支付征地补偿费及征地有关税费后，国土资源部门方可进行出让或划拨。

第十二条　经营性用地以及同一宗地有二个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

商品住宅开发用地的使用权出让，主要以拍卖出让方式进行。拍卖出让时，原则上应当有三个以上（含三个）具备实质竞争意向的用地者，否则不予出让。

商业、旅游、娱乐等经营性用地的土地使用权出让，主要以挂牌方式进行。不能达到先期统一收储拆迁“净地”的，统一“净地”工作可以在挂牌出让成交之后进行，也可采取收储拆迁“净地”费用包干的形式，作为用地条件由开发商实施。

工业用地的土地使用权出让主要以挂牌出让方式进行，出让底价不得低于国家统一制订并公布的《工业用地出让最低标准》。

第十三条　开发单位有下列情况的，不得参与新的土地竞买。

（一）未缴清土地出让金（含其他欠款）的；

（二）经政府有关部门认定存在违法违规不适宜参与土地竞买的；

（三）现有开发项目满一年以上未动工建设的；

因竞得人原因造成项目延期，满一年内不动工，应当缴纳相当于土地出让金20%的土地闲置费，满两年未动工开发的，政府（出让方）将无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第十四条　原有建设用地因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后，依法应当有偿使用的，可以实行租赁。

租赁国有土地应签订国有土地租赁合同并按规定办理登记手续。

通过国有土地租赁取得的土地使用权（不含临时用地），土地使用者与国土资源部门签订出让合同，缴清地价款或出让金后，可转为出让。

通过国有土地租赁取得土地使用权的土地使用者，需改变土地用途或虽不改变土地用途但增加容积率的，应经市规划行政主管部门审核并征得市国土资源部门同意，重新签订租赁合同。

第十五条　应当保证40-70平方米廉租房、棚改回迁房和90平方米以下中小套型普通商品房的土地供应，不得进行集资建房；严控低密度、大套型商品房土地供应。对亟需改造的棚户区地段，也可实行“毛地”出让，将拆迁安置补偿作为用地条件，由开发商实施。对于棚户区改造中经济适用房和廉租房的用地，以划拨方式供地，其中的商服（含商品房）用地，可以办理土地出让手续，不以拍卖、挂牌出让方式进行。

哈大齐工业走廊项目及各县（市）、区工业项目集中的产业基地和招商引资项目用地，符合土地利用总体规划、城乡建设规划和相关政策的，应确保土地供应。

第三章　土地转让

第十六条　未有建成建筑物或虽建成建筑物但需拆除重建的国有土地使用权转让，符合相关规定转让条件的，转让方必须报经国土资源部门及相关部门审核；依法应当报人民政府批准的，由国土资源部门及相关部门审核后报同级政府批准。经批准后，转让双方方可签订土地转让合同。

第十七条　以出让方式取得的土地使用权转让时，应缴清地价款或出让金，取得国有土地使用权证，并按法律、法规的规定和出让合同约定对土地进行投资达到规定比例或规定规模。未完成开发的房地产项目，符合前款条件，经有权机关批准，可实施项目转让。

以划拨方式取得的土地使用权转让时，应按规定办理出让手续，缴纳出让金或经批准不办理出让手续，按规定缴纳转让中获得的土地收益。土地收益的标准，由市、县（市）人民政府制定。

第十八条　以优惠价格受让取得的土地使用权经批准转让的，须重新签订出让合同，调整出让地价或出让金，并在转让方缴清地价款或出让金后，土地使用权方能转让。

第十九条　以国有土地租赁方式取得的土地使用权转让的，转让方到国土资源部门办理出让手续，缴清地价款或出让金后，土地使用权方能转让。

第二十条　农村集体土地使用权需依法处分给本农村集体组织以外的公民、法人或其他组织的，集体土地必须办理征用并补办出让手续后，方能转移土地使用权。

符合土地利用总体规划并依法取得集体所有土地建设用地使用权的本农村集体企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的，转移双方应当到国土资源部门办理变更登记手续。

第二十一条　因设定抵押造成土地使用权转让的，按土地使用权的取得方式，依据有关规定办理权属变更手续。

通过招标、挂牌、拍卖出让方式取得用地，不具有房地产开发经营权的土地使用者，可凭出让合同向建设有关部门办理出让地块的专项经营权，不属于土地使用权转让行为。

第四章　土地储备

第二十二条　按照“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头出水”的原则，建立土地储备制度，由政府实施对土地的集中统一供应和对市场的调控。

第二十三条　市、县（市）人民政府国土资源部门，应当会同同级发展改革、城市规划等部门编制土地储备计划，报本级人民政府批准后组织实施，并报上一级人民政府国土资源部门备案。

土地储备具体工作，由市、县（市）人民政府国土资源部门的土地储备机构负责。

市、县（市）人民政府财政、国土资源部门应当加强对土地储备投资融资、成本核算和资金的监督管理。

第二十四条　储备土地的范围：

（一）依法收回、收购、置换的土地；

（二）未确定土地使用权的土地；

（三）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内依法征收的土地；

（四）其他依法应当储备的土地。

第二十五条　政府收购储备土地资金主要来源：

（一）银行贷款；

（二）土地出让收益20%部分作为收储资金；

（三）其它资金来源。

市中心城区拆迁整理、土地平整的具体工作由市土地收购储备交易中心和城投公司负责实施。

第二十六条　市国土资源部门委托市土地收购储备交易中心和城投公司，对市中心城区列入出让计划的地块进行前期调查测算，由市财政、审计、物价、监察、拆迁行政部门同步进行核准。具体收购拆迁补偿、土地整理“净地”工作，由市土地收购储备交易中心和城投公司实施。

第二十七条　规划旧城改造地段的企事业单位进行整体搬迁改造，实行“退城进郊”、“退二进三”盘活企业土地资产的，政府统一收购储备，依法收回国有土地使用权后，除按城市拆迁补偿相关规定的标准予以补偿外，并将公开出让后的土地纯收益的60%返还原用地企事业单位。

第二十八条　空余军队土地的转让，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《中国人民解放军房地产管理条例》的有关规定执行，军方同意转让的，可纳入政府土地储备库，公开出让。

第二十九条　空闲的教育设施用地，经教育行政主管部门同意，双方协商确定收购价格后，纳入政府土地储备库。

第三十条　凡涉及改制产权出售和银行不良资产债权回购及出售的企业用地，属于近期规划改造城市建设用地范围内的，经政府授权土地储备交易中心可优先收购。

第五章　地价管理

第三十一条　市、县（市）人民政府应当定期确定基准地价，建立基准地价听证和更新、公布制度。确定和更新的基准地价应当报上一级人民政府价格主管部门和国土资源部门核准。

市、县（市）人民政府应当建立标准宗地的标定地价体系并定期公布。

第三十二条　市、县（市）人民政府国土资源部门应当建立健全地价动态监测信息系统，加强对交易地价、评估地价的监督。

土地使用权转让成交价格比标定地价低20%以上的，市、县（市）人民政府可以依法行使优先购买权。划拨土地使用权低于市场价格转让的，县（市）以上人民政府应当行使优先购买权。

第三十三条　土地使用权出让金、租金等土地有偿使用收益必须全额上缴财政，不得减免、挪用。土地出让金使用由财政部门提出预算，报同级政府审查批准。

第六章　合同和改变土地用途、容积率管理

第三十四条　建设单位应当按照合同约定或土地使用权划拨批准文件规定的土地用途、容积率等使用土地，未经批准，不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件。

第三十五条　土地使用者需要改变原批准的土地用途或虽不改变土地用途但增加容积率的，必须经市国土资源部门及市规划部门审核同意，并报土地市场供应协调评审小组批准后，签订出让补充合同或重新签订国有土地使用权出让合同，收取或调整出让金。

第三十六条　通过出让方式取得用地的房地产开发单位，实际建设超出出让合同约定条件中控制性详细规划的建筑面积部分，涉及容积率调整的，开发单位应按土地出让成交时楼面地价的规定比例，补交土地出让金。收取标准另行制定。

第三十七条　国土资源部门应当将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。工程用地经检查核验不合格的，工程项目不得通过竣工验收。

第七章　土地市场信息发布

第三十八条　国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，一般地块应于出让开始日前20日，在齐齐哈尔日报、政府网、中国土地市场网等媒介发布拍卖或者挂牌公告，重要地块可提前至180天。

第三十九条　市、县（市）人民政府国土资源部门受理划拨用地申请后，除有保密要求的用地外，其他划拨土地通过相关媒体予以公示，公示时间不得少于10日。供地方案经政府批准后，相关结果亦应予以公示。

第四十条　除有保密要求的用地外，经依法批准或者符合法定条件的相关土地使用权交易，应当予以公示，公示时间不得少于10日。

所有行政许可涉及到的实施主体、条件、程序、期限以及决定均予以公开。

第八章　附则

第四十一条　违反本办法规定的行为，国家法律、法规已有处罚规定的，按其规定执行。

第四十二条　国家机关及土地交易、储备机构的工作人员在土地市场管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条　本办法由齐齐哈尔市人民政府负责解释。

第四十四条　本办法从发布之日起30日后施行。

【发布文号】齐政发[1987]9号

【生效日期】1987-02-21

【失效日期】

【文件来源】

齐齐哈尔市林木保护管理办法

(1987年2月21齐政发〔1987〕9号)

土地市场概述

土地市场的主体是土地买卖双方，客体是土地，主体之间的种种利益关系构成了市场。价格是市场的中心，土地市场也可以说是土地供求双方为确定土地交换价格而进行的一切活动或安排。在土地市场交换的有土地所有权，也有土地使用权、租赁权、抵押权等等。各国制度与法律不同，土地市场交换的内容也有所不同。

中国1982年宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，因此在1988年宪法修改前不存在法定的土地市场。根据修改后的宪法，中国可以建立土地市场，土地作为生产要素之一，也进入市场进行流通，如土地使用权出让、转让、出租、抵押等。但土地市场的交易对象限于土地使用权。土地有着与其它普通商品不同的特点，土地市场类型和体系也与其它商品不同。

土地市场类型

目前，中国的土地市场有五种类型：

①城镇国有土地使用权出让市场。该类型市场也叫土地一级市场，由土地管理部门代表国家将土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金。具体方式有协议出让、招标出让和拍卖出让。

②城镇国有土地使用权转让市场。该类型市场也叫土地二级市场，它是土地使用权出让后的再转让。

③土地金融市场。资金运作进入土地市场便形成了土地金融市场。有了土地金融市场，土地使用权的出租、抵押和流转便有了资金支持。

④涉外土地市场。该市场主要是针对外商投资项目占用土地时，土地使用权的获得方式运作。

⑤土地中介服务市场。该市场主要是面对土地使用权的中间流通。具体形式有土地交易磋商、土地信息服务、土地评估、土地登记和土地仲裁等。土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务五大体系。

土地市场说明

资源配置体系通过实施土地利用规划，实行土地用途管制，使土地资源得到最佳配置；价格管理体系通过规范土地评估机构和从业人员资质等，合理确定土地基准价格，使土地价格评估公正合理，防止土地以低价出让和土地投机；收益分配体系建立的前提是做好土地产权明晰工作，在此基础上，处理好中央与地方，国家、企业和个人之间的利益关系；市场经济需要法制，通过建立健全土地管理法律法规体系，使土地管理依法进行；政府职能转变后，原本由政府管理的事务都交由市场中介去做，如土地信息服务、土地评估、土地使用权交易等，中介服务体系使土地市场更加活跃和繁荣。

【发布单位】80811

【发布文号】市政府令第2号

【发布日期】2001-01-20

【生效日期】2001-01-20

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

齐齐哈尔市人民政府令

（第2号）

《齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法》已经二00一年一月九日市人民政府第五十八次常务会议通过，现予以发布，自二00一年一月二十日起施行。

代市长 杨信

二00一年一月二十日

齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法

第一章 总则

第一条为加强城镇住宅区管理，规范物业管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城镇规划区域内住宅区的物业管理活动。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设备、设施和相关连的场地等。

本办法所称业主，是指物业的所有人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指依法设立的物业管理企业受业主和业主委员会的委托，按照合同对物业进行有偿维护、修缮、管理以及提供相关服务。

第四条凡具备条件的本市城镇住宅区均应实行物业管理。物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。

第五条市房产行政主管部门（以下简称市房产部门）是本市物业管理工作的行政主管部门，其主要职责是：

（一）贯彻执行国家、省和本市有关住宅区物业管理的法律、法规和规章，制定本市有关住宅区物业管理的办法和规定。

（二）对本市住宅区物业管理进行行业指导、监督与检查。

（三）对住宅区物业管理企业进行资质审查和业务指导。

（四）对住宅区物业管理资金使用情况进行监督、检查并负责管理维修专项资金。

（五）对住宅区物业管理人员进行培训，发放物业岗位证。

（六）组织查处住宅区物业管理中的违法、违章行为，受理有关投诉。

县（市）房产管理部门是其所在行政区域的住宅区物业管理工作的行政主管部门。

城建、工商、规划、市政、公安、交通等行政主管部门应按照各自的职责，做好物业管理工作中相关工作的指导和协调。

第二章 业主大会与业主委员会

第六条一个物业管理区域成立一个业主委员会。业主委员会是在物业管理区域内，代表全体业主以及使用人对物业实施自治管理的组织。业主委员会委员由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会应当由业主及业主代表组成。

业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构。

第七条业主大会由物业管理区域内全体业主及吸收的若干使用人组成。业主人数比较多的区域，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。住宅按户推选代表；办公、企业和商业用房以每100平方米为一个单位推选一名代表。

业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会和业主代表大会作出的决定，应当经过半数业主或者过半数业主代表通过。

业主大会或者业主代表大会应当邀请所在地派出所、居民委员会和使用人代表列席。

第八条业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

（一）选举或罢免业主委员会。

（二）审议通过业主委员会章程和业主公约。

（三）听取和审议物业管理服务报告。

（四）决定物业管理的其他重大事项。

第九条业主委员会应当自选举产生15日内持下列文件向市（县）房产部门备案：

（一）业主委员会成立申请书。

（二）业主委员会成员名单。

（三）业主委员会章程。

第十条业主委员会应当维护全体业主以及使用人的合法权益，履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理实施情况，制定业主委员会章程。

（二）选聘物业管理企业，签订物业管理服务合同。

（三）制定业主公约。

（四）听取业主以及使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动。

（五）审议物业管理企业对房屋大中修或其他重大改修项目的报告，监督检查本款前列项目费用支出情况并协助物业管理企业筹集资金。

（六）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算。

（七）配合物业管理企业监督检查业主遵守物业管理的规章制度和履行义务情况。

（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十一条业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地房产部门备案。

业主公约示范文本由市房产部门制定。

第十二条业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的业主、使用人具有约束力，但不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章 物业管理

第十三条具备下列条件之一的住宅区，可划定为一个物业管理区域，实行物业管理：

（一）公有住宅建筑面积出售达35%以上的。

（二）新建商品住宅入住率达60%以上的。

（三） 已交付使用的物业建筑面积达35%以上、不足60%，但使用期限已超过一年以上的。

单栋楼房或数量较少的住宅区，可根据实际情况成立业主小组，实行自治管理。

第十四条从事物业管理的企业应经市房产部门物业管理资质审查批准后，持物业管理资质证书到工商行政管理机关核准登记注册并领取营业执照，向物价部门申领收费许可证。

未取得物业管理资质证书、营业执照和收费许可证的企业，不得从事物业管理服务活动。

外地企业在本市从事物业管理服务的，应当取得本市的物业管理资质，办理工商登记和领取收费许可证。

第十五条物业管理范围：

（一）房屋管理

1、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。

2、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。

（二）环境管理

管理和保护住宅区的环境，制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工作。

（三）卫生管理

1、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁。

2、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保洁，保持住宅区卫生。

3、制止饲养家禽、家畜行为（经有关部门批准饲养的犬类除外）。

（四）绿化管理

1、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。

2、制止破坏住宅区绿化工作行为。

（五）治安管理

1、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立住宅安全110报警联网。

2、建立住宅小区安全、防护档案。

（六）车辆管理

1、设车辆看护站，为用户提供服务。

2、制止车辆乱停乱放。

（七）市政设施管理

对住宅区内道路、上下水管道、水井、消防等市政设施进行管理和养护。

（八）市场管理

对住宅区内的市场进行管理，防止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。

（九）提供有偿便民服务。

（十）对住宅区附属配套设施实施租赁经营管理。

第十六条物业管理企业接受委托从事物业管理服务活动，应与业主或者业主委员会签订物业管理合同。物业管理合同应当载明下列内容：

（一）业主委员会和物业管理企业名称、住所。

（二）物业管理区域的范围和管理项目。

（三）物业管理服务内容。

（四）有关物业管理服务的要求和标准。

（五）物业管理服务费用。

（六）物业管理服务期限。

（七）违约责任。

（八）合同终止和解约的约定。

（九）当事人双方约定的其他事项。

第十七条物业管理企业应遵守下列规定：

（一）接受房产部门的管理和业主、业主委员会的监督。

（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项及法规、规章的有关规定，书面通知业主和使用人。

（三）执行物业管理服务合同。

（四）按时公布物业管理服务费用价格以及收支情况。

（五）定期听取业主、业主委员会和使用人的意见及要求，改进管理服务工作。

第十八条物业管理企业在接受委托期间，按规定在受委托的物业管理区域内收取下列物业管理服务费用：

（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费。

（二）住宅共用部位、公共设备维修、更新费。

（三）公共设施维修、更新费。

本条第（一）项费用由业主支付，第（二）项费用由整栋住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担，第（三）项费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担。

第十九条以预付形式或委托物业管理企业收取房租的形式交付物业管理费用的，在进行物业维修、更新时，按预交款规定支付形式或者以房租提取维修费用的形式支付维修更新费用，其不足部分仍按本办法第十八条规定的承担形式缴纳。

第二十条按规定收取的专项维修资金应存储到市房产部门指定的银行，专款专用。

第二十一条业主自管、自修的房屋、设施和场地整体或部分影响市容、危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时进行维修或改造。拒不维修或改造的，业主委员会可授权物业管理企业进行维修或改造，费用由业主承担。

第二十二条毗连房屋、设施、场地确需维修的，有关业主不得以任何理由阻碍物业管理企业进行施工。

第二十三条业主和使用人发现室内共用设备损坏时，有责任报修。延误报修时间或人为造成损失的，由责任人承担相应责任。

第二十四条物业管理企业应当在物业管理合同终止或解除后的十日内，在房产部门的监督下，向业主委员会移交财务收据帐册，各类物业管理帐、籍、卡以及各种资料，共有和政府所有的房屋、场地和其他财物。

第二十五条由物业权属单位整栋或者整单元自管的房屋，由权属单位每年按每平方米使用面积3．5元的标准缴纳环境配套维修改造费。其中，住宅房屋可委托物业管理企业收取房租，由其代管代修，产权隶属关系不变。

第二十六条新建住宅移交时，开发建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）住宅小区规划图。

（二）单体建设的结构、设备竣工图和采暖、供气、供水等系统图、平面图。

（三）各类地下设施竣工图。

（四）其他有关资料。

物业管理企业应在两个月内，将图纸及资料整理完毕，不得遗失和损毁。

第二十七条物业管理原则上通过公开招标选聘物业管理企业的方式实施。新住宅小区物业管理必须招投标，旧住宅小区可采取招投标和选聘相结合的方式。

第四章 使用与维修

第二十八条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于房屋、设施、场地的使用和安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、供热、供气、排水、通行、维修、环境卫生等方面的关系。

第二十九条业主或者使用人装修住宅，应当事先通知物业管理企业。其中，改变平面布局的，应经房产部门批准。

第三十条供水、供电、供气、供热、电信、市政等部门在已实施物业管理的区域内进行施工，应在施工前通知物业管理企业并负责竣工后恢复原状。紧急抢修未及通知物业管理企业的，应在事后向其补报；造成损失的，应予以赔偿。

第三十一条物业管理区内禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外立面、内部平面布局、用途，随意拆损门窗和私搭滥建；改动采暖、供水、排水、供气等设施。

（二）高空丢抛杂物以及乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意吊挂、张贴、写画各种广告。

（三）践踏绿地，攀折树木，折花，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场和其他共用设施。

（四）损坏、涂刻园林小品。

（五）机动车辆随意进入，自行车等车辆随意停放。

（六）堆放易燃、易爆和有放射性物质，排放易燃、有毒、有害物质。

（七）设置影响居民正常生活或不符合环保要求的饮食、服务业店（点）等。

（八）私设摊点、棚厦从事经营和其他活动。

（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第三十二条利用物业设施设置广告等进行经营性活动的，应征得物业管理企业的同意并办理各项审批手续，支付设置费用。该项费用列入物业管理维修费用。

第五章 前期物业管理

第三十三条本章所称前期物业管理，是指使用人入住住宅后至业主委员会成立前的物业管理。

新建房屋出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，在房产部门监督下选聘物业管理企业并与之签订前期物业管理服务合同。合同副本报市房产部门备案。

第三十四条新建房屋出售单位与房屋销售人签订住宅买卖合同时，应将住宅使用公约、前期物业管理服务合同作为销售合同的附件。

第三十五条开发建设单位以及其他建设住宅的单位，不得将住宅的共用部位、设备或者公共设施（包括自行车棚以及批建公共设施场地及室内外楼梯间、厅间、走廊）的所有权、使用权单独转让、转卖。

第三十六条动迁的无偿安置住宅产权归政府所有，由市房产部门明确产权并进行产权登记后，委托物业管理企业管理。

第三十七条开发建设单位以及其他住宅出售单位应当按照国家和省、市规定的保修期限、保修范围承担住宅设备、设施的保修责任。

第三十八条新建住宅入住前应由物业管理企业进行接管验收。

住宅建设期间遗留的质量问题及丢失的设备由建设单位负责解决以及维修和配置。

第三十九条前期住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过新的业主公约生效时终止。

第四十条公有住宅出售后的前期物业管理由公房出售前的管理单位实施。

第六章 物业经费与管理用房

第四十一条物业管理经费的主要来源：

（一）住宅共用部位、公共设施设备维修基金。

1、商品房屋（包括经济适用住房）购买者按购房款的2%的比例缴纳的维修基金；集资建房以及以其他形式建设，的房屋的购买者按集资房款的3%缴纳的维修基金（暂不收取）。

2、公房按房改政策出售后，由售房单位按售房款的25%的比例提取的共用部位、公共设备设施管理维修基金，购房者按购房款2%的比例缴纳的维修基金。

（二）按有关规定收取的物业管理费用。

（三）专项委托服务收入。

（四）特约服务收入。

（五）其他合法收入。

第四十二条按本办法第四十一条第（一）、（二）项规定收取的维修基金由市、县（市）物业行政主管部门代管，存储到指定银行，专款专用。主要用于住宅共用部位、公共设备、设施保修期满后的大修、更新和改造。

第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的收费项目及收取标准按省、市规定执行。

第四十三条物业管理费用分等级收取，按物业管理企业等级和住宅小区等级划分，由物业主管部门会同物价部门核定。物业管理企业收费项目和标准应当按物价部门规定执行并在收费地点公布，已按照本办法规定向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取。

第四十四条开发建设单位在移交住宅小区时，应以成本价按住宅小区建筑面积0．1。%的比例提供物业管理用房，最低不得少于70平方米。

管理用房未经市房产部门批准不得改变用途。

第七章 罚则

第四十五条违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房产部门予以处罚：

（一）违反本办法第十四条第一款、第四十二条规定的，责令限期改正，可并处500元－3000元罚款。

（二）违反本办法第十四条第二款规定的，责令停止一切经营活动，可并处2000元－5000元罚款。

（三）违反本办法第二十五条规定的，责令限期缴纳。逾期不缴的，由市房产部门申请人民法院强制执行并按年费用总额的0．5%收取滞纳金。

（四）违反本办法第二十六条规定的，责令限期移交或整理，可并处500元－1000元罚款。

（五）违反本办法第二十九条、第三十一条正第（七）项除外）、第三十二条规定的，由市房产部门责令限期改正，恢复原状和赔偿损失，可并处500元－2000元罚款。

第四十六条违反本办法第三十一条第（七）项规定的，由环保部门按有关规定予以处罚。

第四十七条违反本办法第四十一条第（二）项、第 （三）项、第（四）项

、第（五）项，第四十三条规定的，由物价部门按有关规定予以处罚。

第四十八条罚款应使用省财政部门印制的统一票据并按本市有关罚没规定执行。

第四十九条对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第五十条违反本办法规定，情节严重的，依法追究刑事责任。

第五十一条房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第五十二条本办法由市政房产管理局负责解释。

第五十三条本办法自二00一年一月二十日起实施。