齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法

【发布单位】80811

【发布文号】市政府令第2号

【发布日期】2001-01-20

【生效日期】2001-01-20

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

齐齐哈尔市人民政府令

（第2号）

《齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法》已经二00一年一月九日市人民政府第五十八次常务会议通过，现予以发布，自二00一年一月二十日起施行。

代市长 杨信

二00一年一月二十日

齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法

第一章 总则

第一条为加强城镇住宅区管理，规范物业管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城镇规划区域内住宅区的物业管理活动。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公用设备、设施和相关连的场地等。

本办法所称业主，是指物业的所有人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指依法设立的物业管理企业受业主和业主委员会的委托，按照合同对物业进行有偿维护、修缮、管理以及提供相关服务。

第四条凡具备条件的本市城镇住宅区均应实行物业管理。物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理相结合的原则。

第五条市房产行政主管部门（以下简称市房产部门）是本市物业管理工作的行政主管部门，其主要职责是：

（一）贯彻执行国家、省和本市有关住宅区物业管理的法律、法规和规章，制定本市有关住宅区物业管理的办法和规定。

（二）对本市住宅区物业管理进行行业指导、监督与检查。

（三）对住宅区物业管理企业进行资质审查和业务指导。

（四）对住宅区物业管理资金使用情况进行监督、检查并负责管理维修专项资金。

（五）对住宅区物业管理人员进行培训，发放物业岗位证。

（六）组织查处住宅区物业管理中的违法、违章行为，受理有关投诉。

县（市）房产管理部门是其所在行政区域的住宅区物业管理工作的行政主管部门。

城建、工商、规划、市政、公安、交通等行政主管部门应按照各自的职责，做好物业管理工作中相关工作的指导和协调。

第二章 业主大会与业主委员会

第六条一个物业管理区域成立一个业主委员会。业主委员会是在物业管理区域内，代表全体业主以及使用人对物业实施自治管理的组织。业主委员会委员由业主大会或业主代表大会选举产生。业主委员会应当由业主及业主代表组成。

业主委员会是业主大会和业主代表大会的执行机构。

第七条业主大会由物业管理区域内全体业主及吸收的若干使用人组成。业主人数比较多的区域，应按比例推选业主代表，组成业主代表大会。住宅按户推选代表；办公、企业和商业用房以每100平方米为一个单位推选一名代表。

业主大会或业主代表大会应当有过半数业主或业主代表出席。业主大会和业主代表大会作出的决定，应当经过半数业主或者过半数业主代表通过。

业主大会或者业主代表大会应当邀请所在地派出所、居民委员会和使用人代表列席。

第八条业主大会或者业主代表大会行使下列职权：

（一）选举或罢免业主委员会。

（二）审议通过业主委员会章程和业主公约。

（三）听取和审议物业管理服务报告。

（四）决定物业管理的其他重大事项。

第九条业主委员会应当自选举产生15日内持下列文件向市（县）房产部门备案：

（一）业主委员会成立申请书。

（二）业主委员会成员名单。

（三）业主委员会章程。

第十条业主委员会应当维护全体业主以及使用人的合法权益，履行下列职责：

（一）召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理实施情况，制定业主委员会章程。

（二）选聘物业管理企业，签订物业管理服务合同。

（三）制定业主公约。

（四）听取业主以及使用人的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动。

（五）审议物业管理企业对房屋大中修或其他重大改修项目的报告，监督检查本款前列项目费用支出情况并协助物业管理企业筹集资金。

（六）审议物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算。

（七）配合物业管理企业监督检查业主遵守物业管理的规章制度和履行义务情况。

（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十一条业主公约自业主大会或业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地房产部门备案。

业主公约示范文本由市房产部门制定。

第十二条业主大会、业主代表大会和业主委员会作出的决定，对物业管理区域内的业主、使用人具有约束力，但不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章 物业管理

第十三条具备下列条件之一的住宅区，可划定为一个物业管理区域，实行物业管理：

（一）公有住宅建筑面积出售达35%以上的。

（二）新建商品住宅入住率达60%以上的。

（三） 已交付使用的物业建筑面积达35%以上、不足60%，但使用期限已超过一年以上的。

单栋楼房或数量较少的住宅区，可根据实际情况成立业主小组，实行自治管理。

第十四条从事物业管理的企业应经市房产部门物业管理资质审查批准后，持物业管理资质证书到工商行政管理机关核准登记注册并领取营业执照，向物价部门申领收费许可证。

未取得物业管理资质证书、营业执照和收费许可证的企业，不得从事物业管理服务活动。

外地企业在本市从事物业管理服务的，应当取得本市的物业管理资质，办理工商登记和领取收费许可证。

第十五条物业管理范围：

（一）房屋管理

1、维护规划、设计的严肃性，禁止使用单位或个人破坏、改造房屋结构、平面布局。

2、对房屋定期进行检查、维修，禁止在公共场地、楼房共用部位私建、乱建以及擅自凿门开窗。

（二）环境管理

管理和保护住宅区的环境，制止乱贴乱画、乱抛、乱堆、乱放行为和噪声污染，做好美化环境工作。

（三）卫生管理

1、清扫住宅区的道路、绿化带和公共场所并保持整洁。

2、及时清运垃圾，对卫生设施进行清理、保洁，保持住宅区卫生。

3、制止饲养家禽、家畜行为（经有关部门批准饲养的犬类除外）。

（四）绿化管理

1、对住宅区进行绿化，对绿化带、园林小品以及树木、花草等进行专业化管理养护。

2、制止破坏住宅区绿化工作行为。

（五）治安管理

1、住宅小区设巡逻队。接受公安部门指导，建立住宅安全110报警联网。

2、建立住宅小区安全、防护档案。

（六）车辆管理

1、设车辆看护站，为用户提供服务。

2、制止车辆乱停乱放。

（七）市政设施管理

对住宅区内道路、上下水管道、水井、消防等市政设施进行管理和养护。

（八）市场管理

对住宅区内的市场进行管理，防止商贩场外经营和乱摆乱卖及破坏环境卫生。

（九）提供有偿便民服务。

（十）对住宅区附属配套设施实施租赁经营管理。

第十六条物业管理企业接受委托从事物业管理服务活动，应与业主或者业主委员会签订物业管理合同。物业管理合同应当载明下列内容：

（一）业主委员会和物业管理企业名称、住所。

（二）物业管理区域的范围和管理项目。

（三）物业管理服务内容。

（四）有关物业管理服务的要求和标准。

（五）物业管理服务费用。

（六）物业管理服务期限。

（七）违约责任。

（八）合同终止和解约的约定。

（九）当事人双方约定的其他事项。

第十七条物业管理企业应遵守下列规定：

（一）接受房产部门的管理和业主、业主委员会的监督。

（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、设备和公共设施的使用维护方法、要求、注意事项及法规、规章的有关规定，书面通知业主和使用人。

（三）执行物业管理服务合同。

（四）按时公布物业管理服务费用价格以及收支情况。

（五）定期听取业主、业主委员会和使用人的意见及要求，改进管理服务工作。

第十八条物业管理企业在接受委托期间，按规定在受委托的物业管理区域内收取下列物业管理服务费用：

（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费。

（二）住宅共用部位、公共设备维修、更新费。

（三）公共设施维修、更新费。

本条第（一）项费用由业主支付，第（二）项费用由整栋住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担，第（三）项费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积按比例承担。

第十九条以预付形式或委托物业管理企业收取房租的形式交付物业管理费用的，在进行物业维修、更新时，按预交款规定支付形式或者以房租提取维修费用的形式支付维修更新费用，其不足部分仍按本办法第十八条规定的承担形式缴纳。

第二十条按规定收取的专项维修资金应存储到市房产部门指定的银行，专款专用。

第二十一条业主自管、自修的房屋、设施和场地整体或部分影响市容、危害毗连房屋安全及公共安全的，业主应及时进行维修或改造。拒不维修或改造的，业主委员会可授权物业管理企业进行维修或改造，费用由业主承担。

第二十二条毗连房屋、设施、场地确需维修的，有关业主不得以任何理由阻碍物业管理企业进行施工。

第二十三条业主和使用人发现室内共用设备损坏时，有责任报修。延误报修时间或人为造成损失的，由责任人承担相应责任。

第二十四条物业管理企业应当在物业管理合同终止或解除后的十日内，在房产部门的监督下，向业主委员会移交财务收据帐册，各类物业管理帐、籍、卡以及各种资料，共有和政府所有的房屋、场地和其他财物。

第二十五条由物业权属单位整栋或者整单元自管的房屋，由权属单位每年按每平方米使用面积3．5元的标准缴纳环境配套维修改造费。其中，住宅房屋可委托物业管理企业收取房租，由其代管代修，产权隶属关系不变。

第二十六条新建住宅移交时，开发建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）住宅小区规划图。

（二）单体建设的结构、设备竣工图和采暖、供气、供水等系统图、平面图。

（三）各类地下设施竣工图。

（四）其他有关资料。

物业管理企业应在两个月内，将图纸及资料整理完毕，不得遗失和损毁。

第二十七条物业管理原则上通过公开招标选聘物业管理企业的方式实施。新住宅小区物业管理必须招投标，旧住宅小区可采取招投标和选聘相结合的方式。

第四章 使用与维修

第二十八条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于房屋、设施、场地的使用和安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、供热、供气、排水、通行、维修、环境卫生等方面的关系。

第二十九条业主或者使用人装修住宅，应当事先通知物业管理企业。其中，改变平面布局的，应经房产部门批准。

第三十条供水、供电、供气、供热、电信、市政等部门在已实施物业管理的区域内进行施工，应在施工前通知物业管理企业并负责竣工后恢复原状。紧急抢修未及通知物业管理企业的，应在事后向其补报；造成损失的，应予以赔偿。

第三十一条物业管理区内禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋结构、外立面、内部平面布局、用途，随意拆损门窗和私搭滥建；改动采暖、供水、排水、供气等设施。

（二）高空丢抛杂物以及乱堆、乱倒垃圾杂物和在建筑物上随意吊挂、张贴、写画各种广告。

（三）践踏绿地，攀折树木，折花，占用场地、小区道路、自行车棚、停车场和其他共用设施。

（四）损坏、涂刻园林小品。

（五）机动车辆随意进入，自行车等车辆随意停放。

（六）堆放易燃、易爆和有放射性物质，排放易燃、有毒、有害物质。

（七）设置影响居民正常生活或不符合环保要求的饮食、服务业店（点）等。

（八）私设摊点、棚厦从事经营和其他活动。

（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第三十二条利用物业设施设置广告等进行经营性活动的，应征得物业管理企业的同意并办理各项审批手续，支付设置费用。该项费用列入物业管理维修费用。

第五章 前期物业管理

第三十三条本章所称前期物业管理，是指使用人入住住宅后至业主委员会成立前的物业管理。

新建房屋出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，在房产部门监督下选聘物业管理企业并与之签订前期物业管理服务合同。合同副本报市房产部门备案。

第三十四条新建房屋出售单位与房屋销售人签订住宅买卖合同时，应将住宅使用公约、前期物业管理服务合同作为销售合同的附件。

第三十五条开发建设单位以及其他建设住宅的单位，不得将住宅的共用部位、设备或者公共设施（包括自行车棚以及批建公共设施场地及室内外楼梯间、厅间、走廊）的所有权、使用权单独转让、转卖。

第三十六条动迁的无偿安置住宅产权归政府所有，由市房产部门明确产权并进行产权登记后，委托物业管理企业管理。

第三十七条开发建设单位以及其他住宅出售单位应当按照国家和省、市规定的保修期限、保修范围承担住宅设备、设施的保修责任。

第三十八条新建住宅入住前应由物业管理企业进行接管验收。

住宅建设期间遗留的质量问题及丢失的设备由建设单位负责解决以及维修和配置。

第三十九条前期住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过新的业主公约生效时终止。

第四十条公有住宅出售后的前期物业管理由公房出售前的管理单位实施。

第六章 物业经费与管理用房

第四十一条物业管理经费的主要来源：

（一）住宅共用部位、公共设施设备维修基金。

1、商品房屋（包括经济适用住房）购买者按购房款的2%的比例缴纳的维修基金；集资建房以及以其他形式建设，的房屋的购买者按集资房款的3%缴纳的维修基金（暂不收取）。

2、公房按房改政策出售后，由售房单位按售房款的25%的比例提取的共用部位、公共设备设施管理维修基金，购房者按购房款2%的比例缴纳的维修基金。

（二）按有关规定收取的物业管理费用。

（三）专项委托服务收入。

（四）特约服务收入。

（五）其他合法收入。

第四十二条按本办法第四十一条第（一）、（二）项规定收取的维修基金由市、县（市）物业行政主管部门代管，存储到指定银行，专款专用。主要用于住宅共用部位、公共设备、设施保修期满后的大修、更新和改造。

第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的收费项目及收取标准按省、市规定执行。

第四十三条物业管理费用分等级收取，按物业管理企业等级和住宅小区等级划分，由物业主管部门会同物价部门核定。物业管理企业收费项目和标准应当按物价部门规定执行并在收费地点公布，已按照本办法规定向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取。

第四十四条开发建设单位在移交住宅小区时，应以成本价按住宅小区建筑面积0．1。%的比例提供物业管理用房，最低不得少于70平方米。

管理用房未经市房产部门批准不得改变用途。

第七章 罚则

第四十五条违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房产部门予以处罚：

（一）违反本办法第十四条第一款、第四十二条规定的，责令限期改正，可并处500元－3000元罚款。

（二）违反本办法第十四条第二款规定的，责令停止一切经营活动，可并处2000元－5000元罚款。

（三）违反本办法第二十五条规定的，责令限期缴纳。逾期不缴的，由市房产部门申请人民法院强制执行并按年费用总额的0．5%收取滞纳金。

（四）违反本办法第二十六条规定的，责令限期移交或整理，可并处500元－1000元罚款。

（五）违反本办法第二十九条、第三十一条正第（七）项除外）、第三十二条规定的，由市房产部门责令限期改正，恢复原状和赔偿损失，可并处500元－2000元罚款。

第四十六条违反本办法第三十一条第（七）项规定的，由环保部门按有关规定予以处罚。

第四十七条违反本办法第四十一条第（二）项、第 （三）项、第（四）项

、第（五）项，第四十三条规定的，由物价部门按有关规定予以处罚。

第四十八条罚款应使用省财政部门印制的统一票据并按本市有关罚没规定执行。

第四十九条对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第五十条违反本办法规定，情节严重的，依法追究刑事责任。

第五十一条房产部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第五十二条本办法由市政房产管理局负责解释。

第五十三条本办法自二00一年一月二十日起实施。

南宁市人民政府令

（第18号）

《南宁市住宅区物业管理办法》已经市人民政府办公会议通过，现予发布施行。　　1997年10月4日　　南宁市住宅区物业管理办法

浙江省住宅区物业管理办法总则

第一条　为加强住宅区的物业管理,维护住宅区的公共秩序,保护业主的合法权益,创造良好的居住环境,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内城镇住宅区的物业管理。

第三条 本办法所称的住宅区，是指住宅建筑面积l万平方米以上、公用设施配套的居民生活区。

本办法所称物业,是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。

本办法所称业主,是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托,享有权利,并承担义务。

本办法所称物业管理,是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理,并为业主、非业主使用人提供相关服务。

第四条　县级以上人民政府房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管本行政区域内住宅区的物业管理工作。

各级有关行政主管部门应当按照各自的职责分工,配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。

浙江省住宅区物业管理办法委员会

第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的,应当召开业主大会或业主代表大会,选举产生业主委员会。

业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。

第一次业主大会或业主代表大会,由住宅区所在地物业主管部门组织召开。

第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；

（二)审议业主委员会工作报告；

（三)选举罢免业主委员会委员；

（四)决定聘用或解聘物业管理企业；

（五)审议通过住宅区物业管理方案；

（六)决定其他有关业主权益的重大事项。

第七条　业主大会或业主代表大会每年召开一次；经业主委员会或10%以上业主提议,也可临时召开业主大会或业主代表大会。

业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。

第八条　业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益,履行下列职责：

（一)召集和主持业主大会或业主代表大会；

（二)根据业主大会或业主代表大会的决定，签订、变更、终止物业管理委托合同；

（三)监督检查物业管理经费的使用情况；

（四)检查业主公约的执行情况；

（五)受理业主对物业管理企业的投诉；

（六)监督和协助物业管理企业的工作；

（七)业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第九条　业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成,设主任1人,副主任1至3人,每届任期3年。

业主委员会的决议,以组成人员的过半数通过。

已设立居民委员会的住宅区,业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。

第十条　业主公约对全体业主具有约束力。

业主公约的示范文本由省物业主管部门制定。

第十一条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家的有关规定,不得与法律、法规、规章相抵触。

浙江省住宅区物业管理办法物业管理企业

第十二条　住宅区交付使用而入住率不到60%的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理,并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。

第十三条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。

物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内,将委托合同报住宅区所在地物业主管部门备案。

委托合同的示范文本由省物业主管部门、省工商行政管理部门共同制定。

第十四条　物业管理企业实行资质管理制度,具体办法由省物业主管部门制定。

第十五条　物业管理企业的权利：

（一)根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定,管理住宅区的物业；

（二)按照国家和省有关规定收取物业管理服务费；

（三)制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。

第十六条　物业管理企业根据委托合同提供下列服务：

（一)房屋公用部位、设备和住宅区公共设施的维修与养护；

（二)住宅区的清洁卫生；

（三)绿地、花草树木的养护、管理；

（四)车辆进出及停放的管理；

（五)配合公安部门维护住宅区内的公共秩序,做好安全防范工作；

（六)业主委员会与物业管理企业约定的其他服务事项。

物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作,并接受所在地街道办事处的监督。

浙江省住宅区物业管理办法物业使用维护

第十七条　住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内，向所在地物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：

（一)住宅区总平面图；

（二)住宅区单体建筑、结构、设备图；

（三)住宅区地下管网图；

（四)有关设施、设备的使用和维修技术资料；

（五)住宅区综合验收资料。

住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会,供物业管理企业使用。

第十八条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金,用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施的维修、养护。

第十九条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以业主委员会名义专户存储,专项管理。其收支情况应当公开,接受业主监督。

物业维修专项资金不得出借,不得用于房地产投资,不得用干经营股票、期货或其他具有风险的经营性活动,不得为单位或个人提供任何形式的担保。

第二十条　物业维修专项资金的具体收取、管理和使用办法,由省财政、物价主管部门会同省物业主管部门制订,报省人民政府批准后执行。

第二十一条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。

第二十二条　住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。

第二十三条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：

（一)擅自改变房屋的结构、外貌和用途；

（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；

（三)堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

（四)擅自占用公共场地,损坏公共设施,毁坏绿化；

（五)随意停放机动车辆；

（六)乱设摊、乱设集贸市场；

（七)乱倒垃圾、杂物；

（八)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；

（九)法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。

第二十四条 业主或非业主使用人装修房屋,应当事先通知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。

物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时,应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

浙江省住宅区物业管理办法物业管理用房

第二十五条　开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供,其中3‰作为物业管理办公用房,4‰作为物业管理经营用房。

物业管理用房产权属国家所有,交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。

第二十六条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费,实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价。具体收费标准,按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。

业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费。除法律、法规、规章另有规定外,其他部门不得重复收取。

物业管理服务费的收支情况,物业管理企业应当每年公布一次,接受业主的监督。

浙江省住宅区物业管理办法法律责任

第二十七条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的物业管理企业，由物业主管部门责令其限期改正,可处以2000元以上10000元以下的罚款。

第二十八条 住宅区开发建设单位不按本办法规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。

第二十九条 违反本办法第十九条、第二十一条、第二十二条、第二十三条规定的，由有关主管部门依法查处。

第三十条 业主违反业主公约的,或者物业管理企业不履行委托合同的,应当依法承担民事责任。

第三十一条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序,按照有关法律、法规和规章的规定执行。

第三十二条　当事人对具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第三十三条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污截留、挪用物业维修专项资金,尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正,并给予行政处分。

第三十四条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

浙江省住宅区物业管理办法附则

第三十五条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区,应当按照本办法的规定进行规范。物业维修专项资金和物业管理用房提取的具体办法，由各市、县人民政府制定。

本办法施行前巳交付使用但尚未实行物业管理的住宅区,可参照本办法规定逐步实行物业管理。

第三十六条 本办法自1999年9月1日起施行

【发布单位】上饶市

【发布文号】

【发布日期】2003-04-25

【生效日期】2003-04-25

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

上饶市住宅区物业管理办法

2003-04-25

第一章总则

第一条为加强和规范上饶市住宅区物业管理，明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。

第三条本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分，由县、市（区）房地产管理部门结合社区管理，按照住宅与公共实施的相关情况划定。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。

本办法所称业主，是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。

本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。

第四条市人民政府房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。

县、市（区）房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。

建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安（消防）、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。

街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社会服务的相互关系进行协调。

第二章业主大会与业主委员会

第五条实行物业管理的住宅区入住率达到50%以上的，必须召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表。

业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。

业主的投票权，普通住宅按每20平方米为一个计票单位，别墅按每15平方米为一个计票单位；非住宅按每10平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。

第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。

第六条业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会委员；

（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；

（三）审议业主委员会工作报告；

（四）决定聘用或解聘物业管理企业；

（五）审议通过住宅区物业管理方案；

（六）决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。

第七条业主大会或业主代表大会一般每年召开1―2次；经业主委员会或10%以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。

业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。

业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表过半数通过。

第八条业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

一个住宅区只能成立一个业主委员会。

第九条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；

（二）聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员；

（三）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；

（四）监督检查物业管理经费的使用情况；

（五）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；

（六）受理业主对物业管理企业的投诉；

（七）监督和协助物业管理企业的工作，根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单，协助物业管理企业催交物业管理服务费；

（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

第十条业主委员会根据住宅区的规模由5至11人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年，可以连选连任。

业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担，业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。

第十一条业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。

第十二条业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的5%．具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。

第十三条业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。

第三章物业管理企业

第十四条物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。

第十五条物业管理企业的权利：

（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；

（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；

（三）制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为；

（四）享受国家对第三产业的优惠政策。

第十六条物业管理企业应当提供的服务内容：

（一）物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；

（二）物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁服务；

（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；

（四）车辆进出及停放的管理；

（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；

（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的保管；

（七）举办社区文化活动；

（八）物业管理企业应接受所在街道办事处和居委员的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。

第十七条新建住宅区交付使用而入住率不到50%的，由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案，前期物业管理费用由开发建设单位承担。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。

物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。

第十八条实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。

物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。

物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。

第十九条住宅区内车辆停放的管理应接受公安等部门的统一指导和监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。

物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

第四章物业维修经费

第二十条实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。

物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。

第二十一条物业维修专项资金不得出错，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。

物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金收支两条线管理。

第二十二条物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。