秦皇岛市保障性住房后期管理办法

秦皇岛市保障性住房后期管理办法第一章 总 则

第一条 为了进一步规范保障性住房的后期管理工作，根据《河北省城镇住房保障办法（试行）》（省政府令〔2011〕第6号），河北省住房和城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅、省国土资源厅印发的《关于推进保障性住房统筹建设并轨运行的实施意见》（冀建保〔2013〕5号），制定本办法。

第二条 保障性住房后期管理，是指建设完成的保障性住房的分配、入住及入住后的其他管理工作。

第三条 本市城市区（含秦皇岛经济技术开发区、北戴河新区）范围内的保障性住房后期管理工作，适用本办法。

第四条 保障性住房的后期管理工作坚持“科学化、信息化、便民化”原则。

第五条 市保障性住房管理中心具体负责组织本市保障性住房的后期管理工作。市城乡规划、财政、城乡建设、住房保障和房产管理、城管、物价、民政、人力资源和社会保障、公安等公共管理部门，以及各区住房保障部门、街道办事处（乡镇人民政府）等有关单位，各司其职，共同做好保障性住房的后期管理工作。

秦皇岛市保障性住房后期管理办法第二章 分配入住

第六条 保障性住房由租赁型住房和销售型住房两种形式构成。租赁型住房是指用于出租给有租房意愿的申请家庭，以满足其居住需要的保障性住房；销售型住房是指用于出售给有购房意愿的申请家庭，以满足其居住需要的保障性住房。

市保障性住房管理中心根据年度租售计划确定的配租、配售及租转售比例，制定年度分配方案。

选择租赁型保障性住房的一类家庭，在轮候阶段享受货币补贴。二类、三类家庭在轮候阶段不再享受货币补贴。对于2013年年底前纳入货币补贴保障的低收入家庭，在有可选租赁型住房的前提下不选取住房，不再享受货币补贴保障。

第七条 保障性住房的分配是根据申请家庭申请的住房保障形式，再按照同年度一类家庭、二类家庭、三类家庭的顺序分别组织摇号。申请家庭依摇号顺序进行选房。

如申请家庭放弃当次选房，则由后续家庭依序递补选房。已摇号确定的家庭放弃当次选房的，三年内不得申请同形式的保障性住房。经摇号确定的备选家庭可以报名参加下一次摇号。

第八条 承租家庭确定其租赁房屋后，应当与市保障性住房管理中心签订《秦皇岛市保障性住房租赁合同》，交纳保障金，领取钥匙入住房屋。承租家庭须按时足额缴纳租金、补贴、物业费、电梯费、水费、电费、有线收视费、燃气费、取暖费等相关费用。

第九条 租赁型保障性住房租金按市政府批准的市场租金标准执行。承租人先按市场租金缴纳房租，再由市保障性住房管理中心根据承租人家庭的类别进行分类梯度补贴。

（一）一类家庭，在保障面积内按市场租金标准100%补贴；超出保障面积部分按20%补贴；

（二）二类家庭，在保障面积内按市场租金标准70%补贴；超出保障面积部分按20%补贴；

（三）三类家庭，按城市区各片区市场租金标准20%补贴。

第十条 申请销售型保障性住房的一类、二类家庭购买销售型保障性住房时，按照保障性住房的保障价格购买。三类家庭购买销售型保障性住房时，按照保障性住房的市场价格购买。

市保障性住房管理中心为购买保障性住房的家庭出具《保障性住房准予购房资格登记证》（以下称为《准购证》），购房人持《准购证》到项目开发建设单位办理相关购房手续。

第十一条 租住租赁型保障性住房满五年（不拖欠任何费用的）后，可向辖区住房保障和房产管理部门提出转换销售型保障性住房的申请。市保障性住房管理中心根据年度租转售保障房的比例，组织申请家庭摇号确定转换次序，并出具准予租转售凭证，并按本办法第十条规定办理。

第十二条 销售型保障性住房需在其房屋权属登记证书上标明该房屋为保障性住房。以保障性住房市场价格购买的，转让上市按照商品住房交易的相关规定执行。以保障性住房保障价格购买的，自房屋收讫之日起满5年且取得产权后方可转让。

如房屋收讫未满5年，因家庭发生重大变故，确需出售以保障价格购买的保障性住房的，由保障性住房管理中心按照最初购买价格优先回购。

秦皇岛市保障性住房后期管理办法第三章 维修与管理

第十三条 承租租赁型保障性住房的家庭要妥善使用房屋的各种设施设备并合理维护，如房屋内物品因人为因素损坏，由承租人自行维修或更换；如房屋内部公共设施设备非人为因素损坏需维修的，由租住保障性住房的家庭直接向小区物业公司提出维修申请，由专业维修队伍对房屋进行维修。

第十四条 租赁型保障性住房已缴纳房屋维修基金的，房屋公用部位、公共设施等维修由小区物业公司申请维修；没有缴纳房屋维修基金的，房屋公用部位、公共设施等由市保障性住房管理中心负责维修。

没有缴纳维修基金的，由市保障性住房管理中心委托专业维修单位实施维修并签订《房屋维修委托协议》。维修单位做出维修预算，由市财政部门或市保障性住房管理中心委托中介机构评审，市财政部门按预算评审报告预拨资金。工程量较小、资金数额较少的，由市保障性住房管理中心凭第三方出具的决算评审报告到财政部门结算；工程量较大、资金数额较大的，由财政部门委托中介机构进行决算评审，据决算评审报告结算。

第十五条 保障性住房小区实行社会化物业管理，由市保障性住房管理中心通过政府采购招标的形式确定物业公司，并签订《物业委托协议》，并根据《协议》约定拨付物业费用。

租赁型保障性住房的物业费及电梯费按照家庭类别进行梯度补贴：第一类家庭保障面积内的物业费及电梯费由财政全额承担；第二类家庭保障面积内的物业费由财政全额承担；第三类家庭的物业费及电梯费等相关费用由住户自行承担。

第十六条 市保障性住房管理中心委托房租收缴单位收缴保障性住房租金，签订《房屋租金委托收缴协议》，建立收缴台账。

秦皇岛市保障性住房后期管理办法第四章 续租与退出

第十七条 租赁或购买保障性住房必须签订相应合同，合同应当约定双方当事人的权利和义务，并明确违约责任及其处罚措施。

第十八条 租赁保障性住房的期限原则上不超过3年。租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满前3个月内向所在辖区住房保障和房产管理部门提出申请，经审核符合条件的，准予续租并签订续租合同。

承租人应自觉遵守保障性住房管理的各项规定，不得转租、转借。如承租人违反《租赁合同》，由市保障性住房管理中心收回房屋，并给予相应处罚。

第十九条 承租保障性住房的一类、二类家庭实行年度复核制度，依据《秦皇岛市保障性住房申请家庭联审联查办法》执行。复核后不符合保障性住房租赁条件的家庭，应当退出租住的保障性住房。

第二十条 租赁型保障性住房家庭有下列行为之一的，停止发放租金补贴或解除租赁合同，收回租住住房，五年内不得申请住房保障。

1.将承租住房转租、转让、转借和从事经营活动的；

2.累计6个月以上未缴纳租金的；

3.无正当理由一年内累计6个月以上未在租住房屋内居住的；

4.采用虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得承租住房的；

5.损毁、破坏保障性住房，擅自改变房屋性质、用途、结构和配套设施，或者不当使用造成房屋毁损的；

6.违反合同约定行为的。

承租家庭确有特殊原因暂时无法腾退的，住房保障部门下达《过渡通知单》，给予6个月的搬迁过渡期。过渡期内搬出的，将按实际租住时间收取租金。过渡期内停止发放租金补贴。过渡期满，承租人无正当理由仍不腾退或不缴纳租金的，按照相关法律法规处置。

承租人基于对房屋的合理利用所形成的附属物归产权人所有，退租时不予补偿。验收时，室内物品、设施设备有人为损坏的，住户需照价赔偿。

第二十一条 如承租人不再续租的，需向市保障性住房管理中心提出申请，经市住房保障部门验收房屋后，结算租金、水费、电费等相关费用，并根据室内物品、设施状况返还保障金。

符合货币补贴条件的承租人，可自愿放弃所承租的保障性住房，转换为货币补贴，三年内不得再次申请租住实物保障房。

秦皇岛市保障性住房后期管理办法第五章 监督管理

第二十二条 一类、二类承租家庭实行动态监管。

（一）动态监管应主要包括以下内容：

1.核对保障家庭人口、户籍、房产、收入情况是否仍符合住房保障条件；

2.对保障家庭的实际居住情况进行检查，是否出现违规出租、转借、转让、经营以及闲置等情况；

3.对保障性住房的使用情况进行查验，是否有破坏、损毁、改变住房结构和用途等情况。

（二）动态管理方式。住房保障动态管理采取入户调查、走访邻里、社区证明、信函索证、调取政府相关部门信息以及定期、不定期实地抽查等方式开展。

（三）建立住房保障定期抽查制度。抽查比例应不低于总户数的5%，并及时填写《入户调查表》，留存照片或影像资料，建立检查档案。

第二十三条 纪检、监察、审计等部门对保障性住房的申请、审核、保障情况和后续管理工作进行监督检查，保证住房保障工作公平、公正，阳光运行。

第二十四条 保障家庭及其家庭成员、社会各界群众对相关部门履职情况进行监督，申请人及其家庭成员对住房保障工作存有异议的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。

第二十五条 设立实名举报机制，对举报人举报的案件经核查与举报内容相符的，给予物质奖励，鼓励公众、媒体、社会对住房保障工作进行监督。

第二十六条 房地产中介机构不得接受承租人委托为其代理转让、出租或者转租租赁型保障性住房。违反此规定的，由住房保障部门会同工商等有关部门依照有关规定予以处理。

第二十七条 对骗取住房保障以及违规使用、转让保障性住房或拒不服从退出管理的，参照《河北省保障性住房准入退出管理办法》执行。

秦皇岛市保障性住房后期管理办法第六章 附 则

第二十八条 各县可参照本办法执行。

第二十九条 本办法自发布之日起施行。

秦皇岛市人民政府办公厅关于印发《秦皇岛市保障性住房后期管理办法》的通知

秦政办〔2014〕59号

各县、区人民政府，开发区、北戴河新区管委，市政府有关部门，各有关单位：

《秦皇岛市保障性住房后期管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

秦皇岛市人民政府办公厅

2014年7月5日

河北省人民政府办公厅

关于印发保障性住房准入退出管理办法的通知

各设区市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门：

《河北省保障性住房准入退出管理办法》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一一年十一月十五日

秦皇岛市城市物业管理办法第一条

为加强和规范城市物业管理，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据国家有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

秦皇岛市城市物业管理办法第二条

本市行政区域内的城市物业管理适用本办法。

秦皇岛市城市物业管理办法第三条

本办法所称城市，是指国家按行政建制所设立的市、区、镇。

本办法所称物业，是指按规划已建成并交付使用的城市住宅、非住宅房屋、公共建筑及相配套的设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业受业主委托，按照合同约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的各类服务。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指具有物业管理资质等级证书，并经工商行政管理部门注册登记，颁发《营业执照》后，专门从事物业管理或以物业管理为主业的企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第四条

物业管理实行社会化、市场化、专业化经营服务与业主自治相结合的体制。住宅物业管理实行业主大会或业主代表大会选聘制；办公楼、商业大厦、厂房等非住宅物业管理实行业主选聘或委托制。

秦皇岛市城市物业管理办法第五条

市房产管理局是市人民政府负责物业管理的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门）。

各县、区、开发区的建设局（房产局）是本辖区内物业管理行政主管部门（简称县区物业管理行政主管部门）。

市物业管理行政主管部门的主要职责是：

（一）根据有关法律、法规和政策制定物业管理的实施细则；

（二）审定新建物业的物业管理方案，检查、督促物业管理方案落实，指导、监督物业管理企业的接管工作；

（三）负责物业管理企业的资质管理；

（四）指导县、区物业管理行政主管部门工作，对物业管理企业经营服务活动和资金使用情况实施监督、检查；

（五）组织、指导物业管理从业人员培训；

（六）代管市区住宅区共用部位、共用设施设备维修基金；

（七）负责指导物业管理企业的考评工作。

县、区物业管理行政主管部门的主要职责是：

（一）制定本辖区推行物业管理的方案和落实措施，抓好物业管理工作；

（二）负责本辖区内物业管理区域和等级的划分；

（三）组建业主委员会并指导其工作，协调相关部门之间的工作关系；

（四）接受并处理业主、非业主使用人和物业管理企业的投诉。

街道办事处协助物业管理行政主管部门对物业管理企业和业主委员会工作实施监督和指导。社区可以建立居民委员会与业主委员会合一的组织体系，但双方责、权、利不变。市、县（区）有关部门应按照各自职责分工，协调做好物业管理中的有关行政管理工作，但不得干预物业企业的合法经营活动，不得将行政职责转嫁给物业企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第六条

本市城市规划区域内的新建住宅小区必须实行物业管理，老旧小区和其他物业应逐步创造条件实行物业管理。已实行物业管理的住宅小区要按本办法进行规范。住宅区原则上不准自建自管，特殊情况须报市物业管理行政主管部门批准。

秦皇岛市城市物业管理办法第七条

新建住宅小区实行物业管理应具备下列条件：

（一）共用部位、共用设施设备维修基金建立；

（二）物业管理办公用房、商业网点用房按规定提供；

（三）物业及其配套的设施设备及相关工程验收合格并交付使用；

（四）涉及后续管理所需的各种手续齐全。

秦皇岛市城市物业管理办法第八条

业主委员会组建、权利与义务，业主大会、业主代表大会、业主委员会会议召开及程序等另行规定。

秦皇岛市城市物业管理办法第九条

物业管理企业的成立、撤消、经营、服务、权利与义务、管理等按建设部和省、市有关规定执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第十条

拥有共用设备、设施的物业应当划归于一个物业管理区域。一个物业管理区域原则上应由一个物业管理企业承担物业管理服务。

秦皇岛市城市物业管理办法第十一条

住宅区开发建设单位在物业管理移交时，必须按开发建设房屋总建筑面积0.5%的比例无偿提供配套的物业管理办公用房和一定面积的居委会办公用房；按建造成本价提供开发建设房屋总建筑面积0.5%的商业网点用房，购置费用从住宅共用部位、共用设施设备维修基金中垫支，并从其经营收入中回收。物业管理办公用房和居委会办公用房产权归国家所有，商业网点用房产权归全体业主共有，任何单位和个人不得侵占或改作他用，不得抵押、交换、买卖。其他物业，业主应当与物业管理企业就物业管理用房的配置、费用等事项作出约定。

秦皇岛市城市物业管理办法第十二条

新建住宅区开发建设项目必须在开工建设前制订物业管理总体方案，由市物业管理行政主管部门审查批准后，开具《物业管理方案认定书》，否则建设主管部门不得为其发放《开工许可证》，房地产交易主管部门不得为其办理《预售许可证》。

秦皇岛市城市物业管理办法第十三条

住宅建设项目开工后，市、县（区）物业管理行政主管部门应全程监督物业管理方案实施情况，竣工后必须按实施方案进行验收，不合格的，房产管理部门不得为其办理产权初始登记，不准其进入市场销售。

秦皇岛市城市物业管理办法第十四条

开发建设单位在项目开工前，应当选聘或招聘物业管理企业承担前期物业管理，并与其签订物业管理聘用合同。前期物业管理费用由开发建设单位承担。

秦皇岛市城市物业管理办法第十五条

业主委员会聘用物业管理企业后，开发建设单位或原管理单位应当在一个月内按照有关规定办理移交手续。

秦皇岛市城市物业管理办法第十六条

物业管理聘用合同应明确物业管理的项目、范围、内容、费用、权利和义务、合同期限与违约责任、争议解决方式等事项。

秦皇岛市城市物业管理办法第十七条

物业管理聘用合同有效期一般不超过三年，到期可续签或重新签订。物业管理合同应报市、县物业管理行政主管部门备案。

秦皇岛市城市物业管理办法第十八条

物业管理聘用合同期满一方不再续签的，应在合同期满前两个月通知对方，由业主委员会在合同期满内重新聘用物业管理企业；合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，业主委员会可以采取自管形式或其它临时管理措施，但不得超过两个月。

秦皇岛市城市物业管理办法第十九条

物业管理聘用合同执行期间发生争议的，争议解决之前，合同双方不得停止履行义务，因一方停止履行义务给对方造成损失的，停止履行义务一方应赔偿损失。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十条

物业管理企业必须在合同终止后的一个月内，腾出占用的物业管理办公用房和商业网点用房等各项设施，移交有关资料，办理退租和费用结算等手续。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十一条

物业管理企业可将物业管理区域内的专项服务委托给专营企业，但不得将整体管理服务业务委托其他企业、单位或个人。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十二条

物业管理企业服务收费按照有关文件执行。新建住宅物业尚未出售的房屋，应由开发建设单位交纳物业管理服务费，交纳标准按已入住房屋收费标准的50%执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十三条

市政公用设施管理与物业管理内容的界定，按有关规定执行，管理维修责任和服务事项不得转嫁给物业管理企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十四条

业主必须按建设部、财政部联发的建住房213号文件规定建立共用部位、共用设备设施维修基金。维修基金的缴交事项应当在售房合同中约定，与售房款一同交纳，由开发建设单位代收代缴并在办理产权初始登记前一次性交清。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十五条

物业使用违反本规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门按有关规定进行处罚：

（一）损坏房屋主体结构、承重结构，改变房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，破坏、改装、拆除房屋原附属设施；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施、共用场地，擅自移动共用设备；

（三）违章搭建，侵占毁坏绿地；

（四）乱倒垃圾、杂物；

（五）放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，超标烟尘或者发出超出规定标准的噪声；

（六）擅自在物业共用部位或场所悬挂物品、张贴、涂写、刻画；

（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十六条

业主应在物业建筑结构和安全要求允许的范围内按照有关规定进行装饰、装修，并按设计用途使用物业。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十七条

物业管理企业应当参与、支持社区服务工作。社区服务工作应按有关规定积极支持物业管理。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十八条

未经物业管理行政主管部门资质审查并取得物业管理资质等级证书而擅自承担物业管理业务的，由物业管理行政主管部门责令限期办理资质审批手续，逾期仍不办理的，对其处以二千元以上二万元以下的罚款，并责令其停止物业管理活动。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十九条

物业管理企业违反本规定，有下列行为的，业主委员会有权予以制止并要求限期改正，情节严重的有权解除委托管理合同：

（一）对房屋及公用设施、设备不按有关规定修缮的；

（二）管理制度不健全，管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十条

因物业管理企业管理不善，造成物业及居住环境状况恶化的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处以一千元以上一万元以下的罚款，限期不改者可降低资质等级或吊销资质等级证书。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十一条

违反本办法第十一条、二十四条规定的，物业管理行政主管部门有权责令开发建设单位如期履行，在期限内仍不履行的，物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十二条

当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起行政诉讼或申请行政复议；逾期不申请复议或不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十三条

本办法由市房产管理局负责解释。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十四条

本办法自发布之日起施行，《秦皇岛市城市住宅区物业管理实施办法（试行）》同时废止。

秦皇岛市人民政府