青岛市市区园林绿化管理暂行办法

第一章　总则

第一条　为加强我市市区园林绿化的规划、建设和管理，根据《中华人民共和国森林法》和城乡建设环境保护部《城市园林绿化管理暂行例》等规定，结合我市实际情况，特制定本办法。

第二条　本办法适用于我市市区内的各种绿化活动和各类园林绿地的规划、建设和管理。

第三条　本办法所称园林绿地包括以下六类：

1. 公共绿地。指供群众游憩观赏的公园、动物园、植物园、陵园、街心公园和小游园、广场的绿地等；

2. 专用绿地。指机关、团体、部队、企业、事业等单位（以下简称“各单位”）和住宅区内以及庭院的绿地；

3. 生产绿地。指为城市园林绿化提供苗木花草的苗圃、花圃和果园、茶园等；

4. 防护绿地。指城市中用于隔离、卫生、安全等目的的防护林带和绿地；

5. 市区风景名胜区的绿地；

6. 市区山林绿地、以及行道树、路边草坪等。

第二章　规划与建设

第四条　市区园林绿化规划是城市总体规划的组成部分，是指导城市园林绿化建设的依据。由市人民政府组织城市规划部门和园林部门共同编制，并组织有关部门实施。

第五条　市区园林绿化规划要根据本市市区的特点，利用原有地形、地貌、植被、水体等自然条件和历史文化遗址，并以方便群众使用为原则，进行合理布局，突出海滨山城的特色，充分发挥绿化效益，构成全市的园林绿化体系。

第六条　凡在我市市区的各单位均需做出本单位的绿化建设规划，经园林部门核准，分期逐步实施。

第七条　任何单位和个人不得随意改变经过批准的绿化规划和占用规划绿地。有特殊情况确需调整的，应报原审批机关批准，按照程序进行修改，但绿地面积不应减少。调整后原规划绿地必须减少的，应在用地上给予相应补偿。

第八条　绿化用地占用地总面积应达到以下标准：

1. 新建住宅区不低于40%。旧区改造一般不低于25%，建筑密度较高的区域不低于15%，城市规划保护区内的旧区改造不得少于原有的绿化面积，如遇特殊情况必须减少时，也不得低于45%；

2. 新建大专院校、医院、疗养院、科研机构、精密仪器工厂、污染较重的企业和占地面积大的单位，不低于50%，旧区改造一般不低于40%；原有建筑密度低的，不低于50%；

3. 其他新建单位和新建城市主要道路不低于30%。城市旧区和旧路改造不低于25%。

第九条　新建、扩建工程项目和住宅区建设，其建设投资中必须包括相应的绿化建设投资。

各项建设工程的绿化建设应与主体工程同步规划、同步施工、同步验收、同步交付。对无绿化规划和不按批准绿化规划实施的单位，市城建规划部门不得签发施工执照和竣工验收。因季节原因，绿化不符合标准的，建设部门应按规划预交绿化费用，最后由园林部门代为绿化，按实际发生费用结算，多退少补。

第十条　城市园林苗圃用地面积，要按城市规划要求留足。任何单位和个人不得以任何理由减少或占用苗圃用地，如必须对少量用地进行调整时，也必须按原有数量、质量、条件补足。园林部门应根据市区绿化规划的要求，做到有计划按比例地生产和供应苗木，保证苗木质量和规格。园林部门在搞好专业苗圃建设的同时，还应协助有条件的单位开展群众性育苗活动。

第三章　管理与保护

第十一条　市区的园林绿化工作，在市政府的统一领导下，实行分级管理，分片分段包干负责。

1. 市园林局是市政府管理城市园林绿化工作的职能部门。负责全市城市园林绿化工作。

2. 各区园林部门负责辖区内所属公共绿地的绿化工作；组织街道办事处、居委会搞好地段、住宅区的绿化和管护，并负责对住区各单位的绿化进行业务指导和督促检查。

3. 市区各系统、各单位都必须按照“以条条为主，条块结合”的原则，搞好本系统、本单位的绿化。同时还要根据园林部门的统一安排，保质保量地完成应该担负的市区公共绿化任务。

4. 生产绿地由经营单位管理，防护绿地、市区山林由营造单位管理。

第十二条　各单位要落实“包卫生、包绿化、包秩序”的“门前三包”责任制，负责对责任区内的行道树、绿地草坪的浇水、施肥、拔草、卫生、防寒和绿化设施的管护等工作。修剪、打药由园林部门统一组织进行。

第十三条　全民义务植树运动是园林绿化工作的重要组成部分，本市全民义务植树运动按青岛市人民政府《关于开展全民义务植树运动的规定》执行。

第十四条　园林部门要建立健全园林绿化管理制度。保持树木花草繁茂、园容整洁美观、设施完好以及良好的游园秩序和游园安全。游人在园林绿地中游览，必须遵守有关规定。

第十五条　任何单位或个人不得在园林绿地内进行毁损花木和园林设施、排放污物、挖沙取石、割草取土、放牧捕猎、开荒垦殖等有损园容的活动。

第十六条　现有城市园林绿地，未经批准，不准任何单位或个人占用。已被占用的绿地，要限期无条件退还。树木花草如有损失，应按规定赔偿。

第十七条　公园（包括海滨公园和山头公园）、动物园、植物园等公共绿地内的商业、服务业网点，必须按园林规划设置。所有经营单位和个人都必须经园林管理部门和工商部门批准，在指定地点亮照经营，并严格遵守园林、工商、物价、卫生、检疫等管理法规；服从园林部门的统一管理。

根据山东省人民政府《关于发展城镇集体和个体经营若干问题的暂行规定》经营者应按纯收入的3%向园林管理部门缴纳场地使用费。

2. 胸径超过10厘米、或胸径不足10厘米，但数量超过3株的，需经所在区园林部门同意，报市园林部门审批；

3. 规格较大、数量较多的，要经市园林部门同意，报市政府批准；

4. 在自然害发生时，市政、输电、通讯、水利、铁路等部门为了抢险，如不马上砍伐，可能危及人民生命、财产而必须砍伐树木时，在来不及报告的情况下，可先行处理，然后三日内到园林部门报告审查并补办手续。

第二十一条　凡经批准砍伐树木的单位和个人，必须办理手续，持证砍伐，并缴纳补偿费，提出相应的补栽计划，交由园林部门监督执行。

第二十二条　百年以上的大树或稀有、珍贵树种以及具有历史价值和纪念意义的树木，均属古树名木。园林部门要统一建立档案和标志，加强养护管理。散生于各单位和住宅庭院内的，由各单位和居民管护，园林部门负责监督和技术指导。所有古树名木，均严禁砍伐或移植。

在有古树名木生长的区域内进行建设，必须在园林部门指导下，采取避让和保护措施，保证树木生长不受影响。

第二十三条　因新建或改建各种管线而影响树木时，施工部门应事先与园林部门协商保护绿化的措施。对已建成的绿化和管线，一般维持现状。新建和改建各种管线与行道树要保持适当的间距：

1. 一般地下管线的外缘与树干外缘的距离不得少于2米；

2. 电杆、消防设备等的外缘与树干外缘的距离不得少于3米；

3. 高压输电线和一般架空线高度不低于10米。

行道树与线路的矛盾，除特殊情况外，按照兼顾管线安全和树木生长的原则，有关部门与园林部门签订协议，可由园林部门派人修剪，并收取费用。

第二十四条　城市较大量的引进种苗和引进动物时，必须经过林业和动植物检疫部门检疫，不符合检疫标准不准引进。

第四章　奖励与处罚

第二十五条　对在市区园林绿化工作中做出显著成绩的单位和个人，市政府、区政府、各系统应分别给予表彰或适当的物质奖励。

第二十六条　确无人力完成义务植树和其他绿化任务的单位，可委托园林部门代为绿化，并交纳相应的绿化费用。对拒绝履行或完不成义务植树和其他绿化任务的单位，园林部门要给予批评教育，限期完成。逾期仍不完成，除收取绿化费用外，并按绿化费用的一至二倍收取绿化延误费。因管理不善，树木成活率低于85%或保存率低于80%的，每缺少一棵，按苗木费的三倍收费。

园林部门对各单位的绿化建设规划的实施情况要按期检查，逾期没有绿化的，要按每日每平方米0. 15─0. 25元收取绿化场地闲置费。

第二十七条　对非法侵占园林绿地和规划绿地的单位和个人，除处以每平方米25─30元罚款外，并从发现之日起，按每日每平方米0. 15─0. 25元收费，并责令限期退出。逾期仍不退出者，要按每日每平方米0. 15─0. 25元的五至十倍收费，直至迁出为止。

对因特殊情况，并经市园林局批准暂时借用园林绿地的，按每日每平方米0. 15─0. 25元收取费用，到期应立即退出。否则按非法侵占绿地处理。

第二十八条　凡有下列行为之一者，要给予批评教育，酌情赔偿损失或罚款。

（1）刻划树皮；

（2）擅自折花折枝摘果，乱采树籽花叶；

（3）穿行绿篱，践踏草地、花坛、摇树、爬树；

（4）借用树木搭晒衣物等；

（5）擅自在园林绿地中涂写字迹；

（6）其他轻微损坏树木花草、绿地和园林设施的。

第二十九条　凡有下列行为之一者，进行批评教育，责令赔偿损失。情节严重的，按赔偿费3─5倍罚款。

（1）在绿地内借树搭棚，围圈树木或其它损害绿化行为的；

（2）因行车、作业等撞伤、撞倒树木及其它严重损伤树木的；

（3）损坏园林绿化设施的；

（4）未经批准，擅自砍伐、移植树木的。

第三十条　凡有下列行为之一者，责令赔偿损失，追回非法所得。情节严重的，按赔偿费5─10倍处以罚款，触犯刑律的由司法部门依法追究刑事责任。

（1）损坏古树名木和稀有花卉的；

（2）对树木、绿地、园林绿化设施等造成严重损失的。

第三十一条　对古树名木负有管护责任的单位和个人，要认真做好管护工作，单位主要负责人要把这项工作列入职责范围。因管理不善或失职，造成古树名木损坏、死亡的，有关单位、个人要承担行政责任和经济责任。对该单位主要负责人要追究责任。

第三十二条　对违反本办法的单位和个人给予的经济处罚，由园林部门执行，被处以罚款的单位或个人应按规定时间主动交纳。逾期一天，加收滞纳金1%。

第三十三条　被处罚的单位或个人不服园林部门处罚决定的，可以在接到处罚决定之日起十五日内向当地人民法院起诉。逾期不起诉又不履行的，做出处罚决定的部门可以申请人民法院强制执行。

第三十四条　园林部门、各单位和个人收取的绿化补偿费、绿化延误费、占用绿地费和绿化赔偿费等，应全部用于市区园林绿化。罚款全部上缴国库。

第三十五条　园林部门的工作人员，应忠于职守，坚持原则，秉公办事，严格管理。对违反本办法或在执行本办法中有弄虚作假、徇私舞弊的，要从严处理。

第五章　附则

第三十六条　各县（市）城区、乡镇驻地和工矿区可参照本办法执行。

第三十七条　本办法由青岛市园林绿化管理局负责解释。

第三十八条　本办法自公布之日起实施。一九六四年颁布的《青岛市市区树木绿地保护管理办法》予以废止。以前本市有关规定与本办法有抵触者，一律以本办法为准。

青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则

（1991年10月1日青政发〔1991〕211号）

第一章 总则

第一条根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》（以下简称《办法》），制定本细则。

第二条青岛市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市公有房产管理的行政主管机关。其主要职责是：

（一）执行有关公有房产的法律、规章；

（二）草拟本市公有房产管理的法规、规章草案；制定公房产管理的规范性文件；

（三）负责本市公有房产的产权、产籍管理；

（四）监督、指导房产所有权单位和房产经营单位管理、经营公有房产的活动；

（五）按照本细则的规定，负责公有房产的技术、质量鉴定；

（六）处理违反《办法》及本细则的行为；

（七）受理有关公有房产的行政复议案件；

（八）负责对房产经营单位的资质审查；

（九）负责对各区、县级市和经济开发区房产管理机关的业务领导；

（十）汇总公有房产统计资料，编制公有房产统计报表；

（十一）负责解释、答复单位和个人就公有房产提出的咨询；

（十二）法律、法规、规章制定的其他行政职责。

第三条市房管机关的派出机构和各县级市、崂山区、黄岛区、经济技术开发区的房产管理部门（以下统称区、县级市房管机关），具体负责本辖区内城市公有房产的行政管理工作。其主要职责是：

（一）执行有关公有房产的法律、法规、规章和市房管机关的规范性文件；

（二）具体负责本辖区内公有房产的产权、产藉管理工作；

（三）对房产所有权单位和房产经营单位在本辖区内管理、经营公有房产的活动进行监督、指导；

（四）按照本细则的规定，负责本辖区内公有房产的技术、质量鉴定；

（五）处理违反《办法》及本细则的行为；

（六）根据市房管机关的要求，收集、汇总本辖区内公有房产资料，填报统计报表；

（七）答复单位和个人就本辖区公有房产提出的咨询。

第四条房产所有权单位可以将自管房产的所有权交归市房管机关（限于在市南、市北、台东、四方、沧口五区的公有房产）或县级市房管机关统一管理。

市直管国有房产和市房管机关以前款规定管理的房产，依照所有权和经营权分离的原则，由市房产经营公司依法经营。

房产所有权单位自管房产，可以委托市房产经营公司或其他具有法人资格的房产经营单位经营。

第五条禁止任何单位或个人非法租赁、买卖公有房产或利用公有房产牟取非法利益。

第六条《办法》及本细则所称房产是指，依法建设的房屋和附属于房屋的构筑物及其他设施。

《办法》及本细则所称房产所有权单位是指，依法拥有经市房管机关或县级市房管机关登记发证房产的国家机关、团体、部队、事业单位、全民所有制和集体所有制企业单位。

《办法》及本细则所指房产经营单位是指，经市房管机关审查资质合格并按国家规定办理法人登记的从事房产出租、买卖与经营活动的单位（不含城市建设综合开发单位）。

第二章 产权和产籍管理

第七条公有房产实行所有权（以下简称产权）登记发证制度。

市房管机关是市南、市北、台东、四方、沧口五区公有房产的登记机关。各县级市房管机关是所辖区域内公有房产的登记机关。

公有房产产权登记按建设部《城镇房屋所有权登记暂行办法》和本市有关规定办理。

第八条公有房产产权和产籍的管理，按建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》及本市有关规定执行。

第九条房产所有权单位和房产经营单位应在每年一月十五日前，向区、县级市房管机关报送上年度的下列房产经营管理情况和统计资料：

（一）机构设置、人员配备及变化情况；

（二）经营管理房产的用途及不同用途房屋的面积（建筑面积、使用面积）和经营管理房产的增减及增减原因；

（三）经营管理方式及经营收入和支出；

（四）房产完好状况及维修支出；

（五）区、县级市房管机关要求报送的其他有关资料。

第十条公有房产的技术、质量鉴定由区、县级市房管机关负责，但属下列情况之一的，由市房管机关负责：

（一）涉及房屋整体结构的全面鉴定；

（二）房产所有权单位、房产经营单位或合法使用人对区、县级市房管机关的鉴定有异议并提出申请的；

（三）市房管机关认为应由其鉴定的。

第三章 租赁管理

第十一条房产出租单位是指，依法出租公有房产的房产所有权单位或房产经营单位。

承租人应是在青岛市或各县级市有城市常住户口的具有完全民事行为能力的公民或在青岛市或各县级市有组织机构的法人及其他组织。

第十二条因分配、调整、互换、拆迁安置而承租公有房产的，承租人须在迁入前凭有关证明或文件与房产出租单位签订租赁合同，领取《承租房屋证明》。

租赁合同是房产出租单位与承租人建立租赁关系的合法凭证。《承租房屋证明》是承租人办理户口迁入手续的合法凭证。

第十三条承租人在租赁合同期满前退租的，租赁合同终止。承租人应在退租之日起三十日内迁出并申请房产出租单位查收，领取《退租房屋证明》。

未到房产出租单位办理退租手续即迁出的，房产出租单位有权追缴欠租并要求承租人赔偿在此期间发生的对房屋及其附属设施的人为损坏。

第十四条公有住宅房屋的承租人和与承租人同住的具有完全民事行为能力的人申请分立承租名义，须符合下列条件：

（一）分立各方为同一户籍，经济上已分开独立生活；

（二）房屋可以分间单独使用且分立后不致造成使用不便或分立后人均居住面积不低于解困标准的；

（三）分立各方及同住的完全民事行为能力人协商一致并订立书面协议；

（四）无欠租。

房产出租单位对经审查符合前款规定条件的，应与分立承租名义各方分别签订租赁合同，发给《承租房屋证明》，原租赁合同终止。

原设计为单户使用的房屋，原则上不予分立承租名义。

第十五条公有住宅房屋的承租人申请变更承租名义，须符合下列条件：

（一）承租人提出书面申请；

（二）同户籍的其他具有完全民事行为能力的人出具表示同意的书面证明；

（三）新承租人与原承租人是同一户籍的常住近亲属且具有完全民事行为能力。

房产出租单位对经审查符合前款规定条件的，应与新承租人签订租赁合同，发给《承租房屋证明》原租赁合同终止。

第十六条公有非住宅房屋的承租人申请变更承租名义，须提出书面申请。承租人系法人或其他组织的，须同时提交其上级主管部门的批准文件或证明；承租人系个人的，新承租人与原承租人应是同一户籍的常住近亲属且具有完全民事行为能力。

房产出租单位对经审查符合前款规定条件的，应与新承租人签订租赁合同，发给《承租房屋证明》，原租赁合同终止。

第十七条公有住宅房屋承租人死亡或户口外迁，符合下列条件的同住人可向房产出租单位申请变更承租名义：

（一）申请人有本住宅的常住户口且实际居住，并具有完全民事行为能力；

（二）申请人本人或配偶在本市无其他承租公有房屋或无私有房产（公有房屋或私有房产的人均居住面积低于解困标准的，不在此限）；

（三）申请人与其他同一户籍的具有完全民事行为能力的人协商一致并订立书面协议。

房产出租单位对经审查符合前款规定条件的，应当同意并与申请人签订租赁合同，发给《承租房屋证明》。

第十八条申请人按本细则第十七条规定申请变更承租名义，应当在原承租人死亡或户口外迁之日起六个月内提出。

逾期未申请变更承租名义或当事人之间不能协商确定新承租人的，房产出租单位可按下列顺序确定新承租人：

（一）原承租人的配偶；

（二）原承租人的父、母；

（三）原承租人的子、女（按长幼为序）；

（四）其他同住人（以居住时间长短为序）。

原承租人欠租的，由新承租人偿付。

第十九条承租人死亡或户口迁移，无同一户籍同住人或同住人在他处有住房且非居住困难的，房产出租单位有权收回房屋，另行出租。

承租人全家外迁前或无同住人的承租死亡前，原住他处而以占房为目的将户口迁入并居住的，房产出租单位有权责令其限期迁出。

第二十条承租人或同住人申请分立、变更承租名义时，必须提交保证按政策规定可以回本地的亲属的房屋使用权的保证书。

房产出租单位收到承租人或同住人要求分立、变更承租名义的书面申请后，对经审查符合规定条件的，应在十五日内办理房屋承租手续；对不符合规定条件的，应在十五日内书面通知申请人，并说明理由。

第二十一条单位调整职工住房涉及其他房产出租单位的房屋时，应事先向有关房产出租单位出具调整住房方案，征得其同意；被调整住房的职工持单位工开具的调整住房证明，按本细则第十二条、第十三条及有关规定办理承、退租手续后，方可迁入、迁出。

第二十二条公有非住宅房屋的承租人因更名、合并或分立等原因需变更或分立承租名义的，原承租人或现使用人须凭有关证明、文件，更名、合并或分立情况发生后六个有内提出书面申请。房产出租单位对经审查符合有关规定的，应与其重新签订租赁合同。

在前款规定期限内不申请办理变更或分立承租名义手续的，欠缴的租金、房屋的人为损坏，由原承租人的现使用人负连带责任。

第二十三条租赁合同有效期间，遇有下列情形之一，房产出租单位可调整租金数额：

（一）县级以上人民政府决定调整公有房产的租金标准；

（二）经过房产出租单位维修，房屋建筑结构和使用条件（面积、附属设施等）有改变的；

（三）改变租赁合同约定的房屋用途的。

第二十四条租赁铺面房屋，租赁双方应签订铺面房屋租赁合同。

经批准将公有住宅房屋改作铺面房屋的，承租人自行停业或有关部门责令其停业，但未经房产出租单位批准改变房屋用途的，承租人仍须按租赁合同的约定缴纳铺面房屋租金。

铺面房屋，原则上不得改作他用。

第二十五条遇有下列情形之一，房产出租单位应中止收取租金：

（一）因房产出租单位维修、翻建等原因，承租人需迁出房屋三十日以上的；

（二）因不可抗力致房屋损坏使承租人不能正常使用房屋的；

（三）经市或县级市房管机关核准的其他情形。

第二十六条《办法》及本细则所称转租是指，承租人将合法承租房屋的全部或部分转给非属同一法人的其他单位或非同一户籍的个人使用，并收取或变相收取约定数额的货币或实物的行为。

第二十七条《办法》及本细则所称转让是指，承租人将合法承租房屋的全部或部分转给非属同一法人的其他单位或非同一户籍的个人使用，并由使用人实际履行缴纳租金义务的行为。

第二十八条未经房产出租单位同意，转租、转让公有房产的，房产出租单位有权解除租赁合同，收回房屋。

第二十九条以承租的公有非住宅房屋与他人合资经营、联合经营或进行其他形式经济合作的须经房产出租单位同意，租赁双方须重新签订租赁合同。租金由租赁双方协商议定，但不得低于原租赁合同约定租金的三倍。

未经房产出租单位同意，以承租的公有房产与他人合资经营、联合经营或进行其他形式经济合作的，房产出租单位有权解除租赁合同，收回房屋。

第三十条承租人因下列原因之一将承租的公有房屋连续闲置一年以上，房产出租单位不得解除租赁合同、收回房屋：

（一）承租人因公务、探亲等原因离开本地并出具公安部门或所在单位证明的；

（二）房屋不能保证居住或使用安全，经房管机关鉴定属实的；

（三）房屋与人民法院、房产纠纷仲裁机构或有关部门正在处理的案件有关的；

（四）市房管机关认定的其他正当理由。

承租因前款（二）、（三）、（四）项原因之一，拖欠租金六个月以上的，房产出租单位不得解除租赁合同、收回房屋。

第三十一条房屋开发公司新建移交市房管机关接管的房屋，在市房产经营公司起租后尚未售出的（限于出售使用权的商品房），给予一年的出售期。出售期自起租之日起算。出售期间免缴租金。

超过出售期房屋未售出的，出售期可再延长一年。延长期期间的房屋租金由建设单位负担，房屋的维修，由市房产经营公司负责。

延长期满房屋仍未售出的，市房产经营公司应报请市房管机关按解困住房价格收购房屋，用于解困。所得价款会给建设单位。

第三十二条单位调整职工住房空出的房屋或新购买尚待分配但已起租的房屋，应给予六个月的分配期。分配期自被调整职工分配新房之日或新购买房屋起租之日起算。分配期期间的房屋租金由分配单位负责。

分配期期满仍未分配的，房产出租单位应报请市或县级市房管机关同意后，收回房屋用于解困。

第四章 房屋的使用和维修

第三十三条《办法》及本细则所称改变房屋的用途是指，改变房屋及其附属设施的设计用途、租赁合同约定的用途或有关部门确定的用途。

第三十四条改变房屋的用途，须符合下列条件：

（一）符合城市规划要求；

（二）符合房屋使用安全要求；

（三）不影响相邻关系；

（四）不影响文物和有特色建筑的保护。

第三十五条承租人改变承租房屋的用途须经房产出租单位同意，并重新签订租赁合同。

承租人未经房产出租单位同意并出具证明，将承租公有房产改作铺面房屋的，工商行政管理部门不予办理营业执照和其他有关手续。

第三十六条承租人不得从事下列有碍房屋及附属设施安全、正常使用或影响居住环境的活动：

（一）在房屋内堆放易燃、易爆、腐蚀性等危险和有害的物品（公安部门审查批准的除外）；

（二）擅自改变房屋结构；

（三）在非生产用房内擅自安装动力设备；

（四）妨碍相邻关系；

（五）其他损害房屋或影响使用安全的行为。

第三十七条承租人需改装房屋、拆除或添装附属设施，须提出书面申请，经房产出租单位同意后方可施工。根据《青岛市城市建筑规划管理暂行办法》等规定应经城市规划管理部门批准的，并须经城市规划管理部门批准后方可施工。

但属下列情形之一的，不得批准：

（一）影响房屋承重结构的；

（二）依附房屋搭建临时建筑的；

（三）妨碍维修的；

（四）影响相邻关系，相邻方提出正当理由的；

（五）其他影响房屋使用安全的情形。

第三十八条经房产出租单位同意，承租人在承租房屋的室内、室外改装、添装的设施，其所有权归房产所有权单位。承租人不得擅自拆除或改动。面积扩大的，自使用的第十三个月起，由房产出租单位计收租金。

第三十九条未经房产所有权单位或房产经营单位同意擅自改装房屋及其附属设施的，房产所有权单位或房产经营单位有权予以制止，有权对造成的损失追索赔偿或要求恢复原状。

第四十条共同使用院落、楼梯、走廊、凉台、厨房、厕所、烟道、给排水等部位或设施的，或有其他通行、通风、采光等方面相邻关系的，有关各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，合理使用，正确处理。

第四十一条房产所有权单位和房产经营单位对房屋的完好状况应每三至五年进行一次普查；对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以及走廊、楼梯间的外门窗应每年检查一次；对电梯、水泵（所有权属自来水公司的除外）应定期保养、对排水管道（市政管理部门管理的除外）应经常清疏；对屋顶水箱应每年检修清洗一次。

第四十二条公有房产的修缮范围、修缮工程质量评定标准、修缮工程预算定额等，由市房管机关会同有关部门统一制定。厂房、仓库、码头、车站等专用公有房产的维修，按国家有关规定执行。

第四十三条新建的公有房屋移交房管机关接管的，建设单位应在验收交付使用时，按工程建筑造价的百分之二预交保修费。保修费由房管机关保管。保修期为一年，自验收交付使用之日起算。

第四十四条维修房屋需承租临时搬迁的，房产出租单位应将维修房屋的原因、搬迁或回迁时间、开工和竣工日期，在开工三十日前书面通知承租人。

第四十五条施工单位在施工现场应设置安全标志。未设安全标志或完工后未清理场地，给他人造成妨碍的，施工单位应当排除妨碍。

第四十六条异产毗连房屋的维修，适用建设部《城市异产毗连房屋管理规定》和本市的有关规定。

第四十七条市房管机关和各区、县级市房管机关，应对城市公有房产的使用、维护状况进行监督检查，发现问题及时解决或督促有关单位及时解决。

第五章 法律责任

第四十八条对违反《办法》和本细则有关规定的单位和个人，由区、县级市房管机关按下列规定予以处罚：

（一）涂改房产所有权证的，对单位处以房价百分之一的罚款，对直接责任者处以一百元至二百元的罚款，并责令单位重新申请登记；

（二）不按规定办理房产所有权登记，超过规定期限三个月以内的，处以房价百分之一的罚款；超过规定期限六个月以上的，处以房价百分之五的罚款；

（三）擅自超出人民政府制定的租金标准出租房屋的，没收非法所得，并处以非法所得额一至二倍的罚款；

（四）擅自转租公有房屋的，没收非法所得；单位转租的，并处以非法所得额一至二倍的罚款；个人转租的，并处以五百元至一千元的罚款。

（五）擅自转让公有房产，处以租金额五至十倍的罚款；

（六）擅自以承租的公有房产与他人合资经营、联合经营或进行其他形式经济合作的，处以租金额五至十倍的罚款；

（七）倒卖公有房产使用权或居间牟利的，没收非法所得，并处以五百元至一千元的罚款。房产出租单位应解除租赁合同，收回房屋；

（八）擅自改变房屋用途的或有本细则第三十六条所列行为之一的或房产出租单位违反本细则第三十七条第二款规定的，责令其停止违法行为、修复房屋、赔偿损失、拆除，可并处以一百元至五百元的罚款。情节严重，造成危害后果的，并处以实际损失额一至二倍的罚款；

（九）对利用房屋互换勒索财物或居间牟利的，没收非法所得，并处以五百元至一千元的罚款；已办理有关手续但房屋尚未互换使用的，撤销有关手续。

第四十九条区、县级市房管机关作出行政处理决定，应制作行政处理决定书，并送达当事人。

区房管机关的罚没收入，每季汇缴市房管机关，由市房管机关上缴市财政委；县级市房管机关的罚没收入，上缴同级财政。

第五十条当事人对区、县级市房管机关的行政处理决定不服的，可在接到行政处理决定书之日起十五日内向市房管机关申请复议；当事人对市房管机关的复议决定仍不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到行政处理决定书后直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议或不起诉又不履行处理决定的，由作出处理决定的房管机关申请人民法院强制执行。

第五十一条因公有房产租赁、交易、交换、抵押、修缮、相邻关系、使用权互换和侵害所有权、使用权等发生纠纷的，当事人可向房产纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第五十二条市房管机关和各区、县级市房管机关应建立健全举报制度。对违反《办法》及本细则的行为，任何单位和个人都有权向房管机关控告、举报。

第六章 附则

第五十三条本细则具体执行中的问题，由市房管机关负责解释。

第五十四条本细则自一九九一年十月一日起施行。

青岛市物业服务收费管理暂行办法

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）、《青岛市物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条　本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理、提供服务的收费行为。

第四条　市和各区（市）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第五条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条　物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

为业主提供的代为办理服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。

第七条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的住宅物业的物业服务费用不得实行酬金制。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第八条　实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和养护费用，其中不包括中央空调、二次供水和电梯运行等费用；

（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，此项费用经业主大会同意后方可计入物业服务成本；

（九）经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第九条　实行物业服务费用包干制的，物业管理企业应当每半年向业主大会通报物业服务费的收支及物业管理的实施情况，并按业主大会要求定期向业主公布物业服务费的收支账目及物业管理的实施情况。

第十条　建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条　实行市场调节价的物业服务收费标准，业主大会成立前，建设单位通过招投标形式选聘物业管理企业的，其物业服务费标准通过竞标产生，并在前期物业服务合同中约定；建设单位通过协议的形式选聘物业管理企业的，物业服务费标准由建设单位与其选聘的物业管理企业协商确定，并在前期物业服务合同中约定。

业主大会成立后，其物业服务费标准由业主大会与物业管理企业协商确定，并在合同中约定。

第十二条　住宅物业服务实行分等收费管理，分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务等级收费标准。物业服务等级标准由物业管理行政主管部门会同价格主管部门制定，物业服务等级收费标准由价格主管部门会同物业管理行政主管部门制定。

市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区的住宅物业服务分等收费标准，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门根据住宅物业不同的服务内容、服务要求制定，并定期向社会公布；黄岛区、城阳区和各县级市的住宅物业服务分等收费标准由所在区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门在不超过上述五区住宅物业服务分等收费标准的范围内，结合当地实际情况制定，并定期向社会公布。

第十三条　住宅物业服务分等收费标准中的物业服务项目，根据不同服务内容分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务以及共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务五项。每个项目根据不同服务要求、设施设备配置情况，划分为不同等级，最高为一级。

每个服务等级对应的收费标准为基准价格，在上浮不超过15%的浮动幅度内，由业主大会与物业管理企业协商确定具体浮动幅度。

物业服务收费标准（包干费用）为选取的各物业服务项目服务等级对应收费标准的总和。

第十四条　实行政府指导价的住宅物业服务收费标准，物业所在地为市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区的，其物业服务收费标准报市价格主管部门，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门核定;物业所在地为黄岛区、城阳区和各县级市的，其物业服务收费标准报所在区、市价格主管部门，由区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门核定。

第十五条　实行政府指导价的住宅物业服务收费标准，业主大会成立前，建设单位采用招投标方式选聘物业管理企业的，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按本办法规定拟定收费标准，并在发布招标公告前将拟定的收费标准报价格主管部门，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定，具体收费标准在不超过核定的收费标准范围内通过竞标产生。

建设单位采用协议方式选聘物业管理企业的，由建设单位与其选聘的物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并按本办法的规定拟定收费标准，在办理《商品房预售许可证》前报价格主管部门，由价格主管部门会同物业管理行政主管部门核定。其中综合管理服务项目所选的等级既不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护项目等级。

第十六条　实行政府指导价的住宅物业服务收费标准，业主大会成立后，物业服务收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，按照本办法规定原则选择服务项目、服务等级，协商确定。双方协商一致的，报物业所在地的区、市价格主管部门备案；双方协商不一致的，必要时由物业项目所在地的区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门参与协调；最终协商不成的，业主大会可重新选聘物业管理企业，也可自行管理物业。

第十七条　业主大会成立后的住宅物业，物业管理企业根据业主大会要求提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备，经双方协商同意后，可适当提高收费标准。具体收费标准由业主大会与物业管理企业根据服务成本协商确定。协商确定后的收费标准，报物业项目所在地区、市价格主管部门备案。

第十八条　建设单位在招投标之前向价格主管部门申报住宅物业服务收费标准时，应当提供以下资料复印件并加盖报送单位公章：

（一）经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图；

（二）申请物业服务项目、服务等级标准的书面建议;

（三）成本测算资料；

（四）其他需要报送的资料。

建设单位通过协议选聘物业管理企业的，物业管理企业

向价格主管部门申报住宅物业服务收费标准时，除应提供本条第一款（一）至（四）项材料外，还应提供前期物业服务方案、工商营业执照副本和物业管理企业资质证书的复印件并加盖报送单位公章。

第十九条　物业服务收费按《房地产权证》载明的房屋建筑面积计算，未办理《房地产权证》的，以购房合同所载建筑面积计算。

住宅物业区域内经规划、房产等行政主管部门批准改变原有设计用途的物业，业主大会成立前，业主应与物业管理企业签订物业服务合同，其物业服务费在合同中约定；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

因规划原因，不能办理产权证明的物业（包括阁楼、地下室等），业主大会成立前，其物业服务费有合同约定的，按合同约定执行，无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，其物业服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

第二十条　配备有中央空调、电梯和二次供水等设施设备的物业，其运行费用应当由业主或物业使用人支付、物业管理企业代收代管。运行费用主要包括设备维护费用、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。物业管理企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并按照业主大会的要求，定期公布收支账目。

第二十一条　住宅物业管理区域内配套建设的停车场（库），其停车服务收费实行政府指导价。

凡在本市市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区行政区域内的住宅物业管理区域内配套建设的停车场（库），停车服务收费标准执行住宅小区停车服务收费指导标准，本指导标准为最高标准。黄岛区、城阳区和各县级市在不高于上述五区住宅小区停车服务收费指导标准的基础上制定各区（市）住宅小区停车服务收费标准。

第二十二条　上条所指的停车场（库），业主大会成立前，其停车服务收费标准，由建设单位与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定，并在前期物业服务合同中约定，合同中无约定的，不得收费；业主大会成立后，其停车服务收费标准由停车场（库）产权人或使用权人与物业管理企业在住宅小区停车服务收费指导标准范围内协商确定，并经业主大会同意后在合同中约定。

第二十三条　物业管理区域内业主拥有所有权或者使用权的泊车位，业主大会成立前，其泊车位的管理服务费按合同约定执行，无合同约定的，不得收费；业主大会成立后，其泊车位的管理服务费由业主大会与物业管理企业协商确定。

利用物业管理区域内的道路、公共场地等共用部分设置的临时停车泊位，业主大会成立前，其停车服务不得收费；业主大会成立后，是否收费、收费标准的制定与调整，由业主大会自行确定。

第二十四条　停车看管责任按照国家、省、市有关规定执行。

第二十五条　新建住宅物业，业主装修房屋产生的装修垃圾，委托物业管理企业代为清运的，业主大会成立前，其收费标准可按房屋建筑面积或重量收取。按房屋建筑面积收取的，每平方米不超过2.00元；按重量收取的，每50公斤不超过4元。具体收费方式由物业管理企业与业主协商确定，并签订书面协议，未签订协议的，不得收费。

物业管理企业对装修人员实行出入证管理的，其出入证工本费按不超过每证1元收取。

业主大会成立后，上述两项收费标准由业主大会与物业管理企业协商确定，并在合同中约定。

第二十六条　物业服务收费实行明码标价，标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等，其格式与式样由价格监督检查部门统一监制。

第二十七条　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

第二十八条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、环卫、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十九条　物业管理企业不得以任何名目向业主、非业主使用人收取入住预备金、抵押金或保证金等（国家、省另有规定的除外）。

第三十条　市价格主管部门应当对物业服务收费实行价格监测制度，物业管理企业应当根据价格主管部门的要求，定期报告物业服务收费标准。

第三十一条　市价格主管部门对住宅物业服务成本实行监审制度，在开展成本调查时，物业管理企业应当向价格主管部门如实反映情况，提供必需的账簿、成本资料、文件以及其他资料等。

第三十二条　本办法所规定物业服务收费标准的测算，采用包干制结算形式。

第三十三条　本办法自二○○七年三月一日起施行。

【发布单位】青岛市

【发布文号】

【发布日期】2002-03-01

【生效日期】2002-03-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法

2002-03-01

第一条为了加强城市房屋共用部位和共用设施维修管理,明确维修责任,保障房屋安全使用,保护当事人合法权益,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市市南、市北、四方、李沧四区和各县级市、崂山区、黄岛区、城阳区的城区。

第三条本办法所称房屋共用部位,是指单幢房屋相关业主和非业主使用人共同使用的部位,包括房屋的承重结构部位(楼板、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等)、户外墙面,以及共用的楼梯间、走廊通道、门厅、厨房、厕所等。

房屋共用设施,是指单幢房屋相关业主和非业主使用人共同使用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、供电线路、照明、单元防盗门等设施。

第四条市和区(市)房产行政管理部门按照规定的职责权限,负责辖区内的城市房屋共用部位和共用设施维修(以下简称房屋维修)的指导和监督工作。

第五条房屋维修责任由相关业主共同承担,其房屋维修费用按照下列规定分担:

(一)房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

(二)共用墙体的维修(包括因结构需要而涉及的相邻部位的维修),按照各业主房屋所占建筑面积比例分担。

(三)楼板结构部位的维修,其毗连层上下房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

(四)不上人屋顶的维修,由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

(五)可上人屋顶的维修(包括屋面和周边护拦等),如为各层所共用,由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按房屋所占建筑面积比例分担;如仅为部分层使用,使用层房屋的业主分担50%,其余50%由维修所及范围覆盖下各层房屋的业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

(六)共用户外墙面、走廊通道、门厅、楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

(七)共用厨房、厕所的维修,由各业主按户分担。

(八)房屋共用设施的维修,由各业主按照房屋所占建筑面积比例分担。

第六条已实行物业管理的房屋,由业主委员会委托物业管理单位或者组织业主实施房屋维修。

未实行物业管理的房屋,由所在地街道办事处组织业主选举成立业主委员会,负责委托维修单位或者组织业主实施房屋维修;业主委员会成立之前,暂由房屋所在地的居民委员会代行业主委员会组织房屋维修的职责。

第七条房屋维修应当按照下列程序办理:

(一)业主向业主委员会提出房屋维修申请,由业主委员会负责核实是否属房屋维修范围;

(二)经核实属房屋维修范围的,由业主委员会提出分担房屋维修费用的意见,拟定房屋维修计划、预算明细以及房屋维修费用分担的相关业主名单后,向全体业主公示;

(三)公示后5日内,业主无异议或异议不成立的,由业主委员会按规定收取房屋维修费用;

(四)由业主委员会委托物业管理单位或维修单位实施维修,或者组织业主实施房屋维修;

(五)实施房屋维修后,实际支出的房屋维修费用由业主委员会向全体业主公布,多退少补。

第八条已建立房屋共用部位及设施维修基金的,业主可按规定到房屋维修基金管理机构提取维修基金,支付房屋维修费用;提取的维修基金不足以支付房屋维修费用的,差额部分由业主支付。

第九条新建房屋在保修期内的房屋维修费用开支,按照房屋保修的有关规定执行。

第十条业主和非业主使用人因侵占房屋的共用部位和共用设施造成损坏的,由责任人负责修复或赔偿。

第十一条装修、维修房屋的自用部位和自用设施或其他人为原因造成房屋共用部位和共用设施损坏的,由责任人负责修复或赔偿。

第十二条因房屋维修发生纠纷的,由当事人协商解决;协商不成的,可以依法申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。

第十三条本办法自二○○二年三月一日起施行。