青岛市经济适用住房价格管理暂行办法

于1999年5月17日经市人民政府第6次常务会议审议通过，现予发布施行。

第一条　为规范本市经济适用住房的价格，保护购销双方的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称经济适用住房，是指列入国家经济适用住房投资计划，执行规定的建设标准，并按规定享受政府扶持政策，向中低收入家庭出售的新建住房。

第三条　凡在本市行政区域内从事经济适用住房开发经营的单位，均应当遵守本办法。

第四条　价格主管部门主管辖区内经济适用住房的价格工作。

建设、计划、土地、财政、房产等管理部门应当协同价格主管部门做好经济适用住房的价格工作。

第五条　经济适用住房的价格实行政府指导价。

市南、市北、四方、李沧四区的经济适用住房的基准价格由市价格主管部门审批并公布。崂山、黄岛、城阳三区和各县级市的经济适用住房的基准价格由各区、市价格主管部门审批并公布；各区、市价格主管部门应当将本区、市经济适用住房的基准价格报市价格主管部门备案。

第六条　经济适用住房的基准价格由成本、利润和税金构成。

经济适用住房的成本包括：

（一）建设用地的征地费用和拆迁补偿、安置费用；

（二）勘察设计费和前期工程费；

（三）建安工程费；

（四）住宅小区基础设施建设费（含小区应摊非营业性配套公建费）；

（五）管理费，以前列各项费用之和为基数，控制在2%以下；

（六）贷款利息，指开发经营单位为开发建设经济适用住房项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出，利息支出计算基数不得超过本款所列前四项成本之和的40%，计息时间不得超过18个月，利率按国家规定执行。

经济适用住房的利润以前款所列前四项成本之和为基数，不得超过3%。

第七条　开发经营单位在经济适用住房出售前报请价格主管部门审批经济适用住房基准价格时，应当报送以下文书资料：

（一）经济适用住房基准价格申报表；

（二）经济适用住房新开工项目投资计划；

（三）商品房屋建设项目收费登记簿；

（四）建设项目规划总平面图；

（五）工程预算资料；

（六）需要报送的其他文书资料。

第八条　开发经营单位根据价格主管部门批准的基准价格，按楼层、朝向、质量和楼幢位置等因素，在不高于15%的幅度内，确定每套住房的销售价格，但平均销售价格不得高于基准价格。开发经营单位应当将经济适用住房的销售价格报价格主管部门备案。

第九条　销售经济适用住房必须按规定实行明码标价，执行商品房销售价格管理的有关规定。

第十条　预售经济适用住房，开发经营单位可以根据购房者的付款方式，按银行同期存款利率给予折扣。

第十一条　经批准建设的经营性商业网点房的建设费用不得计入经济适用住房价格。

第十二条　经济适用住房的供水、供电、供气等附属设施的建设费用标准应当公开，严格执行预算定额。使用的各种专用材料或设备应当公开技术、质量等标准，在规定的标准内，由开发经营单位自由选购，禁止垄断经营。

第十三条　开发经营单位销售经济适用住房，除代收代缴的集中供热集资费、管道煤气工程集资及民用户管道安装费和政府规定的其他代收费用外，不得加收其他费用，不得在经济适用住房交付使用时委托物业管理单位加收房价外的任何费用。

第十四条　凡涉及经济适用住房建设项目的收费，应当严格执行商品房屋建设项目收费登记的有关规定。收费单位必须按规定如实登记。拒绝登记的，开发经营单位有权拒缴。

第十五条　禁止开发经营单位以经济适用住房的名义销售非经济适用住房。

第十六条　对违反本办法规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》及有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

第十七条　本办法具体执行中的问题，由青岛市物价局负责解释。

第十八条　本办法自发布之日起施行。

文件全文

第一章 总 则

第一条

为规范经济适用住房价格行为。促进经济适用住房建设，根据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》和国家有关经济适用住房建设的政策规定，结合我省实际制定本暂行办法。

第二条

本暂行办法适用于在本省城市规划区内国家机关、企事业单位按国家规定建设（包括合作建房和自建住房）的经济适用住房的价格管理。

第三条

本暂行办法所称经济适用住房，是指按政府经济适用住房的有关政策规定和建设计划兴建，建设用地实行政府无偿划拨、享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的居民住房。

第四条

县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，依据本暂行办法对经济适用住房价格实施管理和监督。

第五条

经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利、质价相符为原则。

第二章 价格构成

第六条

经济适用住房价格由成本、税金、利润和建设项目取费构成。

（一）成本

1、征地和拆迁安置补偿费。指按照法律、法规规定征用土地和拆迁安置补偿等所支付的费用。

征地费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等。

折迁安置补偿费包括安置被拆迁户所需房屋的建造或购买费用（扣除被拆迁户应纳的费用）、被拆除房屋及其附属物的作价补偿费、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、被拆迁单位停产停业期间的损失补助费等。

征地费、拆迁安置补偿费所列各项费用具体标准，按市、州、地价格主管部门会同有关部门依据国家有关规定制定，报同级人民政府批准后的标准核定。

2、勘察设计和前期工程费：指开发项目实施前期工作所必需发生的费用。

勘察设计费包括工程勘察、规划设计和建筑设计费。勘察设计费计费标准按照国家和省上的有关规定核定。

前期工程费包括施工通水、通电、通路及平整场地发生的费用。前期工程费按照批准的设计概算（预算）核定。

3、房屋建筑安装工程费：指列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装费用，包括房屋主体部分的土建（含拉基）工程费、水暖电安装工程费及附属工程费。建安工程费依据批准的施工图和预算核定。

4、住宅小区基础设施建设资（含小区非营业性配套公建费）：指在小区用地规划红线以内，与经济适用住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供暖、通讯、照明、排水（污）、绿化等公共基础设施建设费用。

小区非营业性配套公建费，指控政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费用。

住宅小区基础设施建设费、小区非营业性配套公建费所列各项费用依据批准的施工图预（决）算核定。

5．管理费：指经济适用住房开发企业（建设单位）为经济适用住房建设开发经营所发生的费用。管理费原则上按成本1－4项费用之和的2%以内核定。

6．贷款利息：指经济适用住房开发企业（建设单位）为经济适用住房建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款补息支出。贷款利息按当年人民银行公布的贷款年利率、工程建设平均贷款周期（八层以上为18个月，八层以下为12个月）和成本前1－4项费用之和的 30%以内为贷款额核定。

（二）税金

税金依照国家规定的税目和税率核定。

（三）利润

按照不超过成本前1－4项费用之和的3%核定。

（四）建设项目取费

法律、法规规定和经国务院、国家发展计划委员会、财政部和省人民政府及省物价、财政部门审批由开发企业向有关部门缴纳的费用，可计入经济适用住房价格。

对符合规定审批权限可计入经济适用住房价格的行政事业性收费，除按规定免收的应予免收外，一律减半核定。凡属政府指导价的经营服务性收费，按规定收费标准的下限核定。

第七条

下列费用不得计入经济适用住房价格：

（一）非住宅小区的公共建筑的建设费用；

（二）住宅小区内营业性用房和设施的建设费用；

（三）住宅小区基础设施建设中凡属经营性质且可以通过公用事业价格补偿的各种建设费用；

（四）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（五）各种与经济运用住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠及其他费用；

（六）按规定不能计入价格的其他费用。

第八条

经济适用住房价格计算方法。

经济适用住房价格（元/平方米）=〔（成本十利润十建设项目取费）÷（1-税率）]÷建筑面积。

第三章 价格申报与审批

第九条

经济适用住房开发企业（建设单位）应当在经济适用住房销售（预售）前，核算住房成本，提出书面定价申请并附有关资料，按照地方定价目录规定的价格管理权限报送政府价格主管部门核定销售（预售）价格。

第十条

经济适用住房定价申请应附以下资料：

（一）经济适用住房价格申报表；

（二）经济适用住房建设的立项批文；

（三）经济适用住房建设投资、用地、规划、施工许可证及各种建设项目收费票据复印件和企业负担缴费登记卡；

（四）征（拨）地批文、土地使用权出让批文及房屋开发区红线图；

（五）经济适用住房建设总体规划图（连同文字说明）及单位设计平面图；

（六）建筑安装工程预（决）算书及工程发包合同复印件；

（七）房屋拆迁合同或协议；

（八）合法资质的房地产评审机构出具的成本价格审核评估报告；

（九）其他资料。

第十一条

政府价格主管部门在接到经济适用住房开发企业（建设单位）的定价申请后，应对现场进行勘验，对申请手续、资料齐备的，应当在接到定价报告之日起30日内核定销售（预售）价格。

第十二条

政府价格主管部门在制定经济适用住房销售（预售）价格时，应合理体现住房区位、质量差价等因素。按照本暂行办法规定的价格构成项目和作价办法确定的经济适用住房销售（预售）价格，为一个区域、同一工程开发项目的基准价格。

分割后零售单套住宅的具体销售（预售）价格，开发企业（建设单位）以价格主管部门审批的基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，报政府价格主管部门备案。

楼层、朝向差价分别按开发项目整幢（单元）建筑增减的代数和趋近于零的原则，由经济适用住房开发企业（建设单位）确定，经济适用住房工程后期确因发生不可预见的建设费用，需要调整价格时，应向原价格审批机关重新报批。

经济适用住房的销售（预售）价格，由政府价格主管部门向社会公告。

第四章 销售价格行为

第十三条

凡未按本暂行办法规定确定或审批价格的，建议建设主管部门根据国家法律、法规、规章规定不予核发销售（预售）许可证。

第十四条

经济适用住房开发企业（建设单位）销售（预售）经济适用住房，应严格执行政府价格主管部门批准的价格，不得在批准的房价外加收（预收、代收）任何费用或强行推销及搭售商品。

第十五条

经济适用住房开发企业（建设单位）在销售（预售）经济适用住房时应实行明码标价自觉接受购房者及价格主管部门的监督。

第十六条

经济适用住房的明码标价应以价格主管部门监制的标价牌或售房价格说明书等形式公开标示以下内容：

（一）每套住房的座落位置、结构、形状、建筑面积、使用面积、公摊面积、楼层、朝向、售价、付款方式及折扣率、交付日期；

（二）房价中代付代收的收费项目、收费标准、收资金额；

（三）政府价格主管部门规定的其他必须标示的内容。

第十七条

经济适用住房开发企业（建设单位）应按国家有关部门制定的（商品房购销合同示范文本》要求，与购房者签订售房合同，明确双方责任和义务等内容。

第十八条

经济适用住房的销售（预售）合同约定面积应与实际面积相符。售房合同中约定面积与实际面积发生差异的，按国家有关规定处理。

第十九条

经济适用住房最终成交价格实行备案制度。经济适用住房开发企业（建设单位）应将经济适用住房的成交价格报原审批的价格主管部门备案。

第二十条

经济适用住房实行企业负担缴费登记卡制度。凡涉及房地产开发经营企业的建设项目收费，收费单位必须按规定在企业负担缴费登记卡上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章，作为审定经济适用住房建筑取费和价格的依据。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房开发企业（建设单位）有权拒缴。

政府价格主管部门应定期对企业负担缴费登记卡进行监审，对监审中发现的乱收费行为，要依法查处。

第二十一条

经济适用住房开发企业（建设单位）有下列行为之一的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《甘肃省价格管理条例》和国家有关法律、法规规章给予处罚。

（一）经济适用住房竣工后未及时办理报批手续，自行定价销售的；

（二）不执行政府价格主管部门审批价格的；

（三）采取欺诈手段，重复收取已计入房价的各项费用，牟取非法利益的；

（四）不按规定实行明码标价或者使用虚假或不规范标价手段蒙骗购房者进行价格欺诈的；

（五）虚置成本，短给面积，多摊公摊面积变相涨价的；

（六）强制或变相强制购房者接受有偿服务的；

（七）其他违反价格法律法规规定的行为。

第五章 附则

第二十二条

城市规划区内其他享受政府优惠政策开发经营的居民住房的价格管理，参照本暂行办法执行。

第二十三条

本暂行办法由甘肃省物价局负责解释。

第二十四条

本暂行办法自颁布之日起执行。

经济适用住房价格管理办法第一条

为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国价格法》和国务院关于经济适用住房建设的规定，制定本办法。

经济适用住房价格管理办法第二条

本办法适用于在城市规划区内经济适用住房的价格管理。

经济适用住房价格管理办法第三条

本办法所称经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。

经济适用住房价格管理办法第四条

县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，依法对本地区经济适用住房价格实施管理。

县级以上政府建设主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督和管理工作。

经济适用住房价格管理办法第五条

经济适用住房价格实行政府指导价。

制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。

经济适用住房价格管理办法第六条

经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

（一）开发成本

1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。

2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。

3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

5．管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2%计算。

6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。

（二）税金

依照国家规定的税目和税率计算。

（三）利润

按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3%计算。

经济适用住房价格管理办法第七条

下列费用不得计入经济适用住房价格：

（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

（二）开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

经济适用住房价格管理办法第八条

经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设（房地产）主管部门，按照本办法有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公布。

凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门确定。

经济适用住房价格管理办法第九条

按本办法第八条第二款确定价格的，房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：

（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；

（二）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；

（三）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；

（四）政府价格主管部门规定的其他应当提供的材料。

经济适用住房价格管理办法第十条

政府价格主管部门在接到房地产开发经营企业的定价申请后，应会同建设（房地产）主管部门审查成本费用，核定销售（预售）价格。对申报手续、材料齐全的，应在接到定价申请报告后30个工作日内作出制定或调整价格的决定。

经济适用住房价格管理办法第十一条

按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

经济适用住房价格管理办法第十二条

经济适用住房价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。

经济适用住房价格管理办法第十三条

经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。

经济适用住房价格管理办法第十四条

房地产开发经营企业销售经济适用住房，不得在批准的房价外加收任何费用或强行推销及搭售商品；凡未按本办法规定确定或审批价格的，建设主管部门或房地产管理部门不予核发销售（预售）许可证。

经济适用住房价格管理办法第十五条

房地产开发经营企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督。

经济适用住房价格管理办法第十六条

建立房地产开发经营企业负担卡制度。凡涉及房地产开发经营企业的建设项目收费，收费的部门和单位必须按规定在企业负担卡上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，房地产开发经营企业有权拒交，并向政府价格主管部门举报。

经济适用住房价格管理办法第十七条

政府价格主管部门要加强对涉及房地产建设项目收费的监督检查，对不按国家及地方政府规定的经济适用住房收费政策，超标准收费以及其他乱收费行为要依法处理。

经济适用住房价格管理办法第十八条

政府价格主管部门要加强对经济适用住房价格的监督检查。房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

经济适用住房价格管理办法第十九条

本办法由国家计委负责解释。

经济适用住房价格管理办法第二十条

各省、自治区、直辖市政府价格主管部门可根据本办法制定实施细则，并报国家计委备案。

经济适用住房价格管理办法第二十一条

本办法自2003年1月1日起施行。

第十六条　经济适用住房基准价格应当在项目开工或土地招标拍卖挂牌出让前，由市价格行政管理部门会同国土资源和房屋、建设行政管理部门核准公布。

第十七条　经济适用住房销售价格，由开发建设单位根据楼层、朝向、质量和位置等因素，在基准价格上下不超过15%的幅度内确定，但总平均销售价格不得高于基准价格。

第十八条　销售经济适用住房应当明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

第十九条　以经济适用住房销售价格购买的面积，按照购买经济适用住房建筑面积标准与申请人原住房建筑面积的差额核定，超出部分按照同地段商品住房销售价格购买。

超出经济适用住房销售价格购买部分面积的价款，由开发建设单位向市住房保障机构缴纳后，按本市政府非税收入收缴的有关规定上缴市财政，专项用于住房保障。

同地段商品住房价格由市房屋行政管理部门会同价格行政管理部门确定。