普通高等教育“十二五”规划教材：房地产估价

第1章绪论

1.1房地产估价的各种需要

1.2我国房地产估价行业发展概况

1.3我国房地产估价师执业考试制度简介

小结

思考题

第2章房地产与房地产价格

2.1房地产的整体概念

2.2房地产的特性

2.3房地产价格

小结

思考题

第3章影响房地产价格的因素

3.1房地产价格影响因素概述

3.2房地产自身因素

3.3环境因素

3.4人口因素

3.5经济因素

3.6社会因素

3.7行政因素

3.8国际因素

3.9心理因素

3.10其他因素

小结

思考题

第4章房地产估价概述

4.1房地产估价的概念

4.2房地产估价的要素

4.3房地产估价师的职业道德

小结

思考题

第5章房地产估价原则

5.1房地产估价原则概述

5.2独立、客观、公正原则

5.3合法原则

5.4估价时点原则

5.5替代原则

5.6最高最佳使用原则

5.7谨慎原则

小结

思考题

第6章市场法

6.1市场法的基本原理

6.2搜集交易实例

6.3选取可比实例

6.4建立价格可比基础

6.5交易情况修正

6.6交易日期调整

6.7房地产状况调整

6.8求取比准价格

6.9市场法总结和运用举例

小结

思考题

第7章收益法

7.1收益法的基本原理

7.2收益法的计算公式

7.3净收益

7.4报酬率

7.5收益法运用举例

小结

思考题

第8章成本法

8.1成本法的基本原理

8.2房地产价格构成

8.3成本法的基本公式

8.4重新购建价格

8.5建筑物折旧

8.6成本法总结和运用举例

小结

思考题

第9章假设开发法

9.1假设开发法的基本原理

9.2假设开发法的基本公式

9.3假设开发法的操作步骤

9.4假设开发法的运用

小结

思考题

第10章其他估价方法

10.1基准地价修正法

10.2路线价法

10.3长期趋势法

小结

思考题

第11章房地产估价程序

11.1房地产估价程序概述

11.2获取估价业务

11.3受理估价委托

11.4制订估价作业方案

11.5搜集估价所需资料

11.6实地查勘估价对象

11.7求取估价对象价值

11.8撰写估价报告

11.9审核估价报告

11.10交付估价报告

11.11估价资料归档

小结

思考题

参考文献

本书是依据教育部关于高等学校本科教材编写的基本思想，始终围绕培养技术应用型专门人才的需要，结合编者多年的实际工作经验以及讲授“房地产估价”的教学经验和心得编写的。本书宗旨是为学生提供房地产估价的基本知识和实用技能，满足社会经济发展对房地产估价应用型人才的需求，主要面向工程管理专业、房地产管理专业、城市经济专业、土木工程专业等。

本书力求体现应用型本科的教学理念，具有以下7大特点：

1注重基本理论概念的阐述。对房地产估价的基本理论与概念进行分析，如房地产价格的各种表现形式、房地产估价原则、各种房地产估价方法，帮助学生更好地学习掌握房地产估价基础理论知识。

2体现房地产估价领域最新政策。尤其是针对目前敏感的国有土地上房屋征收补偿估价以及房地产抵押估价，在教材知识体系上兼顾了估价方法与政策、实际的应用与操作。

3在教材内容设置上，“以应用为目的，以能力培养为主张，理论以必需、够用为度”，参考了我国注册房地产估价师、土地估价师考试大纲的部分要求，便于应用型本科人才培养与执业资格考试的对接，也符合国家应用型本科人才培养目标的要求。

4突出解决问题等能力的培养。有利于读者提高房地产估价能力，也为相关专业人员将来扩展发展空间提供了更大的可能。

5本书附大量的典型案例，这些案例既是执业资格证考试的类型，也对实际房地产估价操作具有示范意义，有利于教师开展案例教学，也能使学生得到真实估价体验，提高实践操作能力。

6在语言表达上通俗易懂，逻辑性较强，便于学生理解与掌握。

7每章末都有小结、思考题及练习题，方便读者使用本书和学习本书。

本书由广西工学院吴凯任主编，广西工学院黄湘红、广西财经学院王珍莲任副主编。具体编写分工如下：吴凯编写第3、4、5、7章，王珍莲编写第6、8、10、11章，黄湘红编写第1、2、9章。

郑小纯、周国恩、林桂武、梁郁、欧阳婷在本书编写中帮助编者收集数据和校对，在此表示感谢。

由于时间关系、参考资料的限制及编者水平的局限，书中难免存在不妥之处，恳请读者批评指正，以便再版时修订、改正。2100433B

《普通高等教育"十二五"规划教材:房地产估价》可供工程管理专业、房地产管理专业、城市经济专业以及土木工程专业的本科生作教材使用，也可供相关专业的研究人员、技术人员参考阅读。

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政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以，估价结果应以政府定价为准。如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价又称最低保护价，是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格。因此，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。

政府对价格的干预还有规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金7项因素，利润控制在3%以下。对于这类房地产，估价也应依据这些规定进行。

2.3.3.6基准地价、标定地价和房屋重置价格

基准地价、标定地价和房屋重置价格是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的几种价格。该法第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2001），基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。

目前房屋重置价格可理解为不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建设的必要支出及应得利润。如果有了这种房屋重置价格，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价格的比较调整来求取。

2.3.3.7土地价格、建筑物价格和房地价格

土地价格、建筑物价格和房地价格，是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有土地、建筑物、房地三种，房地产的价格因此有土地价格、建筑物价格和房地价格之分。

（1）土地价格土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。

同一块土地，在估价时考虑（或在特殊情况下假设）其基础设施完备程度和平整程度等的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有如下5种：①未完成征收补偿的集体土地，取得该土地后还需要支付征地补偿安置等费用；②已完成征收补偿安置但未完成“三通一平”或以上开发的土地；③已完成征收补偿安置和“三通一平”或以上开发的土地，如已完成征收补偿安置和“七通一平”的土地；④未完成房屋征收补偿安置的国有土地，取得该土地后还需要支付房屋征收补偿安置等费用；⑤已完成房屋征收补偿安置的国有土地。

《普通高等教育"十二五"规划教材:保险学》是一部专门阐述保险基本原理的教学用书。主要面向普通高等院校，是保险专业、金融专业、理财专业和投资专业等专业课和专业基础课教材，也是其他各类院校经济类专业和非经济类专业的选修课教材。

《普通高等教育"十二五"规划教材:ISO 14001&OHSAS 18001环境和职业健康安全管理体系建立与实施》由中国石化出版社出版。

《建筑材料(建筑专业普通高等教育十二五规划教材)》可作为高职高专、应用型本科院校建筑工程类专业和其他相关专业的教材，也可作为电大、职大、函大、自学及本行业相关专业培训的教学用书，还可供有关技术人员参考。

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