农用地质量等级评价与地价评估—理论、方法与实证

本项目组自2002年起，先后在江苏、广东等地开展了农用地分等、定级与估价的研究。以江苏省12个县（市）农用地定级估价及征地区片价评估、广东省6个县（区）农用地分等定级估价项目为依托，结合国土资源部国土资源大调查的工作要求，项目组对农用地质量评价与价格评估相关理论、技术思路、方法等进行了系统研究，集成了本项目成果。主要科技内容体现在： 在农用地质量等别评价方面，对农用地等别评价的理论依据进行了探讨，对因素法评价的技术路线、土地自然质量分评定因素因子选择、参数选择等进行了深入剖析。对于农用地质量级别评价，对农用地定级的三种方法（因素法、样地法、修正法）进行了理论分析与实证研究，并进行了比较分析。在农用地价格评估方面，区分了农用地农用与转用，对农用地基准地价评估方法进行了研究。 经过几年来较为系统、全面的研究，项目组形成了12余万字的研究报告，15余套农用地分等、定级、估价项目成果技术报告、图件成果和基础数据库资料，1套农用地分等定级估价信息系统，发表学术论文18篇。 研究成果具有较先进的学术价值，部分研究成果达到国内同类研究的领先水平，成果具有较强的应用价值和实践指导意义。项目早期的研究成果已在江苏泰州、常州、南京等地得以应用，对所在地区基本农田保护区的划定、耕地占补平衡、耕地质量动态监测、农用地流转、征地制度改革、城乡地价统筹、农村税费制度改革等方面，取得了显著经济与社会效益。研究成果在学术界产生较广泛的影响，中国科学院南京土壤研究所、中国人民大学土地管理系、中国土地勘测规划院地政研究中心等科研院所对本研究成果给予了高度评价，对丰富和完善我国的土地评价理论，加强土地评价学科建设，完善农用地评价技术规程均产生积极的推动作用。 此外，本项目在国土资源创新人才培养方面也取得较显著的社会效益，通过项目研究培养青年学术骨干5名、博士2名、硕士9名，为我国国土资源管理系统输送了优秀的管理与技术人才。 2100433B

该项目较为全面、系统地构建了我国农用地质量等级评价和价格评估的理论体系。运用土地肥力理论、地租理论、地税理论对农用地质量“等－级－价”体系内涵进行了科学阐述，为农用地质量影响因素、评价指标体系构建与权重确定和评价方法的完善等提供了理论诠释，丰富和完善了我国农用地质量评价与价格评估的理论体系，在现有的相关同类研究（文献）中尚未见类似成果，均具显示出较好的领先和创新水平。 在农用地质量等级评价的方法体系上，突破了现有国家颁布的农用地等级评价与价格评估的技术规程，对农用地标准样地体系构建、标准样地质量控制及其在农用地等别与级别划分的应用方法进行了有益的探索，建立了样地法农用地分等定级的评价的依据、评价指标体系、权重确定与评价因子指标量化方法。揭示了农用地质量与价格相关性的数量关系，率先构建了农用地质量等级指数与样点单元价格的数学模型，较好地解决了因农用地样点偏少和价格误差可能导致的农用地价格结果产生偏差的问题。并在深入剖析农用地值功能的基础上，提出了基于生产、保障、发展与安全价值的新的农用地完全价格构成，矫正了我国现行农用地价格的扭曲。 2100433B

《城市土地定级与基准地价评估实证研究》内容具有理论性和实践性，适合从事土地资源管理研究领域和管理部门的学者、公务员，以及地价评估学位的土地估价师和房地产估价师使用。

本书以马克思地租地价理论、西方经济学地租地价理论、城市土地区位理论和城市土地供需理论为基础，应用土地定级与基准地价评估的基本原理和数理统计方法，对城市土地定级和基准地价评估进行实证研究，提供了城市土地定级和基准地价评估的理论和操作方法