南京市建设项目建筑面积管理办法

南京市规划局于2015年启动建筑面积改革工作，2017年7月1日起《南京市建设项目建筑面积管理办法》、《南京市建设工程设计方案审查相关办法》（以下简称办法）施行，真正实现规划、国土、房产三个部门采用“同一个计算标准”、“同一次测量成果”，杜绝出现超尺寸、超层高等房产规则中没有加权计算建筑面积的设计方案。

办法出台，建筑面积的计算复核变为后置审查，降低了审查“门槛”，提高了审批效率，但后置审查必须建立严格处罚机制得以实现，确保后置审查不失控，不走样。2017年7月20日南京市规划局组织的媒体解读会上，南京金宸建筑设计有限公司代表讲述：“标准统一后，设计单位和建设方要更加自律和慎独，担子更重了，要提高自身建设，保证企业诚信，保证在市场的立足之地。” 2100433B

南京市政府关于印发南京市建设项目建筑面积管理办法的通知宁政规字〔2017〕7号

各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

现将《南京市建设项目建筑面积管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

南京市人民政府

2017年5月23日

南京市建设项目建筑面积管理办法

第一条【立法目的和依据】 为了加强建设项目建筑面积管理，统一土地出让、规划许可和房产登记阶段建设项目的建筑面积计算标准，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规及《建筑工程建筑面积计算规范》、《房屋面积测量规范》等规范，结合南京实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 我市行政区范围内出让类用地建设项目建筑面积的确认及房产实测建筑面积超出规划许可建筑面积的管理适用本办法。

划拨类用地建设项目的建筑面积管理参照本办法执行。

第三条【统一标准】 上条规定内的建设项目在土地出让、规划许可、房产登记阶段所涉及建筑面积计算，统一按国家、省、市房屋面积测量规范执行。

第四条【管理阶段】 建设项目的建筑面积管理，按照以下方式确定：

（一）土地出让阶段，规划行政主管部门在规划条件中明确关于建筑面积计算相关执行标准和相关责任。

（二）规划许可阶段，建设单位应当按照土地出让合同约定的建筑面积或者容积率，根据本办法规定的相关面积计算规范自行计算建设项目建筑面积申报规划许可，并书面承诺其提供数据的真实性承担相应法律责任，规划行政主管部门不再计算和复核建筑面积，直接依据建设单位申报的建筑面积依法核发建设工程规划许可证。

（三）房屋测量阶段，房产行政主管部门将房产实测成果提供给规划部门，对实测现状建筑中与核准图不一致的部位在房产实测成果中明确标注。

（四）规划核实阶段，规划行政主管部门应核对房产实测成果，如超出规划许可建筑面积，规划行政主管部门出具具体规划认定意见，由建设、国土、城管行政主管部门依照各自职责进行确认和处理。

第五条【误差确定】 国土、规划、房产等行政主管部门应当严格建设项目的建筑面积管理，针对建设项目的地上建筑面积出现误差的，以建设项目地上总建筑面积为基数，误差范围不得超过1%，且超建面积不得超过500平方米。

分期核发建设工程规划许可证的，应按上述标准分期进行核算，且累计总超建面积不得超过500平方米。

第六条【规划核实】 房屋实测地上建筑面积超出规划批准的地上建筑面积的，应按照以下规定处理后，规划行政主管部门予以核发《规划核实合格证书》。

（一）建设项目超建面积在合理误差范围内

1．地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。

2．地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。

（二）建设项目超建面积超出合理误差范围

1．地上总建筑面积未超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，建设单位应按规定补缴城市基础设施配套费等费用。

2．地上总建筑面积超出土地出让合同规定的地上总建筑面积的，按违法建设处理，依法进行拆除，不能拆除的，对超建面积（含合理误差部分）建筑部分予以没收，并处罚款。

上述项目违法查处完毕后，建设单位按规定补缴城市基础设施配套费等费用和土地出让金。

第七条【超建面积折算标准】 建设项目未按规划核准图施工，造成超层高、超尺寸的，应按照以下标准折算超建建筑面积：

（一）住宅建筑、公寓（包括酒店式公寓）的层高超过3.6米，办公建筑和研发建筑层高超过4.2米，普通商业（门面房）建筑层高超过4.8米的，计算地上建筑面积时，每超出2.2米，则该层建筑面积按该层实际建筑面积增加1倍计算，不足2.2米的，该层建筑面积按该层实际建筑面积增加0.5倍计算。

（二）在建筑主体结构范围内的围合空间，层高在2.2米以下的空间，应按照建筑主体结构围合面积的一半计算建筑面积。

（三）飘窗、阳台、檐廊、挑廊、空调室外机搁板、幕墙及其他建筑外部构件不符合《南京市建设工程设计方案审查相关办法》的，按其外围水平投影面积计算全面积。

（四）大型商业、文化、娱乐等大空间公共建筑及工业建筑因造型和工艺设计需要，超层高超尺寸的，建筑面积应以规划行政主管部门审定的方案为准。

第八条【违法建设处理】 本办法规定的建筑面积管理，不免除建设单位因违法建设依法应承担的法律责任。

建设单位在项目建设过程中，未按规划核准图施工，而造成违法建设的，应先行按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定接受相关部门查处并履行完毕后，方可进行规划核实。

第九条【实施日期】 本办法自2017年7月1日起施行。本办法施行之前已经签订正式土地出让合同的建设项目，执行原有规定。

南京市政府关于印发南京市简易建设项目规划管理办法的通知宁政规字〔2017〕11号

各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

现将《南京市简易建设项目规划管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

南京市人民政府

2017年6月2日

（此件公开发布）

南京市简易建设项目规划管理办法

第一条为简化部分简易建设项目的审批程序，提高行政审批效能，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《江苏省城乡规划条例》、《南京市城乡规划条例》的有关规定，制定本办法。

第二条本市行政区域范围内简易建设项目的规划管理活动，适用本办法。涉及各级风景名胜区、历史文化街区、历史街巷、历史风貌区、近现代建筑风貌区等特定区域或者历史建筑、重要近现代建筑等特定建筑的，按照相关法律、法规办理。

第三条本规定所称简易建设项目指符合经批准的城乡规划，对城乡规划的实施没有影响，但按照法律法规规定需要申领建设工程规划许可的下列建设项目：

（一）城市雕塑；

（二）单独申报的围墙；

（三）位于已建成单位内部，且建筑面积在50平方米以下的传达室、门卫房、岗亭或者专为本单位服务的配电房、水泵房、调压房等小型建构筑物；

（四）公共建筑的外立面改造。

第四条适用简易建设项目规划管理的建设项目应当符合下列条件：

（一）应在申请人已依法取得土地使用权的土地范围内（位于城市公共空间、由各级城市人民政府建设的城市雕塑除外）；

（二）不得侵占他人已依法取得土地使用权的土地或者城市的公共空间，不得影响城市消防、交通等其他功能的使用；

（三）与周边相邻不动产无矛盾或者取得相邻不动产利害关系人的同意。

第五条建设单位或者个人办理简易项目建设工程规划许可证，应当向规划行政主管部门提交下列申报材料：

（一）建设工程规划许可申请表；

（二）不动产权属证书；

（三）符合规定的建设项目建筑设计图纸（非数字申报格式）；

（四）授权委托书（多个产权人的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的产权人且占总人数三分之二以上的产权人同意）。

第六条符合本规定要求的简易建设项目，建设项目申报人向所在地规划分局提交上条所列材料，直接申领建设工程规划许可证。

第七条 规划分局应当对建设项目的规划设计方案进行审查。对于可能影响相关利害关系人权益的项目，建设单位或者个人还应当提供相关利害关系人的同意意见。

第八条 规划部门受理简易建设项目的规划许可申请，应当按照一般建设项目的管理规定纳入全市规划管理实施系统审批，但其设计图纸可不采用数字申报格式。

第九条 对于简易项目，城乡规划主管部门自受理之日起5个工作日内审查完毕。符合要求的，核发建设工程规划许可证。

第十条 建设单位或者个人建设的简易建设项目，免于办理建设项目的验线手续，但建设完毕后，应当持建设工程规划许可证及其核准图件、相应资质的测绘单位提供的竣工测量图件等资料依法申请规划核实。

第十一条建设单位或者个人建设简易项目未按建设工程规划许可内容进行建设的，规划行政主管部门应当按照城乡规划法律、法规及相对集中行政处罚权的有关规定，将相关材料移送城市管理行政执法部门处理。

第十二条 本规定自2017年7月10日起施行。

2017年6月7日，市政府公布的《南京市简易建设项目规划管理办法》规定，城市雕塑、围墙、门卫房等简易建设项目，以后规划审批将简化，城乡规划主管部门自受理之日起5个工作日内审查完毕。该规定自今年7月10日起施行。

什么是简易建设项目？《办法》明确，四类项目被列为简易建设项目，分别是城市雕塑；单独申报的围墙；位于已建成单位内部，且建筑面积在50平方米以下的传达室、门卫房、岗亭或者专为本单位服务的配电房、水泵房、调压房等小型建构筑物；公共建筑的外立面改造。

这些简易建设项目应在申请人已依法取得土地使用权的土地范围内（位于城市公共空间、由各级城市人民政府建设的城市雕塑除外）；不得侵占他人已依法取得土地使用权的土地或者城市的公共空间，不得影响城市消防、交通等其他功能的使用；与周边相邻不动产无矛盾或者取得相邻不动产利害关系人的同意。