农村建设用地

在我国，土地从所有制形式上分为两大类，一是国有土地，也叫全民所有制土地；另一种是集体土地。无论是国有土地还是集体土地，都是公有制的。

集体土地有两大方面，包括耕地在内的农用地，以及集体建设用地。我国实行的是最严格的耕地保护制度，严格控制耕地转为非耕地。而集体建设用地则包括农民宅基地、集体公益性用地（如村集体管理用房、养老设施、道路等），以及村办工厂等用地。

而集体土地的所有权，并不是分到每一户拥有所有权，而是土地归农民集体所有，由乡、镇、村、村民小组等农业集体经济组织负责经营和管理。因此集体土地所有权的确权发证，就是要将集体土地所有权确认到每一个集体经济组织。而集体建设用地、宅基地，相对应的组织或农户个人是有使用权的，确权就是要明确其使用权。

集体土地的流转中，最前提和基础的就是产权明晰，也就是先要完成集体土地的确权发证工作。农村集体土地的确权发证就是要明确农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权，并登记发证。只有经过确权登记的集体土地才能合法流转。

《土地管理法》实施以来，各地按照国家法律法规和政策积极开展土地登记工作，取得了显著成绩，对推进土地市场建设，维护土地权利人合法权益，促进经济社会发展发挥了重要作用。但受当时条件限制，农村集体土地确权登记发证工作整体滞后，有的地区登记发证率还很低，已颁证农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民集体，这与中央要求和农村经济社会发展现实需求不相适应。明晰集体土地财产权，加快推进这项工作的任务十分紧迫繁重。按照中央有关要求，到2012年底要把全国农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织，同时加快推进宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作。

《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》确定了依法依规、便民高效、因地制宜、急需优先和全面覆盖原则，即必须严格依据法律法规和政策规定推进；坚持将便民、利民、护民要求贯穿全过程，同时尽可能提高效率；在中央有关文件总体要求下，允许各地根据自身条件，在满足维护农民土地权益和管理需要前提下，进一步细化政策；对开展综合整治和需要流转的农村土地，优先进行登记发证，为整治和流转提供条件；尽快完成综合改革实验区、农村承包经营权登记试点地区、城乡接合部等土地确权登记发证，满足改革发展和稳定需要。全面覆盖原则即农村集体土地所有权确权登记发证应覆盖到全部农村集体土地，包括林地、草地等 。

《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》要求强化证书应用，明确规定实行凭证管地用地制度。要求凡被征收的农村集体所有土地，在办理征地手续之前，必须完成农村集体土地所有权登记，在征地拆迁时，要依据农村集体土地所有权证或农村集体土地使用证进行补偿；凡是进入市场流转的经营性集体建设用地使用权，必须经过确权登记，做到产权明晰、四至清楚、没有纠纷，没有经过确权登记的集体建设用地使用权一律禁止流转；农用地流转需与集体土地所有权确权登记工作做好衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变，土地用途不改变，农民土地承包权益不受损害；对新农村建设和农村建设用地整理涉及宅基地调整的，必须以确权登记发证为前提。

为充分发挥农村集体土地确权登记发证工作成果在国土资源管理各个环节的基础作用，《通知》提出，农村集体土地确权登记发证与集体建设用地流转、农村土地整治、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩。凡是到2012年底未按时完成工作的，农转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。

2013年11月15日《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

照我国土地管理制度，土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。农村集体建设用地是指农民从事二、三产业及其居住生活的空间承载地，包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等。总体上看，我国土地要素市场还不完善，在城乡之间发展不平衡、不统一，特别是集体建设用地基本被排斥在土地市场之外。《决定》提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场。这是农村集体建设用地使用制度改革的重大政策导向。推动农村集体建设用地在符合规划的前提下进入市场，与国有建设用地享有平等权益，有利于形成反映市场供求关系的土地价格，建立与城镇地价体系相衔接的集体建设用地地价体系，促进土地在竞争性使用中实现更合理的配置。

政策名称：开县农村建设用地补偿办法。

文件号：开县府办发〔2011〕128号。

政策对象：农村集体建设用地复垦权利人。

政策主要内容：一、本办法适用于开县行政区域内农村建设用地复垦工作涉及的宅基地及建（构）筑物、附属用地补偿。二、退房居民可按同期征地标准25%获得补偿：即正房砖混105元/平方米，砖木75元/平方米，土木48元/平方米；偏房砖木50元/平方米，土木30元/平方米；简易棚16元/平方米；废弃工矿用地、废弃宅基地、附属用地按5元/平方米补偿。（“一户一宅”及“一户多宅”退房户均可按以上补偿标准获得相应补偿）。

执行时间：2011年6月20日起执行。

责任机构/部门：开县农村土地整治中心。

申请程序：1、农户向村、镇申请；2、乡镇审核上报开县农村土地整治中心包装项目；3、按开县府办发〔2011〕128号补偿标准，支付50%补偿款；4、项目实施、验收；5、市国土房管局登记发证、市土交所组织交易；6、县整治中心进行补偿结算。

该书以我国农村建设用地流转为研究对象，结合我国农村建设用地流转的实际，系统地研究了我国农村建设用地流转的动因、我国农村建设用地产权制度创新、我国农村建设用地的供求及市场均衡、我国农村建设用地流转收益分配，并以四川省都江堰市天马镇金陵村为例，对我国农村建设用地流转的实证研究，提出了我国农村建设用地流转宏观调控的政策建议。

巫山县农村建设用地复垦资金管理办法（试行）

第一章总则

第一条为规范我县农村建设用地复垦资金（简称复垦资金）的管理，根据《重庆市国土房管局规范地票价款使用促进农村集体建设用地复垦的指导意见（试行）的通知》（渝国土房管〔2010〕384号）、《巫山县人民政府关于印发巫山县农村建设用地复垦实施细则（试行）的通知》（巫山府办发〔2012〕41号）和《中共巫山县委办公室、巫山县人民政府办公室关于印发巫山县村级财务管理实施办法（试行）的通知》（巫山委办〔2012〕120号）的规定，结合工作实际，特制定本办法。

第二条本办法所称复垦资金，是指依据土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划，对依法取得的利用效益不高或废（放）弃的乡镇企业用地、农村公共设施用地、公益事业用地、农村村民住宅用地及特殊用地等，复垦为耕地或可转为耕地的园地及其他农用地的资金。包括农村建设用地复垦后节余建设用地指标换取的收益和用于复垦的周转资金。

第三条本办法适用于巫山县管理和使用复垦资金的单位和个人。

第四条复垦资金管理原则：资金统筹、专户存储、专款专用、专账核算、分级负责。任何单位和部门不得截留、挪用或挤占。

第五条县土地开发整理储备中心设置县复垦资金专户，储存和管理全县农村建设用地复垦资金和指标收益；县农委设置农委财政双控代管账户与乡镇、街道村级财务代管账户分级储存和管理本辖区内的农村集体经济复垦资金。

第二章支出范围及预算标准

第六条复垦资金的支出范围为组织、实施、管理农村建设用地复垦发生的各项支出，包括：工程成本、融资（借款）成本、管理成本和补偿（助）费等。

第七条工程成本即工程施工费，是指实施土地平整、农田水利和田间道路等各项土地复垦工程发生的费用。按1.5万元/亩预算。

第八条融资（借款）成本是指通过垫资和金融机构贷款等筹集资金开展农村建设用地复垦支付的资金利息。按1.1万元/亩预算。

第九条管理成本包括乡镇（街道）管理成本、村社管理成本和县土地开发整理储备中心管理成本。按1万元/亩预算。

第十条补偿（助）费是指退出利用效益不高或废（放）弃的乡镇企业用地、农村公共设施用地、公益事业用地、农村村民住宅用地及特殊用地等土地使用权后，给予所有权人或使用权人的补偿（助）费。包括房屋和地上构（附）着物补偿费、土地使用权补偿费、农村集体经济组织补偿费和农户购房补助费。

第十一条复垦成本费用结余由县政府统筹安排使用。

第三章资金拨付

第十二条工程成本、融资（借款）成本、管理成本由土地开发整理储备中心按《巫山县人民政府关于印发巫山县农村建设用地复垦实施细则的通知》（巫山府办发〔2012〕41号）的规定及合同拨付。

第十三条地票交易完成后，由县国土房管局完善相关资料，报重庆市农村土地交易所审核拨付相关资金：工程成本、融资（借款）成本、管理成本拨付至土地开发整理储备中心复垦资金专户；农户补偿资金直接拨付至农户个人账户；集体经济组织补偿资金拨付至乡镇、街道村级财务代管账户。

第四章农村集体经济组织补偿费的管理

第十四条乡镇、街道农村集体经济组织复垦补偿费，由村级财务代管中心于收到后五个工作日内划入县农委财政双控代管账户集中存储管理。使用时由农委、财政部门按审核的使用方案于三个工作日内将所需资金划拨到村级财务代管中心管理使用。

第十五条按规定补偿给集体经济组织的补偿费，应用于复垦项目区集体经济组织。使用时实行备案制。

第十六条农村集体经济组织使用其拥有部分的复垦补偿收益时，村支两委按以下程序办理：

（一）征求群众意见提出使用项目和方案。

（二）召开2/3以上村民代表参加的代表会议进行票决，参会人员一半以上同意的，报乡镇人民政府、街道办事处审核，村务监督委员会按民主决策的要求进行监督。

（三）10万元（含10万元）以上的项目报县农委和财政局备案；100万元（含100万）以上的项目报县人民政府备案。

（四）项目由乡镇人民政府、街道办事处按国家基本建设相关要求组织项目区村支两委实施；村级财务代管中心按《巫山县村级财务管理实施办法（试行）的通知》（巫山委办〔2012〕120号）进行资金拨付和财务核算。

第五章监督管理

第十七条按“统一管理、分级负责”的原则，乡镇人民政府、街道办事处应对本辖区内的复垦资金管理负责，县国土房管局应对本单位划转和使用的复垦资金负责，县农委应对集中管理的农村集体经济组织复垦补偿资金负责。

第十八条各单位应加强复垦资金管理，严格执行复垦资金支出的范围和标准，财务人员应加强对各项费用的审核。对不合规、不合法、手续不齐备的，一律不得报销。

第十九条县国土房管局、县农委、县财政局、县监察局、县审计局，应对复垦资金的预算执行情况、资金使用情况和管理情况进行经常性的监督、检查和定期审计，追踪问效。

第二十条对弄虚作假、截留、挪用和挤占复垦资金等违纪违法行为，应采取通报批评、停止拨款和终止项目等措施。情节严重的，追究单位和有关责任人的经济、行政责任；构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第六章附则

第二十一条本办法由县财政局负责解释。

第二十二条本办法自发文之日起执行。