茂名市建设用地增加容积率补交土地差价管理规定

第一条 为进一步规范建设用地容积率管理，提高集约节约用地水平，规范我市规划和国有土地管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》《广东省城乡规划条例》《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》《建设用地容积率管理办法》《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）等有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条 在茂名市茂南区、电白区行政区域范围内的国有建设用地涉及增加容积率建设须补交土地差价的，适用本规定。

本规定所称须补交土地差价的国有建设用地，是指居住用地、商业服务业设施用地及物流用地等国有建设用地，其中仓储用地、工业用地及公益性项目用地除外。法律、法规及“三旧”改造政策另有规定的，从其规定。

第三条 本规定所指容积率，是指在一定的地块内计入容积率的总建筑面积与相应的规划用地面积的比值。容积率指标计算统一按《茂名市城市规划管理技术规定》中的有关规定执行。

本规定所称土地差价，是指建设用地批准增加后的容积率大于基准容积率时，超出基准容积率部分应按有关规定补交的土地出让价款。

《国有建设用地使用权出让合同》约定的容积率，为基准容积率。因历史原因，尚未签订出让合同或者已出让土地合同中没有约定容积率的，按下列原则确定基准容积率：

（一）土地出让时有已经批准的控制性详细规划的，以该控制性详细规划确定的容积率为基准容积率；

（二）出让时无已批准的控制性详细规划，但有已批准的修建性详细规划的，以该修建性详细规划确定的容积率为基准容积率；

（三）出让时既无已批准控制性详细规划，又无已批准的修建性详细规划的，则按1.5确定其基准容积率。

第四条 凡通过招标投标、拍卖或挂牌等出让方式取得使用权的土地以及通过以上方式取得土地使用权后又转让的，经批准增加容积率的经营性建设用地，或是过去按规定通过协议出让或转让取得使用权的土地，经批准增加容积率的经营性建设用地，均应按规定补交土地差价。

第五条 土地使用权人应严格按照规划条件和出让合同使用土地，不得擅自改变土地用途，自行调整容积率。

第六条 国有土地使用权一经出让或划拨，任何单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第七条 自然资源部门、财政部门负责建设用地增加容积率补交土地差价的相关工作，各自履行如下职责：

（一）自然资源部门负责建设用地增加容积率的审核报批，出具批准增加容积率文件，核定应补交土地差价金额并负责征收土地差价及缴入地方国库等工作；同时与土地使用权人签订国有土地出让补充合同，督促土地使用权人应当在规定时间内补交土地差价，凭银行缴款凭证出具已缴款证明。

（二）财政部门负责土地差价入库后的管理工作。

第八条 建设用地增加容积率应按《茂名市建设用地规划条件核发与变更管理办法》中的有关程序审批办理。

第九条 建设用地增加容积率补交土地差价的计算公式为：

应补交的土地差价＝楼面地价×新增计容建筑面积。

楼面地价按新容积率规划条件下，根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）及有关规定确定。估价期日以自然资源部门依法受理补缴地价申请时点为准。核定新增计容建筑面积，以批准变更规划条件所新增的计容建筑面积（新容积率规划条件下计容建筑面积－基准容积率条件下计容建筑面积）为准，或规划条件核实时实测的新增计容建筑面积（实测的计容建筑面积－基准容积率条件下计容建筑面积）为准。

第十条 经批准增加容积率的建设用地项目，土地使用权人必须按规定补交土地差价及相关税费后，方可到自然资源部门领取变更后的规划条件。

第十一条 建设项目规划条件核实时实际测定的容积率如超过批准容积率，增加部分在合理误差范围内的，按本规定第九条规定的标准补交土地差价。增加部分超出合理误差范围的，按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广东省城乡规划条例》第八十条等有关规定处理。

第十二条 信宜市、高州市和化州市人民政府可参照本规定执行。

第十三条 本规定自印发之日起实施，有效期五年。 2100433B

出台目的

随着茂名市土地资源紧缺与城市发展的矛盾日益尖锐，急需有效盘活存量用地，开拓发展空间。在国家政策导向明确鼓励集约节约用地的背景下，我市有相当数量出让时无约定容积率或者基准容积率较低的土地，不符合新的城市规划，不适应新形势发展需要，迫切需要有相应的政策法规来规范这些土地的开发建设。因此，2009年我市出台了《茂名市规划区建设项目增加容积率补交土地差价管理暂行规定》（茂府〔2009〕90号，以下简称“90号文”），2013年，我市在90号文基础上进一步修改完善，制定了96号文。自90号文和96号文相继实施以来，为解决历史用地在规划报建过程中有关容积率确定和补交土地差价等问题提供了有力的政策法规依据，大力推动了我市存量用地集约节约开发利用。在实施过程中也得到相关用地单位和公众的支持。因96号文自2014年1月1日起实施，有效期五年，已于2019年1月1日过期失效。为进一步盘活我市已出让未建低效用地，特制定本《管理规定》。

适用范围

《管理规定》基本延续96号文限定的适用范围，即在茂名市茂南区、电白区行政区域范围内的国有建设用地涉及增加容积率建设须补交土地差价的。所称须补交土地差价的国有建设用地，是指居住用地、商业服务业设施用地及物流用地等国有建设用地，不包括仓储用地、工业用地及公益性项目用地。法律、法规及“三旧”改造政策另有规定的，则从其规定。另外明确对于《管理规定》，信宜市、高州市和化州市人民政府可参照执行。

容积率的定义

本规定所指容积率，是指在一定的地块内计入容积率的总建筑面积与相应的规划用地面积的比值。由于部分配套公共服务设施和地下停车场等建筑面积是不计入容积率的，因此，总建筑面积需扣除这部分建筑面积，明确表述为计入容积率的总建筑面积。

容积率指标计算依据

96号文规定容积率指标计算统一按《茂名市建设用地容积率计算规则》中的有关规则执行。由于2018年12月市政府批准实施新的《茂名市城市规划管理技术规定》，该规定对容积率指标计算有新的内容和要求，所以《管理规定》相应修改为：“容积率指标计算统一按《茂名市城市规划管理技术规定》中的有关规定执行”。

基准容积率确定

《国有建设用地使用权出让合同》约定的容积率，为基准容积率。但因历史原因，尚未签订出让合同或者已出让土地合同中没有约定容积率的，则按下列原则确定基准容积率：

（一）土地出让时有已经批准的控制性详细规划的，以该控制性详细规划确定的容积率为基准容积率；

（二）出让时无已批准的控制性详细规划，但有已批准的修建性详细规划的，以该修建性详细规划确定的容积率为基准容积率；

（三）出让时既无已批准控制性详细规划，又无已批准的修建性详细规划的，则按1.5确定其基准容积率。

第（一）、（二）款是以出让时经批准的相关规划的容积率作为基准容积率。第（三）款主要是依据当时河东片区2008年前已基本建成小区的总体平均容积率（约为1.49，取小数点后一位为1.5）确定，符合我市的城市发展和经济社会发展的实际情况，与我们经济社会发展水平相当的周边城市阳江的做法也与我市一致。上述条款也是延续90号、96号文的相关规定。

建设用地增加容积率补交土地差价

建设用地增加容积率补交土地差价的计算公式为：应补交的土地差价＝楼面地价×新增计容建筑面积。

楼面地价确定

楼面地价按新容积率规划条件下，根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发【2018】4号）及有关规定确定。估价期日以自然资源部门依法受理补缴地价申请时点为准。

96号文关于楼面地价的表述主要是根据2011年广东省国土资源厅《转发国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》（粤国土资利用函〔2011〕3101号），估价期日定为市政府同意批准增加容积率的日期。由于2018年出台了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发【2018】4号），文件明确估价期日以国土资源部门（机构改革后调为自然资源部门）依法受理补缴地价申请时点为准。因此，楼面地价及估价期日的表述相应作了修改。

新增计容建筑面积核定

核定新增计容建筑面积，以批准变更规划条件所新增的计容建筑面积（新容积率规划条件下计容建筑面积－基准容积率条件下计容建筑面积）为准，或规划条件核实时实测的新增计容建筑面积（实测的计容建筑面积－基准容积率条件下计容建筑面积）为准。

96号文是核定新增建筑面积，由于新增建筑面积有部分是不计容的，比如增加一些公共服务设施和地下停车场等，这部分增加的面积不需补交土地差价。因此，《管理规定》将第九条规定的所有“建筑面积”统一修改为：“计容建筑面积”，令到表述更加准确无歧义。

建设用地容积率管理办法

第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：

（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；

（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；

（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；

（四）法律、法规规定的其他条件。

第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；

（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；

（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；

（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；

（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：

（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；

（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；

专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；

（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；

（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；

（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

第十条城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。

第十一条城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。

对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。

对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。

第十二条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。

第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。

第十四条建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。

第十五条违反本办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

第十六条本办法自2012年3月1日起施行。

中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知

建规〔2012〕22号

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：

为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一二年二月十七日