美国经济适用房与公私合营关系

“公私合营”PPP盛宴开席

盛夏还未至，中央已开启了一场“公私合营”的PPP盛宴。

5月22日，国务院转发财政部、国家发改委、人民银行发布的《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发【2015】42号文），要求各级政府通过资本市场和开发性、政策性金融等多元融资渠道，吸引社会资本参与公共产品和公共服务项目的投资、运营管理。

随即在5月25日，国家发改委官网首度发布PPP项目库。PPP推介项目包括基础设施、养老项目、旅游开发、保障房等类型，共计1043个，总投资1.97万亿元。

5月17日，财政部、住房城乡建设部等六部门印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》，并要求各地区从2015年开始组织开展公共租赁住房项目PPP模式试点和实施工作。

房地产领域也迎来了PPP项目的重大利好。根据六部门通知，包括财政贴息贷款、开发贷优惠、土地以租代售等在内财政政策、税收政策、土地政策、收购政策、融资政策尺度大开，对社会资本参与公共租赁住房给予史无前例的政策支持。

撬动数万亿民间资本

权威人士认为，在外需不足的情况下，投资对经济增长具有关键作用，这就要求投资本身有可持续性，解决好投什么、钱从哪里来的问题。实体经济和重大建设项目缺乏资金保障，所以财税、金融、投融资体制改革必须整体推进，特别是要打通投融资渠道，挖掘民间资金潜力，让更多储蓄转化为投资。

“PPP模式就是通过财政资金作为杠杆，撬动民间资本投入到基础设施等项目中。”国际金融投资家联合会执行主席孙飞在接受中国房地产报记者采访时表示。

“开展基础设施和公用事业的特许经营，是一项重要的改革和制度创新，有利于扩大民间投资，激发社会活力，增加公共产品和服务供给。”国家发改委秘书长李朴民称，“近年来，针对经济下行压力加大、传统增长引擎动力下降的情况，国家积极采取有力措施，充分发挥投资对稳增长的关键作用，促进经济平稳健康发展。

在国家发改委PPP项目库中的养老产业、旅游以及旧改项目，“这些是国家急需发展的领域。伴随着我国人口老龄化的加剧，有些城市养老公寓出现一床难求的局面。以北京为例，还有大量的城中村待改造。旅游开发也是当前重点发展的领域。”孙飞分析道。

5月25日在《五问中国经济》一文中分析，当前经济风险总体可控，但对以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险仍要引起高度警惕。我国广义信贷和GDP之比是176%，比2008年上升了63个百分点。高杠杆企业主要来自产能过剩行业、房地产行业、部分国有企业，要高度关注这些行业和地方政府债务增长的情况。 中国作为发展中国家大量基础设施还不完善，公共产品的提供还有很大空间。“引导民间资本向这些领域投资，不但能够起到稳增长的作用，同时可以防范资金过度集中在某些领域从而引发产能过剩风险。”孙飞表示。

公租房也赶这波潮

在《五问中国经济》一文中，“权威人士”表示，楼市正面临痛苦的去库存化阶段，有效消化房地产市场库存，既关系到启动需求，又关系到化解风险。

2015年即将开展的公共租赁住房项目PPP模式试点，鼓励社会资本组建公共租赁住房项目公司，通过“承租人支付租金”及必要的“政府政策支持”获得合理投资回报。另外规定，存量商品住房项目，符合公共租赁住房条件且手续完备、债务清晰的停工未完工程项目，以企业为主建设管理的公共租赁住房项目，均可采用PPP模式投资建设和运营管理。

 “社会资本参与公共租赁住房运营，既是刺激投资，同时也增加了存量房的消化，这也是一种消费需求。”孙飞认为，“公租房的建设与运营，其中有政府信用作为担保，这类投资虽然伴有公益性质，但是风险是很低的。”

在支持社会资本参与公共租赁住房运营的政策组合拳中，财政部负责落实财政贴息贷款；税务部门免收各项行政事业性收费和政府性基金；国土部门对于新建公共租赁住房用地，可以规划建设一定比例建筑面积的配套商业服务设施用于出租和经营，增加了企业的盈利空间；鼓励银行机构在开发贷款中单设公共租赁专项项目，独立核算；另外，支持项目公司发行企业债券，适当降低中长期企业债券的发行门槛，以及支持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产REITs。

 运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，有利于转变政府职能，提升保障性住房资源配置效率；有利于消化库存商品住房，促进房地产市场平稳健康发展；有利于提升政府治理能力，改善住房保障服务。

在公共产品的供给中引入PPP模式，则意在用民营资本填补地方债务危机的空白。孙飞建议，对于一些地方财政赤字比较严重，或负债已经比较多的情况下，这些地区还是要注意投资风险防范。

（1）平等主体之间的关系；

（2）授权与被授权的关系；

（3）委托与被委托的关系；

（4）合同关系（监理委托合同）。