柳州市征地留用地上市交易规定

各县、区人民政府，市直机关各有关委、办、局，柳东新区、北部生态新区（阳和工业新区）管委会、各有关单位：

《柳州市征地留用地上市交易规定》已经市委、市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行 。

柳州市人民政府

2020年2月25日

一、起草背景

为盘活实施征地时采取留地安置方式安排给被征地农村集体经济组织使用的建设用地，确保留用地开发利用科学合理，使被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，在原《柳州市农村集体经济组织经营性建设用地上市交易暂行规定》（柳政发〔2011〕55号，以下简称“55号文”）、《柳州市人民政府关于调整农村集体经济组织三产用地上市交易部分程序的通知》（柳政发〔2018〕59号，以下简称“59号文”）基础上，结合我市实际，重新拟定了《柳州市征地留用地上市交易规定》。

二、主要内容

（一）明确了征地留用地的定义。依据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号），明确留用地为根据国家和柳州市政策采取留地安置方式，按照规划用途安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产或从事经营的土地；不含乡（镇）村公共设施、公益事业用地和农村宅基地。

（二）规定了留用地上市交易办理程序。分别规定了两种情形下的程序：已取得土地使用证或不动产权证书的留用地上市交易办理程序、未办理不动产权证书的留用地上市交易的办理程序。主要是整合了55号文与59号文的相关内容。

此外，为避免在土地成交后出现不必要的纠纷，在村集体经济组织内部环节进一步明确了相关内容，即：明确了集体讨论决定的内容应包括是否同意该宗地上市交易、补偿安置方式、安置条件等，并将讨论决定在本村予以公示，公示时间不少于5日；村委会提交书面申请须写明集体讨论决定相关内容，由农村集体经济组织法定代表人或负责人在申请书上签字，并承诺遵守土地交易规则，尊重土地交易结果。

（三）规定了留用地上市交易及补偿方式

对原55号文的补偿方式进行了修改，规定采取“限地价、竞安置物业”方式公开交易出让留用地，对农村集体经济组织采取实物补偿方式，并明确了土地公开交易起始价（起叫价）、最高限价，及无偿移交安置物业起始面积（起拍面积）和底数面积（标底）的确定方式。

（四）强调了城区政府（新区管委会）的监管职责。要求各城区政府（或新区管委会）要加强对留用地上市交易工作的指导和引导，以及对安置物业的建设、移交、管理担负起监管职责，以保障农村集体经济组织利益的实现。

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一、征地留用地是指在实施征地时，根据国家和柳州市政策采取留地安置方式，按照规划用途安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产或从事经营的土地（以下简称“留用地”，即俗称的“三产用地”）；不含乡（镇）村公共设施、公益事业用地和农村宅基地。

凡在柳州市市区范围内（不含柳江区）的留用地进入市场交易，适用本规定。属城中村改造项目的，按我市城中村改造有关政策实施。

二、留用地上市交易办理程序

（一）已取得土地使用证或不动产权证书的留用地上市交易办理程序

1. 集体讨论决定。农村集体经济组织按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定和程序组织对上市交易事宜进行集体讨论决定。讨论决定的内容应包括：是否同意该宗地上市交易、补偿安置方式、安置条件等。并将讨论决定在本村予以公示，公示时间不少于5日。

2. 审核。农村集体经济组织将讨论决定报所在街道办事处或乡（镇）政府核实后，报所在城区政府（或新区管委会）审核签署核实意见。

城区政府（或新区管委会）负责对农村集体经济组织申请的内容、集体讨论情况等进行核实，确保其内容真实、程序合法；并以书面形式向市自然资源和规划局提出留用地公开交易的安置具体要求，明确交付土地时间等。

3. 申请。农村集体经济组织向市自然资源和规划局提出留用地上市交易书面申请并加盖公章，写明集体讨论决定相关内容，由农村集体经济组织法定代表人或负责人在申请书上签字，并承诺遵守土地交易规则，尊重土地交易结果。同时提交城区政府（或新区管委会）核实意见、集体讨论的原始记录、不动产权证书等。

4. 出具规划设计条件。市自然资源和规划局依据控制性详细规划，结合城区政府（或新区管委会）和农村集体经济组织所提安置要求，出具规划设计条件。

5. 拟定供地方案。由市自然资源和规划局依法办理收回土地使用权手续，拟定供地方案报市政府批准。申请上市交易的留用地属集体所有土地的，先行办理集体土地征收手续。涉及集体土地征收的相关手续，由市土地交易储备中心具体办理，位于柳东新区和北部生态新区的，可由管委会具体办理。

农村集体经济组织将土地及地上建筑物、附着物按现状一并申请上市交易的，如地上建筑物、附着物有合法产权，在办理征收或收回土地手续时，按相关政策对产权人进行补偿；如地上建筑物、附着物无合法产权，须由农村集体经济组织在提出上市交易申请前自行拆除。

6. 组织土地公开交易。市自然资源和规划局依法组织开展土地使用权公开交易，与竞得人签订国有建设用地使用权出让合同；城区政府（新区管委会）、农村集体经济组织与竞得人依据公开交易成交结果，签订安置物业建设和交付协议。

（二）未办理不动产权证书的留用地上市交易的办理程序

1. 落实选址。城区政府（或新区管委会）会同市自然资源和规划局确定留用地规模并落实选址。符合相关城市规划要求的，由市自然资源和规划局出具规划设计条件，明确地块土地用途、设计指标等。

2. 集体讨论决定。依据规划设计条件所确定的用地范围、土地用途等，农村集体经济组织按照《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定和程序组织对上市交易事宜进行集体讨论决定。集体讨论决定的内容应包括：是否同意该宗地上市交易、补偿安置方式、安置条件等。并将讨论决定在本村予以公示，公示时间不少于5日。

3. 审核。农村集体经济组织将讨论决定报所在街道办事处或乡（镇）政府核实后，报所在城区政府（或新区管委会）审核签署核实意见。

城区政府（或新区管委会）负责对农村集体经济组织申请的内容、集体讨论情况等进行核实，确保其内容真实、程序合法；并以书面形式向市自然资源和规划局提出留用地公开交易的安置具体要求，明确交付土地时间等。

4. 申请。农村集体经济组织向市自然资源和规划局提出留用地上市交易书面申请并加盖公章，写明集体讨论决定相关内容，由农村集体经济组织法定代表人或负责人在申请书上签字，并承诺遵守土地交易规则，尊重土地交易结果。同时提交城区政府（或新区管委会）核实意见、集体讨论的原始记录等。

5. 出具规划设计条件。市自然资源和规划局依据控制性详细规划，结合城区政府（或新区管委会）和农村集体经济组织所提安置要求，出具规划设计条件。

6. 拟定供地方案。市自然资源和规划局拟定供地方案报市政府批准。申请上市交易的土地属集体所有土地的，先行办理集体土地征收和农转用审批手续。涉及集体土地征收的相关手续，由市土地交易储备中心具体办理，位于柳东新区和北部生态新区的，可由管委会具体办理。

7. 组织土地公开交易。市自然资源和规划局依法组织开展土地使用权公开交易，与竞得人签订国有建设用地使用权出让合同；城区政府（新区管委会）、农村集体经济组织与竞得人依据公开交易成交结果，签订安置物业建设和交付协议。

三、留用地上市交易及补偿方式

留用地进入市场交易的，必须通过政府统一的有形土地市场，通过市场竞争方式选择开发主体，采取“限地价、竞安置物业”方式公开交易出让，对农村集体经济组织采取实物补偿安置，即：以土地出让起始价（起叫价）为最高限价，在安置物业起拍面积（起叫面积）基础上，向上竞无偿移交安置物业面积，竞报移交面积最大者且该面积不低于底数面积（标底）的为竞得人（中标人）。原则上不采取货币补偿安置方式。

竞得人移交的安置物业，全部用于安置农村集体经济组织，最大限度保障农村集体经济组织和村民利益。安置物业可包括商业、办公或住宅等房产。

（一）土地公开交易起始价（起叫价）、最高限价的确定。

以交易时点宗地市场评估地价的40%为基础确定出让起始价（起叫价）和最高限价，由自然资源主管部门按规定委托评估。

（二）无偿移交安置物业起始面积（起拍面积）和底数面积（标底）的确定。

起始面积（起拍面积）以交易时点宗地市场评估地价60%所折算的物业面积为基础确定，且不少于折算的物业面积。底数面积（标底）根据土地估价结果、农村集体经济安置实际情况和城区政府（管委会）意见综合确定。

上述物业折算价格按开发成本计算，开发成本由自然资源主管部门委托中介机构评估确定。开发成本计算公式为：单位建筑面积房产的开发成本=评估时点的规划用途核定的楼面地价 建安成本（根据造价站最新时点信息造价） 工程建设涉及全部税费 小区配套费 产权登记费 房屋面积测绘费。

（三）竞得人提供的安置物业原则上登记在申请上市交易的农村集体经济组织名下。竞得人提供的安置物业的套型、面积、位置等，须取得农村集体经济组织和城区政府（或新区管委会）的同意，并由城区政府、农村集体经济组织与竞得人三方签订安置物业建设和交付协议作为土地出让合同的附件，由竞得人按照协议向农村集体经济组织移交安置物业。

（四）留用地上市交易前，农村集体经济组织未支付留用地土地取得成本（含农转用和土地征收报批税费、征地补偿费、拆迁补偿安置费等）的，应从该宗留用地的市场评估地价60%中扣减所需支付的土地取得成本后再行折算安置物业，所扣除的土地取得成本计入该宗地公开交易起始价（起叫价）。

四、留用地如需保留集体所有性质上市交易的，待国家出台具体办法后按规定执行。

五、农村集体经济组织将政府安排给本村的留用地依法上市交易后，不得以留用地减少为由，另行申请安排留用地。

六、各城区政府（或新区管委会）要加强对留用地上市交易工作的指导和引导，并切实履行好审核把关职责，确保所提补偿安置条件充分体现广大村民意愿，并负责牵头协调处理相关上访纠纷问题。

安置物业移交后，城区政府（或新区管委会）要切实担负起对农村集体经济组织管理使用物业的监督职责，建立监督机制，帮助村集体经济组织和村民尽快实现收益，充分发挥安置物业的效益。

政府相关部门应各司其职，加强对留用地开发建设项目各环节的监管，确保项目顺利实施，保障农村集体经济组织利益的实现。

七、本规定自颁布之日起实施。此前柳州市人民政府颁布的其他文件与本文规定不一致的，以本文为准。

八、市辖各县、柳江区可参照本文执行。

第十四条　实行村集体经济发展留用地制度。按城市规划集中开发的区域，经批准农用地转为建设用地后，可留给被征地村不超过被征地总量8%的用地，作为村集体经济发展留用地，用于解决被征地农民的生产和生活问题。

按被征地总量的8%留有村集体经济发展留用地仍有困难的区域，开发建设单位可以跨村异地安排或者以货币形式予以补偿。

第十五条　村集体经济发展留用地的选址，既要服从金阳新区建设规划和土地利用总体规划，又要有利于村集体经济发展，统一布局，合理安排，相对集中，集约使用，提高土地利用率。

金阳新区17平方公里规划区范围内的具体留用地块，由金阳新区规划建设部门确定；17平方公里规划区范围以外至106平方公里规划区范围内的具体留用地块，由市规划局、金阳新区规划建设部门、贵阳国家高新技术产业开发区规划建设部门以及所涉及到的行政区的规划建设部门确定。

第十六条　村民委员会要在符合国家产业政策的前提下，用好村集体经济发展留用地，发展优势产业，培植稳定的收入来源，保障村民的生产、生活。村集体经济发展留用地经营可以采取集体经营、承包经营、租赁经营等多种方式。村集体经济发展留用地未经金阳新区和贵阳国家高新技术产业开发区联合批准不得转让。

（一）建设项目需使用村集体经济发展留用地的，须经法定程序批准后方可建设。

（二）留用土地必须作为村集体经济长期稳定来源之一。在符合金阳新区建设规划和土地利用总体规划的前提下，经金阳新区和贵阳国家高新技术产业开发区规划建设部门批准，村集体经济发展留用地可以由村投资开发、建造综合用房或实行土地有偿出租。

（三）留用土地经依法批准后，必须落实建设资金，并在1年内按项目开工建设。

（四）行政划拨的村集体经济发展留用地须经所在村村民大会或村民代表大会讨论通过，经依法许可并补交土地出让金后，方可转让、抵押和担保。

（五）被征地村如不需要留用地的，其应得留用地由贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局依法组织出让，出让金额返还村民委员会，用于被征地村农民养老保障和解决被征地农民生活问题。

根据省有关征地留用地的管理规定，结合本市实际情况，我市制定了《中山市征收农村集体土地留用地管理办法》（中府办〔2018〕40号，简称《办法》），于2018年9月21日起实施。根据《中山市行政机关规范性文件管理规定》（中府〔2015〕14号）的相关规定，现就文件解读如下：

一、制定《办法》的政策背景

征地留用地（简称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条对征收土地应按照土地原用途进行补偿作出了规定。1993年，广东省人民政府颁布的《广东省征地管理规定》（粤府〔1993〕94号）已经明确要求征地时要安排10％的留用地给农村集体经济组织使用。2009年，省政府办公厅正式出台《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号），对留用地的定义、适用范围、指标管理、报批方式等进行规范，并要求各地级以上市人民政府根据该办法精神，结合各地区自身实际情况，制定本市征收农村集体经济组织土地留用地管理具体实施办法。

2016年，为进一步完善我省留用地安置政策，着力解决部分地区留用地安置不到位等问题，省政府办公厅颁布《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号），从明确留用地安置具体要求、加强留用地报批规范管理、有序推进留用地开发建设、建立留用地管理长效机制等方面，对我省留用地安置、管理做出更为详细的规定。按照《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》的有关精神和要求，我市应拟定符合地方实际情况、有利于留用地统一管理和土地节约集约利用的管理办法。

二、明确我市留用地安置管理的指导思想和总体思路

按照《中共广东省委广东省人民政府关于解决社会保障若干问题的意见》（粤发〔2007〕14号）、《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）、《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）等文件精神，结合我市留用地政策实施实效和主要问题，确立了“切实保障被征地农民合法权益、积极稳妥解决历史遗留问题、规范统一留用地安置标准、加强留用地管理市级统筹”的指导思想和总体思路，通过《办法》的制定实施，妥善解决我市留用地历史遗留问题，打开留用地统一规范管理的新局面，促进我市土地管理市级统筹和土地节约集约利用。

三、进一步明确留用地的概念和用途

《办法》在《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）的基础上，对留用地的概念直接明确为：“本办法所称的征收农村集体经济组织土地所需的留用地（下称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的工业或商业用地”，对留用地是安排给被征地农村集体用于生产发展（而非居住）的建设用地再次做了强调，同时规定了我市留用地安置用途必须为工业或商业，确保《办法》实施后基本杜绝留用地安置用途不规范导致的一系列问题。

四、统一规范了我市留用地安置的相关标准

（一）规范了留用地选址标准。《办法》第二条明确了留用地选址应遵循的原则，其中第一款明确留用地选址应在实际征收土地的范围外，为留用地面积计算和将留用地选址、报批与实际征收土地明确区分开来提供政策依据；同时，第三款根据我省建设用地指标管理制度改革的趋势和我市实际情况，明确“鼓励利用批而未供等存量建设用地安置留用地”，以降低我市批而未供土地存量，争取省奖励建设用地年度计划指标。

（二）统一我市留用地安置比例标准。《办法》第三条规定：“留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积（不包含征收后用于安置该农村集体经济组织的土地面积）的10%至15%安排，包含道路、绿化等公共配套用地面积”，并进一步明确了作商业用途的留用地，按实际征收土地面积10%安排，作工业用途的留用地，按实际征收土地面积15%安排。为《办法》实施后我市留用地安置工作提供了统一、明确的标准，减少因安置标准不统一带来的征地矛盾，提高政府公信力和征地安置工作效率。

（三）规范了留用地安置应采取折算货币补偿方式的情形。在《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》（粤府办〔2009〕41号）和《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）相关规定的基础上，《办法》第六条进一步明确了我市留用地安置应采用折算货币补偿方式的四种情形：一是被征地农村集体要求采用折算货币补偿的；二是被征地农村集体所属土地范围内没有符合土规、城规的土地可供安排的；三是被征地农村集体就留用地选址不能与市、镇（区）人民政府协商一致的；四是留用地安置面积小于5亩的。其中第四种情形，目的是降低我市土地碎片化程度，促进土地集中连片开发、集约利用。

（四）明确了留用地转让的相关要求。留用地如何转让是已取得留用地的农村集体经济组织比较关注的问题，《办法》按照省相关文件精神，明确了“以无偿返拨方式取得的留用地土地使用权可转让给第三方，转让前按程序办理补办出让用地手续，不需补缴土地出让金”。

（五）明确了留用地历史遗留问题的解决方法。经统筹研究，《办法》第十一条明确了对办法颁布前已签订征地协商协议，或已在发改部门立项，或已纳入市储备计划项目的留用地安置问题，由征地单位与被征地集体协商解决，以稳妥处理历史遗留留用地问题，减少因征地或留用地问题引发社会不稳定因素。

留用地安置不影响征地补偿，不得因实施留用地安置降低征地补偿标准。