泸州市商品房预售资金监督管理办法

泸市府发〔2020〕3号

各区县人民政府，各园区管委会，市级有关部门：

《泸州市商品房预售资金监督管理办法》已经市八届人民政府第76次常务会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。

泸州市人民政府

2020年1月15日

我市自2006年起，对房地产市场一直实行项目资本金监管，但川内其他城市均没有开展项目资本金监管，周边城市（重庆、贵阳、成都、宜宾、内江、绵阳、南充、自贡、眉山、乐山、广元、德阳、遂宁、攀枝花等）均实行商品房预售资金监管。由于我市项目资本金缴存标准较低，相较商品房预售资金监管制度而言，对房地产市场的风险防控力度和效果都不够好。

为防范化解房地产领域风险，规范商品房预售资金监督管理，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《四川省城市房地产交易管理办法》《住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）和《四川省人民政府办公厅关于推动四川建筑业高质量发展的实施意见》（川办发〔2019〕54号）等相关法律法规规章，结合本市实际，我局代市政府起草了《泸州市商品房预售资金监督管理办法》。

《办法》共三十一条，从五个方面规定了商品房预售资金监督管理工作的相关内容和要求，适用于我市城市规划区（三区）范围内商品房预售资金的监督管理，各县可参照执行，也可以结合实际制定本县的实施意见。《办法》主要包括以下几个方面的内容：

一是明确了监管职责分工。预售资金监管工作由住建部门负责，市住建局负责全面指导。按照“谁审批谁监管”的原则，江阳区、龙马潭区中心城区范围内预售资金监管工作由市房管局承担；纳溪区负责辖区范围内预售资金监管工作；自贸区负责辖区范围内的预售资金监管工作;三区住建局按商品房预售许可审批权限负责本辖区商品房预售资金监管工作；人行泸州中支负责监管各商业银行的预售资金监管业务。

二是明确了监管资金的范围。《办法》规定，预售资金包括定金或订金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款、其他形式的购房款等款项，以《商品房预售许可证》为单位进行监管，专户储存、专款专用。

三是明确了监管资金的分类。商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金两类，房屋开始预售起，预售资金全部纳入监管账户，直至监管账户存入金额累计应达到重点监管资金额度，非重点监管资金可以不存入监管账户。

重点监管资金总额按照《商品房预售许可证》批准的预售面积计算核定，具体标准按照目前造价站发布的建安造价（砖混结构住宅1500-1700元/平方米，框架结构多层住宅1650-1850元/平方米，框架结构综合楼1650-1880元/平方米，剪力、框剪结构高层住宅1750-1980元/平方米）的1.5倍计算，保留整数为：砖混结构2500元/平方米，框架结构2800元/平方米，剪力、框剪结构3000元/平方米；此外为非重点监管资金。

四是明确了监管工作流程。首先，开发企业在房屋开始预售前，自行选择在我市城区范围内有营业网点的商业银行设立监管账户，与市房管局和监管银行签订《泸州市商品房预售资金监管协议》，并在项目预售现场醒目位置公示相关信息。其次，开发企业在与购房人达成交易协议后，应当协助购房人将购房款直接存入监管账户，监管机构审核确认后办理网签备案手续。最后，开发企业按规定申请划拨使用监管资金。

五是明确了监管资金的拨付条件。开发企业根据开发项目工程进度向监管机构申请拨付使用监管账户中的重点监管资金。具体拨付节点和标准为：主体工程按每四层楼为一个节点，每个节点按比例平均拨付（地下层计入总层数），至封顶节点累计可申请拨付重点监管资金总额的70%；综合竣工验收备案后拨付20%；按规定程序交付使用后拨付10%。 2100433B

第一章 总则

第一条　

第二条 本办法适用于本市城市规划区（三区）范围内商品房预售资金的存入、使用及监督管理。

第三条　按照 “谁审批谁监管”的原则，由住房城乡建设行政主管部门负责商品房预售资金监督指导管理工作。

市住房城乡建设行政主管部门负责指导全市商品房预售资金监督管理工作，具体承担江阳区和龙马潭区中心城区范围内商品房预售资金监督管理工作。

江阳区和龙马潭区住房城乡建设行政主管部门按照商品房预售许可审批权限负责本辖区商品房预售资金监督管理工作。

纳溪区住房城乡建设行政主管部门负责辖区范围内预售资金监督管理工作。

中国（四川）自由贸易试验区川南临港片区管委会负责辖区范围内房地产开发项目预售许可审批和预售资金监督管理工作。

第四条　本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发企业”）将依法取得《商品房预售许可证》的商品房（不含车库、车位）出售时，由购房人按《商品房买卖合同》约定支付的房价款（包括定金、一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款、其他形式的购房款等）。

预售资金以《商品房预售许可证》为单位进行监管，一个监管项目是指一个《商品房预售许可证》批准预售的所有房屋。

预售资金分重点监管资金和非重点监管资金。

监管项目的重点监管资金总额按照《商品房预售许可证》批准的预售面积计算核定，具体计算标准为：砖混结构2500元/平方米，框架结构2800元/平方米，剪力、框剪结构3000元/平方米。此外为非重点监管资金。

第五条 商品房预售监管资金应当遵循“专户专存、专款专用”的原则，确保用于监管项目有关的工程建设，不得挪作他用。

第六条 中国人民银行泸州市中心支行负责监督管理各商业银行为企业办理商品房预售资金监管专用账户的开立、变更和撤销等业务。

第二章　监管协议签订和专户设立

第七条　开发企业在监管项目房屋预售前，应当自行选择本市范围内设有营业网点的商业银行作为商品房预售资金的监管合作银行（以下简称“监管银行”），设立商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），与住房城乡建设行政主管部门或行政审批主管部门（以下简称“监管机构”）和监管银行签订《泸州市商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》）。

开发企业可优先选择监管项目房地产开发贷款银行或按揭贷款银行为监管银行。

一个监管项目原则上设立不超过3个监管账户，同一家监管银行设立1个账户。

开发企业和监管机构、监管银行签订的《监管协议》应当包括被监管单位名称、监管项目名称和地址、不动产权证书号、监管账户账号和开户银行信息、监管项目范围、监管项目工程建设合同金额、商品房预售资金使用计划、违约责任、争议解决方式和其他相关事项等内容。

开发企业与监管机构和监管银行签订《监管协议》前，应当在泸州市商品房预售资金监管系统中提交监管项目技术经济指标总平面图、预测绘报告和监管账户信息等相关资料，用于监管机构核定重点监管资金额度。

第八条　开发企业在监管项目房屋预售前，应当将商品房预售资金监管相关规定、监管项目名称、预售范围、监管银行、监管账户信息、预售款缴存方式和流程、监督投诉电话等信息在销售现场醒目位置进行公示。

第九条　项目预售过程中，原则上不得变更预售资金监管银行。

开发企业因项目转让等原因确需变更监管银行的，应当与监管机构和原监管银行协商一致终止原《监管协议》。在签订新的《监管协议》后，将原监管账户的结余资金一次性全部转入新的监管账户。

第三章 预售资金存入

第十条 开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当按本办法第十一条、第十二条、第十三条规定将商品房预售资金存入监管账户，监管账户存入金额累计应达到重点监管资金额度。

第十一条　开发企业取得《商品房预售许可证》并与购房人签订商品房交易协议后，引导购房人将购房款直接存入监管账户，监管银行收取购房款后向购房人出具收款凭证，开发企业依据银行凭证向购房人出具收款票据，为其办理网签备案手续。

开发项目按揭贷款合作银行应当把网签备案合同作为受理购房人申请按揭贷款的依据。

第十二条 开发企业应当协助购房人将所有预售款项存入监管账户，在监管账户存入金额累计达到重点监管资金额度前，开发企业不得以其他任何形式自行收取监管项目预售房款。

第十三条 购房人申请商品房按揭贷款的，在监管账户存入金额累计达到重点监管资金额度前，开发企业、贷款银行或住房公积金管理机构应当按照贷款合同约定的时间和金额将按揭贷款全部直接划转至监管账户。

第四章　预售资金使用

第十四条　监管项目的重点监管资金按本办法规定存入监管账户进行监督管理。

第十五条 监管账户中的重点监管资金足额存入后，开发企业按照本办法第十六条、第十七条、第十八条相关规定向监管机构申请拨付使用。

第十六条 开发企业根据监管项目工程进度向监管机构申请拨付重点监管资金，监管银行依据监管机构的批复金额划拨资金。具体拨付节点和拨付标准如下：

（一）主体工程按每四层楼为一个节点，每个节点按比例平均拨付（地下层计入总层数），至封顶节点累计可申请拨付重点监管资金总额的70%；

（二）综合竣工验收备案后拨付重点监管资金总额的20%；

（三）按规定程序交付使用后拨付重点监管资金总额的10%。

第十七条 监管机构应当严格把控监管项目的用款额度，各节点累计拨付金额不得超过至当前节点累计应拨付总额。

第十八条 开发企业申请拨付预售监管资金，应提交以下资料：

（一）预售资金拨付申请；

（二）工程进度资料（包括工程现场图片、施工单位和监理单位出具的工程进度表）；

（三）施工单位出具的截至申请拨付时的民工工资专户款项到位情况说明；

（四）其他相关资料。

第十九条 监管机构自受理拨付申请之日后，应当在3个工作日内完成审核手续。符合拨付条件的，监管机构应当在泸州市商品房预售资金监管系统中发出“预售资金拨付通知”指令，同时将相关情况告知施工单位，监管银行收到指令后，应当在1个工作日内拨付相应资金。

第二十条 开发企业出现下列情形之一的，暂停拨付其预售资金。

（一）未按本办法将预售资金全部存入监管账户的；

（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（三）提交虚假材料的；

（四）未落实保障农民工工资支付相关制度，或导致监管项目存在人力资源社会保障部门或住房城乡建设部门核实确认拖欠农民工工资的；

（五）需暂停拨付预售资金的其他情形。

第二十一条 开发企业与购房人因故取消商品房交易的，开发企业应提交预售资金退款申请书等相关资料，向监管机构申请退回监管账户中相应的预售资金。监管机构审核确认后，向监管银行出具预售资金退款通知书，监管银行应当在2个工作日内将相应预售资金拨付到购房人银行账户。

第五章 预售资金监管

第二十二条 监管银行应履行《监管协议》约定事项，按照监管机构核准使用的金额拨付资金。

第二十三条 监管银行应与监管机构、开发企业建立健全商品房预售资金监管信息台账，真实完整记录监管账户资金的存入、支取情况，按月定时将监管的商品房预售资金收支情况（监管账户银行对账单）报送监管机构，供监管机构随时查询、核对，防止预售资金体外循环。

第二十四条 有关部门对监管账户资金进行冻结或划转的，监管银行应当及时书面告知监管机构。

第二十五条 开发企业在监管项目按规定交付使用后，持相关材料向监管机构书面申请解除预售资金监管。监管机构应当在受理后5个工作日内撤销对该项目监管账户的监管。

第二十六条 商品房预售资金监督管理工作实行信息化管理。

第六章 法律责任

第二十七条　开发企业存在本办法第二十条有关情形的，监管机构责令其限期整改，在完成整改前暂停监管资金拨付，同时将不良信息记入企业信用档案。

第二十八条　监管银行未履行《监管协议》、擅自拨付监管资金和违反本办法相关规定的，按《监管协议》约定追究相关责任。

第二十九条 监管机构和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第三十条 各县人民政府可参照本办法实行商品房预售资金监督管理，也可以结合实际制定本县的实施办法。

第三十一条 本办法自2020年4月1日起执行，有效期5年。

删去《长春市商品房预售资金监督管理办法》第五条中的“采用全程全额的监督管理方式”。增加一款作为第二款：“商品房预售资金监管额度按照商品房预售资金的一定比例确定。具体比例及操作程序由市房地产主管部门规定，报市人民政府同意后组织实施。”

第十二条修改为“开发企业应当按照该商品房项目的工程建设进度，分期申请使用商品房预售监管资金。具体办法由市房地产主管部门规定。”

第一条为加强商品房预售资金管理，维护预售商品房交易双方的合法权益，根据《长春市城市房地产开发经营管理条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市城市规划区内国有土地上已取得《商品房预售许可证》的建设项目，其商品房预售资金的存入、使用及监督管理，适用本办法。

第三条本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将已取得《商品房预售许可证》的商品房出售给买受人，买受人所支付的购房款。

第四条

市房地产主管部门负责本市商品房预售资金的监督管理工作。

市房地产开发经营管理机构（以下简称管理机构）负责商品房预售资金的日常管理工作。

第五条 商品房预售资金监督管理，遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监督管理方式。

第六条 开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当确定商品房预售资金的监管银行。

开发企业应当按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户（以下简称监管账户），并与管理机构、监管银行签订商品房预售资金三方监管协议。

第七条 开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项：

（一）项目工程建设费用；

（二）项目用款计划；

（三）选定的监管银行,并提交商品房预售资金三方监管协议

（四）监管账户名称、账号

（五）涉及的其他情况。

第八条 市房地产主管部门在公示《商品房预售许可证》时，应当将监管账户一并公布。

第九条 开发企业在取得《商品房预售许可证》后，应当将监管账户在商品房销售场所予以公示。

第十条 买受人在购买预售商品房时，应当将购房款直接存入监管账户。开发企业依据买受人提供的监管银行收款凭证为其出具购房票据。开发企业不得直接收存商品房预售资金。

第十一条 商品房预售资金应当用于该商品房项目的工程建设。

第十二条 开发企业应当按照该商品房项目的工程建设进度，分期申请使用商品房预售资金：

（一）达到以下工程建设进度的，可使用存入商品房预售资金总额的百分之三十：

1、三层以下(含三层)的,完成基础和结构工程；

2、四层以上(含四层)有地下室工程的，完成基础和首层结构工程；无地下室工程的，完成基础和四层结构工程。

（二）达到主体结构二分之一的，可使用存入商品房预售资金总额的百分之五十；

（三）达到主体结构封顶的，可使用存入商品房预售资金总额的百分之七十；

（四）达到工程质量竣工验收的，可使用存入商品房预售资金总额的百分之九十；

（五）预售商品房完成初始登记后，可使用剩余的商品房预售资金和商品房预售资金的全部利息。

第十三条 开发企业申请使用商品房预售资金时，应当向管理机构提交下列证明材料：

（一）商品房预售资金使用申请；

（二）经核验的《房地产开发项目手册》；

（三）监理单位出具的工程建设进度施工完成证明。

完成商品房工程质量竣工验收及初始登记的，应当提交其证明材料。

第十四条 管理机构应当自收到开发企业商品房预售资金使用申请之日起三个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意使用证明，监管银行据此拨付。对不符合条件的，不予核准使用，并书面说明理由。

第十五条 买受人与开发企业达成退房协议并已办理相关退房手续的，开发企业应当在二个工作日内向管理机构申请解除退房房款部分的监管。

管理机构应当自收到解除退房房款申请之日起三个工作日内核实，并通知监管银行解除对该退房房款部分的监管。

第十六条 开发企业应当将商品房预售资金使用情况及时记入《房地产开发项目手册》，并定期向管理机构备案。

第十七条 违反本办法规定，开发企业直接收存商品房预售资金的，由市房地产主管部门责令限期改正，逾期未改正的，暂停该开发企业在本市城市规划区内所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用档案。

第十八条 违反本办法规定，开发企业未按规定使用商品房预售资金的，由市房地产主管部门责令限期改正，并可处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。

第十九条 监管银行违反本办法规定或者违反商品房预售资金监管协议，擅自拨付商品房预售资金的，承担相应的法律责任。

第二十条 市房地产主管部门及其管理机构工作人员在商品房预售资金监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条 本办法自2013年1月1日起施行。