洛阳市物业管理办法（2007年修正本）

文件全文

（2002年3月11日洛阳市人民政府第58号令公布 根据2007年10月15日洛阳市人民政府第95号令公布的《洛阳市人民政府关于修改〈洛阳市城市饮用水二次供水管理办法〉等4件规章的决定》修订）

第一条 为实施《河南省物业管理条例》（以下简称《省物业条例》），规范物业管理行为，结合本市实际制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

由房地产开发企业建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。

按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，应当逐步实行物业管理。

第三条 市房产管理部门负责全市物业管理的组织、协调、指导和监督工作。

县（市）、吉利区房产管理部门负责本辖区物业管理工作，接受市房产管理部门的业务指导和监督。

建设、规划、公安、工商、物价、园林、公用事业等部门按照各自职责，共同做好物业管理区域内的有关工作。

第四条 开发建设单位在新建物业时，应当建设物业管理配套设施，制定前期物业管理方案。前期物业管理方案应当报房产管理部门备案。物业建成后，房产管理部门应当对物业管理配套设施进行验收。

第五条 建设单位应当按物业总建筑面积2‰至4‰的比例提供业主自治监督和物业管理用房（最低不得少于50平方米），其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。

第六条 业主的权利和义务，业主大会及业主委员会的组成和职责，按《省物业条例》第二章的规定执行。

业主委员会每届任期3年，可以连选连任。业主委员会成员的年龄，男不超过70周岁、女不超过65周岁。业主委员会成员的人数，300户以下的为3人（含主任、副主任，下同）；300户以上不满500户的为5人；500户以上不满800户的为7人；800户以上的不超过11人。

新建住宅区入住率未达到50％之前，由开发建设单位代行业主委员会的职责。

第七条 业主委员会应当自业主大会选举产生之日起30日内，持下列材料到所在地县（市、区）房产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

（一）业主委员会名称、住所、所辖区域范围；

（二）业主委员会成员名单及有效身份证明；

（三）业主大会参加人员及选举情况；

（四）业主委员会章程。

房产管理部门应当在受理备案之日起15个工作日内完成审查工作，对符合《省物业条例》和本办法规定的，核发备案证书；对不符合《省物业条例》和本办法规定的，书面通知其依法重新选举。

第八条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交下列资料：

（一）物业管理区域规划图、竣工总平面图；

（二）单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；

（五）工程质量验收资料及质量保证协议；

（六）物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明；

（七）房屋使用说明书和质量保证书；

（八）物业综合验收资料；

（九）其他应当移交的资料。

房产管理部门应当对移交工作进行监督、指导。

第九条 物业服务企业应当具备下列条件：

（一）有明确的章程和固定的办公场所；

（二）有健全的组织管理机构和管理制度，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；

（三）有符合相应资质等级规定的注册资金；

（四）有符合国家规定的财务管理制度；

（五）有健全的房屋管理、养护、维修等物业管理措施。

第十条 实行物业服务企业资质认证制度和物业管理人员持证上岗制度。

具备第九条规定条件的物业服务企业，应当向房产管理部门申领《物业服务企业资质等级证书》，并依法办理登记注册手续。

本市以外的物业服务企业进入本市接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到市房产管理部门备案。

第十一条 首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业服务企业对物业提供管理服务。物业服务企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。

业主委员会或者其他组织委托物业服务企业进行管理服务的，应当与被委托的物业服务企业签订物业管理服务合同。物业管理服务合同的内容应当符合《省物业条例》第三十三条的规定。

选聘物业服务企业，应当以公开招标方式为主，在房产管理部门指导下进行。在一个物业管理区域内，应当委托一个物业服务企业进行管理服务。

物业管理服务合同和前期物业管理服务协议，应当报房产管理部门备案。

第十二条 物业管理服务费的收取及标准，按《省物业条例》第三十六条、第三十七条的规定执行。

物业服务企业可以为业主或者使用人提供物业管理服务合同约定以外的专项特约服务，服务费用由物业服务企业与业主或者使用人协商确定。

第十三条 凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位应当直接向每一位业主收取费用。

物业服务企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订代收合同，载明代办服务费条款。不得向业主或者使用人另收代办服务费。

第十四条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业服务企业向有关部门办理报批手续。

业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，在扣除物业服务企业代办费用后，存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共有设备的维修、更新。

第十五条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施、设备维修基金（以下简称维修基金）。

维修基金按以下规定缴纳：

（一）出售公有住房时，售房单位按多层住宅（7层及其以下）售房款的20％、高层住宅（8层及其以上）售房款的30％缴纳；购房人按购房款的2％缴纳。

（二）房地产开发企业建设的商品房（含经济适用房），开发商按照房屋建设总投资的1％至2％缴纳；购房人按购房款的2％至3％缴纳。

维修基金存入房产管理部门指定帐户，专款专用。

第十六条 业主委员会成立前，可由售房单位或者售房单位委托的管理单位提出维修基金使用计划，经房产管理部门审核后划拨。

业主委员会成立后，由物业服务企业提出维修基金年度使用计划，经业主委员会审定，报房产管理部门审核后划拨。业主委员会应当对维修基金的使用进行监督。

第十七条 建设单位未按规定提供物业管理服务用房的，由房产管理部门责令其限期补建。逾期未补建的，应当缴纳补建总价款，由业主委员会组织补建；按规划不能补建的，由建设单位与业主委员会协商以其他方式等价补偿，并可处以1万元以下罚款。

建设单位未按规定移交物业管理所需资料的，由房产管理部门责令其限期移交，并可处以2000元以上5000元以下罚款。

第十八条 业主、使用人违法装修房屋以及有其他损害公用设施、设备行为的，物业服务企业应当及时制止，并向有关主管部门举报。建设、规划、房产等主管部门可以依法对违法行为人予以行政处罚。

业主、使用人未按期缴纳物业管理服务费的，物业服务企业可以书面通知其限期缴纳，并可每日按欠缴金额的2‰加收滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不交纳的，物业服务企业也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

建设单位、业主不按规定交纳物业维修基金的，业主委员会可以书面通知其限期交纳，逾期仍不交纳的，可每日按欠交金额的2‰加收滞纳金，业主委员会也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第十九条 业主、使用人、物业服务企业及建设单位之间发生纠纷时，可以通过协商解决或者申请房产管理部门、辖区街道办事处、乡镇人民政府进行调解，也可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

当事人对房产管理部门的具体行政行为不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行的，由作出具体行政行为的房产管理部门申请人民法院强制执行。

第二十条 房产管理部门及其工作人员未按《省物业条例》和本办法履行职责，严重影响本行政区域物业管理的，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究主管人员和其他有关人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条 本办法自2002年5月1日起施行。1997年8月23日市人民政府发布的《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》同时废止。 2100433B

文件全文

（2001年12月17日洛阳市人民政府第56号令公布 根据2005年7月26日洛阳市人民政府第81号令公布的《洛阳市人民政府关于修改〈洛阳市城市供水管理办法〉的决定》第一次修订 根据2007年10月15日洛阳市人民政府第95号令公布的《洛阳市人民政府关于修改〈洛阳市城市饮用水二次供水管理办法〉等4件规章的决定》第二次修订）

第一章 总则

第一条 为加强城市供水管理，保障城市生活、生产用水和其他用水，根据国务院《城市供水条例》和《河南省城市供水管理办法》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内从事城市供水、用水和城市供水工程设计、施工及供水设备安装、维修的单位和个人，均应当遵守本办法。

第三条 本办法所称城市供水，是指城市公共供水、自建设施供水、二次供水和深度净化处理水。

城市公共供水，是指城市供水企业以公共供水管道及附属设施向单位和居民提供生活、生产和其他各项用水。

自建设施供水，是指城市的用水单位以其自行建设的供水管道及其附属设施向本单位提供生活、生产和其他各项用水。

二次供水，是指将城市公共供水或者自建设施供水管道的水另行贮存、加压，再向用户提供用水。

深度净化处理水，是指利用活性炭、反渗透、膜等技术对城市供水或者其他原水作进一步处理后，通过管道供给城市居民饮用的水。

第四条 城市供水用水实行统一规划、统一建设、统一管理，坚持开源与节流并重，保障供水和保证水质的方针。坚持合理开发水源和计划用水、节约用水相结合的原则。提倡合理开发利用中水。

第五条 市公用事业行政管理部门主管全市城市供水工作，负责本办法的组织实施。

各县（市）人民政府确定的城市供水行政主管部门主管本辖区的城市供水工作，接受市城市供水行政主管部门的业务指导。

规划、建设、环保、水利、质量技术监督、卫生、工商、公安等有关部门按照各自职责，协同做好城市供水工作。

第二章 规划与建设

第六条 城市供水规划应当纳入城市总体规划。

城市供水行政主管部门应当会同计划、规划、水利部门，按优先保证生活用水、统筹兼顾工业用水和其他用水、合理利用地表水和地下水的原则编制城市供水规划和城市供水建设计划。

城市供水规划和建设计划报本级人民政府批准后，由城市供水行政主管部门监督实施。

第七条 新建、改建、扩建工程项目需增加用水的，其项目总概算应当包括供水工程建设投资；需增加城市公共供水量的，供水工程建设投资由城市公共供水企业代收，交付城市供水行政主管部门，由其统一组织城市公共供水工程建设。

第八条 新建、改建、扩建城市供水工程，应当经城市供水行政主管部门审查同意。涉及取水许可的，按有关规定执行。

第九条 城市供水工程的设计、施工，应当由相应资质的设计、施工单位承担，并遵守国家有关技术规范。

城市供水工程采用的设备、材料，应当符合国家有关质量标准。

第十条 城市供水行政主管部门应当对城市供水工程设计方案、施工质量进行监督检查。

第十一条 新建民用住宅，实行一户一表。房地产开发商建设的商品住宅和居民自建的住宅应当将水表设置在户外。设计单位在住宅设计时，应当将水表设置在户外公共部位。

现有民用住宅户内水表可逐步改造为户外设置，实现抄表到户。

第十二条 在城市规划区内，凡城市公共供水企业能够供水的区域，不得新建自备水源。现有自备水源单位应当逐步减少自备水源取水量，直至关闭自备水源。

第三章 供水水源及设施管理

第十三条 城市供水水源是指用于城市供水的地表水和地下水。城市供水水源水质应当符合国家标准。

环境保护部门应当会同有关部门，根据国家饮用水源污染防治的有关法律、法规，共同做好城市供水水源保护工作，禁止一切污染水源行为。

第十四条 城市供水设施是指用于城市供水专用的取水口、引水管道（明渠）、井群、泵站、水厂、加压站、管道、闸门、总表（流量计）等设施。

城市供水企业应当对城市供水设施进行定期检查维修，保证安全供水。

第十五条 由城市供水企业安装计算用水量标准作为收费依据的水表为注册进户总水表（以下简称总表）。用户为内部核算和分摊水费，在总表后安装的水表称为内部分表（以下简称分表）。

第十六条 城市供水企业和用户对供水设施的管理权限原则上以总表为界，总表及总表以外由城市供水企业管理，总表以内由用户管理。供水管径50毫米以下（含50毫米）的用户或者私人用户以住宅院大门为界，如总表在大门外的仍以总表为界。

第十七条 总表井由用户负责日常维护，城市供水企业负责定期检修。

禁止在总表井周围一米内堆放物品。造成总表和总表井盖损坏的应当承担赔偿责任。

城市供水企业对总表井进行定期检修以及对总表进行周期检定时，用户应当予以配合。

第十八条 在总表以外由用户投资或者合资建设的与城市公共供水工程连接的供水设施，自验收供水之日起，应当无偿移交给城市公共供水企业统一进行管理和维护，城市公共供水企业可以根据城市发展需要进行改造和发展用户。

第十九条 在城市供水管道和附属设施安全保护范围内，严禁修建任何建筑物、构筑物，禁止堆放物料或者进行其他危害供水设施安全的活动。

违章占压城市供水管道的建筑物、构筑物应当自行拆除，造成损失的应当予以赔偿。

第二十条 建设工程及其施工可能影响城市供水设施安全的，建设单位在施工前应当到城市供水企业查明地下供水管网情况，商定保护措施，费用由建设单位承担。

第二十一条 严禁擅自迁移、更改、转接城市供水设施。确需改装、拆除或者迁移的，应当经城市供水企业同意，报城市供水行政主管部门批准，由城市供水企业负责实施，费用由建设单位承担。

第二十二条 严禁用户有下列行为：

（一）生产或者使用有毒有害物质的单位将生产用水管网系统直接连通城市供水管网系统；

（二）在城市供水管道上直接安装水泵加压；

（三）盗用或者擅自转让城市公共供水；

（四）非火警动用本单位消防旁通闸门；

（五）擅自将自建设施供水管网系统与城市公共供水管网系统连接。

第二十三条 城市专用消火栓除灭火和公安消防机构及城市供水企业按规定使用外、严禁他用。

新建消火栓应当装表计量。

第四章 供水管理

第二十四条 城市供水行政主管部门和卫生行政主管部门按照各自职责对供水水质分别进行管理和监督。

城市供水企业应当建立健全水质检验制度，实行职工持证上岗；制水所用的各类净水剂及与制水有关的材料应当符合国家标准，确保供水水质。

城市供水水质应当符合有关标准。生产企业应当定期对水质进行自检。无自检能力的，应当按规定将水样送至经省质量技术监督部门认证的城市供水水质监测机构进行检验。

城市供水企业按规定向城市供水行政主管部门和卫生行政主管部门报送水质检验数据。城市供水行政主管部门、卫生行政主管部门应当按各自职责定期向社会公布城市供水水质情况。

第二十五条 城市供水企业应当按规定设置管网测压点，确保供水管网压力合格率达到国家规定标准。

第二十六条 城市供水企业应当保持不间断供水。因工程施工、设备维修、更新、改扩建供水设施等确需临时停止供水的，应当提前24小时通告用户并报告城市供水行政主管部门；因发生自然灾害或者紧急事故不能提前通告的，城市供水企业应当在积极组织抢修的同时报告城市供水行政主管部门并通告用户。

第二十七条 城市供水价格应当根据生活用水保本微利、非生活用水合理计价、特殊用水特殊计价、超定额用水阶梯计价的原则，由物价部门按价格管理权限制定。

第五章 用水管理

第二十八条 实行城市供水用水事业科技进步政策，支持供水用水科学技术研究，鼓励推广使用先进的用水计量器具和节水技术，提高水的重复利用率和供水用水现代化水平。

第二十九条 使用城市供水的用户，应当与城市供水企业签订《城市供用水合同》。

第三十条 管径50mm及其以上的城市公共供水用户投资新建、改建总表以内供水设施的，其设计方案应当报城市公共供水企业备案；工程竣工，经城市公共供水企业确认不会对城市公共管网造成污染后，方可供水。

第三十一条 生产、经营、生活等不同性质的用水，应当分别安装总表计量收费，混合用水的，按其中的最高水价计收水费。用户如需改变用水性质，应到供水企业办理相关手续。

城市公共供水用户在缴纳水费时应当同时缴纳污水处理费；自建设施供水的污水处理费按取水量逐月征收。

火警用水、消防演习用水，每年由市、县（市）财政部门依据消防部门提供的用水量，按现行水价，对城市公共供水企业给予补偿。

第三十二条 城市供水企业应当定期抄总表。用户在接到交费通知单5日内到城市供水企业缴纳水费，超过15日的，每日按应缴纳水费额的5‰加收滞纳金；连续2月不缴纳水费和滞纳金的，城市供水企业可暂停供水。用户要求恢复供水，在交清所欠水费和滞纳金后，还应当缴纳拆、装工程施工费，方可恢复供水。

无特殊情况逾期6个月不交水费者，按自行销户处理。

第三十三条 因总表发生故障无法确定收费依据时，城市供水企业可按下列办法之一计收水费：

（一）按前3个月平均用水量，参照上年同期实际用水量，结合当月实际用水情况计算收费；

（二）按新装水表计算水量进行收费，其计算公式：

月用水量＝新表行度÷运行天数×应计费天数。

因城市供水企业责任造成总表故障的，按前款办法计算，以数额较低者作为计收用户水费的依据。

第三十四条 因用户责任造成总表损坏或者总表井埋、压、锁等无法抄表计量的，城市供水企业应当及时通知用户限期纠正，不纠正的按总表额定流量计收水费。

第三十五条 城市供水企业应当对在用总表按规定周期进行检定（水表检定周期见附表一）。

用户对总表准确度持有异议的，可要求城市供水企业到法定计量检定机构进行检定，按总表口径大小预交检定费用。检定误差在正负3％以内的，费用由用户承担；误差超过正负3％的，费用由供水企业承担，并按差额退补当月水费。

第三十六条 非火警、非公安消防机构擅自使用消防用水设施以及采用其他方式盗用城市公共供水的，按管径最大流量每日8-24小时计收水费，不足1个月的按1个月计算（管径最大流量见附表二）。

第三十七条 用户需更名、过户、销户。中止用水或者更改税务登记号和账号的，应当到城市供水企业结清水费，办理相关手续。

终止供水后需恢复供水的，应当到城市供水企业缴纳恢复供水费用，办理恢复供水手续。终止用水1年未要求恢复用水的，按自动销户处理。

第三十八条 二次供水设施的产权单位，应当按国家规定，由取得《卫生许可证》的机构对二次供水设施定期进行水质检验、清洗、消毒。

第六章 奖惩

第三十九条 遵守本办法，有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门给予表彰奖励：

（一）依法按章经营，获得显著经济效益和社会效益的；

（二）维护城市供水水源及设施安全，成绩显著的；

（三）及时报告事故隐患，避免重大事故的；

（四）在城市供水事故抢修中作出突出贡献的；

（五）在科学用水、节约用水中成绩显著的。

第四十条 违反本办法，有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门责令改正，并处以5000元以上1万元以下罚款：

（一）擅自新建、改建、扩建城市供水工程的；

（二）无资质证书或者超越资质证书规定范围进行城市供水工程设计或者施工的；

（三）未按国家规定的技术规范进行设计和施工的；

（四）使用未经验收或者验收不合格的城市供水工程的。

第四十一条 城市供水企业违反本办法，有下列行为之一的，由市、县（市）城市供水行政主管部门责令限期改正，并可以按下列规定处以罚款：

（一）供水水质、水压不符合国家规定标准的，分别处以1000元以上1万元以下和1000元以上5000元以下的罚款；

（二）未按规定进行水质检验或者委托检验的，处以1000元以上5000元以下的罚款；

（三）擅自停止供水或者未履行停水通告义务的，处以2000元以上1万元以下的罚款；

（四）供水设施发生故障，无故拖延抢修时间的，处以1000元以上3000元以下的罚款。

第四十二条 违反本办法，有下列行为之一的，由城市供水行政主管部门责令改正，并可以按下列规定处以罚款：

（一）生产或者使用有毒、有害物质的单位将其生产用水管网系统与城市公共供水管网系统直接连接的，处以5000元以上3万元以下的罚款；

（二）在供水管道上直接安装水泵加压或者将自建设施供水管网、蒸汽管道及热水管道、高位水池与城市公共供水管道连接的，处以2000元以上1万元以下的罚款；

（三）损坏供水设施或者危害供水设施安全的，处以500元以上3000元以下的罚款；

（四）擅自拆装、改装、迁移或者拆除城市公共供水管道及设施的以及擅自开关公共供水阀门的，处以1000元以上2000元以下的罚款；

（五）未按规定缴纳水费的，处以应缴水费1-2倍的罚款；

（六）盗用城市公共供水的，处以盗用水量价值1-3倍的罚款，盗用水量按本办法第三十六条的规定计算；

（七）擅自改变用水性质的，处以300元以上1000元以下的罚款。

有前款第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）项所列行为之一，情节严重的，经县（市）级以上人民政府批准，可以在一定时间内停止供水。

第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不执行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十四条 拒绝、阻挠执法人员依法执行公务的，依照《治安管理处罚条例》，由公安机关予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 城市供水行政执法人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十六条 本办法自2002年2月1日起施行，原《洛阳市城市供水管理细则》同时废止。

附表一：

水 表 检 定 周 期 表

┌─────┬──────┬──────┬─────┬─────┬─────┐

│ 水表口径 │ 15-20 │ 15-25 │ 32-50 │ 80-150 │ 200以上 │

│ (mm) │ │ │ │ │ │

├─────┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────┤

│ 用水类别 │居民家庭用水│生产、给水站│生产、生活│生产、生活│生产、生活│

├─────┼──────┼──────┼─────┼─────┼─────┤

│ 检定周期 │ 5年 │ 2年 │ 2年 │ 1年 │ 半年 │

└─────┴──────┴──────┴─────┴─────┴─────┘

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附表二：

管 径 最 大 流 量 表

┌────┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┬──┐

│管径(mm)│ 15 │ 20 │ 25 │ 32 │ 40 │ 50 │ 80 │100 │150 │200 │ 300│

├────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│ 流量 │ 3 │ 5 │ 7 │ 10 │ 20 │ 30 │ 100│ 150│ 320│ 600│1500│

│ (m3/h) │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │

└────┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┴──┘ 2100433B

文件全文

一、第三条修改为：“市住房保障房产管理行政主管部门（以下简称市房产行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作，并负责丛台区、邯山区、复兴区住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的收缴、管理工作。

“县（市、区）人民政府（管委会）住房城乡建设行政主管部门（以下简称县级房产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、使用、管理工作。

“财政、发展改革、规划、建设、城管执法、人防、公安、民政、市场监管、卫生计生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。”

二、第十条修改为：“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表7至11人单数组成。筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会从模范履行业主义务的业主中推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。

三、删除第三十条中“具有相应资质”。

四、第三十六条修改为：“从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，应当自取得工商营业执照30日内，到县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。

“市房产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理，具体信用信息管理办法由市房产行政主管门制定。

“从事物业服务的人员应当定期参加相应的职业教育培训。

“外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的，应当持分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案，并到注册所在地县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。”

五、删除第三十七条。

六、删除第五十五条。

七、第六十七条作为第六十五条，第（一）项第3目修改为：“开发建设单位在办理不动产首次登记时，应当提交维修资金主管部门出具的维修资金交存证明”。

八、第六十八条作为第六十六条，修改为：“未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得交付房屋，市、县级不动产登记部门不予办理不动产权登记。”

九、第八十一条作为第七十九条，修改为：“建设单位违反第三十一条规定，未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的，物业服务企业违反本办法第三十六条、第四十条规定，未按规定建立信用信息档案或进行项目备案的，由房产行政主管部门责令限期改正，可以并处3000元以下的罚款。”

十、第八十六条作为第八十四条，修改为：“建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处罚，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

十一、删除第八十七条。

十二、删除第八十八条。

十三、相关条文序号作相应调整。第八十三条、八十九条至九十四条涉及的《物业管理条例》中相对应处罚条款做相应修改。

根据本修正案，《邯郸市物业管理办法》重新公布。

邯郸市物业管理办法

（2014年10月15日邯郸市人民政府第25次常务会议审议通过，2014年12月5日邯郸市人民政府令第148号公布，经2018年8月13日邯郸市人民政府第23次常务会议修正，2018年8月29日邯郸市人民政府令第166号公布）

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内物业管理活动适用本办法。

第三条 市住房保障房产管理行政主管部门（以下简称市房产行政主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作，并负责丛台区、邯山区、复兴区住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的收缴、管理工作。

县（市、区）人民政府（管委会）住房城乡建设行政主管部门（以下简称县级房产行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和维修资金的收缴、使用、管理工作。

财政、发展改革、规划、建设、城管执法、人防、公安、民政、市场监管、卫生计生、环境保护等部门在各自职责范围内,对物业管理活动进行监督管理。

第四条 县级人民政府应当做好辖区内物业管理与社区建设的相关工作,及时协调解决物业管理工作中出现的重大问题。

街道办事处、乡镇人民政府（以下简称街道办事处）是物业管理属地监管主体。主要负责对物业服务企业服务情况进行监督考核和业绩评定；在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下调解物业管理纠纷；组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责。

社区居民委员会协助街道办事处对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。

第五条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护物业管理市场秩序和公平竞争，督促物业服务行业及从业人员依法诚信经营，促进行业健康发展。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

未成立业主大会的，在发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者决定其他事项时，由物业所在地街道办事处指导、协助业主共同决定有关事项。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法按省有关规定执行。

第八条 物业管理区域内，已交付使用的物业业主入住率达到50%以上且已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求，按规定及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。筹备首次业主大会会议所需的经费由全体业主共同承担。

第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到书面申请后30日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表7至11人单数组成。筹备组中业主代表由街道办事处或社区居民委员会从模范履行业主义务的业主中推荐产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告5日以上。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。

第十一条 筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并在首次业主大会会议召开之日15日前，将有关事项在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十三条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）工作经费的筹措、管理和使用；

（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（六）、(七)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十四条 业主拒付物业服务费，不缴存维修资金或者有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第十五条 单个物业登记有2个或2个以上的所有权人的，应自行确定1名投票人。

物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第十六条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第十七条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。具体人数由筹备组根据物业管理区域的实际情况确定。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约；

（四）无欠交物业服务费、维修资金等损害业主共同权益的行为；

（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（六）具有一定的组织能力；

（七）具备必要的工作时间。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任、执行秘书。

第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处备案：

（一）由筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）管理规约、业主大会议事规则；

（四）业主委员会委员名单及基本情况。

街道办事处应当在7日内将备案材料抄送物业所在地县级房产行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。

前款第（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第二十条 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并向街道办事处报送印章印样。

第二十一条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处。

第二十二条 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物在街道办事处监督下，向新一届业主委员会移交。

第二十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支，筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

第二十四条 业主大会或者业主委员会依法做出的决定对业主具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十五条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以决定终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第二十六条 业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处可以责令业主委员会限期召开业主大会会议，逾期仍不召开的，由物业所在地的社区居民委员会指导和监督，并及时组织召开：

（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；

（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的；

（三）业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的。

第二十七条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地街道办事处可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第二十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会职责。

第二十九条 物业管理区域内，可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由街道办事处负责召集，由县级房产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第三章 前期物业管理

第三十条 住宅物业或多产权非住宅物业的建设单位应当通过招标方式，选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模不足3万平方米的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第三十一条 建设单位在办理房屋预(销)售许可证时，应当向房产行政主管部门提供前期物业服务招标或议标备案文件、前期物业服务合同和临时管理规约等资料。

建设单位在销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约约定的内容作为商品房买卖合同的要约部分，并在销售场所公示。物业买受人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十二条 临时管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十三条 新建物业的建设单位应当依法在物业管理区域内配置必要的客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等物业服务用房。

物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在物业项目中心区域或者出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划，合理布局物业管理配套设施。按照不低于开发建设住宅总建筑面积0.25%的比例配置物业服务用房；住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业服务用房不低于60平方米。物业服务用房由物业服务企业和业主委员会使用，产权归全体业主所有，不得买卖、抵押或者改作他用。

第三十四条 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置等是否符合规划设计指标。

第三十五条 市、县级人民政府房产行政主管部门应当参与物业项目的联合审查和联合验收。

第四章 物业服务企业

第三十六条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，应当自取得工商营业执照30日内，到县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。

市房产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理，具体信用信息管理办法由市房产行政主管门制定。

从事物业服务的人员应当定期参加相应的职业教育培训。

外市物业服务企业进入本市从事物业服务经营活动的，应当持分支机构营业执照等有关合法有效证件,向市房产行政主管部门备案，并到注册所在地县级房产行政主管部门建立物业服务企业信用信息档案。

第三十七条 物业服务企业享有下列权利：

（一）按照物业服务合同进行相应服务管理；

（二）按照物业服务合同收取服务费用；

（三）对装饰装修活动进行监督；

（四）及时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为；

（五）法律、法规、规章和物业服务合同约定享有的其他权利。

第三十八条 物业服务企业应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同约定提供物业服务；

（二）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和维修资金使用情况，并进行公示；

（三）公示物业服务合同约定的收费项目和服务标准；

（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出情况；

（五）制定使用维修资金的年度计划；

（六）协助街道办事处和社区居民委员会做好社区建设的相关工作；

（七）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十九条 物业服务企业应当加强物业管理区域的巡查管理，发现违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为，应当及时制止，并向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当对违法行为者依法处理。

物业服务企业应当协助相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

第五章 物业管理服务

第四十条 业主委员会应当与选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、收费标准、双方的权利义务、维修资金的管理与使用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地县级房产行政主管部门备案。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位或业主委员会按规定办理承接查验手续。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地县级房产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验过程和结果可以公证。

第四十二条 承接查验应包含下列内容：

（一）物业共用部位、共用设备、共用设施。

1.共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

2.共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

3.共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（二）相关资料。

在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与前期物业服务企业办理承接查验手续时，应当移交下列资料：

1.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

2.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料；

3.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5.业主名册及相对应的专有部分面积明细；

6.物业管理所必需的其他资料。

办理承接查验手续时，除移交上述规定的内容外，还包括预收的物业服务费用、预代收的水、电费，利用共用部位、共用设施设备经营所得收益及属于业主的其他财物等。

建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

第四十三条 承接查验的所有资料归全体业主所有，并委托业主委员会管理和使用。

首届业主委员会成立后，业主委员会依法选聘的物业服务企业向业主委员会办理物业服务管理资料的借用手续。

物业服务合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房和相关资料交还业主委员会。

第四十四条 物业项目承接查验时，交接双方应列明详细交接清单，其内容包括：资料及共用部位、设施、设备的名称、数量、完好程度、交接单位、交接时间、交接地点和经办人等。并按下列程序分别进行：

（一）在首次业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位在物业项目交付使用15日前，按下列程序向前期物业服务企业办理承接查验手续：

1.建设单位于现场查验20日前，书面通知受托的前期物业服务企业办理承接查验手续，并提交有关资料；

2.物业服务企业应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定验收时间及有关事项；

3.物业服务企业应会同建设单位对物业共用部位、共用设施、设备等进行查验；

4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；

5.经查验符合要求的，建设单位应与前期物业服务企业签订承接查验协议，并在签订协议后10日内办理有关交接手续。

（二）前期物业服务企业在业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后10日内，应按如下程序，向业主委员会及其选聘的物业服务企业办理承接查验手续：

1.业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效后3日内，业主委员会应书面通知前期物业服务企业办理交接手续，前期物业服务企业应在7日内提供有关资料；

2.业主委员会及其选聘的物业服务企业应按接管条件，对提供的资料在7日内审核完毕。符合要求的，约定现场查验时间及有关事项；

3.业主委员会及其选聘的物业服务企业会同前期物业服务企业，对物业的共用部位、共用设施、设备等进行检验；

4.查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；

5.经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续；

6.有关承接查验结果应在物业管理区域内向全体业主公布。

（三）分期建设的项目，可以按本办法分期接管验收。

第四十五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主与物业服务企业按照价格行政主管部门会同房产行政主管部门制定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。

第四十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件，并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人逾期不办理接房手续所产生的物业服务费用由买受人承担。因建设单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的，所产生的物业服务费用由建设单位承担。

第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、生活垃圾清运等单位应当收费到户。

物业服务企业接受委托代收有关费用的，不能向业主收取手续费等额外费用。

第四十八条 物业管理区域内的公用照明、水系景观等设施的日常维护、管理由物业服务企业负责，所产生的费用由全体业主共同承担。

第四十九条 物业服务企业退出物业服务项目时，应当本着维护社会稳定、保证物业管理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。

业主、业主大会应当从保持物业服务的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保证物业管理区域业主的正常工作、生活环境和秩序，积极维护社会稳定。

第五十条 物业服务企业退出物业服务项目时应做好下列工作：

（一）在退出之日90日前,以书面形式告知业主委员会、社区居民委员会和街道办事处，同时在物业管理区域内公告，并报送县级房产行政主管部门。

（二）在退出之日起10日内，按照本办法第四十四条规定的内容向业主委员会或街道办事处、社区居民委员会办理移交事宜。

（三）拟退出服务的物业服务企业，在正式退出前应当继续按照物业服务合同约定做好物业服务，业主应当按时足额交纳物业服务费至合同终止之日。

第五十一条 业主委员会自接到物业服务企业书面告知退出之日起15日内，应当组织召开业主大会，重新选聘物业服务企业。

街道办事处接到书面告知10日内，组织物业服务企业和业主就有关问题的解决进行协商，同时制定应对方案。

第五十二条 业主、使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追究业主、使用人的法律责任。但物业服务企业不得以业主、使用人未缴纳物业服务费等费用为由，拒绝退出物业服务项目。

第五十三条 未成立业主委员会或未完成物业服务企业选聘的，暂由街道办事处和社区居委会组织相关专业服务企业做好环境卫生、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，发生的费用由全体业主共同承担。

第六章 物业的使用和维护

第五十四条 业主、物业使用人应当按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第五十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

供水、供电、供气企业以楼内分户计费表为界，负责界限以外（含计费表）的管线及设备的维修、养护。

采用城镇集中供热的，其供热管线及供热设施、设备由供热部门负责维修、养护。

采用自备锅炉供热、中央空调供热、地热供热等其他方式供热的，由供热单位负责相关管线及设施、设备的维修、养护。

上述单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

市、县人民政府应制定相关政策，组织协调专业经营单位进行分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

第五十八条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并按规定与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应将房屋装饰装修中的下列禁止行为和注意事项告知业主：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑物外貌；

（二）擅自改变物业共用部分结构、布局及既定用途；

（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施、设备；

（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（六）擅自处置建筑、装饰装修垃圾的活动；

（七）管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

第五十九条 建设单位依法出售物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的人员。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过6个月。

物业管理区域业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约及有关停车管理的约定。

第六十条 物业管理区域内车辆停放服务费按照政府价格主管部门的有关规定收取。

第七章 住宅专项维修资金

第六十一条 住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅业主、住宅小区外与住宅具有共有设施设备的非住宅业主均应按规定交存维修资金。

住宅只属于一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存维修资金。

第六十二条 维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。

维修资金管理使用实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明、谁受益谁负担的原则。

第六十三条 住宅业主、非住宅业主按照房屋所有权证书登记或房屋买卖合同载明的房屋建筑面积交存维修资金。每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。

维修资金主管部门根据住宅开发建设周期，及时收集本地住宅建筑安装工程造价数据，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。

第六十四条 出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金：

（一）业主按照物业建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积首期交存维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例，从售房款中一次性提取维修资金。

业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第六十五条 维修资金交存程序。

（一）新建住宅。

1.办理商品房预（销）售许可证时，开发建设单位到维修资金主管部门办理建设项目维修资金开户手续。

2.商品房在合同备案后、回迁房在交房前，开发建设单位到维修资金主管部门办理维修资金交存核定登记手续，维修资金主管部门对交存人、房屋所在小区（项目）名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进行核定后，就上述事项进行登记，并开具《住宅专项维修资金交存核定单》。

开发建设单位领取《住宅专项维修资金交存核定单》，并告知购房人（回迁人）持《住宅专项维修资金交存核定单》到开户银行交纳维修资金，凭维修资金交存凭证办理交房手续。

未经交存人委托，开发建设单位不得代收维修资金。

3.开发建设单位在办理不动产首次登记时，应当提交维修资金主管部门出具的维修资金交存证明。

4.维修资金交存后，房屋登记面积与交存维修资金面积误差值在5%以内的，交存的维修资金不作调整。

（二）公有住房。

售房单位在收取售房款时应代收购房人首期维修资金，并在30日内将代收和提取的维修资金向维修资金主管部门移交。

第六十六条 未按规定交存首期维修资金的，开发建设单位或者公有住房出售单位不得交付房屋，市、县级不动产登记部门不予办理不动产权登记。

第六十七条 已售公有住房维修资金，由物业所在地维修资金主管部门负责管理。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，由物业所在地维修资金主管部门代管。

维修资金主管部门应当委托所在地商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。

开立商品住房维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立公有住房维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户账。

第六十八条 业主大会成立后，物业管理区域内的维修资金的管理，由本物业管理区域内业主大会决定。可继续由维修资金主管部门代管，也可划转业主大会管理。经业主大会讨论通过，决定划转的，按照下列程序划转：

（一）业主大会向维修资金主管部门提交下列材料：

1.划转维修资金的申请；

2.业主大会关于划转维修资金的决定；

3.维修资金管理方案；

4.办理人员身份证复印件和业主大会的委托书等。

（二）经维修资金主管部门同意业主大会在指定的银行开维修资金专户，并以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设立分户账。

（三）维修资金主管部门在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的维修资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。

维修资金主管部门认为业主大会划转维修资金不符合条件的，应当向业主大会书面说明原因。

第六十九条 维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。账目管理单位及人员应具备相应的管理资质和专业资格。业主大会应当建立维修资金管理制度。开立的维修资金账户，应当接受维修资金主管部门的监督。

第七十条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%时，账目管理单位应及时告知业主委员会或业主，业主应当及时续交。续交方案由全体业主按规定讨论通过。

第七十一条 业主按规定应交存维修资金而未交存的，应予补交。

第七十二条 维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目的情况提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。建议内容包括：房屋坐落、维修项目概况、维修原因、维修费用估价、涉及业主范围和户数等。

（二）维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

（三）物业服务企业或者相关业主组织制定使用方案。

（四）物业服务企业或者相关业主持下列材料，向维修资金主管部门申请资金支取。其中，动用公有住房维修资金的，经售房单位同意后，向维修资金主管部门申请资金支取：

1.使用维修资金申请；

2.专有部分占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用维修资金的决议；

3.业主会议对物业服务企业或者相关业主办理维修资金使用事宜的授权书；

4.维修施工方案和合同；

5.维修费用分摊明细表；

6.办理人身份证复印件。

（五）维修资金行政主管部门收到符合要求的申请材料后20个工作日内完成审核，审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。

（六）专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

第七十三条 维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案。使用方案应当包括拟维修、更新和改造项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用维修资金的情况的处置办法等；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用方案。

（二）由相关业主按照业主大会决定的规则通过使用方案。

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案。

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。

（五）业主委员会依据使用方案审核同意后报维修资金主管部门备案；动用公有住房维修资金的，需经售房单位同意和维修资金主管部门审核同意；维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

（六）业主委员会、公有住房维修资金主管部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

（七）专户管理银行在收到划转维修资金的通知后5个工作日内将所需维修资金划转至维修单位。

第七十四条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积比例分摊。

第七十五条 发生危及房屋、生命财产安全及严重影响生产生活等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支维修资金：

（一）维修资金划转业主大会管理前，按照下列程序办理：

1.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向维修资金主管部门申请列支。

2.维修资金主管部门收到申请审核同意后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。

3.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后将所需维修资金划转至维修单位。

（二）维修资金划转业主大会管理后，按照以下程序办理：

1.物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支。其中，动用公有住房维修资金的，向维修资金管理部门申请列支。

2.业主委员会依据使用方案审核同意，并报维修资金主管部门备案；动用公有住房维修资金的，需经维修资金主管部门审核同意；维修资金主管部门发现不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

3.业主委员会、公有住房维修资金管理部门向专户管理银行发出划转维修资金的通知。

4.专户管理银行在收到划转维修资金的通知后，将所需维修资金划转至维修单位。

发生危及房屋安全等紧急情况后，未按照规定实施维修和更新、改造的，维修资金主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房维修资金中列支。险情解除后，应将费用支出情况向相关业主公示，接受业主监督。

第七十六条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到维修资金主管部门及专户管理银行办理分户账更名手续。

第七十七条 房屋灭失的，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。房屋分户账中结余的维修资金应当返还业主，业主需提交以下资料领取：

（一）返还申请；

（二）房屋灭失证据；

（三）业主身份证原件；

（四）代业主领取维修资金的需出具业主委托书及委托人身份证原件。

第七十八条 维修资金主管部门、公有住房维修资金管理部门及业主委员会，与专户管理银行应当建立维修资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。

维修资金所有人对公布的情况有异议的，可以要求维修资金管理部门进行复核；维修资金管理部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核；业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益、账面余额及发生列支的项目、费用和分摊情况，可以随时查询。

第八章 法律责任

第七十九条 建设单位违反第三十一条规定，未在销售场所公示前期物业服务合同、临时管理规约的，物业服务企业违反本办法第三十六条、第四十条规定，未按规定建立信用信息档案或进行项目备案的，由房产行政主管部门责令限期改正，可以并处3000元以下的罚款。

第八十条 建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，房产行政主管部门可处3000元以下的罚款。

第八十一条 建设单位、物业服务企业拒不移交有关资料、物业服务用房的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位、物业服务企业予以通报，并依据国务院《物业管理条例》第五十八条规定予以处罚。

第八十二条 物业服务企业擅自撤离服务区域停止物业服务活动的或拒不撤出物业服务项目的，由房产行政主管部门责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第八十三条 物业服务企业有下列情形的，房产行政主管部门可责令其限期改正，并将其不良行为予以通报和曝光，记入企业信用档案警示系统。限期改正期间，该企业不得参与本市物业项目的投标活动，不得参评各级物业管理评优活动：

（一）物业服务企业未按照本办法规定退出或接管物业服务项目、拒绝接受政府有关部门的指导和监督管理的；

（二）物业服务合同期限未满，物业服务企业擅自提前撤管的；

（三）前期物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业拒不撤出物业服务项目的；

（四）其他违反法律法规的行为。

第八十四条 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处罚，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第八十五条 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第五十九条规定予以处罚。

第八十六条 开发建设单位、公有住房售房单位违反本办法第六十六条规定将房屋交付买受人的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第八十七条 挪用维修资金的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十条规定予以处罚。

第八十八条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十一条规定予以处罚。

第八十九条 未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十二条规定予以处罚。

第九十条 有下列行为之一的，由房产行政主管部门依据国务院《物业管理条例》第六十三条规定予以处罚：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

第九十一条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可采取催交、公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。

第九十二条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第九十三条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第九章 附 则

第九十四条 本办法自2015年2月1日起施行。2003年9月26日邯郸市人民政府制定的《邯郸市物业管理办法》（市政府令第103号）、2006年3月25日邯郸市人民政府办公厅印发的《邯郸市业主大会和业主委员会指导规则》（〔2006〕59号）同时废止。

文件全文

（根据2007年11月27日青岛市人民政府第33次常务会议审议通过 2007年12月29日青岛市人民政府令第195号公布 自2008年2月1日起施行的《青岛市人民政府关于修改〈青岛市平时使用人防工程管理和收费的实施办法〉等11件政府规章的决定》修正）

第一章 总则

第一条 为加强城市危险房屋管理，保障房屋居住和使用安全，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 本规定所称危险房屋，是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载力，不能保证居住和使用安全的房屋。

第三条 本规定适用于市南、市北、四方、李沧四区，各县级市及崂山区、黄岛区、城阳区的城区和建制镇。

第四条 青岛市国土资源和房屋管理局是本市城市危险房屋管理的行政主管部门。

各县级市、区房屋行政管理部门按照职责分工，负责本辖区内危险房屋的行政管理工作。

第五条 城市房屋所有人、使用人，均应合理使用和维护城市房屋，并遵守本规定。

第二章 鉴定

第六条 青岛市国土资源和房屋管理局设立的房屋安全鉴定机构（以下简称市鉴定机构）和各县级市、区房屋行政管理部门设立的房屋安全鉴定机构（以下简称各县级市、区鉴定机构），按规定的权限分工，负责城市房屋的安全鉴定工作。

第七条 市鉴定机构负责市南、市北、四方、李沧四区内下列房屋的安全鉴定：

（一）属军产、外产、侨产及港、澳、台胞房产的房屋；

（二）属市级以上文物保护单位、风貌保护建筑的房屋；

（三）三层以上（含三层）或建筑面积在500平方米以上的房屋；

（四）市鉴定机构认为应由其鉴定的房屋。

各县级市、崂山区、黄岛区、城阳区内属市级以上文物保护单位的房屋，由市鉴定机构负责安全鉴定。

各县级市、区鉴定机构负责本辖区内除前二款规定以外房屋的安全鉴定。

第八条 进行房屋安全鉴定，必须有鉴定机构两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，鉴定机构可聘请有关专家或邀请有关部门派员参与鉴定。

第九条 房屋所有人、使用人应定期对其房屋进行安全检查，发现有严重损坏或危及安全的异常迹象时，应及时申请鉴定机构进行房屋安全鉴定。

第十条 达到下列使用期限的房屋，房屋所有人应申请鉴定机构进行一次房屋安全鉴定：

（一）使用期满六十年的钢筋混凝土结构（含钢结构）房屋；

（二）使用期满五十年的砖混结构房屋；

（三）使用期满四十年的砖木结构房屋；

（四）使用期满三十年的简易结构房屋。

第十一条 申请房屋安全鉴定，应向鉴定机构提交房屋安全鉴定申请书，并同时交验有关证件和资料。

第十二条 鉴定机构进行房屋安全鉴定，按下列程序办理：

（一）受理申请；

（二）调查房屋的历史和现状；

（三）现场勘查、测试；

（四）检测验算，整理技术资料；

（五）全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；

（六）制作、发出房屋安全鉴定文书。

第十三条 鉴定机构在受理房屋安全鉴定申请后，对一般民用建筑应在三十日内作出鉴定结论；对工业建筑、公用建筑、高层建筑和文物保护单位及风貌保护建筑的鉴定项目，应在六十日作出鉴定结论。其中，对属于特殊危险的房屋，鉴定机构必须立即作出鉴定结论。

第十四条 鉴定机构鉴定危险房屋，执行建设部《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)。对工业建筑、公共建筑、高层建筑和文物保护单位及风貌保护建筑等的鉴定，还应参照有关专业技术标准、规范和规程进行。

第十五条 经鉴定属危险房屋的，鉴定机构须及时发出鉴定文书，并在鉴定文书上提出处理建议；属于非危险房屋的，须在发出的鉴定文书上注明其房屋在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。

房屋安全鉴定文书须加盖房屋安全鉴定专用章。

第十六条 经鉴定属危险房屋的，应按以下规定进行处理：

（一）观察使用：适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋；

（二）处理使用：适用于采取技术措施后，可解除危险的房屋；

（三）停止使用：适用于已不能使用，又无修缮价值，但暂时不便拆除，且不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋；

（四）整体拆除：适用于危险且已无修缮价值，需立即拆除的整幢房屋。

第十七条 鉴定机构进行房屋安全鉴定，应按规定收取鉴定费。鉴定费的收取标准，由青岛市国土资源和房屋管理局会同市物价局、市财政局制定，按规定的程序报批后执行。

第十八条 按本规定第九条规定申请房屋安全鉴定，经鉴定属危险房屋的，鉴定费由房屋所有人承担；经鉴定属非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。

按本规定第十条规定申请房屋安全鉴定的，鉴定费由房屋所有人承担。

第三章 治理

第十九条 房屋所有人对经鉴定的危险房屋，应按鉴定机构的处理建议及时治理；房屋所有人拒不按鉴定机构的处理建议进行治理或使用人有阻碍治理行为的，由房管部门作出决定，指定有关单位代为治理或采取其他措施。发生的费用由责任人承担。

第二十条 危险房屋的治理费用，除法律、法规另有规定或当事人另有约定的以外，应由房屋所有人承担。

治理的私有危险房屋属于出租的，房屋出租人可与承租人共同出资治理，承租人所付的治理费用可折抵租金或由出租人分期偿还。

第二十一条 治理危险房屋需使用人临时搬迁的，房屋所有人应及时通知使用人搬迁，治理完毕应及时通知使用人回迁；房屋使用人不得拒绝治理、搬迁，否则由此造成的后果，由房屋使用人承担。

第二十二条 房屋所有人对危险房屋进行治理，需到有关部门办理各项手续时，各有关部门应给予及时办理，以免延误时间而发生事故。

第二十三条 经鉴定机构鉴定为危险房屋，并需拆除重建时，有关部门应按规定给予支持。

第二十四条 经鉴定确认的危险房屋，在治理期间或未恢复正常使用前，房屋所有人不得隐瞒事实进行房产交易。

第四章 附则

第二十五条 当事人违反本规定，由房屋行政管理部门依照城市房产管理的法规、规章的规定予以处理。

第二十六条 鉴定机构及鉴定人员应秉公办事。对滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或有其他违法行为造成严重后果的，由有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 本规定自发布之日起施行。