楼市调控十度调控

2012年7月，楼市回暖，社科院预警房价存报复性反弹风险。2012年7月24日，国务院办公厅发出通知，决定从7月下旬开始，派出8个督查组赴16个省(市)对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。这是近两个月来中央对楼市调控第十次释放调控不动摇的信号。

调控落实

此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。国务院督查组将深入有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。

督查地区包括：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省。对其他地区落实情况，国务院有关部门也将通过各种方式进行督促检查。

楼市反弹

2012年7月23日，中国社会科学院财经战略研究院发布报告称，上半年中国楼市仍处调控目标区间，下半年只要政策得当，仍可实现“软着陆”。

社科院称，今年上半年，中国房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标区间。但楼市回暖，呈现出偏离“软着陆”目标的趋势。

报告指出，楼市回暖给下半年调控增加了复杂性和难度。政府宏观经济调控宽松温和趋势与房地产调控从紧的政策趋势相反、地方财政吃紧支出增加、开发商资金断裂积聚房地产金融风险、需求者预期变化较快是下半年房地产调控面临的主要问题。

社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组组长高培勇指出，尽管2012年6月房地产走势出现偏离调控目标的趋势，但只要下半年政策得当，住房市场调整仍有望趋向价格缓慢下降的“软着陆”，并在此基础上实现健康发展。

报告建议，要扭转房地产回涨局面，确保宏观经济与房地产市场双双“软着陆”，需要继续从严执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等调控文件，采取有力措施进一步落实房地产调控问责制、完善差别化的金融政策、扩大房地产税试点、完善保障性住房建设等。

政策微调

2012年7月23日，南京市与郑州市分别推出房地产新政，虽未触碰限购、限贷红线，但在中央频发信号稳市场预期的关键期，引起众人热议。

据不完全统计，自房地产调控以来，通过各种手段“松绑”楼市调控的城市已达近50个，虽然成都、重庆、扬州等城市微调政策获放行。但有些省市“新政”出台不到一个月，甚至还来不及实施就已夭折。

国土资源部与住房和城乡建设部共同发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，针对有关通知精神以及房地产调控的成效，国土资源部有关负责人回答了记者提问。

今年上半年，国务院先后下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》明确要求各地采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。此后，特别是土地、房产、信贷等部门加大文件贯彻落实力度和政策调控力度，取得了初步成效，部分城市房价过快上涨的势头得到初步遏制。"para" label-module="para">

这次两部委联合下发通知是为巩固房地产市场调控成果，进一步加大贯彻落实国务院有关文件要求，坚定不移地加强和改善房地产市场调控，坚定不移地执行中央关于土地和住房供应向民生领域倾斜的政策措施，确保保障性住房用地供应，加强住房建设销售管理，

尽管上半年国务院先后下发4号文和10号文，对遏制高房价、稳定房地产市场提出明确要求，但各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望，对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索，对下一步如何推进落实考虑不多。

因此，两部联合下发的《通知》，从统一思想，提高认识，坚定信心，加强协作，形成合力等方面，提出了明确要求。在内容上更加注重政策可操作性，相关政策措施更加细化、实化，便于地方执行。《通知》第一部分就是要求提高认识，加强部门协调配合。

地产调控未有穷期

在房地产市场的博弈中，随着国家调控措施持续发力，购房人观望情绪浓厚，房价真的开始松动了。房价至少在以下几个方面显出了变化：

第一，火箭式上蹿的价格走向不见了；

第二，低价房越来越多，可供选择的余地越来越多；

第三，房地产商的“特价房”越来越多，且已经成为常态。

但这也许只是一个开始，或者说是一个表象，因为房地产商的小幅价格变化更像是一种价格战术或者权宜之计，他们并没有把房价调整到普通百姓能够接受的范围之内。

揣摩一下他们的心态，或者寄希望于调控政策的松动，或者寄希望于政府的再次救市，总之，没有几个房地产商甘心就此“缴械投诚”.正如业内人士指出的那样，从房地产投资来看，房地产投资仍是超过30%的投资增幅，处于高位表现；从全国整体房价来看，房价涨幅仍高于去年，而且降价仅限于北京、上海、广州等一线城市的郊区，二三线城市甚至涨幅超过了一倍。对现阶段的一些房地产项目的价格调整，更多的只是房地产商营销上的一种策略。

如今，房价虽然有一定的松动，但距离老百姓真正买得起的地步还有多少呢？还有很远。国家统计局公布的数据显示：10月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。而某房地产评估机构给出更为具体信托网的数据：在 70个指标城市数据中，限购的几十个城市平均跌幅为0.215%,非限购城市跌幅为0.047%,特别是京沪广深4大城市的新建商品住宅价格环比出现了全面下调，北京下调0.1%,上海下调0.3%,广州下调0.2%,深圳下调0.1%.

面对这种微幅调整，有房地产研究学者认为，“以房价收入比看，老百姓能承受的最合理比值是4-6倍。也就是说，房产商的调价幅度是微不足道的，既改变不了房地产价格虚高的现状，更增加不了消费者的购买能力。

所以，中央政府的调控态度是明确的：尽管房价已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，调控目标是要使房价回归到合理的价格。为此，房地产商应该认清形势，不可再给自己制造幻想的肥皂泡了，因为肥皂泡的基础已经消失。

首先，中央政府的调控政策不可能松动，地方政府依赖房地产发展经济的利得财富格局必须要作出。就在几天前，有的房地产商还寄希望于政府出手救市，声称“政府对楼市调控的目标是降价20%左右，超过40%将会救市”.但银监会前主席刘明康表示，“最新房价压力测试显示，即使在最极端的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控”.关于房价跌多少对于银行业影响的判断，更多影响到未来调控政策的取向。如果房价大幅下跌对于银行业影响不大的判断成立，决策层对房地产调控的力度就不会放松。

其次，保障房建设可以让相当一部分老百姓不再需要高价房源了。住建部部长姜伟新不久前透露，“截至9月底，今年1000万套保障性住房开工986万套，占年度计划的98%,预计在11月底前全部开工”.

据媒体报道，北京12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题，只有到开盘当日才会对外公布。为何迟迟不公布价格？这说明开发商的内心很纠结，也许他们还在期待，也许他们想维持现状。但是，让房价回归到理性的水平，应该是房地产商的聪明抉择。

国土部与住建部分别密集召开会议，围绕房地产市场调控推出多项措施。这些举措被外界猜测为两部委将率先打破僵局，引领楼市第二波调控。

徐绍史在2010年6月28日召开的第17次部长办公会上强调，各级国土资源部门坚决贯彻党中央、国务院的决策部署，按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。

在7月4日的会议上，徐绍史再次强调，房地产用地管理调控是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务。要进一步坚定全系统主动参与房地产用地调控的决心，及时调整完善以保障性住房用地为主的房地产用地供应计划。

会议部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设，力推二套房信息联网，为贯彻落实二套房贷政策做准备。

而国务院有关负责人日前也在一次由各省分管副省长参加的工作会议上要求，“新国十条”调控已经取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。

中国房地产学会副会长陈国强分析说，面对房地产市场的胶着状态以及坊间关于“调控趋松”的传言，上述会议内容可看作官方表态，中央政府调控楼市的决心不变，土地政策调控市场的策略仍在持续。

楼市调控议出让金

再提出让金

而对于政府即将开启第二轮楼市调控的猜测始于日前媒体报道。报道称，国土资源部总规划师胡存智在2010房地产夏季峰会上指出，国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（“19号文”）中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。

对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。

通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。

“政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力。”多位地产专家认为，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。

对此，天河某楼盘营销总监认为，“开发商的资金压力将增大，尤其是现在楼市不好卖的时候。只有通过加大降价促销的手段才能回笼资金，以维持后续的开发和正常的再拿地计划。因此，土地出让金标准的提高，可能会加速楼价下滑的速度。”

楼市调控调控政策

苏格兰皇家银行亚太区地产研究部主管吴嘉俊表示,内地的楼市调控措施, 成效不大 , 预计中央将於年底前 , 推出第三轮调控楼市政策, 当中有可能推出房产税。　吴嘉俊表示, 中央年初首次推出的调控楼市政策, 可以短期遏抑楼价, 但四月底的第二轮政策并没新措施 , 市场快速消化政策, 令楼价有所反弹 。

他说, 中央今次必须推出新政策, 才可遏抑楼市, 而房产税措施对炒家具阻吓作用, 执行上亦较灵活, 加上部份地方政府, 已将房产税推行细节上报中央, 相信房产税出台的机会大 。

吴嘉俊说, 内地年底前的楼价走势, 要视乎中央推出政策的时机, 及调控楼市的决心,目前难以预计。

保障房“按时足量”供应可期

加大保障房供给可谓调控的重中之重。按照2010年580万套、2011年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题，形成市场与保障“两条腿走路”的新格局。

住房和城乡建设部数据显示，截至2010年10月底，全国城镇保障性住房与棚户区改造已经开工520万套，占年度开工计划580万套的90%，年底前将全部开工，年内将建成60%。

保障房建设的长效机制正在逐步形成，可以预期，保障房建设力度会更大。

土地调控将坚持保民生导向

土地调控是本轮调控的另一个重点。相关数据显示，2010年商品住宅计划供应面积为12.4万公顷，比2009年出让规模增1倍。在保障房用地大增的基础上，商品住宅用地并未被挤占，充分发挥了保供给的效果。

“2010年堪称土地调控年。”交通银行研究部唐建伟表示，提高土地出让金首付比例、囤地清查、土地增值税清缴、调高土地税预收比例等措施，促使企业拿地更谨慎，囤地现象初步遏制。此外，北京、深圳多地“限地价竞房价”、“限地价竞面积”等出让新模式开始试行。今后如果普及，也将对地价过快上涨起到明显的抑制作用。

房产税试点方向逐渐清晰

房产税被称为楼市调控的“核武器”，如果说保障房与土地供应放量是改变楼市外部环境，那么房产税则是调整楼市内部运行机制。一些发达国家正是通过征收房产暴利税遏制房价过快上涨。2010年以来，上海、重庆、深圳将进行房产税试点的消息不断引起关注，但到目前为止仍是“只闻楼梯响，未见人下来”。

财政部财科所所长贾康表示，推进房产税改革是中央已经明确的方向，不可能不征。“房产税试点有可能从增量房中的高档房开始征收，按照计划一年之内将开始试点。”

楼市调控十年的反思

春节过后，全国各地尤其是一线城市房价的大幅跳涨使得房地产调控再一次被推到了风口浪尖。温总理再次明确了房地产调控的五项具体措施。这预示着，新一轮房地产调控的加码举措应该会很快来临。

如果从2002年8月26日六部委颁发的217号文件算起，我国房地产调控历史足足走过了十年。细心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段：

第一阶段，调控起步期(2002年至2004年)：主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。

第二阶段，调控加码期(2005年至2008年上半年)：加码的手段以结构性调整为主，在抑制房地产投资过热的同时，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。

第三阶段，紧急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。

第四阶段，调控全面加码期(2010年)：遏制房价过快上涨或促进房价合理回归成为突出调控目标。国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。

可以说，历经十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立，特别是住房差别化调控体系的逐步建立是值得肯定的。然而，在肯定调控成绩的同时，难免要问的是，为什么十年调控，甚至包括史上最严厉的调控，其调控效果却是差强人意呢？

除了城市化进程加速推进、全球货币泛滥引发通货膨胀等客观背景及外在因素外，笔者个人以为，原因还有如下三个方面。

其一，调控目标不够精准。从根本上说，政府力图控制房地产价格其实是反市场的行为，也是超越政府行为能力的目标，政府真正应该做而且可以做的是规范市场秩序、保障民生以及防范严重的房地产泡沫。如此，房地产调控的目的首先应该明确为保民生，也就是建立起适合中国国情的分层住房保障体系，其次是促进经济的健康稳定增长，最后才是房价的稳定。而在现实中，中国房地产调控的主导目标被确定为稳房价，但因为我们到目前为止始终没有告别经济增长型政府的特点，经济增长目标其实被内定于房地产调控目标之上，因此，房价调控的目标也就难以得到始终如一的坚持。

过去十年间，以地根撬动银根，以房地产创造GDP的模式，一直是地方政府间经济竞争的法宝和政绩的最快最好体现。所以说，因土地财政而明里暗里助推高房价，即使不能说是地方政府的故意之举，起码也是在当前的权力结构和政绩制度安排下，地方政府的无奈或默许之举。但是，当下必须思考的是，这种发展模式到底还能持续多久？

其二，调控手段不够精准。从经济学角度看，房地产调控无非就是增供给，抑需求。而在我国，最重要的还是抑需求，特别是抑制投资性需求。就世界各国的经验以及我国的国情而言，走完全的市场化道路都是非常不现实的。房价之所以越调越高，很重要的一点，就是我们的限购措施出台太晚，而且执行不到位。在我国，收入分配严重失衡、财富两极分化是一个极其严峻但又难以很快改变的现实。一些人手上集聚了大量的资金，在应对通货膨胀确保财富保值，以及在房价上涨的预期下，必然对房地产市场有较高的投资和投机需要，再加上银行信贷所产生的杆杠效应的推波助澜，炒房之风必然不断兴起，并造就诸多的房叔、房婶和房姐们。而且，炒房暴富的示范效应一方面导致了房价的持续飙升和失去理性的再投资冲动，另一方面也使得中国房地产演化成了有钱人的储钱罐。这种畸形的财富储存模式在世界上都绝无仅有，由此导致的住房空置不仅是巨大的资源浪费，更会让本已紧张的住房供需矛盾雪上加霜。

其三，调控决心不够。2005年，中央政府就提出将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，并首次明确提出对住房价格上涨过快、控制不力的要追究有关责任人的责任。2010-2012年，中央政府又多次提出要毫不动摇实行房地产调控，重申调控问责制，甚至在2011年各地也陆续制定了房价上涨的控制目标。但今天回想起来，有谁完成了调控目标呢？又有谁被问责了呢？

2006年建设部就规定，建筑面积90平方米以下住房所占比率必须达到70%以上，其后几年也多次强调，但事实上，又有哪个开发商真正执行了呢？历年的土地供应计划又有几个省完成了呢？即使出台了最严厉的限购政策，除了北京等一线城市尚能认真执行外，又有多少地方城市能认真执行呢？给中介几千块钱，全套手续就能办齐，难道说政府一点都不知情？不是不知道，恐怕更多的是默许甚至是纵容吧。政府无政策执行的动力和决心，又怎么会有政策调控的真正效果呢？

就如打靶，一般强调三个要点：首先要知道靶在哪里，瞄准方向；其次打靶姿势要正确；最后明确告诉你打不好教官要来踢你屁股的。房地产调控要想见效果，是不是也应该如此呢？

“二次调控”的基调是巩固一次调控的成果。但是二次调控根本上没有离开政策调控，即采取经济性惩罚。只要投资回报率优于其它投资产品的投资回报率，这种经济性惩罚也即无用，而这种经济性惩罚在屡次宏观调控中被证明失败。或者从根本上讲，政策出台本身就很乱很糊涂。此次调控执行力何在，又或是纸老虎"para" label-module="para">

首先，调控目标不明确。本次调控目标仍是遏制部分城市房价过快上涨，“部分城市”界定问题一直没有弄清和确定，于是遏制房价过快上涨含糊其辞，只是国家政策层面上的空话套话。

其次，调控对象不确定。目前我国宏观政策调控中心解决楼市问题的思路在于两点：一是增加有效供给，如增加保障房，中低价位商品房;二是遏制投机需求和改善性需求，以达到减少有效需求。不解决好大量刚性需求和高投资回报率问题，就直接抑制改善需求、控制投资需求。调控对象不明确，调控效果自然也无法达到预期。

再次，调控手段不坚定。宏观调控手段有货币、信贷、税收、土地，即所谓的“银根”、“地根”，基于中庸思想和思维，楼市调控“组合拳”在业内被提及。

第四，调控问题不清楚。房地产市场调查中，我国楼市的购房需求者购买大户型住房多数是自住的或改善需求的，而购买小户型住房则是投资型的或过渡型的。因此，一旦不清楚市场上需要什么样的住房，以及不清楚房价变化的原因。调控效果自然会无法达到预期。

2013年楼市调控长效机制或陆续出台

展望2013年楼市，最大限度发挥稳定因素的作用，尽可能减少不确定因素的影响，或将成为2013年楼市调控政策的应有之义。

本报记者 赵海娟

尽管2012年被称为 “史上最严厉调控年”，但到了2012年年尾，一直被压抑的楼市竟然翘起了高高的“尾巴”，一下子钻进了“暖冬”。楼市此轮翘尾行情，打乱了市场预期。 “2013年房价要暴涨”、“城镇化要拉动房价”、“一线城市地王频现，房价肯定涨”等一系列来自房地产业内或业外唱高房价的声音此起彼伏，北、上、广等一线城市的楼市在岁末年初之际也愈发火爆。

在此背景下，2013年政府的调控之手必然不会放开。翘着“尾巴”迈入2013年的楼市，将迎来怎样的调控政策？新的一年，楼市调控政策又会有哪些变化？

“稳”字当头

2012年12月中旬召开的中央经济工作会议，将“稳中求进”作为2013年经济工作的总基调。 “稳”也必然成了2013年楼市调控的关键字。从中央及各部委释放的信号不难看出，2013年，政府绝不会放手楼市调控，楼市调控政策势必围绕“稳”字展开。

展望 2013年楼市，既存在稳定因素，又存在可能引起波动的不确定性因素。

老政策在坚持中完善

在不出意外的情况下，一直以来都在遏制投机、投资性需求方面发挥重要作用的限购、限贷政策，将在2013年继续实施并进一步完善。

在日前召开的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自淄改善性需求。

国务院发展研究中心主任李伟在第四届中国经济前瞻论坛上针对2013年国内外复杂形势，提出要进一步完善稳增长的宏观调控政策体系。他特别强调以促进房地产可持续发展为重点，进一步完善房地产调控政策。在总结各地经验的基础上，进一步完善限购政策，使其既能充分发挥在限制投机、投资性需求方面的积极作用，又不影响首次置业和改善型需求的及时释放。

虽然限购、限贷等楼市调控政策的边际效用正在递减，但不可否认，坚持继续实施这些老政策不动摇，对于稳定市场预期仍将发挥极为重要的作用。此外，要想稳定房价，除了遏制投机、投资性需求外，加大有效供给也是必不可少的举措。因此，2013年，继续加大土地供给、加大保障房建设和供给等也将成为楼市调控政策的重点。

随着2012年年底楼市加速回暖，各地“地王”再现。按照经济规律，“地王”的出现必将抬高商品房价格。因此，2013年继续推进土地管理制度改革，加强土地市场监管，非常有必要。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林在国土资源部新闻发布会上表示，2013年计划保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量，同时将采取分割卖地、竞配建、严格准入等多种方法防止“地王”出现，稳定市场预期。廖永林还要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同，对存在欠缴土地出让价款、未按期交地、未按期开竣工、土地闲置、开发规模超过实际开发能力等违规违约情况的项目进行清查处置。

此外，加大保障房建设和供给，在2013年也将继续。姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上提出了2013年保障房建设的新目标。“努力完成城镇保障性安居工程基本建成460万套、新开工600万套，完成农村危房改造300万户左右。”他强调，配套设施建设将被摆在更加突出的位置，更加强调保障房信息公开，同时地级以上城市要把外来务工人员纳入住房保障范围。

业内人士认为，虽然2013年保障房基本建成和开工数量在目标上有所调低，但未来政府将会在保障房质量和确保分配等方面加大力度，这对保障房发展是一个利好消息，对房地产市场调控也有一定的辅助作用。

涉及楼市发展的长效机制或陆续出台

虽然限购、限贷等调控政策很可能在2013年继续，但这些政策并非长久之计。从长远来看，要想保持楼市持续稳健发展，出台长效机制必不可少。

首先，房产税扩容有望在2013年实现。业内人士认为，房产税既能增加投机、投资成本，打击炒房，又能保护和引导普通商品房消费，确保百姓的住房权，还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题。因此，在全国范围推行房产税势在必行。而当前房产税逐步扩大试点的时机已成熟。

在全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新明确表示，目前正在积极研究扩大房产税试点。财政部财政科学研究所所长贾康也表示，扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。

2012年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种诚谈过房产税改革推进问题。尤其是围绕房地产税收的相关技术准备大大提速。住建部在2012年上半年加快推进重点城市个人住房信息系统联网，这无疑也是推行房产税的关键性技术前提。

其次，实行中性的住房金融政策。中性的住房金融政策主要有两种选择：一是实行固定的首付和贷款利率政策；二是实行首付和利率反向调节的政策，使购房人不因住房金融政策的变化而造成支付能力的变化。

金融政策的变化往往会对房地产市场产生重大影响。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在第四届中国经济前瞻论坛上表示，如果金融政策更加宽松，将直接和间接影响房地产市常据测算，实际上对居民支付购买能力有较大影响的是利率，利率提高一个百分点，在什么都不变的情况下，会提高一个家庭6%的购买力。

当前，美、欧、日等经济体纷纷启动宽松货币政策，势必影响2013年我国的金融政策。为了防止金融政策变化对房地产市场的冲击，任兴洲建议，2013年实行中性的房地产金融政策。

在四个一线城市的带动下，越来越多的二线城市推出楼市新政。2013年11月28日，西安市出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，从七个方面收紧楼市政策。自今2013年9月以来，全国对房地产调控政策进行微调的城市已达16个，除一线城市和重要二线城市收紧政策外，温州、芜湖等地对政策进行“松绑”，北上广深四个一线城市将二套房的首付比例全面提高至七成，广州还提高了限购门槛。

十八届三中全会之后，全国多个房价上涨较快的城市，出台了楼市调控政策。南京出台“宁八条”、杭州出台“杭六条”、福州出台“榕七条”、南昌出台“昌六条”……

新政内容：一是二套房贷首付进一步提高，多地由六成提至七成，利率不变。二是非本市户籍人购房门槛提高，非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限，大多数由1年提升至2年，个别城市提升为3年。三是加大中小套型土地供应与商品房供应。

南京

特点：提高第二套住房贷款的首付比例至七成，加大普通住宅用地供应、严格执行商品住房明码标价。

杭州

特点：“杭六条”发布的同时，人民银行杭州中心支行也发布了《关于调整杭州市区差别化住房信贷政策的通知》，要求二套房的首付款比例不得低于70%。

2018年6月26日，杭州宣布在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房）。

西安

特点：建立房地产开发项目立项、土地、规划、建设、销售等管理信息共享平台。

2018年6月23日，西安市政府办公厅印发了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，《通知》明确，暂停企事业单位购买住房，防止以企业名义投机炒房。

武汉

特点：二套房的首付款比例不得低于70%，暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款

福州

特点：提高限购条件，对非福州市户籍居民家庭购买五城区住房，其本地纳税或社保缴纳年限，由原来的累计一年改为累计两年以上。

沈阳

特点：外地人在沈购房“门槛”将在现有基础上进一步提高，同时，居民家庭购买第二套房，贷款首付比例也将提高至65%。

南昌

特点：严禁未成年人购买住房，提高第二套住房贷款的首付比例。

太原

特点：购房年龄提高到20岁，非本市户籍居民，必须提供在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的有效合法证明。

长沙

2018年6月25日，长沙市政府召开房地产市场调控工作新闻通报会，长沙市住建委党委书记、主任王伟胜表示当前房地产市场的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。政府将提出一揽子办法，严厉打击捂盘惜售、炒房等行为，政策包含已购买的商品房，需取得不动产权证5年后方可转让。 2100433B

国土部、住房和城乡建设部联合发文调控房地产用地，落实保障房及中小套型建设

限价房售价将受控；囤地一年禁再买地；政府原因闲置土地将限期查办

通知称，此次进一步加强房地产用地和建设的管理调控，系积极促进房地产市场继续向好发展。

“通知”中的楼市调控政策具体有15个方面。这被称为“京十五条”的要求，自发布次日起执行。

对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没有住房且连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。

作为“国八条”的落地政策，“京十五条”要求，严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行政策。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

“京十五条”内容还显示，本市将加强对购房人资格的审核，确保限购政策落实到位。住房城乡建设部门会同公安、税务、民政、人力社保等部门进一步完善信息共享和购房人资格核查机制。对提供虚假证明文件的购房人，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。对未严格核实购房人购买资格、违规签订商品住房销售合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。

“京十五条”要求，各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。对于没有完成住房保障工作目标任务，房地产市场调控政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈和问责。