楼宇按揭

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

楼宇按揭贷款操作规程是指银行为解决企业、个人购买商品房自有资金不足，由银行贷款垫付，并用所购买的商品楼权益作为抵押贷款的操作规定。包括楼花按揭贷款和现楼按揭贷款，其贷款程序具体有五点。

包括楼花按揭贷款和现楼按揭贷款，其贷款程序是： ①申请楼宇按揭贷款的企业和个人必须提交与房地产商签订的 “商品房产预售合同” 或“商品房户买卖合同”，并同意将合同项下的权益转让给银行。②银行对房地产商进行资信审查，并要求提供以下资料： 权益法人营业执照、法定代表人证明书; 房屋建筑许可证。建设许可证，开工许可证;土地有偿使用和土地规划红线图以及公证机关公证书; 批准的固定资产投资计划;预售楼花和对外销售的批文。③在审查房地产商资信及其所建楼宇的合法性后，房地产商在银行开立售房存款户，专款专用，保证优质按时完成楼宇建造工程。④银行接到企业、个人贷款申请，按贷款审批制度重点审查借款人资格及其申请材料的真实性、可靠性、合法性。⑤贷款申请批准后，银行、房地产商、借款人三方共同签署 “楼宇按揭贷款合同”，办理抵押登记，公证机关公证，物业保险手续。办理贷款发放手续，并把贷款直接划到房地产产所在银行账户，专款专用。 2100433B

深发展推出的“点按揭”产品仅限于新发放的房屋贷款，且贷款期限必须是10年以上的客户。针对10—20年期和20—30年期的贷款，分别定制了购买1.25个点和1.5个点享受相对应利率的产品。

值得注意的是，30年期“点按揭”最优惠利率达到3.78%，已低于监管 部门规定的房贷利率最低7折后的红线。

对上述疑问，深发展上海分行副行长樊党生的解释是，“点按揭”在内部操作中将结合其另一产品“气球贷”进行。如在上述例子中，即会整合“30年还款期、期限为3年贷款的气球贷”的月供及利率计算方式，3.78%的贷款利率，也就是依据目前三年期基准利率5.4%打7折后得出，30年期“点按揭”在该行的内部操作中也就相当于续按了10次气球贷。

所谓气球贷，即提供给客户一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力，但客户必须在后期一次性还清本金。

“点按揭”可以让购房者“买点降利率，利率折上折。”

5年期以上个人房贷利率7折后为4.158%，购房者买点以后利率要降至3.78%，相当于五年期以上贷款享受三年期贷款优惠利率。

只针对新办房贷

不是任何人都可以拿钱买点。深发展重庆分行人士称，“点按揭”只针对10年至20年期、20年至30年期的新办贷款，存量房贷不能办理此业务。由其他银行转按揭到深发展， 则可以申请办理“点按揭”。

市民在申办住房贷款时，只需向深发展网点客户经理提出办理“点按揭”申请，即可获得相应的费用方案和对应利率进行选择。当然，“为了防止贷款利率降到零，贷款者也不能无限制买‘点’。”

欲提前还贷别办

“不是所有的新办房贷办‘点按揭’都能省钱。”深发展方面称，贷款者为买“点”所付出的费用，需要靠贷款总额在后面各年累计节省的利息“赚”回来。支付的买点费与节约的利息，盈亏平衡点大致在四、五年左右。也就是说，若贷款者打算在未来2至3年内提前还贷，那么办理“点按揭”肯定划不来。

意在争个贷份额

利率从4.158%降至3.78%，银行为何要主动“让利”？深发展方面称，为购房者推出“点按揭”业务，主要基于两方面考虑。首先，增加客户与银行的粘合度。个人房贷属于非常优质的信贷业务，“点按揭”可以成为争夺个贷份额的有力武器。

其次，帮助房地产市场复苏。在深发展看来，买“点”费可以由开发商帮购房者支付。在现在商品房销售依然不景气的背景下，不排除有开发商可能会把“点按揭”作为促销手段——购房即送买“点”费。

“对于开发商来说，为购房者付买‘点’费的钱并不多。”深发展方面称，以贷款30万元买1个“点”为例，买“点”费才3000元。而通过帮购房者降低利率，开发商的房子也应该更好卖一些。

“点按揭”让银行、房贷客户实现了共赢goodfeel，该产品实际上就是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长所省利息越多，平衡点大约在四五年左右。如果你计划在两三年内出售房产或者还清贷款，选择“点按揭”就不划算，因为客户如果提前还贷，向银行买“点”的费用是不能退的。

“购房者办理‘点按揭’以后，无论以后基准利率如何变，都享受利率折上折。而利率降低必然引起月供和总利息支出减少。”

贷款期限在10年至20年和20年至30年，办理“点按揭”的买点费用有所不同。20年至30年期的住房按揭贷款，要支付1.5个点的买“点”费，利率才能从4.158%降至3.78%；10年至20年期的住房按揭贷款，只需支付1.25个点的买“点”费，利率就能从4.158%降至3.78%。

市民只需将自己的闲置资金放在与银行约定的活期账户上，超过约定的底限金额后，银行会将超过底限的部分按照一定比例扣走视为提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到账上。由于市民的底限资金仍然存放在活期账户上，需要用钱时就不至于捉襟见肘。