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中国社科院城市发展与环境研究所前所长 牛凤瑞

随着每年返乡置业需求的增长，一些中小城市以及行政级别更低的县城，成为房地产市场需求的一股新生力量。同时，在此现象背后，是人口迁徙规律与城市化进程中的一个特殊阶段。在中国社科院城市发展与环境研究所前所长牛凤瑞看来，返乡置业亦是城市化的另一种形式，是由大城市向小中城市的迁移过程。

Q：如何看待返乡置业需求的形成?返乡置业对于目前处于房地产困局中的三四线房地产市场能带来多大促进作用?

牛凤瑞：返乡置业形成的一个重要原因是由于相关户籍政策的相对滞后。很多小城市农民工进城多年后，没有户籍和市民待遇，没有安全感，对于他们来说只有回乡去买房置业，才有安全感。

在大城市赚钱的人很多不愿在原籍农村建房，但愿意在县城买房，便于老人和孩子进城居住，享受城市生活。在大城市买房力不从心就回小城市购买，这种现象在全国比较普遍。

包括很多人年龄大了以后回到原籍的中小城市，这些都是一种变向的城市化，实现了由大城市向中小城市的迁移。现在中小城市就业和发展空间远不如大城市，但是可以在中小城市买房。中小城市的房价比大城市要低，更重要的是有能力支付。

中国毕竟城市化率才50%多一些，这里面也包含一部分农民工，大部分人在自己所在的城市没有住房。那么其中的一部分到原籍的中小城市去买房，不是最优，但至少是次优的选择。只要有能力会考虑父母在中小城市买房，即孝敬了老人，同时也增加了自己的不动产。

Q：返乡置业的需求会逐年增长吗?

牛凤瑞：现在一线城市的进入门槛越来越高，在四个一线城市打工的外来人口有几千万人。现在一线城市买房有些困难，手中的存款放银行还不如购买不动产。

农村人口向城市聚集首先是向大城市、特大城市聚集是基本规律，现在仍然处在这个阶段。除非一些特大城市边际效应为零了，人满为患了，再生活下去就不划算的情况下，人口才会向中小城市扩散，但现在还没有达到这种程度。

Q：“二孩政策”放开、公积金异地贷款放开等政策是否会促进返乡置业需求?

牛凤瑞：会有一定的促进，但是不会那么明显。“单独二孩”放开时并没有如预期那样形成人口高峰。“全面放开二孩”也是这样，很难说形成生育高潮。

预计“全面放开二孩”后，人口增长应该是渐进的释放，住房对于一部分家庭来说是必需品，对一部分家庭来说是改善品，而改善需求不会立即形成购买高潮。但从长远看，住房的长远预期会发会变化。

Q：返乡置业需求对哪些城市潜力是较大的?

牛凤瑞：首先是县城，因为县城的门槛更低，房价低、离家最近，进入县城没有语言的障碍，没有文化的障碍，可能还有很多社会关系。比如说亲戚朋友就在县城工作，同乡老乡都在县城，能够很快融入进去。因此，更多农民工愿意在县城所在地购买房产。

而且从中国的城市化进程来看，中国的县城，大的一二百万人口，小的几十万人口，很容易形成一个中小城市，既有规模效应，生活又比较安逸，又是社会关系比较简单的圈子，对于农村人口来说比较有吸引力，公共设施及服务配套也逐渐在完善。其次是地级市，一般中国的城市行政级别越高，配置资源的能力越强，所以吸引高端人口的能力越强。

Q：东三省、安徽、湖南、湖北这些省原本是人口输出大省，目前也出现了外出人口的回流。开发商是否应该更加关注当地房地产市场需求?

牛凤瑞：开发商要赚钱，资金回报率越快越好。这些地方可能最近一两年内是去库存的问题。把库存消化掉比较急迫。另外中国的区域发展，是一个梯度式的，差异性比较大，像北京、上海等一线城市房价还在上涨，说明供需关系还是比较紧张，这样就有两种思路，一种是增加供给来调节，或者通过房价的提高，通过市场化来调节人口布局。