控制性详细规划的调整与适应

从工业化和城镇化结合来看，现在只走到中间阶段，城镇化还有很大的空间，有什么理由认为房地产市场变化就是崩盘呢？如果真的崩盘，那就是整个中国跌入中等收入陷阱之劫了，就有大问题了。

政府似乎是要先鼓励购房，然后再开征房地产税，很多人为此觉得不舒服。但我觉得应把心胸放开，我们就是要让社会成员、老百姓的收入不断提高，从中等收入进入高等收入，既然收入提高，我们能躲过个人所得税吗？

原本十几种保障房名目现在主要归为两类，第一是把廉租房和公租房合在一起，第二是发展共有产权房。买了共有产权房不能随行就市去出售，但能很好满足现实的需要。“夹心层”希望拥有产权房，较低价共有产权房形式上是有产权的，同时又不会产生套利空间，而且有望未来收入搞高后再出一笔钱买成完全产权。

领导人和各界都在运用着“新常态”这个概念，可以讲，它的“新”已经非常明朗，形成了共识，但“常”还没有实现，我们的经济还在继续探底，继续下行。

去年上半年一、二季度GDP增速是7.4%、7.5%，下半年两个季度，在一系列微刺激“相机决策”措施出台之后，也只达到了两个7.3%。今年一季度下行压力非常明显，下落到7.0%，实际上统计局官员也承认，这是稍微差一点、四舍五入的结果。虽然我们不要太在意经济的继续下行，但从表现上来看，必须承认不仅经济在继续下行，而且地方政府和企业层面的压力沉重，是不得不重视的状态。

新常态的“常”所要实现的，是按照软着陆方式真正追求经济增长质量的提升，加快转变发展方式，这种“由新到常”的转变完成探底之后，要使整个经济在企稳状态下维持中高速提质升级的态势，并维持尽可能长的增长平台期，其中，提质升级是关键。但我们也不能忽视7%的最新统计数据，因为它影响市场预期，影响整个市场氛围，包括房地产业。

这个时候，如何既抓住实质问题，又统筹兼顾，有一定的难度。我们必须一方面强调宏观调控的定力，坚持让市场充分发挥作用；另一方面，必须高度关注市场的状态，在相机抉择之下，把握财政政策与货币政策的力度，在稳增长的举措安排下注重以“聪明投资”调动产能潜力，增加有效供给，这样，既可以使人民群众得实惠，又可以促进结构优化质量提高和增加长期发展后劲的投资。

这些“聪明投资”要带动民间资本一起来做，使民间资本更加活跃，在“稳增长、调结构、促改革、惠民生、护生态、防风险”释放潜力的过程中，形成一个个进入全局协调的聪明投资项目——这些项目中当然包括房地产业必须增加的新投资。要处理好原来的存量怎么消化，以及新的投资与产业升级、民众基本生活水平继续提升这方面的匹配关系，优化结构是最关键的。

中国房地产不是在崩盘过程中

面对经济继续下行，必须抓住创新驱动而总体实现各方面兼顾、巧妙结合的调控方略，要密切关注房地产业的调整。中国工业化、城镇化、国际化、信息化和市场化的发展中，经济有一定“韧性”和回旋余地的，其中国民经济一个很重要的支柱性产业，就是不动产、房地产的投资和发展。

总体说来，中国城镇化过程中还要较高速地发展几十年。从现在真实城镇化率在40%左右看，按国际经验，要一直走到70%的高位才能进入平缓发展阶段，城镇化的持续增长可能要维持三十年左右。房地产会随着中国各中心区、建成区的扩大，配合接纳陆陆续续4亿左右的人从农村走向城市定居，必然会形成整个国民经济和产业发展、升级、优化之中的支柱。这个客观趋势是非常清楚的。

也有一些困扰我们的问题：过去若干年发展热度非常高，房价一路往上走，怎么会在一年多的时间里一下子转向了？经济下行中房地产行业发生变化的性质是什么？

去年初以来房地产市场的明显变化，其主题词应该是“调整”、“分化”，绝对不是有些人说的进入崩盘过程。

“崩盘”这样极悲观的观点曾经非常有影响力。事实上，我们不能只看一段时间里的市场波动——任何市场都有波动，我们判断房地产市场绝非崩盘的基本底气在于对规律的认知，这是非常重要的。

中国的发展过程以工业化和城镇化的结合来说，总体而言只走到中间阶段。我们城镇化过程的高速发展还有很大的空间，有什么理由认为房地产市场变化就是崩盘呢？如果真的崩盘，如果这种波动中的根本性拐点已经出现，那就是整个中国跌入中等收入陷阱之劫了，有大问题了。

去年上半年以来，房地产市场调整与分化在演变过程中总体来说是健康的：整个房地产市场过去曾经形成较普遍的民众焦虑，决策层和管理部门虽高度关注，频频推出种种权宜之计，但一段时间又显得似乎无可奈何，然而，过去肆无忌惮的疯炒氛围在去年以来已经不复存在了。从一线城市到三四线城市，现在没有人担心炒房和房价疯涨问题，更多的是关注它怎么继续演变。

房地产市场调整如果掌握好，就是挤出与消化泡沫，这一过程会让全社会方方面面认识到，房地产是波动的市场，波动中应使市场机制发挥作用。

房地产市场各方要在分化的市场中注意交易决策上的区别对待、具体分析，即至少需要分线(是几线城市)、分市(同样是二、三线城市，情况可能大相径庭)、分段(地段因素千差万别，十分关键)、分类型(如学区房还是非学区房)，大家要以此来理性地认识市场，决定自己的投资行为、开发行为。各方面一起遵循市场客观规律考虑问题，那么整个社会是在我们的经济转轨和建设发展全面小康社会的过程中，有了一个全民的房地产知识培训。政府方面、开发商、投资者和社会方方面面的成员都会在这个演变过程中，得到很多有益的经验和认识。

今年应能基本完成楼市调整

经济下行中的房地产市场，不可避免还要跟着进行调整。在这种情况下，我们一方面对房地产市场要有长远发展的信心，另一方面要特别注重不少城市房地产市场还在继续下行中，对底部的分析判断是有必要的。

如果以均价为标志看它的景气水平，整个中国房地产市场最低端的代表——近乎崩盘的温州已企稳了。2014年下半年传来的消息说温州的房价从高点接近6万元/平米，近乎崩盘式地落到2.2万元/平米而终于企稳，这是一个好现象。温州的情况比较特别(鄂尔多斯也不能和温州相提并论)。温州主要是本辖区内有大量的游资，在此前几年没有支持实体经济而是变成了“炒房团”，后来还炒作绿豆、大蒜，后来在世界金融危机冲击影响下造成资金链断裂，什么也炒不成了。所以，在温州辖区之内形成了局部的楼市崩盘。但温州体现了另一方面的成熟性：出现如此大的市场冲击，但没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府前静坐闹事，有一些已经接近破产，但人家在默默自我消化吸收。在温州这种区域，老百姓已真正把自己的行为和市场对接，这是局部冲击中也应肯定的亮点。但是回过头来说，毕竟这种过程很痛苦。温州虽然还会有一个很痛苦的复苏过程，但总体看，其楼市底部似乎已经出现。

另外，即高端市场看北京。去年十一长假之后，北京出现住房市场交易放量，随之一些中介机构开始抬价，今年年初以来，北京又开始出现新的“地王”。

到目前为止，总体而言，中国房地产市场低端的代表温州、高端的代表北京，都已经在探底或回暖。其他的二线、三四线、不同城市不同类型的房地产，它们高高低低怎么消化原来的泡沫、消化存量，出不了大格，全局就是一个调整分化中的收敛过程。

今年其他大部分城市很有希望在年内基本完成房地产市场的下行调整，虽不排除有些城市还有压力，甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态，但总体而言，我们可以对基本的全景图看得非常清楚。现在就更不要相信“中国经济崩溃论”的说法。