昆明市公有住房售后维修管理暂行办法

【发布单位】82305

【发布文号】昆政复[1993]63号

【发布日期】1993-09-21

【生效日期】1993-10-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

昆明市公有住房售后维修管理暂行办法

（1993年9月21日昆政复（1993）63号）

第一条本办法适用于昆明市房改实施方案范围内出售给个人的公有住宅。

第二条出售后的公有住宅，由昆明市房地产管理局依照国务院和省市发布的有关法规实施行业管理，并对具体管理部门进行业务指导和监督。

第三条各级房产管理部门和售房单位，应加强公有住宅的售后管理和维修工作，并成立房管组织，做好售后房屋维修管理的有关协调服务工作。维修管理责任的划分：自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责，共用部位和共用设施、设备的养护维修，由售房单位负责。

第四条本办法所称的住宅自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表和自用阳台。

住宅的共用部位是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体及基础等和楼梯间，走廊通道、门厅等。

住宅共用设施设备是指共用上下水道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、室外电讯线路、供电照明、电视机共用天线、煤气干线、消防设施及电梯等。

第五条房屋自用部分维修费用由购房者自行负责；住宅共用部位、共用设备以及公共设施，由购房者和产权单位负责。凡属人为损坏的，由损坏人负责修复或赔偿。

第六条住宅小区内建筑物以外的公共设施的管理和维修，由原单位负责。

第七条购房者不得擅自改变住宅使用性质，由于特殊情况需要改作生产、营业及其它用途的，须持街道办事处、群众房管组织的证明及有关文件，经原出售单位审核，报昆明市房改办批准。

第八条凡改变原房屋设计结构的大修、改造工程应报原出售单位审批。竣工验收合格后，方可办理房屋现状变更登记。

第九条售出的房屋，购房者和售房单位可自行维修或者委托房地产经营管理单位和其它维修队伍维修。

第十条根据情况，售房单位与房管部门、居民委员会可协商选举产生群众性的房管组织。同栋住房可选出房管小组，住宅小区可选出房管委员会或并入小区管委会，负责本小区房屋设施的维修管理工作。群众性房管组织的主要职责是：对居民进行保护房屋的教育，检查、监督房屋维修和管理费用的开支，协助有关部门调解居民间的房屋纠纷，参与对共用部位、共用设施设备的维修、更新工作等。

第十一条群众性房管组织可收取一定比例的住房管理费作为房管组织人员经费、办公费等。收费标准按物价部门批准的规定执行。

第十二条房屋共用部位及共用设施设备维修费用来源；购房者在购房时应按房价款10%的比例，缴纳共用部分和共用设备的维修储备金。

售房单位应从售房款中提取10%的比例作为共用部分和共作设备的维修储备金，但不得因此提高房价。以上费用专户存入银行，专项用于房屋维修。如不够，则按产权比例分摊。

第十三条房屋管理单位要定期进行房屋安全查勘和质量检查。各级政府房管部门负责监督、检查、指导、开展房屋管理方面的修缮咨询业务，并积极发展国有、集体和个体的维修、装饰及各种服务性经营组织。

第十四条本办法自1993年10月1日起实行，并由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

第一条　为加强已购公有住房维修管理，保障房屋所有人的合法权益和住用安全，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称已购公有住房，是指在住房制度改革和拆迁安置中个人购买的公有住房。

本办法所称已购公有住房自用部位和自用设施设备，是指户门以内的部位和设施设备，包括水、电、气户表内的管线、暖气片和自用阳台等。

本办法所称已购公有住房共用部位和共用设施设备，是指房屋主体承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用的上下水管道、落水管、烟囱、中央空调设备与管道、消防设施、电梯及管线阀门等。

第三条　本市行政区域内已购公有住房的维修及管理适用本办法。

第四条　市、县房产管理部门主管本行政区域内已购公有住房维修管理工作。

区房产管理部门负责市房产管理部门委托的已购公有住房维修管理工作。

财政、公用、电业等部门和单位应当按各自职责分工，配合房产管理部门做好已购公有住房维修管理工作。

第五条　已购公有住房推行物业管理模式，采取业主自我管理和物业管理企业专业化管理相结合的办法。

第六条　房产管理部门应当会同原产权单位组织指导业主成立业主委员会，业主委员会负责维护本幢住宅或者本住宅区内产权人和使用人的合法权益。

第七条　已购公有住房自用部位和自用设施设备由业主负责维修，维修费用由业主自行负担。

第八条　已购公有住房共用部位和共用设施设备的维修，由业主委员会委托的物业管理企业或者其他维修企业按照双方签订的合同负责维修；业主委员会成立之前，由原产权单位或者原产权单位委托的单位负责维修。

第九条　已购公有住房应当建立共用部位和共用设施设备维修基金。维修基金按政府规定比例从售房款中提取，存入银行专户，资金归业主所有，并按幢立帐，核算到户，其利息收入用于共用部位和共用设施设备维修。

第十条　市、区县住房资金管理中心或者原产权单位应当按照各自职责范围对维修基金进行管理。维修基金管理使用情况应当定期公布，接受业主的共同监督。维修基金专款专用，严禁挪作他用。

第十一条　共用部位和共用设施设备维修费用从维修基金利息中列支（不得动用本金），综合运用，不足部分按下列规定由同幢住户相关业主负担：

（一）承重墙体及其基础的维修费用，按其支承上部墙身，各户使用所占的墙面面积比例分担；局部拆修工程，由拆修部位以上各户所占的墙面面积比例分担；

（二）柱及其基础的维修费用，按其支承上部平面结构，影响所及的各户楼地面面积的比例分担；

（三）楼板的维修费用，其楼地面与天花部分，由所在层房屋的业主负责；其梁板结构部位，由毗连房屋的上下业主平均分摊；

（四）楼盖的维修费用，由维修所及范围覆盖下各层的业主按各户房屋产权面积比例分担；

（五）各楼层共用楼梯及楼梯间的维修费用，由受益的业主按户平均分摊；为某层所截用的楼梯，由所截用以上的业主按户平均分摊；

（六）共用的走廊通道、阳台的维修和外墙粉饰费用，按各户房屋产权面积比例分担；

（七）电梯、中央空调设备与管道、消防设施、供电线路、上下水管道、落水管、烟囱等共用设施设备的维修和更新费用，由受益的业主按户分摊。

第十二条　维修基金的使用，应当按照以下程序办理：

（一）业主向业主委员会或者原产权单位提出申请；

（二）业主委员会或者原产权单位委托维修单位提出工程预算；

（三）房产管理部门和维修基金管理单位审核；

（四）审核合格的，维修基金管理单位10日内向业主委员会或者原产权单位划拨维修费用。

第十三条　已购公有住房上市转让，住房维修基金和利息继续用于该住房共用部位和共用设施设备的维修。

第十四条　已购公有住房维修，实行质量保证制度。质量保证制度执行的内容和期限应当在合同中载明。

第十五条　业主装修、维修住房应当符合有关规定。因装修、维修或者使用不当，使共用部位和共用设施设备或者毗连房屋造成损失，责任人应当负责修复或者赔偿。

第十六条　业主维修住房时，涉及相关业主权益的，应当事先通知相关业主，相关业主应当给予配合。维修人应当尽量减少对他人的干扰，注意保护住房，造成损坏的应当及时予以修复或者赔偿。

第十七条　维修单位在维修共用部位和共用设施设备时，有关住户应当予以配合。因维修造成相邻住户房屋或者设备损坏和其他财产损失的，责任人应当予以修复或者赔偿。相邻住户阻挠维修的，由原产权单位和房产管理部门协调处理；因相邻住户阻挠维修造成房屋或者他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。

第十八条　当事人因住房维修发生纠纷时，应当协商解决。协商不成的，可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第十九条　违反本办法规定，擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及其他危及房屋安全行为的，由房产管理部门责令限期改正，恢复原貌，逾期不改正的，处以200元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第二十条　当事人认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的，可依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

第二十一条　本办法自发布之日起施行。

第一章 总则

第一条为了深化我市住房制度改革，加强公有住房出售后的管理，维护售购房人双方合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条凡在我市市区内依照《长春市出售公有住房管理办法》出售的公有住房，均适用本办法。

出售公有住房的单位和购买公有住房的个人，必须遵守本办法。

第三条本办法所称公有住房售后管理，是指公有住房出售给个人后，对房屋自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备维修、使用的管理。

第四条本办法所称自用部位，是指户门以内的部位和自用阳台。

本办法所称自用设备，是指户门以内上水、电照、煤气表以内的管线和暖气支管、散热器及卫生设施。

本办法所称共用部位，是指楼板、屋面、梁、柱、内外墙体、基础等承重结构部位和楼梯间、水箱间、共用走廊、共用门厅、楼内存车库院落、共用厨房、共用厕所。

本办法所称共用设施设备，是指共用的给排水管道、二次供水设施、楼内暖气管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、共用照明、共用天线。

第五条市房地产管理局是本市公有住房售后管理的行政主管部门，负责我市公有住房售后的统一管理工作。

第六条城建、公用、环保、公安、工商、电业、电信、邮政、卫生等有关部门应当按照各自职责，配合房地产管理部门做好公有住房售后的管理工作。

第二章 管理组织和职责

第七条公有住房出售后，一幢住宅楼出售率（户）达到50%以上，尚没有实行物业管理的，市房地产管理部门指定的售房单位应当同房屋产权人建立售后房屋临时管理委员会（以下简称临时管委会）。

临时管委会的职责：

（一）制定管委会章程，维护房屋产权人，使用人合法权利；

（二）决定选聘物业管理单位，代表房屋产权人，使用人签订房屋委托管理合同；

（三）审议物业管理单位维修资金的使用计划；

（四）审议物业管理单位制订的年度管理计划，决定房屋维修和管理服务的重大事项；

（五）检查、监督物业管理单位对房屋的管理工作。

第八条建立临时管委会时，应当提交建立临时管委会申请书、《临时管委会章程》、临时管委会成员名单和办公场所等有关资料，报市房地产管理部门审批备案。

临时管委会的成员应为兼职，主任由市房地产管理部门指定的售房单位派人兼任，其他成员可参照《长春市住宅小区物业管理委员会选举办法》的有关规定在购房人代表中选举产生。

第九条临时管委会管理的房屋纳入住宅小区物业管理后，临时管委会的职能由住宅小区物业管理委员会行使。双方应当在房地产管理部门监督下，做好工作的交接。住宅小区物业管理委员会中应当有购房人代表，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第十条出售的公有住房已经实行物业管理的，仍由物业管理单位管理，物业管理委员会中应当有购房人代表参加，代表名额由房地产管理部门根据不同情况确定。

第三章 共用部位、共用设施设备维修资金

的来源和使用管理

第十一条共有部位、共用设施设备维修资金（以下简称共用资金）分为维修储备基金、个人维修资金。其来源为：

（一）维修储备基金：非高层建筑售房款总额的20%，高层建筑售房款总额的35%。

（二）个人维修资金：产权人按规定标准交纳的房屋共用部位、共用设施设备的维修资金。

（三）维修储备基金、个维修资金的存款利息。

第十二条共用资金的管理：

（一）共用资金的账簿，必须委托有物业管理资质的单位进行管理。

（二）共用资金应以临时管委会或物业小区管理委员会的名义按有关规定手续存储到市住房资金管理中心，以楼房幢为单位设立账目，单独使用，单独核算，专款专用，任何单位或个人均不得截留、挪用。

（三）受委托的物业管理单位应当每六个月向小区管委会或者产权人公布一次房屋共用资金的使用情况。

第十三条共用资金的使用：

（一）维修储备基金用于房屋共用部位、共用设施设备的大、中维修。

（二）维修储备基金在使用时，由临时管委会或者小区物业管理委员会提交使用计划和项目预算书，经市住房制度改革领导小组办公室（以下简称房改办）审批后，持批准书到银行办理用款手续。

（三）受委托的物业管理单位对共用资金的使用，必须自觉接受财政、审计部门的监督检查。

第十四条房屋共用部位、共用设施设备的大修，是指需牵动或者拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程；大修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的中修，是指需牵动或者拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程；中修工程一次费用应当在该建筑物同类结构新造价的20%以下，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或者完好标准的要求。

房屋共用部位、共用设施设备的小修，是指及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程；小修工程的综合年均费用应当为所管房屋现时造价的1%以下。

第四章 使用管理

第十五条产权人、使用人应当自觉遵守房屋管理有关规定，严格按照规定要求，使用和维护房屋及设施设备。

第十六条产权人、使用人不得拆改自住房屋的承重结构；确需拆改房屋非承重结构或者设施设备时，必须向物业管理单位递交书面申请，经房屋鉴定部门鉴定，市房地产管理部门批准后，方可施工。

第十七条产权人转让住房前应当事先报告物业管理单位，所转让房屋的维修储备基金受房人享有使用权，仍用于该房屋的维修。

第十八条以成本价购买的住房，使用时需要改变原住房性质，从事经营性活动，必须在不影响房屋使用安全和房屋寿命，不影响周围环境和市容，不妨碍毗邻住房使用的前提下，经房管会同意，报房管行政部门审批后，方可向有关部门申领营业执照。以标准价购买的住房，使用时需要改变原住房性质的，还需征得售房单位的同意。

第十九条第二层或二层以上的住房，原则上不得改变其使用性质。

第二十条以成本价或标准价购买的住房，出租或出售，按照《长春市出售公有住房管理办法》有关规定执行。

第二十一条房屋产权人、使用人不得阻挠共用部位、共用设施设备的修缮；因阻挠修缮造成人身伤害、财产损失的，由阻挠人依法承担法律责任。

第五章 维修管理

第二十二条公有住房售后维修费用的分担：

（一）自用部位、自用设施设备的维修更新所需费用由产权人承担。

（二）共用部位和共用设施设备的小修费用由产权人从个人维修资金中支付。

（三）共用部位和共用设施设备的大、中维修费用从维修储备基金中支付。当维修储备基金不足时，产权人应当按照规定标准交纳房屋共用部位、共用设施设备的维修费，以保证房屋的正常使用。

第二十三条住房出售后，入楼户阀门以外的供水、电信、电照、煤气、供暖等设施、设备的维修养护，依照有关规定划分的责任执行。

住房采暖费在市政府没有新的规定之前仍由原渠道解决。

第二十四条公有住房出售后，需要进行维修的，应当按照下列规定办理：

（一）房屋由受委托的物业管理单位进行维修。

（二）房屋需要小修的，产权人、使用人应当向住宅小区物业管理委员会或者临时管委会报告，物业单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会的通知后应当及时给予修缮，确保维修质量。

（三）房屋需要大、中修的，受委托的物业管理单位在接到住宅小区物业管理委员会或者临时管委会提交的维修储备基金批准使用计划和项目预算书后，方可施工。

第六章 法律责任

第二十五条违反本办法第十一条规定售房单位仍未建立维修储备基金的，由房地产管理部门限期建立，逾期仍未建立的，依照有关规定予以处罚。

第二十六条违反本办法第十二条第二项规定，擅自截留、挪用共用资金的，由房地产管理部门限期改正，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条违反本办法规定，受委托的物业管理单位不及时维修房屋、设施设备的，或者维修达不到质量标准的，由房地产管理部门限期改正，并给予10000元以下罚款；给产权人、使用人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十八条违反本办法其他条款规定的，由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

第二十九条当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉；当事人也可以自接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

第三十条各县（市）可参照本办法执行。

第三十一条本办法由市人民政府法制局负责解释。

第三十二条本办法由市房地产管理局负责组织实施。

第三十三条本办法自公布之日起施行。

【发布单位】82305

【发布文号】昆政复[1993]63号

【发布日期】1993-09-21

【生效日期】1993-10-01

【失效日期】

【文件来源】

昆明市出售公有住宅暂行办法

（1993年9月21日昆政复（1993）63号）

为缓解居民的住房困难，改善住房条件，正确引导消费，根据国务院关于住房制度改革的有关精神，结合昆明市的实际情况及昆明市房改方案，制定本暂行办法。

一、公有住房出售范围

1、凡我市四区城镇范围内和工矿区域内，房地产权归属明确并持有产权证的单位自管成套公有住房，经本单位提出，上级主管部门审核，昆明市房改办批准，可以向职工出售。房管部门直管公房，经四区房管部门提出意见，市房管局审核、市房改办批准后方可出售。

2、下列公有住房暂不出售：

（1）已列入近期改造建设规划的住房；

（2）具有历史文化名城保护价值的住房；

（3）地处临街的低层住房；

（4）适宜改造为商业营业用房的住房；

（5）严惩损坏，需要进行大量修缮的住房；

（6）与办公、教学和生产、试验区分不开的住房；

（7）政府或产权单位认为不宜出售的住房；

（8）产权不清或属于落实政策的住房；

（9）属于违章建筑或无照建筑的住房；

二、出售对象

1、有本市四区正式城镇户口的职工和居民，可以按房改售价购买一套住房，但每户只能享受一次。

2、住户对现有住房优先购买权。空关房应优先卖给予无房户，拥挤户和不方便户。

3、新建住房和出售对象为符合分房条件的职工和居民。

4、科技人员及党政机关干部响应市委市政府号召奔赴经济建设主战场的，与原单位职工购房条件同等。

三、出售公有住房面积计算

出售住房一律按建筑面积计算。建筑面积按《住宅建筑设计规范》的规定计算（不含公用部分）。

四、房屋售价

1、新房以住房本身建筑平均造价和征地拆迁补偿费为标准价，旧房以住房建筑的重置价为标准价（即以上一年新建同类住宅的建筑平均造价和征地拆迁费计算）。

在房改起步阶段，征地和拆迁补偿费可由单位适当负担。新建砖混结构普通设备装修标准的单元套房，每平方米售价为200元。新建钢混结构的普通装修标准化的单元套房，每平方米售价为210元。旧房每平方米售价低于120元的，按120元出售或不出售（住宅结构等级详见附件一）。

2、售房的价格按房屋成新、地段、结构、楼层、室内装修设备等不同因素加减计算。层高超过2．9米的，每超过0．1米加价1%。

实际售价（每平方米）=售价×成新系数（1－折旧率）×环境系数×楼层系数×室内装修设备系数。

应付房款=每平方米实际售价×标准面积 超标面积房款

折旧率：1992年12月31日以前投入使用的住宅原则上每年折旧2%。

环境系数见附件二，楼层系数见附件三，室内装修设备系数见附件四。

3、出售的公房应先评估，后出售，具体售价经昆明房地产评估事务所评估后执行。

4、售房价格，每年由昆明市房改办公室会同物价、房地产、财政部门核定公布。

五、购房办法

1、职工购买的住房在规定面积内的，按房改售价购买，超过规定面积的部分加价出售。

2、职工按房改售价购买的标准，按云政发（1984）228号文件计算。每套建筑面积超过11～20平方米的，其超过部分按实际售价以11平方米为起点加价50%，超过21平方米的，以11平方米为起点按市场价购买。

3、已领过修房、建房补贴费用，购买过房改售价住房的，如需再购买房屋的，只能按市场价购房。

4、职工按房改售价购买的房屋免征一次性契说，暂免土地使用税或使用费，售房单位免交营业税。

5、产权单位在住房出售后，对留存的部分产权，仍然可以继续提取折旧费、大修理费。

六、付款规定

1、一次付清房款的（一年内付清全部房款为一次付款），减收应交房款的20%，但首次必须交付房款的50%。

2、分期付款的新房须在15年内，旧房须在10年内全部付清房款。实行分期付款的，首次付款不得少于应付房款总额的30%，每多付10%，按应交房款减收2．5%。剩余部分须按月交付，每月付款不得少于付款期内的月平均数。欠款需支付利息。利率暂定：五年期以内月利率3．6‰，六至十年期月利率4．8‰，十一至十五年期月利率6‰。

实行分期付款的本单位职工，由单位在职工本人每月工资中扣除；调离单位的职工，由房屋产权单位委托其所在单位代扣，并定期划给产权单位。

七、售后管理

1、职工按房改售价购买的住房，付清房款后应向房屋所在地的产权监理部门申请办理房产共有权保持证。按房改售价购买的房屋，购买者拥有部分产权，享有占有权、使用权、有限处分权和有限收益权。购买的房屋可以继承，不能赠与和改变用途。购买者与原产权单位的产权比例，按实际售价占商品住宅成本的比例确定。房改起步阶段，个人产权比例应占40%，并在产权证上注明。

2、购房者领取房产证五年之后，可以按规定出租和出售，原产权单位有优先租用权和购买权。所得收益扣除有关税费后按产权比例分配。出售出租时须经原产权单位同意，房产交易管理部门批准。

3、公有住房售后的管理和维修，按《昆明市公有住房售后维修管理暂行办法》的规定执行。

4、购房者在未付清购房款期间，如出现调离本市、出国定居或去世等情况时，可由其继承人或代理人继续付款。如原购房者不需该房时，应退还原出售单位，其购房款扣除房屋折旧费后，退还原购房者。如购房者去世又无继承人，其房屋由出售单位负责收回。

5、购房者购房后，应将原租用的公房退还产权单位。不退者，按超标加租的规定执行。

八、出售公有住宅办理程序

1、由售房单位填写“昆明市城镇住房制度改革单位公有住房出售计划申请表”一式三份，报经主管部门同意后连同房屋平面图、竣工证件、房产所有证（复印件）一并报市房改办审批。

2、房改办将批准的购房申请表转“昆明房地产评估事务所”统一评估定价。

3、申请单位根据评估结果组织购房户填写购房申请和签订售购协议，报市房改办批准。

4、售房单位按批准的售购协议书向购房者收款、开具云南省收款专用发票，房改办实施监督。

5、售房单位按栋收集整理购房申请书、售购协议、付款收据等，向房屋产权管理部门申请办理购房者的房产证。

九、本办法自1993年10月1日起执行，由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。