昆明市出售公有住宅暂行办法

【发布单位】82305

【发布文号】昆政复[1993]63号

【发布日期】1993-09-21

【生效日期】1993-10-01

【失效日期】

【文件来源】

昆明市出售公有住宅暂行办法

（1993年9月21日昆政复（1993）63号）

为缓解居民的住房困难，改善住房条件，正确引导消费，根据国务院关于住房制度改革的有关精神，结合昆明市的实际情况及昆明市房改方案，制定本暂行办法。

一、公有住房出售范围

1、凡我市四区城镇范围内和工矿区域内，房地产权归属明确并持有产权证的单位自管成套公有住房，经本单位提出，上级主管部门审核，昆明市房改办批准，可以向职工出售。房管部门直管公房，经四区房管部门提出意见，市房管局审核、市房改办批准后方可出售。

2、下列公有住房暂不出售：

（1）已列入近期改造建设规划的住房；

（2）具有历史文化名城保护价值的住房；

（3）地处临街的低层住房；

（4）适宜改造为商业营业用房的住房；

（5）严惩损坏，需要进行大量修缮的住房；

（6）与办公、教学和生产、试验区分不开的住房；

（7）政府或产权单位认为不宜出售的住房；

（8）产权不清或属于落实政策的住房；

（9）属于违章建筑或无照建筑的住房；

二、出售对象

1、有本市四区正式城镇户口的职工和居民，可以按房改售价购买一套住房，但每户只能享受一次。

2、住户对现有住房优先购买权。空关房应优先卖给予无房户，拥挤户和不方便户。

3、新建住房和出售对象为符合分房条件的职工和居民。

4、科技人员及党政机关干部响应市委市政府号召奔赴经济建设主战场的，与原单位职工购房条件同等。

三、出售公有住房面积计算

出售住房一律按建筑面积计算。建筑面积按《住宅建筑设计规范》的规定计算（不含公用部分）。

四、房屋售价

1、新房以住房本身建筑平均造价和征地拆迁补偿费为标准价，旧房以住房建筑的重置价为标准价（即以上一年新建同类住宅的建筑平均造价和征地拆迁费计算）。

在房改起步阶段，征地和拆迁补偿费可由单位适当负担。新建砖混结构普通设备装修标准的单元套房，每平方米售价为200元。新建钢混结构的普通装修标准化的单元套房，每平方米售价为210元。旧房每平方米售价低于120元的，按120元出售或不出售（住宅结构等级详见附件一）。

2、售房的价格按房屋成新、地段、结构、楼层、室内装修设备等不同因素加减计算。层高超过2．9米的，每超过0．1米加价1%。

实际售价（每平方米）=售价×成新系数（1－折旧率）×环境系数×楼层系数×室内装修设备系数。

应付房款=每平方米实际售价×标准面积 超标面积房款

折旧率：1992年12月31日以前投入使用的住宅原则上每年折旧2%。

环境系数见附件二，楼层系数见附件三，室内装修设备系数见附件四。

3、出售的公房应先评估，后出售，具体售价经昆明房地产评估事务所评估后执行。

4、售房价格，每年由昆明市房改办公室会同物价、房地产、财政部门核定公布。

五、购房办法

1、职工购买的住房在规定面积内的，按房改售价购买，超过规定面积的部分加价出售。

2、职工按房改售价购买的标准，按云政发（1984）228号文件计算。每套建筑面积超过11～20平方米的，其超过部分按实际售价以11平方米为起点加价50%，超过21平方米的，以11平方米为起点按市场价购买。

3、已领过修房、建房补贴费用，购买过房改售价住房的，如需再购买房屋的，只能按市场价购房。

4、职工按房改售价购买的房屋免征一次性契说，暂免土地使用税或使用费，售房单位免交营业税。

5、产权单位在住房出售后，对留存的部分产权，仍然可以继续提取折旧费、大修理费。

六、付款规定

1、一次付清房款的（一年内付清全部房款为一次付款），减收应交房款的20%，但首次必须交付房款的50%。

2、分期付款的新房须在15年内，旧房须在10年内全部付清房款。实行分期付款的，首次付款不得少于应付房款总额的30%，每多付10%，按应交房款减收2．5%。剩余部分须按月交付，每月付款不得少于付款期内的月平均数。欠款需支付利息。利率暂定：五年期以内月利率3．6‰，六至十年期月利率4．8‰，十一至十五年期月利率6‰。

实行分期付款的本单位职工，由单位在职工本人每月工资中扣除；调离单位的职工，由房屋产权单位委托其所在单位代扣，并定期划给产权单位。

七、售后管理

1、职工按房改售价购买的住房，付清房款后应向房屋所在地的产权监理部门申请办理房产共有权保持证。按房改售价购买的房屋，购买者拥有部分产权，享有占有权、使用权、有限处分权和有限收益权。购买的房屋可以继承，不能赠与和改变用途。购买者与原产权单位的产权比例，按实际售价占商品住宅成本的比例确定。房改起步阶段，个人产权比例应占40%，并在产权证上注明。

2、购房者领取房产证五年之后，可以按规定出租和出售，原产权单位有优先租用权和购买权。所得收益扣除有关税费后按产权比例分配。出售出租时须经原产权单位同意，房产交易管理部门批准。

3、公有住房售后的管理和维修，按《昆明市公有住房售后维修管理暂行办法》的规定执行。

4、购房者在未付清购房款期间，如出现调离本市、出国定居或去世等情况时，可由其继承人或代理人继续付款。如原购房者不需该房时，应退还原出售单位，其购房款扣除房屋折旧费后，退还原购房者。如购房者去世又无继承人，其房屋由出售单位负责收回。

5、购房者购房后，应将原租用的公房退还产权单位。不退者，按超标加租的规定执行。

八、出售公有住宅办理程序

1、由售房单位填写“昆明市城镇住房制度改革单位公有住房出售计划申请表”一式三份，报经主管部门同意后连同房屋平面图、竣工证件、房产所有证（复印件）一并报市房改办审批。

2、房改办将批准的购房申请表转“昆明房地产评估事务所”统一评估定价。

3、申请单位根据评估结果组织购房户填写购房申请和签订售购协议，报市房改办批准。

4、售房单位按批准的售购协议书向购房者收款、开具云南省收款专用发票，房改办实施监督。

5、售房单位按栋收集整理购房申请书、售购协议、付款收据等，向房屋产权管理部门申请办理购房者的房产证。

九、本办法自1993年10月1日起执行，由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

【发布单位】82305

【发布文号】昆政复[1993]63号

【发布日期】1993-09-21

【生效日期】1993-10-01

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

昆明市公有住房售后维修管理暂行办法

（1993年9月21日昆政复（1993）63号）

第一条本办法适用于昆明市房改实施方案范围内出售给个人的公有住宅。

第二条出售后的公有住宅，由昆明市房地产管理局依照国务院和省市发布的有关法规实施行业管理，并对具体管理部门进行业务指导和监督。

第三条各级房产管理部门和售房单位，应加强公有住宅的售后管理和维修工作，并成立房管组织，做好售后房屋维修管理的有关协调服务工作。维修管理责任的划分：自用部位和自用设备的维修养护，由购房者负责，共用部位和共用设施、设备的养护维修，由售房单位负责。

第四条本办法所称的住宅自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表和自用阳台。

住宅的共用部位是指承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体及基础等和楼梯间，走廊通道、门厅等。

住宅共用设施设备是指共用上下水道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、室外电讯线路、供电照明、电视机共用天线、煤气干线、消防设施及电梯等。

第五条房屋自用部分维修费用由购房者自行负责；住宅共用部位、共用设备以及公共设施，由购房者和产权单位负责。凡属人为损坏的，由损坏人负责修复或赔偿。

第六条住宅小区内建筑物以外的公共设施的管理和维修，由原单位负责。

第七条购房者不得擅自改变住宅使用性质，由于特殊情况需要改作生产、营业及其它用途的，须持街道办事处、群众房管组织的证明及有关文件，经原出售单位审核，报昆明市房改办批准。

第八条凡改变原房屋设计结构的大修、改造工程应报原出售单位审批。竣工验收合格后，方可办理房屋现状变更登记。

第九条售出的房屋，购房者和售房单位可自行维修或者委托房地产经营管理单位和其它维修队伍维修。

第十条根据情况，售房单位与房管部门、居民委员会可协商选举产生群众性的房管组织。同栋住房可选出房管小组，住宅小区可选出房管委员会或并入小区管委会，负责本小区房屋设施的维修管理工作。群众性房管组织的主要职责是：对居民进行保护房屋的教育，检查、监督房屋维修和管理费用的开支，协助有关部门调解居民间的房屋纠纷，参与对共用部位、共用设施设备的维修、更新工作等。

第十一条群众性房管组织可收取一定比例的住房管理费作为房管组织人员经费、办公费等。收费标准按物价部门批准的规定执行。

第十二条房屋共用部位及共用设施设备维修费用来源；购房者在购房时应按房价款10%的比例，缴纳共用部分和共用设备的维修储备金。

售房单位应从售房款中提取10%的比例作为共用部分和共作设备的维修储备金，但不得因此提高房价。以上费用专户存入银行，专项用于房屋维修。如不够，则按产权比例分摊。

第十三条房屋管理单位要定期进行房屋安全查勘和质量检查。各级政府房管部门负责监督、检查、指导、开展房屋管理方面的修缮咨询业务，并积极发展国有、集体和个体的维修、装饰及各种服务性经营组织。

第十四条本办法自1993年10月1日起实行，并由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

昆明市住房债券管理暂行办法

（1993年9月21日 昆政复〔1993〕63号） 　为了提高昆明市城镇居民居住水平，合理引导消费，筹集住宅建设资金，根据《昆明市进一步深化城镇住房制度改革实施方案》 ，决定发行昆明市住房债券，并制定本办法。

第一条昆明市住房债券的发行，报经有关部门批准，昆明市住房基金管理处受政府的指派，委托市建设银行房地产信贷部为主组织发行，市工商银行房地产信贷部和市建设银行房地产信贷部（均可简称信贷部）向开户单位组织发售。昆明市住房基金管理处统筹使用债券发行资金，定期组织偿还。

第二条昆明市住房债券的印刷、发行，由市建设银行房地产信贷部负责。债券的结算和偿还，由市建设银行房地产信贷部和市工商银行房地产信贷部负责办理。

第三条住房债券的发售对象是：

1、凡分配新房的住户和腾空旧房（不含互换房）再分配的住户。

2、已有住房的城镇居民和社会各界，自愿购买住房债券者。

第四条住房债券认购的基数按房屋使用面积，新房每平方米30－50元；腾空再分配的旧房每平方米10－30元。具体认购数详见附表。

第五条符合下列条件之一的，可以缓、免认购住房债券：

1、少数确有特殊经济困难的职工，经单位核准和担保可以分三年购买其应购的住房债券，但第一年不得少于应购额的40%，第二年不得不于应购额的30%，第三年全部购完。

2、社会救济户和老红军在分配住房时，可以免购住房债券。

3、自行购房或参加住房合作社建房的职工，可以不再购买住房债券。

第六条昆明市住房债券每年发行一期，年限为五年，房改起步阶段年利率为3．6%，不计复利，到期一次兑付本息，逾期不另计息，利息从实际购买月起计付。

第七条住房债券不记名，不挂失，不提前兑取，不得作为货币流通，可以按国家关于证券交易规定进行转让，或作为贷款抵押。

第八条凡新分配住房（含腾空房再分配）的住户，由房屋产权单位按各户使用面积编制配房人员清册逐户核定认购数后，用支票或现金到信贷部代职工购房债券，并分售给职工个人。单位依据信贷部出具的购房债券凭证，与职工办理住房租凭合同。不购买债券的，不分配、使用住房。

第九条自愿购买住房债券的单位及个人，可在债券发行期内直接到信贷部办理购买手续。

第十条住房债券资金专项用于住宅建设，由市住房基金管理处负责单独核算，安排使用。

第十一条各单位建房资金不足时，可以向信贷部申请本单位职工认购住房债券额度内的贷款，并享受优惠低息。

第十二条个人购建房资金不足时，可以用住房债券向信贷部申请抵押贷款，用于购买或建盖自住房。

第十三条购买昆明市住房债券的利息收入予以免税。

第十四条本办法自1993年10月1日起执行，由昆明市房改办负责解释。

房屋出售的种类房屋出售的形式多种多样。

1.从出售主体：可以由房屋生产单位出售，也可以由房屋经营单位出售，也可以由生产与经营单位联手出售等；

2.从出售对象来:可以由房屋生产、经营单位把房屋出售给企事业单位，也可以出售给个人。在出售给个人方面，既可以出售给城市全民所有制职工，也可以出售给个体劳动者，也可以出售给其他人员；

3.从出售方式:既可以房屋建成后一次性出售，也可以在房屋未建成时预售；

4.从出售时的收款方式:买方既可以一次性付款(即买主一次性付清买房价款，并同时得到房屋所有权，立即进入使用。这种方式实施中常给予购买者一定的折扣优惠)，也可以分期付款(即买主先支付部分价款，同时取得全部使用权，随后按约定时限分若干次付清剩余价款，然后取得房屋所有权，但首期付款一般不应少于全部价款的30%)，还可以预付款(即买主提前支付房价款，取得房屋所有权，进入使用。这种方式对预付款者常在价格和房屋选择上给予优惠)。