科技地产产业属性

科技地产作为工业地产的高阶阶段是从土地属性来定义的。在我国，土地按照用途分为工业用地、城市综合用地、住宅用地和商业金融用地等各种类型。科技用地在土地属性上归类于工业用地，但是，科技是工业化生产链条的前端，属于微笑曲线的上端。科技地产的服务对象不是普通的工业企业，而是高新技术企业，土地单位面积创造的价值远远高于工业地产，所以是工业地产的高阶阶段。

科技地产理论体系以产业集群理论为基础。产业集群理论是20世纪90年代由美国哈佛商学院竞争战略和国际竞争领域权威学者麦克尔·波特创立的。其涵义是：在一个特定区域的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通过这种区域集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享区域公共设施、市场环境和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成区域集聚效应、规模效应、外部效应和区域竞争力。世界一流科技园区是产业集群理论的集中体现。

科技地产以创新型和成长型企业为客群对象，重点面向高新技术企业。这些企业一般能够持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，是知识密集、技术密集、介于第二和第三产业之间的一种产业实体，俗称2.5产业。其从事的生产经营活动一般属于生产性服务业，具有较强的创新活力、较高的成长潜力，产品具有高附加值等特点。科技园区拒绝高能耗、高污染、低附加值的普通工业企业。

科技地产以服务国家自主创新战略、推动科技创新为目标，所以主导产业都选择急需大力发展的战略性新兴产业。现阶段，我国发展战略性新兴产业选择了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个领域作为重点。

科技地产必须坚持以房地产开发为手段。科技地产为入驻企业提供的主要是企业发展的建筑空间，因此，作为市场化开发主体的开发商，企业必须按房地产开发规律来运作，整个生产作业流程与房地产开发相一致。

科技地产开发必须遵循市场经济规律。开发商作为市场化企业从事科技园区投资开发，必须按市场规律办事，充分发挥市场“无形的手”的作用，从土地供应、产业招商、物业经营、资产交易等园区开发过程中，政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，发挥市场优化资源配置的作用，使政府、开发商与入驻企业达到价值和利益的平衡。

科技地产必须坚持专业化的园区开发运营与要素资源整合。科技地产开发必须保持先进的规划理念和持续的创新精神，首先要解决产业发展与城市规划的协同与融合问题。在项目的建筑总体规划、产业规划、建筑单体设计以及园区功能配套等方面，要充分尊重认识企业生产、生活的规律和需求，要加强园区产业发展的针对性和入驻企业的差异性。科技地产业务除了给企业提供舒适的物理空间外，更重要的是开发商联合政府、商业伙伴等，对事关企业发展的政策、资金、技术、人才四大要素资源进行整合，提供完善的产业增值服务体系，促进入驻企业快速成长。

科技地产的目标是打造高新技术产业集群。科技地产在产业招商过程中，要严格控制产业业态，确保同一产业的企业之间不仅在物理空间上实现聚集，更要在产业链上形成竞争与合作关系，从而使企业间发生聚合聚变的化学反应，激发企业的创新活力和发展潜力，发挥产业集群的引领和辐射作用，带动周边区域发展，优化区域的经济结构和发展方式。

科技地产开发谋求的是各方利益诉求的均衡，以多方共赢为目的，不仅仅是开发商的利益。政府通过科技地产开发可以缓解自建科技园区的资金、人才压力，实现持续的税收、就业等。入驻客户可以通过科技地产享受到产业发展的政策、资金、人才、技术四大要素方面的配套服务支持，加速科技成果产品化、产业化，实现企业的快速成长。开发商可以通过物业开发、物业经营、增值服务等方面来拓展传统科技园区开发的盈利模式，从而实现彼此之间利益诉求的均衡。

第一，始终坚持以产业促进为主线进行综合开发。

科技地产开发通过借鉴世界城市先进的规划理念，坚持以产业为主导，实现“业”与“城”的有机融合，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发，即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态之间功能互补，相互溢价；运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。比如北科建嘉兴长三角创新园，为产业研发提供的城市配套业态包括了商务办公、商务会所、集中式商业、星级酒店、生态住宅、高端公寓、城市广场等，通过科学规划和产业业态的控制，使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，并使各业态之间功能相互补充，能够有效满足区域人员的职业、生活、娱乐等社会化功能需求，使各业态的功能发挥和产品溢价最大化。

第二，有清晰的理念和标准。

科技地产开发理念和标准分为两个层次。首先，要认识到科技地产是一项崇高的事业，在整个园区的功能定位上，必须把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，具有高度的社会责任感，应该坚持“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”的园区功能定位。其次，科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类型，每种产品也都有独特的开发理念。科技新城作为一种全新的产品，是综合类、复合型产品，包含科技园区、住宅区和配套商业等产品以及招商服务、产业服务、金融服务等服务组合，其开发的理念是“以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展”，目的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的综合竞争实力。科技园区作为国内比较成熟的科技地产产品，北科建坚持“环境清新优美、配套功能完善、产业高度聚集、自主创新活跃”的产品标准，通过提供优美、舒适的物理空间和完善的产业增值服务，尽可能实现同一产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业落户的综合成本，提升区域的产业整体竞争力。

第三，必须坚持硬环境和软环境同步建设，以“软环境”取胜。

科技地产项目开发之初，开发商就要积极与项目所在地政府以及社会商业伙伴，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务，打造完善的产业服务体系“软环境”，包括：资本、技术、人才、市场、政策、政务、中介等方面。如在科技金融服务方面，通过聚集银行、担保公司、再担保公司、小额贷款公司、风险投资公司为企业提供银行贷款、小额贷款、贷款担保，帮助企业获得政府扶持资金为企业担当融资顾问，提供从直接投资到政策融资的多方式资本服务系统。北科建集团重点为入驻企业提供创业资本(VC)和私募股权基金(PE)的股权投资。在技术服务方面，积极构建技术、产业紧密结合的共性技术平台，如青岛蓝色生物医药产业园，建有GMP、GLP试验室，投资5000多万元构建生物技术实验平台；同时通过引进产权交易机构及科技成果转化机构，促进企业技术、产品的交易及转移；在人才、市场、政策、政务、中介服务方面，通过各种方式，降低企业成本，增强企业与市场的对接，为企业提供完善的服务，使企业有更多的精力专注于企业发展，促使园区内企业形成竞争与合作并存的关系，打造产业集群。

第四，科技地产具有独特的商业模式。

科技地产投资规模大、投资周期长是综合性房地产开发，属于战略性业务，必须要有适当规模的策略性业务相配合，否则企业的可持续发展会受到严重影响。北科建集团坚持科技地产为特色，住宅地产、商业地产战略协同，未来还将适度发展地产金融业务，延伸产业价值链向更高附加值的领域发展，构建房地产领域同业多元化业务体系，形成主营业务之间的协同效应和互动发展。集团大部分科技地产产品为开发型业务，部分科技地产产品为持有型业务。科技地产的收入与盈利来源主要有三大方面：开发型物业的销售收入和利润、持有物业及配套服务经营收入和利润以及投资增值收益。同时，由于科技地产投资大、周期长，公司要实现可持续发展，在持有培育产业物业的同时，必须用住宅地产和商业地产作为策略性业务，来降低战略性风险，以保证科技地产的项目品质。 2100433B

中文名称：地产景观

英文名称：real estate landscape

作为中国最大的建筑房地产综合企业集团、中国最大的房屋建筑承包商，中国建筑始终坚持把科技进步和科技创新作为企业持续发展的重要支撑。经过多年的不懈努力，中国建筑在工业与民用建筑工程建设、大型公共设施建设以及大型工业设备安装等领域积聚了雄厚的技术优势，始终引领着中国建筑业的发展。

商业地产的传统概念一般来说指的是作为商业用途的地产，广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。实际上国外用的比较多的词汇是零售地产的概念，泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。如果按照广义的概念来解释，商业地产也可以说是包罗万象的，除了可以区别于工业地产、住宅等，其他的产业业态几乎都可以纳入商业地产的业态范围之内。只有狭义特指零售业态的狭义商业地产概念是明确的，不含糊的。