建筑住宅开发公司

建筑住宅开发公司指从事城市住房建筑、开发或承包的专业公司。实行开发性建设，有利于城市住宅的施工与管理。专业开发建设或承包的特点在于专业开发单位不向国家要投资，依靠银行一定数量的贷款，按照城市总体规划的要求，从土地的开发直到住房竣工交付使用，完全承办到底、包到底。因为开发工作通常是综合进行，地面建筑物与土地开发同时并举，逐步展开，一边在建设道路，一边把埋入地下的各种管道、电缆同步进行。路修到那里，地下管道就伸到那里，地面上的路灯亮到那里，花草树木就种到那里，不但大大加快了工程建设的速度，避免了后来为了要安装管道而不断破路，造成人力、物力、时间的损失又延工程进度。

开发建设的特点还在于，出售或出租建筑物时，一起将土地使用费收回，第一批工程所得的收入，又作为第二批开发工程的投资。如此循环，不待建筑工程可以连续不断进行，而且资金的雪球越滚越大，银行贷款也能早日清结。

开发建设的再一特点是，开发单位通过招标投标的方式，把建设项目的勘察、设计、施工任务发包出去，从征地、拆迁、勘察、设计到组织施工一直到工程全部竣工验收与组织管理，把有关单位有效地组织起来，使基建的各个环节有机地联系起来科学进行，从而加快了建设的速度。 2100433B

总体特点

住宅在古代不仅是居住场所，而且还被视为宅主身份的标志。唐、宋时期朝廷对官员及庶民的住宅形制已有一定的限制，但还比较粗略宽松，例如宋代规定六品以下的官员不能在宅前造乌头门，庶民屋舍只许进深五架，门屋只许一间，不许用飞檐、重拱、四铺作、藻井和五彩装饰等。重点在于区划官员和庶民之间的身份差别。到了明代初期，对住宅的等级划分严格了，官员造宅不许用歇山及重檐屋顶，不许用重拱及藻井。这些限制在宋代原是针对庶民的，如今已针对品官了，这就意味着除皇家成员外，不论你官位多高，住宅不能用歇山顶，只能用“两厦”（悬山、硬山）。此外，又把公侯和官员的住宅分为四个级别，从大门与厅堂的间数、进深以及油漆色彩等方面加以严格限制。至于百姓的屋舍，则不许超过三间，不许用斗拱和彩色。以上这些反映了明代等级制度的森严在住宅形制上已有充分表现，但逾制的现象十分普遍，至今江苏苏州一带的民居中，仍保存着一批十分精美的贴金彩画和砖石雕刻。

中国住宅遗构今所知的最早实物是明代的。已经发现的明代住宅分布于江苏、浙江、安徽、江西、山东、山西、陕西、福建、广东、四川等省，其数可以百计。由于地理环境、生活习惯、文化背景和技术传统的差异，使各地住宅呈现出不同的形态。

山西襄汾丁村明代住宅

一座建于万历二十一年（1593年），位于丁村东北隅，是一组四合院，大门一间设在东南角，正屋三间，东西厢房及倒座各为二间，按传统习惯根据木构架分间，应是三间，可能是由于木构架开间过小，不利于布置室内火炕，所以分作二间使用。正屋、两厢和倒座之间并无廊子联结。其形制符合明代庶民屋舍的规定，只是正屋梁上有单色勾绘的密锦纹团科纹饰，似稍有逾制之嫌。

另一座建于万历四十年（1612年），位于前座宅的东侧。由两进院落组成，现仅存大门及里进院，外院倒座及两厢均已不存，两院之间的垂花门也已毁去。从现存建筑看，平面布置后者比前者多建外面一进，其余基本相同。

由于山西属大陆性气候，冬季寒冷，故两宅内院南北狭长，以取阳光。墙体较厚，可以保温御寒。当地雨量稀少，故次要房屋仅用仰瓦铺设，省去盖瓦。根据风水之说，正房在北、大门在东南的布局属于“坎宅巽门”的吉宅，这种宅型在北方一带颇为流行。

山东曲阜衍圣公府

孔子嫡裔孙有世袭的爵位，自北宋崇宁三年(1104年)以后的封爵是“衍圣公”，其职责为管理孔子的祀事及孔氏的族务。

衍圣公府习称“孔府”，位于曲阜城内孔庙东侧，是中国唯一较完整的明代公爵府。孔府的规模形成于明弘治十六年（1503年）。清光绪十一年（1885年）一场大火把孔府的内宅一扫而光，因此留下的明代原物主要是内宅以外的部分建筑物，即大门、仪门、大堂、二堂、三堂、两厢、前上房、内宅门及东路报本堂等。其余均为清代重建或增建。孔府占地总面积约4.6公顷，分为公衙、内宅、东学、西学和后园五部分。公衙是衍圣公举行庆典和行使权力的场所，其形制和明代一般州府衙署相似，大堂居中，前有三重门和东西厢房。二堂是会见官员、处理族务之所，与大堂间有穿堂相联，仍是唐宋以来盛行的工字形平面。两厢是六厅吏员办事之处；内宅和后园是宅眷居住部分：东学是衍圣公读书、会客、祭祖的地方；西学是家属读书、宴饮、待客的场所，建筑形式与庭院布置有较多生活气息，庭中植竹树花卉，配以奇石、盆景；后园虽有较多树木，但布局零乱，缺乏传统园林的意趣。

孔府沿中轴线从大门到后园全长250米，共有九进院落。衍圣公是孔孟礼教的忠诚卫士，在孔府建筑中内宅门是区别内外、区别男女的严格界限。内宅用水由外面肩挑到内宅外墙上水口导入，光绪十一年的内宅火灾也因外人不得入内宅而任其延烧。这重重门堂和难以逾越的礼教限制，真可说是“侯门深似海”了。

根据明代品官第宅制度，作为二品官的衍圣公（实授二品，但有一品的袍带），他的府第应是“厅堂五间九架，屋脊用瓦兽，梁栋、斗拱、檐角青碧绘饰，门三间五架，油绿，兽面锡环”，屋顶用“两厦”悬山顶。检之实物，一一相符，不愧是遵礼守法的典范。

孔府的单体建筑中，以仪门（匾曰“恩赐重光”，故又称“重光门”)最有特色，是中国垂花门的最早遗物。此门建于明弘治十六年（1503年），是一座三间三楼独立式垂花门。其木质柱子用抱鼓石座挟持，柱上用梁枋悬挑垂莲柱承受屋檐重量。平时此门不开，只在迎接圣旨或举行祭典时才开启使用，仪门之名由此而来。

苏州东山明代住宅

明代苏州地区经济、文化水平居于全国前列，致仕官员、文人、富商在此定居建宅者众多，至今城乡各处留有不少明代住宅，苏州郊区东山镇一带所存尤多。东山杨湾赵宅，是一座下层居民的住宅，位于杨湾村大路边。宅由正房五间及东西厢房各一间组成三合院。由于地形限制，平面呈不规则形，但堂屋仍居中向南，符合传统习惯。大门原在东厢，临街而设，今已移至南墙上，正房木构架简朴，梁用圆木，但梁端与柱交接处仍按月梁做法刻作斜项，这是当地明代住宅的通式。堂屋前廊单步梁则作成月梁，以突出堂屋的地位。全屋雕饰，仅此而已。

苏州东山杨湾明代民居

东山杨湾翁宅，此宅大门临杨湾大路，面南向，是一座普通百姓住宅。全宅共有前后两进院落，前院临街房屋五间，中设门屋一间，门内小院两侧东西厢房各两小间；后院是一座楼房，为堂屋与卧室所在。两院之间有一堵高而厚的墙相隔，显然是为安全防卫的需要而设。此宅用地紧凑，庭院狭小，是江南地区流行的小天井式住宅布局。

明浙江东阳卢宅

卢宅位于浙江东阳县城东门外，建于明景泰七年（1456年）至天顺六年（1462年），其后又不断修建而成一区规模庞大的住宅群体。全宅占地约5公顷，由十余组按南北轴线布置的宅院所组成。主轴线沿照壁穿过三座石牌坊转折至肃雍堂、乐寿堂而止于世雍堂。住宅周围有河流环绕，通过跨河的九座桥梁而沟通宅内外联系。宅前大道西通东阳城东门。从门前众多牌坊可知，这是一处世代为官的家庭聚居地。肃雍堂是全宅的主厅，其布局和曲阜衍圣公府相似，前有门屋两重，堂前两侧设东、西厢。肃雍堂平面作工字形，以穿堂将前后二堂联结成一体。其中前厅原是歇山屋顶，后虽改为两厦悬山顶，但室内木构架仍保留歇山转角做法，斗拱式样也很华丽。按明制规定，品官住宅不准用歇山顶，因此肃雍堂前厅的屋顶改形是否系宅主为逃避“逾制”之罪而采取的补救措施？这种现象在明代住宅中甚为罕见。

安徽徽州民居

徽州地处山区，人稠地狭，住宅多采用小天井和楼房的紧凑布局。一般是主楼、厢房全是二层，用地特别紧张的村落则建三层楼房。由于山区木材价廉，取材都较粗大。富有之家住宅多施精美的木雕和砖雕，为了避免“露富”而招来横祸，这些象征富有的雕刻都在内院展现，外观都是白墙、灰瓦，十分平淡。外墙极少开窗，窗孔也很小。

歙县远郊西溪南村有座吴息之住宅，宅旁池塘边有一路亭，亭中脊檩纪年为景泰七年（1456年），此宅木构架形制与路亭年代相当。该住宅现仅存一组院落，其余房屋已毁。宅的大门临小巷，面西南。入门为天井式小院，环小院一周为二层楼房，楼下空间低矮，楼上则较高敞，木刻雕饰也集中于楼上，说明宅内主要活动场所在楼上。院内水池用以积聚雨水，是皖南山区常见做法。

福建明代土楼

福建龙岩、漳州和广东潮州等地存在众多土楼建筑。这种土楼原是中原一带居民为了逃避战乱而南迁闽粤后建造起来的。在宗族械斗和山盗、倭寇频繁侵扰的环境中，这种堡垒式的聚族而居的住宅形式在明代有很大发展。据福建漳浦县的调查，全县有近二百座土楼，其中有四座是明代遗物，它们是：绥安镇马坑村一德楼，嘉靖三十七年（1558年）建；霞美镇过田村贻燕楼，嘉靖三十九年（1560年）建；霞美镇运头村庆云楼，隆庆三年（1569年）建；旧镇潭子头村晏海楼，万历十三年（1585年）建。其他还有永定县古竹乡古竹村的五云楼和贞固楼、华安县沙建乡的升平楼、华安县庭安村日新楼（1603年建）等。

国家级文物保护单位:升平楼明代土楼一般都是三、四层，外墙用土夯筑而成，“土楼”之名由此而来。其平面形式有三种：

第一种为一字形平面。如华安县日新楼，建于山坡上，主体由三座一字形平面的土楼组成，三楼随地形而呈台阶形升高。大门设在最低一幢建筑内，门上尚有石刻门额题记“万历癸卯岁仲春邹氏建”。

第二种为圆形平面。如华安县沙建乡升平楼，为三层圆形楼，外墙用花岗石砌筑，比土楼更为坚固。沙建乡齐云楼平面也作圆形，但已于民国年间重建。

第三种为方形平面。如漳浦县贻燕楼为三层方楼，永定贞固楼为四层方楼，漳浦完壁楼为三层小型方楼。

由于防御上的需要，土楼的外墙都很厚，底层厚度一般在1.5米左右，向上逐层收缩。底层不对外开窗而只向里开。楼上外窗也很小，且窗孔剖面往往成梯形，如同碉堡上的枪孔。面向内院的窗子则较大。土楼内隔墙多用土坯砌成，楼板用木构。屋顶用木构架，坡顶，覆蝴蝶瓦。

优点

综合开发公司是城市统一开发的组织者，有着明显的优越性：

(1)能够按照城市总体发展规划的要求，坚持“先地下，后地上”，基础设施的协调发展，同步建设。对于住宅小区开发及工业项目建设，实行统一筹资、统一征地拆迁，统一施工建设，强调城市多种功能的发挥，有利于促进城市建设的合理布局。

(2)通过综合开发，成片征地，综合考虑开发区内的基础设施建设，可以合理使用土地，大大提高土地使用效率和土地利用系数。

(3)综合开发公司统一组织人、财、物办理征地拆迁、规划设计、建筑施工、直至竣工，密切协作，可大大缩短建设周期，降低工程造价，提高生产效率。

(4)综合开发公司打破了传统的条块分割局面，对开发全过程一揽子包下，避免了分散建设条件下各单位都要抽出专门人员建立基本建设班子的状况，节省人力、财力、提高了社会工作效率。综合开发公司资金来源于国家投资、股份筹资、社会集资、银行贷款等。所有制形式包括全民所有制、集体所有制及全民与集体的联合体。综合开发公司是我国城市体制改革中的新事物，现已发展到三千多个。它贯彻了“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，大力推动了城市新区建设与旧区改造；促进了城市房地产市场的形成，成为城市建筑业、房地产业管理体制改革的重要组成部分。2100433B

房地产开发公司的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。

房地产开发公司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。

房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。

物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。

房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。

房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。

房地产项目公司是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。