建筑物残余估价法

建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能够得到土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，便可得到建筑物的纯收再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。在益，计算属于土地的纯收益时，一般是以市场比较法或成本逼近法求得土地价格后乘以土地的还原利率便可得到。

建筑物的残余估价法从原理上是收益还原法的一种。它尤其适用于用其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况。例如当建筑物的使用用途和使用强度与土地的最佳使用用途不尽一致时，需判断因建筑物的存在而导致土地市值的减值幅度(或称为建筑物的功能性贬值)，用其他方法难以作出准确判断。此时用建筑物的残余估价法能够给一个较好的说明。2100433B

房产对照估价法是一种综合各种因素的房产评价方法。指把评估对象的客观条件与标准 房价要求的条件相对照，从中查出与评估对象 条件基本相同等级的标准房价，然后把标准房 价作为评估房屋的基础房价，并同时对基础房 价进行修正，最后评估出房产价格。

房产对照估价法

应用对照 法评估房价的主要步骤是:①对评估对象房屋 的结构、装修、设备等作认真的勘查分析，并 作详细记载。这里需要注意的是，不属于不动 产范围的装饰、设备和设施不应作为评估标的 物，也就不能作为评定房屋等级的因素。把勘 查得到的标的物特征与房屋等级的划分标准细 目相对照。如评估标的与对照的条件基本吻 合，就可以确定对照标的的结构等级作为评估 房屋的结构等级。②对照标准查房价，从中查 出相应的标准价格，作为评估标的的基础房 价。③对基础房价进行调整，或修正，其内容 主要包括房屋折旧、座落朝向、采光、楼房层 次、房屋共用部位、环境等因素对房屋价格的影响。

根据比率系数的不同相对估价法主要可分为以下三种 ：

价格/收益倍数法，也称市盈率法（P/E）

根据市盈率计算并购价格的公式为：并购价格=(P/E)×目标企业的税前或税后收益。市盈率是所有比率中用得最多的一种。因为首先它是一个股票价格与当前公司盈利情况联系在一起的一种直观的统计比率；其次对大多数股票来说，市盈率易于计算并容易得到，这使公司之间的比较变得十分简单；最后P/E还能作为公司一些其他特征的代表（包括风险性和成长性）。但是对于收益为负数的公司，P/E的使用就会受到限制，因此人们又可以采用价格/账面值比率估价法。

价格/账面值比率估价法（P/BV）

价格/账面值比率是公司资产市场价值与账面价值之比，反映了资产盈利能力与初始成本之比。其优点在于首先账面价值提供了一个对价值相对稳定和直观的度量，尤其对于那些从不相信未来现金流量折现法的投资者来说，账面价值提供了一个非常简单的标准。其次因为P/BV比率提供了一种合理的跨企业的比较标准，所以投资者可以比较不同行业中不同公司的P/BV比率来发现价值被高估或者被低估的企业。最后，即使那些盈利为负数，无法使用P/E比率进行估价的企业也可以用P/BV比率来进行估价。但在P/BV比率中由于账面价值的度量在很大程度上取决于会计制度，所以很多评估人员不愿意使用这个比率。

价格/销售收入比率估价法（P/S）

近年来很多评估人员开始使用价格/销售收入比率，该比率有很多优势：首先它不会像P/E或P/BV因为可能变成负值而变得毫无意义，P/S在任何时候都可以使用，甚至对于最困难的公司也是适用的；其次P/S由于销售收入不受折旧、存货和非经常性支出所采用的会计政策的影响，所以与利润与账面值不同，不会被人为地扩大；最后P/S不像P/E那样易变，因而对估价来说更加可靠。P/S比率经常用来估计网络公司的价值。

（1）估价对象与时间紧密相关

（2）主要用于估价诸如人工工时和机械台时之类的单价。

由于定额估价法是以定额消耗标准为依据，不考虑作业的持续时间，因此，当机械设备所占比重比较大，使用的均衡性较差，机械设备搁置时间过长而使其费用增大时，定额估价法无法考虑这些问题，此时应采用作业估价法。