建筑寿命底子薄

近年来，建筑寿命一直是社会关注的热点。有人认为，我国的建筑寿命仅为30年，建筑“短命”原因是设计标准不高。有人提出，住宅设计使用年限应与土地出让年限一致，甚至建议提高到100年，减少因建了拆、拆了建所造成的资源浪费以及建材生产所产生的排放等。对这些认识和建议，从标准制定角度，并以建筑设计使用年限为时间节点，谈点个人看法。

建筑寿命一般要高于设计使用年限

建筑寿命是指建筑物从建成使用直至最终废弃拆除的全部时间。设计使用年限是指“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期”。

按照标准规定，建筑达到设计使用年限后，要进行“体检”，通过鉴定给出继续使用、维修加固后使用和拆除的意见。正常情况下，建筑达到设计使用年限时，绝大部分可继续使用。对个别有问题的，可通过大修加固后继续使用。如法国埃菲尔铁塔当初做为世博临时建筑，设计年限仅为2年，但通过维护，现已经110多年了。

基于以上考虑，住宅的设计使用年限没有必要与土地出让年限一致，即从50年提高到70年。直接按70年设计，70年后由于土地原因无法继续使用而被拆除，从经济上考虑是不合算的。

建筑“短命”不是标准不高造成的

建筑“短命”是指寿命低于设计使用年限，即没有达到设计使用年限就被拆除了，而不是标准规定的设计年限不高。社会上对我国建筑寿命为30年的说法，也是对已拆除建筑的统计，并不是所有建筑的实际使用年限，不代表所有建筑都“短命”。目前，已达到或接近50年设计使用年限的建筑，大部分仍在使用。

造成部分建筑“短命”的原因，一是外力破坏。如天灾（罕见的地震、洪水、台风等）、人祸（爆炸、撞击、火灾等）。二是重大工程项目建设影响。如三峡库区建设带来的移民搬迁。三是随着经济发展，城市功能、布局定位已不符合要求，需要对城市规划进行正常调整。四是管理不力。如盲目拆迁，搞形象工程和政绩工程。五是“先天不足”。如工程设计存在缺陷，施工质量低劣等。

确定建筑设计使用年限所考虑的因素

设计使用年限是以概率理论为基础，根据可能发生的风、雪等与时间有关的可变荷载，材料性能随时间的变化和环境影响、工程建设初始投资、建筑的使用情况以及维修加固成本等因素而综合考虑的。

从建筑设计功能的预见性、土地重新整理的经济性、城市规划建设的稳定性以及减少“短命”建筑数量等方面考虑，一些建筑学家认为30年设计使用年限较为合理。但从资源节约、减少排放、减少建筑垃圾等方面考虑，设计使用年限越长越好。如从50年提高到100年，仅增加建筑结构成本20~30%，经济效益和社会效益十分明显。

我国标准对建筑设计使用年限的规定，主要是参照了国际上的通行做法。目前，标准将设计使用年限划分为5、25、50、100年四档。其中普通房屋为50年，纪念性建筑和特别重要建筑为100年，与国际标准《结构可靠性总原则》（ISO-2394:1998）和欧洲标准《结构设计基础》（EN1990：2002）完全一致，从过去多年实际情况看，是相对合理的。

能否提高住宅设计使用年限

标准规定的四档建筑设计使用年限，实际上是给出了四档“荷载”取值。在住宅项目设计时，标准规定的是不低于50年，也就是说，可以按更高标准进行设计，具体年限由业主根据实际情况和需要决定。

关于提高标准对住宅设计使用年限的最低规定，如到100年，在技术上没有问题，关键是能否做到正常情况下不被提前拆除，要慎重研究，否则会造成更大浪费。

一是建筑设计要足够超前。要考虑近百年后人们的生活方式和习惯，卧室、客厅、厨房、卫生间等建筑功能、格局以及舒适性等保证能满足实际需求。

二是城市规划要足够稳定。规划设计要足够超前，对经济社会发展、区域经济结构及布局，要有更长远的预见性；规划和建设管理要更加严格，不能大拆大建。

三是工程质量要可靠。不仅要防止假冒伪劣产品进入施工现场，还要尽量使用更好更耐久的建筑材料，更不能出现“瘦身钢筋”和“豆腐渣”工程。

四是装修管理要严格。在建筑设计使用年限内，客观上需要更换老化管线、破旧门窗和地面等。在20年左右就要进行一次的装修过程中，要保证不对结构造成破坏。

五是土地使用年限要提高。目前的居住用地使用年限是70年，百年建筑应首先取得百年以上的土地使用权。

近年来，建筑寿命一直是社会关注的热点。有人认为，我国的建筑寿命仅为30年，建筑“短命”原因是设计标准不高。有人提出，住宅设计使用年限应与土地出让年限一致，甚至建议提高到100年，减少因建了拆、拆了建所造成的资源浪费以及建材生产所产生的排放等。对这些认识和建议，从标准制定角度，并以建筑设计使用年限为时间节点，谈点个人看法。

建筑寿命一般要高于设计使用年限

建筑寿命是指建筑物从建成使用直至最终废弃拆除的全部时间。设计使用年限是指“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期”。

按照标准规定，建筑达到设计使用年限后，要进行“体检”，通过鉴定给出继续使用、维修加固后使用和拆除的意见。正常情况下，建筑达到设计使用年限时，绝大部分可继续使用。对个别有问题的，可通过大修加固后继续使用。如法国埃菲尔铁塔当初做为世博临时建筑，设计年限仅为2年，但通过维护，现已经110多年了。

基于以上考虑，住宅的设计使用年限没有必要与土地出让年限一致，即从50年提高到70年。直接按70年设计，70年后由于土地原因无法继续使用而被拆除，从经济上考虑是不合算的。

建筑“短命”不是标准不高造成的

建筑“短命”是指寿命低于设计使用年限，即没有达到设计使用年限就被拆除了，而不是标准规定的设计年限不高。社会上对我国建筑寿命为30年的说法，也是对已拆除建筑的统计，并不是所有建筑的实际使用年限，不代表所有建筑都“短命”。目前，已达到或接近50年设计使用年限的建筑，大部分仍在使用。

造成部分建筑“短命”的原因，一是外力破坏。如天灾（罕见的地震、洪水、台风等）、人祸（爆炸、撞击、火灾等）。二是重大工程项目建设影响。如三峡库区建设带来的移民搬迁。三是随着经济发展，城市功能、布局定位已不符合要求，需要对城市规划进行正常调整。四是管理不力。如盲目拆迁，搞形象工程和政绩工程。五是“先天不足”。如工程设计存在缺陷，施工质量低劣等。

确定建筑设计使用年限所考虑的因素

设计使用年限是以概率理论为基础，根据可能发生的风、雪等与时间有关的可变荷载，材料性能随时间的变化和环境影响、工程建设初始投资、建筑的使用情况以及维修加固成本等因素而综合考虑的。

从建筑设计功能的预见性、土地重新整理的经济性、城市规划建设的稳定性以及减少“短命”建筑数量等方面考虑，一些建筑学家认为30年设计使用年限较为合理。但从资源节约、减少排放、减少建筑垃圾等方面考虑，设计使用年限越长越好。如从50年提高到100年，仅增加建筑结构成本20~30%，经济效益和社会效益十分明显。

我国标准对建筑设计使用年限的规定，主要是参照了国际上的通行做法。目前，标准将设计使用年限划分为5、25、50、100年四档。其中普通房屋为50年，纪念性建筑和特别重要建筑为100年，与国际标准《结构可靠性总原则》（ISO-2394:1998）和欧洲标准《结构设计基础》（EN1990：2002）完全一致，从过去多年实际情况看，是相对合理的。

能否提高住宅设计使用年限

标准规定的四档建筑设计使用年限，实际上是给出了四档“荷载”取值。在住宅项目设计时，标准规定的是不低于50年，也就是说，可以按更高标准进行设计，具体年限由业主根据实际情况和需要决定。

关于提高标准对住宅设计使用年限的最低规定，如到100年，在技术上没有问题，关键是能否做到正常情况下不被提前拆除，要慎重研究，否则会造成更大浪费。

一是建筑设计要足够超前。要考虑近百年后人们的生活方式和习惯，卧室、客厅、厨房、卫生间等建筑功能、格局以及舒适性等保证能满足实际需求。

二是城市规划要足够稳定。规划设计要足够超前，对经济社会发展、区域经济结构及布局，要有更长远的预见性；规划和建设管理要更加严格，不能大拆大建。

三是工程质量要可靠。不仅要防止假冒伪劣产品进入施工现场，还要尽量使用更好更耐久的建筑材料，更不能出现“瘦身钢筋”和“豆腐渣”工程。

四是装修管理要严格。在建筑设计使用年限内，客观上需要更换老化管线、破旧门窗和地面等。在20年左右就要进行一次的装修过程中，要保证不对结构造成破坏。

五是土地使用年限要提高。目前的居住用地使用年限是70年，百年建筑应首先取得百年以上的土地使用权。

所谓BIM，也就是建筑信息模型，在我国建筑行业还算是新鲜的词汇。虽然在我国提出这一概念也有很长的时间，但是在民用建筑领域，能够落地实施的，还并不多。

即便如此，BIM这一概念仍然在建筑行业从业人员中广泛的流传开来，有越来越多的建筑圈人士在学习，了解这个概念。那么随着BIM概念的推广，到底BIM有什么用呢？这个问题还需要不断的实践检验来证明，在此，我先在理论上对BIM和建筑寿命之间的关系进行一个简单的分析。

说到建筑寿命，这个是我们这个以投资为导向的经济体制不能回避的痛。2010年3月，住建部副部长仇保兴提到：我国每年20亿平方米的建筑面积，相当于消耗了世界上40%的水泥和钢材，但我国住房的使用寿命却只能持续25-30年。当然，这样的大拆大建很多是由于经济的增长，原有建筑使用功能能够满足现有的要求，但是与此同时，这种大拆大建的情况，确实是不符合现在环境友好型经济的要求。

作为一个工程人，面对问题，首先想到的是解决方案是什么。对于现在热门的BIM，我认为，是一个能够延长建筑寿命的重要手段。首先分析建筑拆除重建的原因是什么。总结下来，有如下几个原因：

1.建筑寿命老化，到了使用的年限

根据民用建筑设计通则，普通建筑物和构筑物的使用年限是50年，到了建筑的设计使用年限，建筑就需进行检测来判断建筑的质量。身边超期服役的著名建筑也不在少数，即便没有超期服役，50年使用也算寿终正寝。

2.规划的变更

但是如上文所述，我们的建筑寿命大概只有25到30年。究其原因，很大程度上是规划的问题。我国虽然城市规划早有立法，但在实施过程中，经常由政府主导规划的变更，使得规划没有一致性，而且缺乏前瞻性。导致了很多建筑在使用一段时间之后不符合新的城市规划或者不满足规划的使用要求，便早早的结束了寿命。

以上两点不管是自然的寿命还是规划的变更，都是由于外部的原因导致的建筑拆除重建，不是简单的某个工程技术就可以解决的问题，不在本文讨论范围，只是列出原因，仅供参考。而针对以下工程相关的问题，BIM对建筑寿命才能产生重要的影响。

1.施工总平面图

建筑设计最终落地是在施工上面，只有更好的为施工服务，把设计和施工配合起来，才能实现设计的目的。在施工中，首先就是施工组织设计的编写，施工总平面图的布置。在施工总平面图的编制过程中，BIM技术可以发挥它独特的优势。通过BIM技术中模拟施工方面的相关技术，可以对整个施工周期内的建筑总平面变化以及建筑高度变化进行实施监控和对进度计划的动态纠偏，避免因为在施工过程中进度计划的变化导致的问题发生事故。

2009年6月27日，上海闵行区莲花河畔景苑小区的“楼倒倒”事件就是个中典型，当时一栋在建的13层住宅整体倾覆，究其原因，是建筑施工过程中一侧堆土，另一侧在进行开挖基坑，两侧的土压力差产生的剪力超过了桩基的承载能力导致桩基整体切断。如果在施工过程中能动态的观察施工总平面的变化，便不会忽略这么重大的风险，也能避免这种在施工过程中就产生的事故。这栋建筑可谓还没出生就胎死腹中，不管对开发商还是施工方，都是重大的损失。

2.建筑保修

在这个急功近利的时代，也会有一些反向的波澜，现在我们对德国的盲目崇拜就是这样的一种潮流吧。不过德国人的严谨，确实是我们工程人学习的榜样。举例来说，当年德国在青岛时候修的下水道窨井，旁边都会保留为日后维修用的配件。在需要的地方，准备备用的零件，这是一个很好的方案。但是就像青岛的窨井一样，即便当时预留了备件，后面物业管理的人不知道，也同样是没有意义的。

但BIM的全生命周期理论可以解决这个问题，在一个完整的BIM体系中，施工和运维都可以使用同一套模型。由于这个模型的可继承性，在施工周期中就对隐蔽工程，可能需要维修的地方的处理可以延续要运维的过程中去，使后期的人员不需要画太多的精力就能对建筑本身的状况有一个很准确的了解，方便进行维护，保证建筑在整个生命周期中都能有一个良好的状态。即使完成了设计寿命，也可以保证较高的安全性。

3.旧建筑的改造

说到延长建筑的寿命，排除质量本身出现问题之外，最重要的方法就是对既有建筑进行改造，来适应新的使用要求。在建筑的改造过程中，勘察是非常重要的一部分，结构的现状，墙体的现状还有现有的机电管线都会影响对建筑的改造。

在目前的情况下，由于没有BIM模型，勘测的任务繁重，而且很多隐蔽的位置不便甚至不能勘测到。造成了建筑改造方案的不合理，返工甚至不能实施的情况时常发生。即便如此，如果通过现有图纸和勘测资料，运用BIM技术还是可以对后续改造过程中工作量，管线碰撞，结构调整等重要因素在设计阶段进行调整和优化，防止在施工过程中出现重大问题。

在BIM完全推广后，以后建筑的改造中，设计人员就可以直观的看到建筑的各个机电管线的位置与空间关系。墙体的历次改造过程以及现有条件，结构的原始条件以及加固情况。这样，在模型出现的时候就能对建筑的情况又充分的了解，既减少了勘测的任务量和误差，同时在改造过程中能充分利用现有条件，来判别建筑的改造目标是否经济合理，打造最优化的改造方案，避免建筑寿命不长的情况下就要大拆大建的情况。

因为占据了不可替代的土地资源，建筑业在任何国家都是非常重要的产业。在有限的土地资源上，对建筑本身生命周期的合理延长是对资源的充分利用，通过BIM技术手段，对建筑的施工、运维、改造的辅助，延长建筑的使用寿命，构建对资源环境更加友好的建筑业，也是我辈工程人对子孙后代的责任。