居住城市化：人居科学的视角

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客观而言，城中村是我国城市化进程快速推进的结果。城市空间的快速扩张，特别是“单核心、摊大饼”式的扩张，需要征收城市周边农村的土地来实现。当周边农村的土地被征收完并成为城市建设用地时，这些村庄的农民却仍然留在了原居住地，并保有一部分供他们建房居住的宅基地。于是，在中国的城市就形成了颇为独特的“都市里的村庄”——城中村。越是大城市、越是扩张得快的城市，城中村的数量也越多。

主观而言，城中村是我国城乡二元对立结构，包括土地二元所有、户籍二元管理、住房二元管理等制度实施造就的产物。特别是土地的二元所有制结构，使得城市国有土地与农村集体所有土地并存，这是城中村存在和发展的直接的、深层次的制度原因。理论上讲，不论是土地国有还是土地私有，城市发展和扩张都应在统一的区域和城市规划指导之下，进行统一的建设和管理。但事实上，由于制度设计的缺陷未能适时地得到纠正，这些位于城区边缘农村虽然被并入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村的管理模式，基本游离于城市规划、建设和管理之外，成为城市急剧发展中被遗留的“飞地”和“死角”。

中国的城中村是因为城市的急剧扩张和城乡二元结构的对立而产生的。就比较的意义而言，在改革开放最初的十年甚至更长时期内，对农村土地征用的补偿、户口的“农转非”、剩余劳动力的城市就业等等，都使得城郊农村成为城市经济改革成果的分享者，较之那些地处偏远和传统农区的农民而言，城中村的农民多属于“先富起来”的那～部分人群。在珠三角的许多城中村，村民不仅无需工作，还可定期获得相当可观的红利。因此，这里居住的“贫民”，不是城中村的原住村民，而是指我们在本章第一节所规定的以“农民工为主体的外来移民”。农民工希望以最低成本获得城市栖身之所的巨大需求，与城中村原住民以租金收益最大化为目标的出租房供给，在城市化不断加速的大背景下不期而遇，在有效管理缺失的空隙中油然而生，成为地方政府欲加严制，又无从下手的房屋出租“灰市”。

本书是“中国城市化进程中的住宅发展研究”课题的结项成果。在本书出版之际，首先要感谢“城市发展研究丛书”编委会对笔者立项申请的肯定，特别感谢中国城市发展研究基金对本书课题研究的资助。同时，还要感谢高等教育出版社李海风、杨丹等编辑辛勤、严谨的工作。

本书的写作，比较多地参考和引证了国内外经济学界、社会学界、城市规划和建筑学界及其他领域诸多学者、前辈和同行相关的研究成果，其中大部分是公开发表的文献，少部分为内部文稿或网络文稿。对于引用的文献著述，笔者已在页内脚注中和附后的参考文献中逐一注明。在此，笔者向提供这些文献著述的作者、编者和译者致以由衷的敬意和感谢。本书的写作出于研究工作的需要，还选用一部分图表和照片，对这些图表和照片的来源和出处，笔者均加以注明，同时也向这些图表和照片的制作者和提供者表示由衷的敬意和感谢。引证中如有不妥之处，还望有关人士及时与笔者联系。

《居住城市化:人居科学的视角》是城市发展研究丛书之一。

引言/1

一、写作背景和目的/1

二、主要观点和认识/2

三、研究视角和特色/4

四、全书主体架构/6

第一章 城市化：人类社会发展的必然选择/9

第一节 城市化、工业化和现代化的关系/10

一、城市化与工业化的关系/10

二、城市化与现代化的关系/12

三、城市化、工业化和现代化的关系/14

四、城市现代化的基本特征/15

第二节 城市化的速度与质量/19

一、城市化的速度/19

二、城市化的质量/20

第三节 中国城市化道路的理论分野/23

一、发展经济学与二元结构理论/23

二、我国城市化发展的两种主流认识/25

三、我国城市化发展的“非主流”观点/30

第二章 居住城市化与人居科学的发展/34

第一节 居住城市化的要义/35

一、人与发展要素的空间聚集/35

二、居住城市化的定义/38

第二节 西方人居科学理论回顾/42

一、城市规划学的产生和发展/42

二、城市社会学的产生和发展/44

三、城市地理学的产生和发展/45

四、人类聚居学的产生和发展/47

第三节 中国人居科学理论回顾/52

一、“天人合一”的嬗变与回归/52

二、中国人居理论研究的主要进展/54

三、人居理论研究的中外比较/56

第四节 居住城市化在中国面临的挑战/58

一、对居住城市化的理性认识/58

二、推进居住城市化的总体目标/61

第三章 居住城市化的社会公平/64

第一节 城市居住的公平与效率/65

一、效率与公平的悖论/65

二、“居住公平缺失”的原因/68

三、对“居住公平缺失”的总体把握/70

第二节 居住的社会阶层划分/74

一、城市贫民阶层/74

二、城市中产阶层/76

三、居住的社会流动走向/81

第三节 “居者有其屋”与政府行动/85

一、“居者有其屋”的全球共识/85

二、中国的“居者有其屋”行动/87

三、中外“居者有其屋”行动评价/89

第四节 住房社会保障的实施构想/93

一、住房社会保障的政策设计要点/93

二、建立与需求相对应的住房供应体系/96

三、继续推进住房改革构想与原则/99

第四章 城市新移民的居住贫困化/103

第一节 城市新移民的概念和特点/103

一、城市新移民的内涵/103

二、城市新移民的外延/105

三、城市新移民的生存特点/107

第二节 贫民窟的概念与成因/112

一、贫民窟的概念与存在之辨/112

二、中国当代城中村产生的原因/114

三、贫民窟的基本分类/116

第三节 贫民窟现象的全球表现/119

一、发达国家和地区的城市贫民窟/119

二、发展中国家的城市贫民窟/122

三、中国城中村现象与特点/126

第四节 消解新移民居住贫困化的出路/132

一、改善新移民居住条件的意义/132

二、农民工城市定居的根本障碍/138

三、促进新移民城市定居的原则/142

第五章 房地产市场泡沫与房价控制/146

第一节 房地产泡沫及其理论成因/148

一、房地产泡沫的定义/148

二、泡沫与过热的关系/149

第二节 房地产泡沫产生的原因/153

一、政府和业界的观点/153

二、学术界的观点/156

三、房地产泡沫的衡量指标/161

第三节 商品住房空置率分析/169

一、商品住房空置率的定义和运用/169

二、“商品住房空置率”的理论界定/171

三、商品住房空置的预警线确定/179

四、开发周期与空置预警/184

第四节 商品住房的价格控制/187

一、控制房价的缘由/187

二、控制房价的现实意义/189

三、控制房价的方法和途径/191

第六章 国有房企的进退与责任/195

第一节 企业对城市化的推动作用/195

一、企业是城市化推进的主体/195

二、“国退民进”的缘南/200

三、“国退民进”政策与实绩/201

第二节 国有企业进退的理性辨析/203

一、政府的看法/203

二、学术界的看法/205

三、企业家的看法/209

四、笔者的看法/21O

第三节 国有房企“以进抑退”的战略选择/212

一、国有房企的演进历程/212

二、对国有房企的认识/213

三、国有房企发展的深层次问题/215

四、国有房企“不退”之理由/217

第四节 国有房企“以进抑退”的竞争战略/223

一、国有房企竞争的SWOT分析/223

二、加强品牌建设/225

三、发挥国企的基本优势/226

四、加强资本运作/228

第七章 宜居城市的发展目标和未来趋势/231

第一节 城市居住的市场体系趋于完善/232

一、商品住宅价格循序上涨/232

二、市场梯次供求将有序对接/236

第二节 居住的社会公平得以伸张/239

一、住房社会保障制度不断健全/239

二、新移民的住房保障将步入快车道/241

三、各类新型合作建房形式将得到充分鼓励/244

第三节 城市居住空间向紧凑型布局演进/246

一、中心城区的居住功能不应大幅压缩/246

二、居住郊区化不能借鉴美国模式/248

三、人类住区的融合应坚持“大混合、小聚居”方向/252

第四节 城市住宅的建筑形态演变趋势/254

一、城市住宅形态演变的决定因素/254

二、2l世纪的住宅形态发展的主流趋势/256

第五节 居住文化的传承与超越/261

一、对居住文化“回归”的困惑/261

二、居住文化需要传承，更需要逾越/264

三、发展宜居城市需开拓文化大视野/267

后记/269

参考文献/271

城市是人类文明的结晶、社会进步的摇篮，是经济、社会、政治、文化、科技发展的主要载体。没有城市的发展，也就不可能有现代文明。发达国家90%以上的人口居住在城市，95%以上的国民生产总值来自城市；中国40%以上的人口居住在城镇，85%以上的国民生产总值为城市所创造。所以，城市发展的不同水平代表着一个国家经济发展的不同阶段，城市是一个国家实力的反映、竞争力的标志。城市作为人类生活的一种组织形态，作为科学技术、文化教育的中心，与世界的发展、人类的进步息息相关，因此，人们对城市的发展也就越来越关注。回顾城市发展历程，研究城市发展规律，探索城市发展方向，制定城市发展战略与规划，寻求现代城市科学管理的途径，已经成为每个城市管理者乃至每个城市市民所关注的问题。2100433B

老年人居住建筑residential building for the aged

专为老年人设计，供其起居生活使用，符合老年人生理、心理要求的居住建筑，包括老年人住宅、老年人公寓、养老院、护理院、托老所。

2100433B

序

第1章 人口老龄化——一个全球意义的现象

1.1 人口老龄化的相关概念

1.2 世界人口老龄化

1.3 中国人口老龄化

1.4 老龄问题

第2章 老年人的基本特征和需求

2.1 老年人的生理特征和需求

2.2 老年人的心理特征和需求

2.3 老年人的行为特征和需求

2.4 老年人的社会特征和需求

第3章 老年人与居住外环境规划与设计

3.1 居住外环境

3.2 老年人居住外环境

3.3 老年人居住外环境规划与设计的相关理论

本书概括了我国老年居住建筑的历史与现状，通过对城市老年人居住现状、居住需求调查研究，借鉴国外不同养老模式下老年居住建筑的开发经验，提出现阶段适合我国国情的居家式社区养老与常态社区老年居住建筑设计对策。核心为通过对南京市老年人居住现状、居住需求调查研究，提出现阶段适合我国国情的居家式社区养老与常态社区老年居住建筑设计对策，即在普通居住区开发时，主要针对大多数居家养老的老年人，保持混合老年社区基本环境，局部则引入独立老年社区集居。