集体土地上房屋征收补偿价值的法律分析

第一章 导论一、研究现状

二、理论与实践意义

三、研究思路与基本框架

四、本书创新性

五、研究困难及局限性

六、研究方法

第二章 国内房屋征收补偿认定及域外不动产征收补偿价值理论

一、国内国有土地上房屋征收补偿认定

（一）补偿标准原则参照类似房地产市场价格

（二）补偿范围涵盖房地产自身价值及附带损失

（三）补偿方式包括货币补偿与产权调换

二、国内集体土地上房屋征收补偿认定

（一）补偿标准原则参照重置成本

（二）补偿范围以房屋自身价值为主

（三）补偿方式包括货币补偿、房屋安置、异地自建

三、域外不动产征收补偿价值理论

（一）分析的基础：物权的社会化，公共利益与征收的关系

（二）完全补偿说

（三）公正补偿说

（四）不完全补偿说、相当补偿说、合理补偿说与特别牺牲理论

（五）完全补偿说与公正补偿说趋同批判

第三章 集体土地上房屋征收补偿认定实务问题及原因

一、集体建设用地及宅基地使用权价值在征收补偿中被低估

（一）变通补偿宅基地使用权价值的地方尝试被审计否定

（二）集体土地用益物权价值在征收补偿中被低估的现行法原因

二、集体土地上房屋所有权价值在征收补偿中被低估

（一）集体土地上房屋收益权价值在征收补偿中被有限认定

（二）集体土地上房屋处分权价值在征收补偿中无从体现

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凌学东，男，1975年12月生于四川井研，法学博士，高级经济师，房地产估价师，曾从事翻译、律师、建设工程协调工作，首都劳动奖章获得者。参与国家社科基金、教育部、司法部、北京市法学会的多项课题研究，在《比较法研究》《法学杂志》《北方法学》《时代法学》《经济问题》《理论月刊》《商业研究》等核心期刊上发表近十篇学术论文。主要研究方向为房地产法、消费者权益保护法，2010年编著出版《民商法系列丛书·以案说法：房地产法案例评析》。

铜仁市中心城区集体土地上房屋征收补偿安置办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置（简称房屋征收补偿安置）行为，维护被征收人的合法权益，保障各项建设顺利推进，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《贵州省土地管理条例》、《中共中央纪委办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号）等法律、法规和政策的规定，参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合我市中心城区征地拆迁的实际，制定本办法。

第二条 本办法所称中心城区，是指碧江区、万山区、铜仁高新区的行政区域（托管区域）范围：北起正大，南至万山，东至六龙山—马岩河一线，西达坝黄，总面积约758.3平方公里。具体区域范围以2014年贵州省人民批复的《铜仁市城市总体规划（2013—2030年）》所确定的中心城区建设用地范围为依据。

因促进国民经济和社会发展的公共利益需要，在中心城区建设用地范围内征收集体土地，涉及房屋征收与补偿安置的适用本办法。国务院、省人民政府对公路、铁路、水利水电工程等建设涉及征收房屋与补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条 本办法所称集体土地上的房屋是指：在农村宅基地、集体建设用地以及原有集体建设用地经批准征为国有用地而未实质征收和依法供地的建设用地上建设的住房、公共用房以及经营性用房等建筑物。

第四条 市人民政府负责本行政区域的房屋征收补偿安置工作。

市辖区人民政府受市人民政府委托具体组织和实施本辖区内的房屋征收补偿安置工作。市人民政府铜仁高新区管委会（以下简称管委会）负责对其行政区域（托管区域）内实施房屋征收补偿安置工作。

第五条 市人民政府住房城乡建设行政管理部门作为房屋征收部门（以下简称征收部门）统一负责中心城区集体土地上房屋征收与补偿安置工作的指导监督。区人民政府（管委会）可根据实际，明确有关部门作为房屋征收部门，负责管理本辖区（托管区域）内集体土地上房屋征收与补偿安置工作。区人民政府（管委会）确定的房屋征收实施单位受房屋征收部门委托，负责组织实施本行政区域（托管区域）内集体土地上房屋征收与补偿安置具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿安置行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。

区人民政府（管委会）应加强对房屋拆迁补偿安置工作的领导，区（管委会）国土、规划、农业、社会保障、发展改革、财政、工商、税务、民政、司法、公安、监察、审计、信访、教育、供水、电力等部门及乡（镇）、办事处、村（社区），根据职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿安置工作顺利进行。

乡（镇）政府（街道办事处）负责房屋征收拆迁工作，协助做好群众思想宣传教育工作，协助房屋征收部门及房屋征收实施单位做好房屋调查登记、违法建筑认定等工作。

第六条 房屋征收与补偿安置应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第七条 任何组织和个人对违反本办法规定行为的，都有权向当地人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。

纪检监察机关应当加强对参与房屋征收补偿安置工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收程序

第八条 在实施集体土地上房屋征收前，房屋征收部门应发布公告，将拟征收房屋的范围、补偿方式、安置方式和申请听证的权利等，告知被征收人。国土资源行政主管部门应依法履行征地手续，对宅基地等用地给予征收补偿，协助房屋征收部门或者房屋征收实施单位对拟征收的房屋及附属设施现状进行调查，并对拟征收房屋的合法性予以认定。项目所在地乡（镇）人民政府（街道办事处）应积极协助配合调查认定工作。作出房屋征收决定前，要视情况对征收工作进行社会稳定风险评估。

在实施征收前，应当足额拨付房屋征收补偿安置资金到房屋征收部门在财政开设的专户，实行专款专用，统一管理。

第九条 被征收人有义务配合调查登记，对调查结果确认后签字或盖章。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人拒不签字盖章的，征收部门可以对被征收人的房屋采取照相、摄像、勘测、公证丈量等方式取证，并将取证结果予以公证。确认或取证结果（包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料，相关证明材料等）作为实施房屋征收与补偿安置的依据。

自拟征收告知之日起，在拟征收范围内抢栽、抢种、抢建或突击装修的，不予补偿。

第十条 房屋征收部门发布拟征收房屋告知书的同时，应当书面通知当地公安、工商、规划、国土、农业、林业、税务、畜牧水产等部门，自告知之日起在拟征土地范围内暂停办理下列手续：

（一）宅基地和其他建设用地审批；

（二）改建、扩建、转让、交换、析产、赠与、抵押、租赁房屋审批，土地转让及土地登记发证；

（三）办理户口的迁入与分户，但因出生、婚嫁、军人复转退或大中专院校学生毕业、刑满释放等确需办理户口迁入和分户的除外；

（四）改变房屋与土地用途，或以被征收房屋为经营场所办理工商、税务注册登记和发证手续；

（五）进行土地承包经营权流转；

（六）办理苗木种植、特种养殖证；

（七）其他有碍房屋征收与补偿安置工作的手续。

暂停办理期限一般不超过12个月，但国家、省另有规定的除外。

在此期间，除市、区人民政府（管委会）批准外，其他任何部门擅自办理的有关手续，不能作为房屋征收补偿安置的依据。因擅自办理有关手续给他人造成损失的，由相关责任单位或责任人承担法律责任。

第十一条 被征收房屋的农村集体经济组织、村民和其他权利人应当在征收公告规定的期限内，持土地权属证明、房屋产权证明、不动产权属证书或其他证明材料到指定地点办理房屋征收补偿登记手续。

第十二条 区（管委会）房屋征收部门根据调查核实的情况，拟定房屋征收补偿安置方案报区人民政府（管委会），区人民政府（管委会）认为可行的，应当组织有关部门对房屋征收补偿安置方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。

第十三条 区人民政府（管委会）应当将征求意见和根据公众意见修改的情况及时公布。公布期限不少于7日。

区人民政府（管委会）作出房屋征收决定后应当及时公告。

第十四条 自发布征收公告之日起，不得实施新建、扩建、改建、抢建、突击装修房屋或改变房屋用途，不得进行房屋的买卖、交换、析产、赠与、分户、租赁、抵押，不得抢栽、抢种农作物、林木、花卉或改变土地用途，以及户口的迁入、分户、工商注册登记等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿；改变土地用途的，按改变前土地用途补偿。

第十五条 被征收人应当在房屋征收补偿安置方案确定的期限内，与区人民政府（管委会）房屋征收部门签订房屋征收补偿安置协议，按期搬迁。房屋征收补偿安置协议内容包括货币补偿金额、搬迁期限、过渡期限和支付期限、房屋征收部门办理被征收人购买安置房具体措施、临时安置费、违约责任等事项。

第十六条 区（管委会）房屋征收部门与被征收人在房屋征收补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿安置协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由区（管委会）房屋征收部门报请区人民政府（管委会），按房屋征收补偿安置方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第十七条 被征收人对区人民政府（管委会）作出的房屋征收补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

征地补偿、安置争议不影响房屋征收方案的实施。

第十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿规定的期限内又不搬迁交地的，由区（管委会）国土资源行政主管部门责令限期交地。逾期不执行的，由区（管委会）房屋征收机构向区人民政府（管委会）提出依法申请人民法院强制执行意见，区人民政府（管委会）审核同意后，依法按程序申请人民法院强制执行。

第三章 房屋认定

　第十九条 被征收人的房屋以房屋所有权证（不动产权属证书）、集体土地使用权证、建设用地批准书或者其他合法有效的证件、手续作为确认的依据。没有合法证件、手续，属于历史性的世居房屋由区人民政府（管委会）在项目实施的房屋征收补偿安置方案中确认，给予补偿。

第二十条 下列建（构）筑物不予补偿：

（一）违法违章的建（构）筑物；

（二）超过批准使用期限的临时建（构）筑物；

（三）在征收土地公告发布后改建、扩建的；

（四）虽经有权机关批准，但有关批准文书中注明建设需要时无条件拆除的临时建（构）筑物；

（五）在批准临时使用的土地上修建的永久性建筑；

（六）建房批准文书中明确应拆除而未拆除的旧房。

下列设施或装修（饰）不予补偿：

（一）已废弃的生产、生活设施；

（二）室内外非正常装修。

第二十一条 区人民政府（管委会）应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定或处理。对认定为合法建筑和未超过批准日期的临时建筑，应当给予补偿，对认定为两违建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第二十二条 对两违建筑的认定时间和标准由区人民政府（管委会）制定。在区人民政府（管委会）规定的两违建筑认定时间以前，具有村民建房资格但因历史性原因手续不齐、规划控制停办建房审批手续的已建成房屋，且有完善的生活设施且一直自住的房屋，经乡（镇）政府（街道办事处）、村委会调查，确属自住的住宅房屋，报区（管委会）住房城乡规划行政主管部门和房屋征收部门联合审查，在当地村、组公示无异议后，可视为合法住宅房屋。

第二十三条 区人民政府（管委会）对确定为两违建筑的，责令限期自行拆除。两违建筑在限定的期限内自行拆除的，给予自拆补助，自拆补助具体标准由区人民政府（管委会）制定，并在具体项目的房屋征收补偿安置方案中明确。对拒不自行拆除的，依法强制拆除。

第二十四条 被征收房屋建筑面积认定，有房屋权属证件（不动产权属证书）、载明建筑面积的应确认，对没有合法证件，但应认定为合法建筑给予补偿的房屋以《房产测量规范》（GB-T17986-2000)测量面积为建筑面积。房屋建筑面积勘丈应委托有房屋测绘资质的机构测绘。

第二十五条 被征收房屋的用途认定。属集体经济组织的房屋，以房屋权属证书（不动产权属证书）、载明房屋用途的以载明的用途为准，没有载明用途的以实际使用用途为准；属个人的房屋，房屋权属证书（不动产权属证书）、载明房屋用途的以载明的用途为准，没有载明用途的且无其他合法用途依据的，应认定房屋用途为住宅。

第四章 补偿与安置

第二十六条 对被征收人的补偿包括：

（一）对被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）地上附着物的补偿；

（四）购房补贴；

（五）停产停业损失补偿。

第二十七条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋置换安置。不留地进行集中迁建安置和分散迁建安置。

（一）货币补偿安置。由具备房地产评估资质的中介机构按照重置成本法作出的评估价加购房补贴进行补偿，或者按照区人民政府（管委会）确定的货币补偿指导价进行补偿。

（二）房屋置换安置。采取区人民政府（管委会）提供房源和优惠价格，由被征收人申请购房方式进行安置。

第二十八条 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照《房地产估价规范》的重置成本法评估确定。属拨用的集体建设用地（含宅基地）按市人民政府批准公布实施的《征地统一年产值标准和征地区片综合地价补偿标准》执行；属出让方式使用集体建设用地的，土地征收部门委托有土地评估资质的评估机构进行土地评估确定价值。或者按照区人民政府（管委会）确定的货币补偿指导价进行补偿。

评估机构由被征收人与房屋征收部门共同协商选定；协商不成的，采取多数决定、抽签等方式确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向有关具有资质的房地产估价机构申请复议评估；对复议评估结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十九条 房屋装饰装修、其他生产生活设施和地上构筑物及附属物的补偿由房地产评估机构按市场价格评估确定，或选择区人民政府（管委会）制定的指导补偿标准，并在项目实施房屋征收补偿安置方案中明确。

第三十条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付一次性搬迁费。被征收人货币补偿后要求参加统一购买安置房的，房屋征收部门应当向被征收人支付不超过六个月时间的临时安置费。搬迁费、临时安置费要按照统一标准的原则，由区人民政府、高新区管委会在项目实施的征收补偿安置方案中确定，报市人民政府审定和备案。

第三十一条 对集体经济组织合法经营性房屋，按住宅房屋补偿标准增加20%补偿，不再另行安排重建或给予其它安置。

被征收人为村民，将有合法用地及建房手续的住房部分改为营业用房，同时具备工商营业执照、税务登记证和连续纳税证明的，按住宅房屋补偿标准增加20%补偿，不再补助经营和停产停业损失。未经有关职能部门批准，擅自将住宅房屋改为生产、经营性房屋使用的，不给予停产停业损失补偿。

依法批准正在生产经营的砖厂、砂厂、鱼塘、畜牧养殖场等特种行业，以市场评估价进行补偿。

因征收造成集体土地上的企业停产停业的，根据企业上季度的经营状况和税收利润情况按有关规定协商补偿停产停业损失；在征收公告发布前已经停产停业的，不再进行停产停业补偿。

非住宅房屋、城镇居民在农村的合法房屋以及非本集体经济组织成员的合法房屋，按照重置价进行补偿，不予留地安置。

第三十二条 在房屋征收决定规定期限内签订房屋征收补偿安置协议书，并在合同约定的时间内将房屋腾空交付拆除的，按征收面积进行适当现金奖励；选择货币补偿的，按评估价上浮20%进行奖励。奖励方式与金额由区人民政府（管委会）在具体项目的房屋征收补偿安置方案中明确，并报市政府审定。

碧江区、万山区房屋征收补偿安置按照本办法执行；铜仁高新区的标准可以适当下调，但不得低于本办法规定的85%。

第五章 被征收人利益保障

第三十三条 为加强市人民政府对区人民政府（管委会）房屋征收与补偿工作的监督，实行房屋征收补偿安置方案审查备案制度。发布征收决定前，区（管委会）房屋征收部门应将房屋征收补偿安置方案向市住房城乡建设行政主管部门及市房屋征收补偿管理处备案。市住房城乡建设行政主管部门和市房屋征收补偿管理处要加强对房屋征收补偿安置方案实施过程中的监督及市级重大项目房屋征收工作的指导。

第三十四条 区人民政府（管委会）要妥善安排好被征收人在过渡期限内的就业、就医、生活保障及其子女就学等相关事宜。

第三十五条 本集体组织成员住宅每户房屋建筑面积在45平方米以下的，按45平方米计算给予补偿。

第三十六条 村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因集体土地征收增加的就业岗位，优先安排被征收的村民。

第三十七条 村民转为城市居民后，要按照城市社区管理模式，逐步纳入城市医疗、失业、养老等社会保障体系。符合城市居民最低生活保障和住房保障条件的，应及时纳入城市最低生活保障和住房保障体系。

第三十八条 区人民政府（管委会）要按照先安置、后拆迁的原则开展工作，征收补偿费用要足额到位、专户存储、专款专用，在房屋征收补偿方案确定后及时拨付到住房城乡建设部门在财政开设的征地拆迁资金专户。

　第六章 法律责任

第三十九条 房屋征收工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索取贿赂的，依纪依法追究相关责任。构成犯罪的依法追究其刑事责任。

第四十条 有下列情形之一的，依法予以惩处，构成犯罪的依法追究刑事责任：

（一）围攻、谩骂、殴打征收工作人员，阻挠和干扰房屋征收与补偿安置工作的；

（二）被征收人伪造、涂改有关权属证书文件，谎报虚报数据、冒领多领补偿款的；

（三）在房屋征收补偿安置工作中有强拉、强运、强买、强卖等其他违法行为的。

第七章 附 则

第四十一条 本办法自公布之日起施行。本办法实施前，已发布补偿安置方案公告的，按原公告确定的标准执行；本办法实施前，虽已办理征地审批手续，但尚未实际启动征地工作，或未公告补偿安置方案的，按照本办法实施。

第四十二条 各县、大龙开发区可根据本地征地拆迁工作实际情况，自行制定出台辖区集体土地上房屋征收补偿安置办法，规范集体土地上房屋征收与补偿安置行为。

本办法由铜仁市住房和城乡建设局、铜仁市国土资源局负责解释。

衢政发〔2019〕20号

衢州市人民政府关于印发衢州市区集体土地房屋征收补偿安置办法的通知

柯城区、衢江区人民政府，市政府各部门、直属各单位：

《衢州市区集体土地房屋征收补偿安置办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

衢州市人民政府

2019年11月4日2100433B

永州市集体土地上房屋征收与补偿安置补充（暂行）规定　

根据《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电〔2010〕15号）、《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号）规定，为积极稳妥解决《永州市集体土地房屋征收与补偿安置办法》（永政发〔2013〕28号）　执行过程中出现的实际问题，切实维护人民群众利益，现就有关事项补充规定如下：

一、适用范围　

本补充规定只适用于永州市中心城区主城区（北起马坪，南至鸟沙洲，东至二广高速，西达洛湛铁路，总面积约440平方公里，具体区域范围以2010年永州市城市总体规划修改版为依据）区域内征收集体土地涉及房屋征收补偿安置。

二、房屋置换安置　

（一）选择房屋置换安置方式的按照永政发〔2013〕28号文件规定的货币安置“等价值”原则及安置小区周边房屋评估价、安置小区建安成本价的评估结果确定需房屋置换安置人均面积标准。

（二）符合安置条件的被征收人在购买安置房时应合理选择房屋（套），安置房面积不足部分按市场价补差（市场价减去成本价），超过部分按市场价购买。

（三）安置房的楼层价差，安置房以每栋房屋楼层的中间层（房屋总层数为偶数的，取中间两层中的较上一层）为标准层（建安成本均价），楼层每增加或减少1层相应增加或减少15元的每平方米楼层差价，顶层房屋按中间标准层房屋价计价。

（四）符合安置条件的被征收特困人群，房屋征收补偿费用不足购买人均45平方米安置房（建安成本价）时，将给予被征收人费用补足。

（五）安置房的土地使用权类型为出让土地使用权。对符合安置条件的被征收人，将给予一次性物业补助3600元/人（1200元×3年）。

（六）被征收人选择安置房的选房顺序：被征收人按签订征收补偿协议时间顺序号和腾空房屋顺序号之和作为选房顺序号。和值小者选房在前，重号（选房顺序号）的以腾空房屋顺序号在前者优先选房。

（七）被征收人在本经济集体组织土地上有多处合法房屋但未同时征收的，只享受一次房屋征收安置，其它房屋只能按重置价结合成新进行补偿。

三、征收奖励　

被征收人在房屋（仅限合法建筑）征收过程中配合调查、自觉控违，且在规定期限内签订房屋征收与补偿安置协议并腾地的，给予以下奖励。

（1）配合调查奖：房屋征收通告发布后，在规定时间内，被征收人积极主动配合征收部门开展入户调查摸底、丈量登记面积、认定权属性质及用途的，给予每栋（户）房屋支持公共利益项目建设配合调查奖5000元。

（2）自觉控违奖：被征收人没有违法改、扩建等不当增加补偿费用行为的，给予每栋（户）自觉控违奖10000元。

（3）根据永政发〔2013〕28号文件第17条之规定，对被征收人在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议的，按合法正（主）　房建筑面积给予100元/平方米的签订协议奖励；对被征收人在规定期限内腾空房屋的，按合法正（主）房建筑面积给予50元/平方米的腾空房屋奖励。

上述奖励，在房屋拆除腾地后七个工作日内给付。依法强制拆除的房屋，一律不予奖励。

四、违法建筑自拆劳务费　

（一）2012年3月31日前（含3月31日）建设的违法建筑物，在规定时间内（由征收实施单位确定并公告）对被征收人积极主动配合征收部门实施征收的给予自拆劳务费：砖混及钢混结构自拆劳务费200－350元/㎡，简易棚及砖木结构自拆劳务费50－150元/㎡，具体以财政部门审核确定；在规定时间内未自行拆除的，将依法强制拆除，不给予自拆劳务费。

（二）2012年4月1日以后，未取得合法手续建设的建筑物（构筑物）一律按违法建筑处理，不给予自拆劳务费。

五、其他情况　

（一）在1997年1月1日至2012年3月31日期间建设的无证建筑，对符合“一户一宅”原则和占地、建房面积限额标准条件的无证建筑，按正房面积补偿额给予规定比例处罚后，在规定时间签订协议的参照正常建筑补偿，不签订协议的按违法建筑处理。占地面积限额标准按《土地管理法》相关规定执行；建房面积限额具体标准为：按相关法律、法规进行界定，4人以上户（含4人）的建筑面积限额为300平方米以下，4人以下户的建筑面积按人均75平方米计算，超过部分按违法建筑处理。

（二）符合安置条件的人员，严格按照永政发〔2013〕28号文件第23条的规定确定。符合安置条件的被征收人以市人民政府组织“六堂会审”确认的安置对象经张榜公示无异议后确定。

本规定自2016年8月19日起施行，永政发〔2013〕28号文件中与本规定不符的，以本规定为准。本规定实施前，已发布房屋征收补偿安置方案的，按原方案执行；本规定实施前，虽已办理征地审批手续，或已实施具体征地，尚未发布房屋征收补偿安置方案的，按本规定实施。 2100433B