集体土地流转合同

(1)双方当事人的姓名、住所;

(2)流转土地的四至、坐落、面积、质量等级;

(3)流转的期限和起止日期;

(4)流转方式;

(5)流转土地的用途;

(6)双方当事人的权利和义务;

(7)流转价款及支付方式;

(8)流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;

(9)违约责任。

农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。

甲方(出让方)：______

地址:______

乙方(受让方):______

地址:______

为了规范农村土地承包经营权流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式：甲方采用_方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途：乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期合同双方约定，土地承包经营权流转期限为_年，从_年_月_日起，至_年_月_日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级甲方将承包的耕地_(荒地、林地及其他土地)亩流转给乙方，该土地位于_。其中一等地_亩，二等地_亩，……(可具体列表说明)。

五、流转价款及支付方式、时间合同双方约定，土地流转费用现金(实物)支付。乙方每年_时间(或一次性)支付甲方_元/亩，(或实物公斤/亩)，合计_元。流转土地的农业税费由_方承担。

六、甲方的权利和义务

1.权利:按照合同规定收取土地流转费，按照合同约定的期限收回流转的土地。

2.义务:协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解本社区和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务

1.权利。在受让的土地上，具有生产经营权。

2.义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地(荒地、林地等)进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。

八、合同的变更和解除有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：

①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；③一方违约，使合同无法履行的；④乙方丧失经营能力使合同不能履行的；⑤因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任

1.甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

2.乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

3.乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。

①不按合同规定用途使用土地的；②荒芜土地的、破坏地上附看物的；③不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决，协商不成的由乡(镇)农业经营管理部门调解，不同意调解或调解无效的，双方协商向上级农业承包合同管理部门申请仲裁，不服仲裁决定的，可在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉。

十一、其他约定事项本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农业承包合同管理部门留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同，应以原发包方同意之日起生效。

合同甲、乙双方约定的其他事项。

本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方(出让方)签字:______

_年_月_日

乙方(受让方)签字:______

_年_月_日2100433B

合同示范文本将遵循平等协商、自愿有偿的原则，切实规范农村土地承包经营权流转行为，维护双方当事人特别是农民群众的合法权益，适度扩大农业规模经营，促进农业和农村经济发展。

承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

另外，承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

农村集体土地流转形式

1.1 反租倒包。由乡(镇)或村集体将农民承包的土地“返租”回来，再承包给个人和单位(往往是有经营能力的种养能人或经济实体),由接包方向集体缴纳承包费，同时给转包土地使用权的农民以经济补偿。这种形式在尊重农民土地承包权的前提下，改变一家一户分散种植的格局，实现了区域农业生产规模化经营;在发挥统一种植、统一管理、统一收获的优越性的同时，也发挥了家庭分散劳动的优越性。

1.2 土地股份合作。即农民把土地的承包权和使用权交给集体，从而换取一定数量的股份。集体建立土地股份合作社(或股份公司),实行股份合作制经营，并通过章程或协议将投资形式、投资份额及收益分配等经济处理办法事前做出规定，农民以土地使用权入股参与经营，并获得相应收益。股份公司的成立主要有两种形式。一是行政村或自然村的所有土地和其他资产经评估被作为投资入股，然后根据评估的结果给农户配股。二是以土地作为唯一的资产入股，并根据一定方式(如社区成员资格、承包土地的数量和年限、年龄等)给每一个成员配股。

1.3 土地转包。原承包方将其土地使用权以一定的条件再发包给第三方，而原承包合同中所规定的权利与义务不变。在这种方式下，新的承包人不与土地所有者直接发生经济关系，双方根据当时的经济、技术和社会条件签订转包协议，以确定双方的权利和义务。转包市场期限机动灵活。这种情况多数是转包者已有非农就业门路，不以土地为生，从而转让土地使用权，保留承包权，一旦失去非农就业机会仍有土地作为生活保障。

1.4 土地转让。指原承包方与第三方签订合同，将自己与发包方业已形成的权利与义务关系由第三方向发包方履行。这种现象主要集中在经济较为发达的农村、近城郊区和厂矿工业区附近。这些地方的农民有相对稳定的非农收入，从而不必再依赖土地来维持生计。土地使用权转让后，农民不必再为几亩田的经营牵肠挂肚，可以安心从事二、三产业。

1.5 土地互换。土地互换有两种形式：一是由集体出面组织的互换。某些乡(镇)村基于连片种植的需要，统筹规划产业带，宜粮则粮、宜林则林、宜果则果，农户通过换地，从事自己愿意的种植方式。二是农户之间的互换。土地使用权的当事人为便于耕作，双方互换土地使用权，各得其所，这是以双方各自的土地使用权为标的物的市场交易行为，主要是因土地分散、地块零散引起的。

1.6 委托经营。指农户因外出等原因而又不愿放弃土地，从而委托他人代行经营，收益分配由双方协商解决。一些地方，种粮农户们只要缴纳一定的费用，并进行简单的田间管理，便可坐享收成。期间各类农事，由他人负责打理，即通过专业农场、农机专业合作社、粮食专业合作社对粮食生产实行“统一翻耕、统一育秧、统一播种、统一植保、统一收割”的“一条龙”有偿服务，或提供某一关键环节有偿服务，实现土地耕作社会化服务。

1.7 “四荒”地拍卖。指竞争买卖“四荒"地，即众多欲订约人通过公开竞争，与农村集体经济组织订立合同，购买“四荒"土地使用权，用于农业种植养殖。

使用权流转客体

集体土地使用权流转客体的建设用地，包括现实的已经被土地使用者合法取得建设用地使用权的土地和已被土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划确定为建设用地的土地。由我国土地使用制度改革的目标所决定，作为集体土地建设用地使用权流转客体的应该是前者而不是后者。近年来，不少试点地区都将后者列入集体土地建设用地使用权流转的范围，并以此为主进行流转。以四川省江油市四个镇的试点情况为例：2000年底四个镇土地利用总体规划确定的集体土地建设用地共1414.25公顷。截至2003年6月底，实际已使用集体土地建设用地1120.65公顷，占土地利用总体规划的79．24%；而现已使用的集体建设用地中实际发生流转行为的土地共207.32公顷，仅占已使用集体建设用地的18.5%。 [1]这是一个不容忽视的问题。虽然在规划用途上两者都属于建设用地，但两者间有着重要区别：前者一般是土地使用权主体明确的、现实的建设用地；后者通常是土地使用权主体尚未确定的、可能的建设用地。如果将后者作为集体建设用地使用权流转的对象，以流转的方式来取得建设用地使用权，至少存在以下几个问题：

（1）违反现行法律规定。我国《土地管理法》明确规定，“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划而将农地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”。其表明土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地，要变为现实的建设用地，需要经有批准权的人民政府按土地利用年度计划分批次批准；而将规划建设用地使用权作为流转的客体，以流转方式来取得建设用地使用权，实质上是提前用地，扩大建设用地规模，必然会对土地年度利用计划的执行产生巨大的冲击。

（2）耕地保护将更加艰难。如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围，大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收人等口号下，名正言顺地得以实施。在目前有关法律制度不完善的情况下，其结果必然是加快农地向非农业建设用地转化的速度，耕地保护将遇到更大的挑战。实践中，已有相当数量的农业用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多，集体土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收人的措施；有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活；有的为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。 [2]在农民土地权益受到侵害的同时，大量的耕地也变成了建设用地。

（3）在我国现行土地制度下，任何土地使用权流转的法律后果都是土地使用权主体的变更，因此，作为流转对象的土地使用权，应该是由土地使用者依法享有的、权利主体明确的、依法可以流转的土地使用权。规划建设用地尚不具备这些条件，土地使用权在法律上尚未被具体的土地使用者取得，土地使用权主体处于未知状态，将无具体使用权人的土地作为流转的客体，既无法律依据又缺理论基础。

因此，今后国家在立法时应将集体土地使用权流转的对象，限定在存量建设用地使用权的范围，并对流转的对象、范围、条件和程序做出明确的规定，以规范集体土地使用权流转行为；而规划建设用地使用权的取得，则应按土地管理法的规定由有审批权的人民政府审批，批准与否的决定因素应是土地利用总体规划、乡镇村建设规划和土地利用年度计划的要求，而非土地所有者与使用者之间的流转协议。

使用权流转的主体

集体建设用地使用权流转的主体应为土地的使用者而非所有者。

集体建设用地使用权流转是集体土地使用者之间的交易，无论其采用何种形式，转移的都是土地使用权。在现行土地制度下，集体建设用地使用权与所有权一般都处于分离状态，土地使用权的享有者通常是实际的土地使用者，因此，能够作为集体建设用地使用权流转主体的应该是集体建设用地使用权人和意向土地使用者。实践中，不少地方将集体建设用地使用权主体扩大到土地所有权人，并以规范性文件规定“农民集体所有建设用地的所有权人或使用权人经批准可以采用转让、租赁、抵押或作价入股等形式进行流转”。这种将集体土地所有者作为建设用地使用权流转主体的做法，无疑扩大了流转主体的范围，客观上为违法占用集体土地进行非农建设的行为提供了依据和条件。

首先，集体所有的建设用地，通常是已经政府批准确定给乡（镇）村企、事业单位使用和村民住宅使用的土地。其有具体明确的土地使用权人，他们所享有的土地使用权受法律保护，土地所有者不能随意收回再以流转的方式进入市场；在土地使用权与所有权处于分离状态的情况下，土地所有者（农民集体）无论在法律上还是在事实上都不能成为建设用地使用权流转的主体。其次，目前我国集体土地所有权主体是抽象的、法律上的权利主体，由其作为土地使用权流转的主体客观上难以操作，只能由村委会或集体经济组织代为流转行为。在目前对土地经营管理者缺乏必要监督机制的情况下，土地所有者在土地使用权流转中享有的权益缺乏必要的保证。再次，虽然集体建设用地的所有者是农民集体，但在我国现行土地制度下，集体土地建设用地使用权的取得和变更，从来就不是由土地所有者来决定的。由集体土地所有者作为建设用地使用权流转的主体，实际上是为某些地方政府或其派出公司控制和操作土地流转创造条件。

我国实行集体土地建设用地使用权流转的主要目的是通过市场配置资源，使利用效率较低的集体存量建设用地得到充分、合理的利用。因此，集体土地使用权流转的主体应是建设用地的使用者，而不应该是土地所有权人。

使用权流转收益分配关系

集体建设用地使用权流转产生的收益包括转让收益和土地增值收益。这笔收益如何分配是集体土地使用权流转制度建设中的核心问题，它关系到土地资源配置机制的形成以及集体土地使用权流转的动力。从理论上讲，集体建设用地使用者作为土地使用权人，在自己不能有效利用土地的情况下，将土地使用权再让渡给他人，从中获得了土地收益，其自然是转让收益分配关系的参加者。土地所有者（农民集体）在其土地所有权与使用权分离之后，并未丧失土地所有权，其当然享有土地的收益权，也自然享有土地转让收益分配的参与权，并据此获得应得的收益。因此，集体土地流转收益分配关系的参加者，主要是土地的所有者和土地的使用者。同时，由土地利用的特殊性所决定，土地增值收益的形成，主要是社会经济发展、政府投资、周边环境改善以及规划实施的结果。就此而言，国家也应成为土地流转收益分配的参与者，但其所得的土地收益应以征收土地增值税的形式取得（这属于再分配的范畴）。因此，在集体土地使用权流转中，土地收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家。但从一些地方的试点方案来看，不少地方都将各级地方政府作为集体土地流转收益分配关系的直接参与者。如有的地方要求“收取的土地流转收益及土地增值收益，在土地所有者与镇、区、市人民政府之间按2：5：2：1比例进行分配”。 [3]国土资源部批准的流转试点方案和管理办法，虽然要求“对集体建设用地使用权流转所得的收益要严格按着5：4：1的比例进行分配”， [4]但仍将“集体土地所有者、试点镇、市县政府”作为土地流转收益分配的参加者。诸如此类的分配方式和分配比例，作为试点中的一种探索是可以理解的，但是作为未来制度建设的模式是不可取的。

首先，土地使用权流转是一种交易行为，参与这种交易关系的主体只能是土地的权利人，地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者，没有理由参加土地流转收益的分配。即使像有些人所讲的那样政府作为投资者使土地增了值，也是其职责使然，而不应成为参与土地使用权流转收益分配的理由。其次，各级政府参与集体土地使用权流转收益的分配，很可能导致土地供给失控并扰乱正常的市场秩序。据有关调查资料，目前集体土地使用权流转主要是采用乡（镇）政府（或投资公司）将土地使用权收购，并给予经济补偿，再将土地使用权出让（转让）给企业的方式；或者采取土地使用权租赁的方式，先由镇政府、村与农户签协议，再由乡镇政府（公司）与用地单位签协议，基本上是基层政府在操纵主导集体土地使用权的流转。 [5]在这种土地使用权流转过程中，政府所处的地位和所扮演的角色就决定了政府既是集体土地使用权流转的主导者，又是土地使用权流转的受益者，流转的土地越多，其收益越大，其后果可能是我们始料不及的。而国家以税的形式对集体土地使用权流转收益进行调控，可以规范市场秩序保证流转收益的公平分配。

集体土地使用权流转收益的分配，是土地使用权流转机制的核心，也是决定市场能否健康有序发展的关键，关系到集体建设用地的合理利用和耕地保护。因此，土地使用权流转收益分配制度的设计一开始就应建立在公平、合理的基础上，并按市场规则运行。

对此，国家有关部门应予以高度重视，并尽快制定统一的规范性法律文件，对那些重要而具有普遍性的问题做出明确的规定，以引导和规范集体土地使用权流转行为，堵住“流转”掩盖下非法用地的漏洞，保证农村土地市场健康发展和土地资源的合理利用。

随着社会主义经济体制的建立、经济社会的快速发展和土地使用制度改革的深入推进，集体建设用地流转，已不再是一个讳莫如深的概念，尤其是在经济相对发达的省份和城乡结合部，集体建设用地流转已由自发、小规模出租房屋、场地等，逐步演变为有组织、有规模、形式多样的流转。在基层，由于长期以来一直执行较为严格的土地用途管制制度，对集体建设用地流转也一直持谨慎态度，在一定程度上限制了集体建设用地流转的规模和频率，但毋庸讳言，在一些区位优势明显、工业经济发展较迅速的乡镇，集体建设用地流转还是时有发生，而且近几年来有逐步上升的势头。那么如何从基层实际出发，采取切实可行的措施，正确引导和规范集体建设用地流转，使之成为推动农村经济发展和社会稳定的重要手段呢？党的十七届三中全会出台的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中关于建立城乡统一的土地市场的重要论述无疑给我们吃了一颗“定心丸”，给了我们必要的政策依据。

诺成合同与实践合同这是从合同成立条件的角度对其所作的分类。诺成合同，是指以缔约当事人意思表示一致为充分成立条件的合同，即一旦缔约当事人的意思表示达成一致即告成立的合同。实践合同，是指除当事人意思表示一致以外尚需交付标的物才能成立的合同。在这种合同中仅有当事人的合意，合同尚不能成立，还必须有一方实际交付标的物的行为或其他给付，才能成立合同关系。实践中，大多数合同均为诺成合同，实践合同仅限于法律规定的少数合同，如保管合同、自然人之间的借款合同。

例如买卖合同，只要买卖双方对物品的规格、质量、数量、价格等达成一致意见，不需要交付标的物，买卖合同即成立。其他如购销合同、租赁合同、建设工程承包合同等，都属这类合同。有些诺成合同还需要国家有关部门批准或登记后才能成立，如房屋买卖、外商投资企业设立等，须向有关机关履行登记手续。

区分诺成合同与实践合同，对于确定合同是否成立以及风险的转移时间等都有重大意义。在诺成合同中，交付标的物或完成其他给付是当事人的合同义务，违反该义务便产生违约责任；而在实践合同中，交付标的物或完成其他给付只是先合同义务，违反该义务不产生违约责任，可构成缔约过失责任。

什么合同是诺成合同，什么合同是实践合同，应根据法律的规定或交易习惯来确定，中国的《经济合同法》第九条规定：“当事人的双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就成立。”因此，经济合同都是诺成合同。

2019年8月26日，第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改土地管理法的决定，新修订的土地管理法自2020年1月1日起施行。此次修改土地管理法，坚持土地公有制不动摇，坚持农民利益不受损，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，依法保障农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度等改革在全国范围内实行，对促进乡村振兴和城乡融合发展具有重大意义。

新修订的土地管理法把党中央关于农村土地制度改革的决策和试点的成功经验上升为法律，重点有以下五个方面：一是明确农业农村主管部门负责宅基地改革和管理。落实深化党和国家机构改革精神，在规定国务院自然资源主管部门统一负责全国土地管理和监督工作的同时，明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，并赋予了农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。坚持实行一户一宅的基本管理制度，增加了户有所居的规定，下放了宅基地的审批权，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。二是允许集体经营性建设用地直接入市。对土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，能够为农民直接增加财产性的收入。同时在集体经营性建设性用地入市的时候，要求必须由村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意才能入市。三是规范征地程序。要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示，还要与被征地农民协商，必要时组织召开听证会，跟农民签订协议后才能提出办理征地申请，办理征地的审批手续，强化了对农民利益的保护。在征地补偿方面，改变了以前以土地年产值为标准进行补偿，实行按照区片综合地价进行补偿，区片综合地价除了考虑土地产值，还要考虑区位、当地经济社会发展状况等因素综合制定。四是强化永久基本农田保护。将有关条款中的“基本农田”修改为“永久基本农田”。永久基本农田划定以乡（镇）为单位进行，由县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业农村主管部门组织实施。永久基本农田应当落实到地块，纳入国家永久基本农田数据库严格管理。永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。五是保障乡村产业发展用地。要求土地利用总体规划应当统筹安排城乡生产、生活、生态用地，满足乡村产业和基础设施用地合理需求，促进城乡融合发展。土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排。