集体土地房屋拆迁补偿内容简介

在实际工作中，集体土地房屋拆迁补偿/安置形成了货币补偿、实物补偿、异地重建和资本化补偿等多种方式及N个补偿公式。本课题在集中各地现行公式之优点的基础上，对天津原有公式进行了修正，提出了新的公式，并对新公式进行了政策依据解说。

一、总则

第一条 为确保恩阳区建设项目征地拆迁补偿和安置工作的顺利实施，切实维护农村集体经济组织和人民群众的合法利益，进一步做好被征地农民社会保障工作，依据《中华人民共和国土地管理法》、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等相关法律，结合我区实际，制订本实施方案。

第二条 征地拆迁补偿安置工作由建设项目征地拆迁领导小组统一领导，建设项目征地拆迁领导小组办公室负责指导协调。

第三条 发改、人社、规划、住建、国土、交通、民政、公安、农发、水务、统计、房管、电力等部门应按照各自职能职责，参与做好征地拆迁补偿安置工作。

第四条 乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、村(居)民小组，依照有关规定，具体负责安置符合条件的被征地农业人员土地补偿费和安置补助费的管理、分配、使用，调整承包土地，协调落实拆迁户房屋拆除、过渡安排和新建房宅基地，按时交付土地，协调处理建设过程中的用地问题，确保建设项目顺利实施。

集体经济组织土地全部被征收的，统建拆迁安置房由区住建部门为实施主体，并会同区级相关部门按程序统一组织、统一规划、统一建设、统一分配、业主管理。

第五条 征地拆迁补偿安置应当坚持依法、公开、公平、公正的原则，严格按法定程序，实行征收土地公告制度、征地补偿安置公告制度、补偿补助安置公示和结果公布制度。

第六条 征地范围以勘测定界图确定的征地红线为准。

第七条 集体土地征收主体为区人民政府，安置补偿实施主体为区国土部门，实施拆迁主体为被征收地乡(镇)人民政府。

第八条 城市规划区以市政府审批的恩阳区城市规划为准。建设项目征收集体土地，登记时以土地利用现状为准。

二、土地征收程序

第九条 实物清点登记程序：

(一)区人民政府发布征地公告。

(二)建设项目所在地乡(镇)人民政府或区级部门开展实物清点工作。

(三)由权利人申报登记，相关乡(镇)人民政府、村(居)民委员会、村(居)民小组审核，各相关职能部门确认登记上报。

(四)巴中市国土资源局恩阳分局编制征收土地及实物补偿安置实施方案，并报区政府批准。

(五)巴中市国土资源局恩阳分局发布《补偿安置实施方案》公告。

(六)巴中市国土资源局恩阳分局会同乡镇、相关部门组织被征地单位群众对征收补偿安置方案和社会保障方案举行听证。

(七)建设项目所在地乡(镇)人民政府与被征收单位或个人签订征收安置补偿协议书。

(八)兑付征收费用，落实补偿安置。

(九)巴中市国土资源局恩阳分局发布交地通知，被征收单位或个人交付土地。

三、登记的范围、内容和要求

第十条 登记范围和内容：项目建设划定区域内的土地及地上的各类青苗、林(果)木、塘库、杆管线、道路、沟渠、坟墓、水井及其他附属物设施名称、类型、规格、数量等，房屋等建(构)筑物占地面积、建筑面积、结构、建修时间、使用情况。

征地红线外的土地及附属物一律不予登记。

第十一条 征收集体土地总面积以实际勘测面积为依据计算(以组为单位)。登记耕地面积以征地拆迁小组现场逐块勘丈数据为准。

第十二条 耕地登记

(一)下列情形登记为耕地：

1.常年种植农作物的土地;

2.园地、微水池、囤水田等;

3.其它应登记为耕地的土地。

(二)下列情形不得登记为耕地：

1.田埂、道路、沟渠等;

2.退耕还林的土地;

3.荒芜两年以上的土地;

4.其它不应登记为耕地的土地。

第十三条 房屋登记

(一)下列情形应予登记：

1.有《集体土地使用权证》或《房屋所有权证》的房屋;

2.经批准获得土地使用权，但未办理产权的房屋;

3.未经批准占地建设，但经相关部门处罚并缴清相应费用的房屋;

4.当地居民继承祖辈遗留的房屋，无产权“两证”的房屋;

5.当地居民因住房困难，登记前(一年含一年以上)经基层组织同意并收取相关费用后建修的房屋;

6.新农村风貌建设规划范围内的房屋;

7.其它应当予以登记的内容。

(二)有下列情形之一的不予登记：

1.发布预征地公告之日起违反规定建设的建(构)筑物及临时设施;

2.在建(构)筑物上或依附于建(构)筑物违法搭建的彩钢棚、雨棚或商品房;

3.占用公共通道违法搭建的建(构)筑物;

4.在院坝、天井中搭建的建(构)筑物;

5.根据影像资料，证实属未经批准擅自修建的建构筑物;

6.仅与当地村(居)或农户签定租地协议，未经行政主管部门批准，擅自在所租用的土地上修建的建(构)筑物;

7.超过批准期限的临时建筑;

8.被拆迁人在拆迁前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除原有宅基地用房的;

9.其它不予登记的内容。

(三)登记的房屋及建(构)物应具备以下条件：

1.具有上盖;

2.具有维护物;

3.结构牢固，属永久性建筑;

4.前后墙平均层高2.2米以上(含2.2米)。

(四)房屋建筑面积计算方式：

1.具有以下情形的全部计算建筑面积：

(1)层高在2.2米以上(含2.2米)的单层房屋(含猪牛圈舍);

(2)按规划设计的全封闭阳台、通廊、挑楼，白水柱以内。

2.下列情形减半计算建筑面积：

(1)与房屋相连有上盖有柱三面无墙体、未封闭的走廊、屋檐，白水柱以外至滴水其面积按减半计算;

(2)未封闭的阳台;

(3)无顶盖的室外楼梯;

(4)砖木砖纤结构及土墙房中的楼层最高处低于2.2米但最低处高于1.2米的建筑(含猪牛圈舍)。

(五)房屋面积按照提供的合法的集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积进行登记。

因正当理由确实无法提供集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件的，集体建设用地使用证或房屋权属来源证明文件未记载房屋建筑面积的，按照国土、规划等部门按国家规范要求勘丈后认定的面积登记。

被拆迁人在拆迁范围内有多处合法住房的，其住宅用房建筑面积实行合并计算。

被拆迁人在拆迁范围外另有集体土地住宅用房的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

第十四条 被拆迁户房屋具有营业执照、生产经营许可证、税务登记证、卫生许可证等具备经营性用房性质的房屋(临街一楼门市)，其补偿标准按同类结构住房补偿标准执行，勘丈登记时按主体建筑面积的1.5倍计算。

第十五条 林木登记

(一)成片林(单块面积在0.5亩以上)面积登记方式：成片用材林木按实有面积登记，薪炭林和灌木林按实有面积的0.5倍登记，防护林按实有面积的2倍登记，特殊用材林按实有面积的3倍登记。

(二)单块面积在0.5亩以下的，按零星用材林逐根登记。

(三)苗圃按实有面积登记，并确定苗圃种类(用材林或经济林等)。

(四)零星林木实行单株登记，并明确单株胸径尺寸。

(五)合理密植的果树、木本药材实行单株登记，并明确单株果树、木本药材的老化、盛产、初产、幼苗等规格。

(六)合理密植木本花卉按单株登记，并明确花卉的树径、冠高、冠幅、枝数等规格;草本花卉单株按每窝登记，成片的按面积登记(单位为㎡)。

(七)不合理密植的果树(仅限公告发布前种植的)，挂果树按实有株数登记，幼树苗一律按面积登记。

(八)竹类按种类依据重量登记。

(九)发布预征地公告之日起违反规定抢栽、抢种的林木、花卉、果树等作物不予登记。

第十六条 附属设施登记

(一)符合以下条件的予以登记：

1.房屋内外装饰;

2.与房屋相连的前、后、左、右堡坎(含石、砖);

3.院坝(石、砖、三合土、土院坝);

4.围墙(砖、石围墙)、大门;

5.室内特殊装修;

6.室内外地下水管或明沟、暗沟、粪池;

7.其他应登记的不可移动房屋附属设施。

(二)下列情形不予登记：

1.可移动的附属设施;

2.室内电线;

3.其它不予登记的情形。2100433B

湘潭市人民政府：

你市《关于批准〈湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法〉的请示》（潭政[2010]6号）收悉。经研究，现批复如下：

一、同意《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》。

二、你市要强化依法行政观念，进一步完善集体土地上房屋拆迁补偿安置机制，确保房屋拆迁程序合法，切实维护被征地农民和被拆迁人的合法权益。

三、你市要切实加强对集体土地上房屋拆迁补偿费用的管理，妥善做好被拆迁人的住房安置工作。

附件：湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法

二〇一〇年四月十五日

湖南省人民政府关于《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的批复

衡阳市人民政府：

你市《关于审批〈衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法〉的请示》（衡政[2009]54号）收悉。经研究，现批复如下：

一、同意《衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》。

二、你市要强化依法行政观念，进一步完善集体土地上房屋拆迁补偿安置机制，确保房屋拆迁程序合法，切实维护被征地农民和拆迁人的合法权益。

三、你市要切实加强对集体土地上房屋拆迁补偿费用的管理，妥善做好被拆迁群众的住房安置工作。

附件：衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法

二〇一〇年二月九日

衡阳市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法

第一条 为了加强集体土地上房屋拆迁补偿、安置（简称拆迁补偿安置）工作，维护被征地拆迁单位和村民（以下简称被拆迁人）的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内因征收或使用农村集体经济组织土地上发生的房屋等建（构）筑物拆迁补偿、安置。

集体经济组织成员因本集体经济组织土地征收成建制转为城镇居民后，因建设需要使用其剩余土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，按本办法执行。

国务院、省政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设涉及房屋拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条 市、县（市）、南岳区人民政府应加强对拆迁安置工作的领导，同级土地行政主管部门负责加强管理，征地拆迁机构具体实施。

发展与改革、财政、审计、物价、公安、建设、规划、农业、畜牧水产、林业、水利、环保、人力资源与社会保障、民政、农村经营管理等部门在各自职责范围内配合做好房屋拆迁补偿安置工作。

第四条 在征地报批前，土地行政主管部门应当发布征地前告知书，将拟征地的用途、位置、补偿依据、安置途径等在拟征地的所在农村集体经济组织予以告知。

第五条 自征地前告知书发布之日起，在拟征土地范围内暂停办理下列手续：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批改建、扩建房屋，办理土地转让及土地登记发证；

（三）办理户口分户和迁入，但因出生、婚嫁、军人退伍或大中专院校学生毕业等确需办理户口分户和迁入的除外；

（四）改变房屋、土地使用用途；

（五）办理土地承包经营权流转手续，但土地承包经营合同到期的除外；

（六）特种养殖证；

（七）其他有碍房屋拆迁补偿安置工作的手续。

暂停办理期限自征地前告知书发布之日起计算，最长不得超过12个月，但国家、省另有规定的除外。

第六条 征地告知后，征地拆迁机构应对拟征地上的建（构）筑物面积、数量等现状进行调查，调查结果应与拟被拆迁房屋的相关权利人依法依规共同确认，并在确认书上签字盖章。拟被拆迁人不配合调查或不签字盖章的，征地拆迁机构可采取照相、摄像等方式取证，并将取证结果予以公证。确认或取证结果（包括文字、表格、有关数据、现场照相及摄像资料、相关证明材料等）作为房屋拆迁补偿安置的依据。

第七条 征地公告发布后，被拆迁人应当在征地公告规定的时间内，持房屋有效证件到指定地点办理补偿相关手续和复核。

第八条 拆迁房屋的权属、面积、结构、使用用途、建筑年限的认定，均以土地使用权证、房屋产权证或其他合法证件为依据。

第九条 下列建筑物不予补偿：

（一）征地前告知书发布之后新增的建（构）筑物；

（二）违法违章建筑物；

（三）拆除已超过批准期限的临时建筑物。

第十条 补偿费的确定以合法房屋建筑面积和房屋结构、装（修）饰、设施标准结合新旧程度为依据。具体补偿见附表1。

第十一条 符合安置条件的户是指本集体经济组织且在征地时依法享有农村集体土地承包经营权的在册的农业家庭。政策性移民需要安置的，按移民安置政策执行。下列情况按本办法附表1规定的标准补偿后不予安排宅基地或房屋安置：

（一）被拆迁人在集体土地上另有房屋占地面积已达到规定标准的；

（二）非本集体经济组织成员以及属本集体经济组织但依法不享有农村土地承包权者的房屋被拆迁的；

（三）被拆迁户非住宅房屋或建（构）筑物拆迁的。

第十二条 住宅房屋安置包括货币安置及统规统建、统规自建、自拆自建等建设方式。衡阳市城市规划控制区工业园、开发区内，采取货币补偿或统规统建方式；其它地区，可采取货币安置、统规统建、统规自建、自拆自建方式。

衡阳市城市规划区、工业园、开发区内，被拆迁人可在货币安置或者统规统建方式中任选一种方式安置，但本办法规定只能采取货币补偿的除外。补偿安置后，被拆迁人再以其他方式申请异地新建，各相关单位和部门一律不得批准。

第十三条 被拆迁人住宅房屋安置选用货币安置方式的，住宅房屋除按本办法附表1补偿外，另根据房屋正屋的合法面积按照补偿费用总额百分之五十支付节地奖。

第十四条 被拆迁人选用统规统建安置方式的，按成本价结算，成本价安置房人平建筑面积不得超过五十五平方米，但每户最低不少于六十五平方米，最高不超过一百六十五平方米。

第十五条 统规自建、自拆自建的，每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。

第十六条 统规自建、自拆自建安置用地的，有关报建报批规费免收市县级收取的部分；水、电、路“三通”及宅基地平整费用，基础深超过1.5米的费用，由申请用地单位负责。

第十七条 被拆迁户符合条件的优先享受爱民房、经济适用房政策。

第十八条 爱民房、经济适用房建设成本由申请用地单位负责。

第十九条 拆迁房屋户外设施，根据实际情况按照本办法（附表2）规定的标准补偿。

第二十条 被拆迁人一次性搬迁至新居的，付给一次性搬迁补助费；需要过渡的，支付房屋过渡补助费，并付给两次搬迁补助费。具体标准见附表3。

第二十一条 拆迁生产经营性用房实行货币安置，或者用相当的房屋和其他建筑物、构筑物抵偿。货币安置的，按同类房屋结构和面积的百分之一百四十补偿。生产经营性用房的认定以房屋产权证、土地使用证确定的用途为依据，权利人必须持有效营业执照，并在征地公告发布之前已经营业满半年且依法纳税。

第二十二条 拆迁户提前拆迁完毕交出土地的，给予奖励，但奖励总额不超过补偿总额的百分之四。

第二十三条 电力、电讯、给排水管道、燃气管道等设施搬迁，按照国家有关规定予以适当补偿；废弃不用的，不予补偿。

第二十四条 征地范围内的集体经济组织和单位的非住宅房屋（包括学校、寺庙、企业生产和经营用房、村委会和村民小组集体房屋等）按本办法规定的农村村民住房同类结构补偿标准补偿。

第二十五条 由申请用地者易地重建的水塘、水库、道路等其原有设施和相应土地不予补偿，但重建设施所需土地按新征地的补偿标准补偿。

第二十六条 被征地的集体经济组织已异地集中安置的，原宅基地不予补偿，但原宅基地面积超过异地安置所占面积的部分应予补偿。

第二十七条 征地范围内的坟墓，有户主的由户主负责迁移，按规定付给迁移补助费；无户主的由申请用地单位负责迁移。迁移坟墓应当发布公告，要求户主在规定的期限内自行迁移；逾期未迁移者，按无主坟墓处理。

第二十八条 建设使用国有农用地涉及房屋拆迁补偿安置的，参照本办法执行。

第二十九条 市、县（市）、南岳区人民政府可根据土地利用总体规划和城镇规划对一定时期内将征收的集体土地上房屋实行协议收购，拆迁补偿安置标准按本办法的规定执行。

第三十条 本办法公布之日起施行，市人民政府衡政发〔2002〕1号文件同时废止，其他有关集体土地上的房屋拆迁补偿安置的规定与本办法不一致的，以本办法为准。

本办法实施之前农用地转用和土地征收已获得批准并已依法发布征地补偿安置方案公告的，且已经征地补偿安置费支付到位的，按原规定办理；但本办法实施后3个月内仍未支付到位的，按本办法执行。

附表：1、衡阳市集体土地上拆迁房屋结构、装（修）饰、设

施补偿费标准

2、衡阳市集体土地上拆迁房屋的户外设施补偿费标准

3、衡阳市集体土地上拆迁其它补偿费标准

附表1

衡阳市集体土地上拆迁房屋结构、装（修）饰、设施补偿费标准（1）

单位：元/㎡

衡阳市集体土地上拆迁房屋结构、装（修）饰、设施补偿费标准（2）

单位：元/㎡

衡阳市集体土地上拆迁房屋结构、装（修）饰、设施补偿费标准（3）

单位：元/㎡

衡阳市集体土地上拆迁房屋结构、装（修）饰、设施补偿费标准（4）

单位：元/㎡

说明：1、以上补偿只限合法房屋。2、以上装（修）饰、设施指滴水内范围。3、房屋屋顶架空层和隔热层层高（高度）在2.2米以上（含2.2米）的，应按合法面积计算，高度在2.2米以下的，以建筑面积套相应类别补偿单价计算后，再乘以实际高度与2.2米的比例计算补偿。4、层高每增减10厘米，按房屋主体补偿价增减1%

附表2

衡阳市集体土地上拆迁房屋的户外设施补偿费标准（1）

单位：元

衡阳市集体土地上拆迁房屋的户外设施补偿费标准（2）

单位：元

说明：表中未列项目按成本价评定补偿。

附表3

衡阳市集体土地上拆迁其它补偿标准

说明：表中未列项目按成本价评定补偿。

湖南省人民政府

关于《永州市集体土地上房屋拆迁补偿

安置办法》的批复

永州市人民政府：

你市《关于审批〈永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法〉的请示》（永政[2009]18号）收悉。经研究，现批复如下：

一、同意《永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》。

二、你市要进一步完善集体土地上房屋拆迁补偿安置机制，确保房屋拆迁程序合法，依法依规做好安置补偿工作，切实维护被征地农民和拆迁人的合法权益。

附件：永州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法

二〇〇九年六月八日