阶梯式降价策略

对开发商来说，降价的影响不仅是利润的下滑，还要预防“房闹”问题。实际上，预防“房闹”已经成为很多企业降价前必做的功课，甚至已经有机构举办专门课程，对开发商开展相关的培训。

逢降必闹。近年来的几次房价波动，都伴随着开发商与老业主之间的各种纠纷。为缓和这种矛盾，如今开发商也学乖了，比如以更隐晦的方式降价，降价后向老业主赠送优惠券，甚至通过改善装修、减免物业费等方式向老业主示好。有开发商表示，不论采取哪种方式，不退房、不补差价是行业共同坚守的底线。

新盘降价已不再是新闻。上海易居房地产研究院近期发布的报告称，今年1月—8月，全国商品房成交均价同比下降0.7%，降幅较1月—7月扩大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.1%;9月上半月，20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。报告称，房企希望在9月积极去库存，因此9月上半场的行情将决定房企是否会强化以价换量的策略。

据介绍，上海一些位置较偏远的郊县如嘉定、松江等区域库存量较大，新楼盘降价情况最为常见。与此同时，今年7月开始，上海已经零星出现了老业主“维权”，要求补差价或退房等“房闹”现象。

一家大型房企高管指出，2008年、2011年、2014年上海三轮市场波动中，都曾出现开发商主动降价现象。一般较大的开发商都采取较为灵活的价格策略，给出一定的降幅空间。但由于以往“房闹”干扰太大，如今开发商执行降价策略时高度谨慎，力求不刺激老业主。

据介绍，一般开发商常见的做法是，对新推出的房源实行差异化策略，降低装修标准或改变房屋结构，从而给出一个明确的降价理由。也有开发商向老业主派发优惠券，让老业主优先享受优惠。

需要说明的是，那些仅仅因为房价下跌就要求“维权”的业主，于情于理于法都是站不住脚的。上海易居房地产研究院研究员严跃进说：“在签订商品房买卖合同时，开发商唯一的承诺就是房屋质量问题，而价格这个变量，属于买卖双方交易前事先约定的。付款并接受了商品房，就代表交易事实存在，事后反悔既违反了《合同法》，也违背基本的买卖交易原则。”

严跃进分析认为，“房闹”现象之所以经常出现，是因为很多购房者以按揭贷款的方式购房，在房价下跌的时候，感觉后续的还贷不划算了。但是，买卖本身是一个公开透明的过程，购房者应该为自己置业的决策自担风险。

当然，严跃进还建议，房企在降价方面也应该谨慎，尽量回避一些公开的降价行为。比如可以提供一些理财计划，让购房者获得收益。其实这部分收益就是房子的降价额度，只是换了个方式，这样就不会引起太多的争议。

卫民不动产总经理蔡为民也表示，万科近期与腾讯合作，给出了令人眼花缭乱的优惠政策，其实就是一种隐形的降价，避免直接降价引起激烈的反响。如果未能防患于未然，一旦遇到老业主“维权”，开发商则应该积极应对，大事化小。蔡为民强调，在楼市遇冷的大气候下，开发商跑路、信托不能刚性对付、出现“房闹”、中介关店等现象时有出现。在签署购房合同时，开发商一定会有相关的约束性条款，且一房一价是常理，后期推出的房源价格高低都属正常现象，但由于很多人契约意识淡薄，老业主“维权”现象时有发生。

值得注意的是，以往两轮降价过程中，很多“房闹”事件出现后，随着时间推移，房价再度上涨，当市场价超过业主当时的购房价时，“维权”自然就不了了之。蔡为民认为，眼下这一轮房企降价潮一旦引发“房闹”，很难再寄望房价上涨消除矛盾，开发商不能抱此侥幸心理。

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