济南市住宅建设债券发行和认购办法

《济南市住宅建设债券发行和认购办法》已于一九九三年三月二十一日经市政府批准。

《济南市住宅建设债券发行和认购办法》已经市政府批准，现予发布施行。

济南市市长 谢玉堂

一九九三年三月二十一日

第一条 为筹集建房资金，加快住宅建设速度，根据《济南市城镇住房制度改革实施方案》，制定本办法。

第二条 济南市住宅建设债券由济南市住房资金管理中心负责发行、使用和偿还，委扎中国人民建设银行济南市分行房地产信贷部（以下简称市建行房地产信贷部）办理。

第三条 本市五区范围内各机关、团体、企业事业单位新分配或者调整公有住房的，分房职工应一次性认购住房建设债券后，方可取得住房使用权，并按规定交纳租金。

民政部门确认的无工作单位，享受国家定期抚恤的孤老烈属和革命伤残、复员军人以及社会救济户新分配或者调整公有住房，以及互换公有住房户免予认购住宅建设债券。城市建设中的拆迁户按拆迁的有关规定执行。

第四条 经济特别困难的职工，经其所在单位核准和担保，可分期认购住宅建设债券，期限最长不得超过三年，首期认购额不得少于认购总额的50%。

第五条 济南市住宅建设债券年利率为 3.6%，不计复利，从认购之日起满五年后一次偿还本息。逾期不领取本息的，不另计息。

第六条 认购住宅建设债券的额度按住房的建筑面积计算。钢混结构、砖混一等和砖木一等住房认购基数为每平方米35元；砖混二等和砖木二等住房认购基数为每平方米30元；砖木三等住房认购基数为每平方米20元；简易结构住房认购基数为每平方米15元。

住宅建设债券认购基数应当根据住房所在的地段等级进行增减调剂。一类地区增减系数为 105%；二类地区增减系数为100%；三类地区增减系数为95%。 地段等级按《济南市城镇住房制度改革提租和补贴实施办法》中的附件二划分。

济南市住宅建设债券的认购基数如需调整，应由市住房制度改革领导小组办公室提出，报市政府批准后公布执行。

第七条 认购住宅建设债券总额的计算方法：

新分配住房的认购住宅建设债券总额=住宅建设债券认购基数x新分配住房的建筑面积x基数的增减系数。

调整住房的认购住宅建设债券总额=新分配住房住宅建设债券认购基数x新分配住房的建筑面积x基数的增减系数－原住房住宅建设债券认购基数x原住房的建筑面积x基数的增减系数。

住宅建设债券总额等于或小于零的，不认购住宅建设债券。

第八条 住宅建设债券认购额度由房屋产权单位负责核定，住房所在区房改办公室监督执行。

第九条 住宅建设债券认购总额核定后，由个人向市建行房地产信贷部所属各营业网点认购，并由市建行房地产信贷部所属各网点出具证明。住房产权单位根据购买债券的证明，办理住房使用手续。

第十条 住宅建设债券不记名、不挂失，不得提前兑取，不得作为货币流通，可以按规定在本市范围内转让。

第十一条 发行住宅建设债券筹集的资金，必须专项用于住宅建设。各单位可以按规定向市建行房地产信贷部申请本单位职工认购住宅建设债券额度内的住宅建设专项低息贷款。

第十二条 凡不按本规定认购住宅建设债券的，除责令其补购住宅建设债券外，并追究有关责任人员的责任。

第十三条 本办法由济南市住房制度改革领导小组办公室负责解释并监督执行。

第十四条 本办法自发布之日起施行。

现实中常见的有：认购书、定购协议、预定协议等等。无论哪种形式，一般都意在对进一步签订商品房买卖合同作出约定，直接约定商品房的实质内容的不多见。

在正式房地产买卖合同签订之前，买方一般先与发展商签订购房临时认购书。《认购书》虽然是临时的，但也具有法律效力。《合同法》规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立《意向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”可见，临时认购书是具有法律效力的，不可随便签订，否则将会严重影响你的利益。签署购房临时认购书之前应注意：

要对开发商有个基本了解，做到“一看、二问、三查”。“一看”是看发展商的有关证件及资料，包括营业执照、土地使用权出让合同书及补充协议、该块土地的房地产证、房地产预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等。“二问”是在看的过程中，可以对自己不甚清楚或有疑问的地方及时向发展商、代理商的销售人员进行询问。其次，还应当多问问同一楼盘的其他业主，包括不同时间购房的业主，以期核对别人所获得的信息及看法与自己有何不同。在对某些购房所涉及的专业问题或法律问题不能肯定时，还可向律师等专业人士咨询。“三查”是尽可能多地调查了解发展商及该楼盘的相关信息，包括发展商经营业绩、资金状况、商业信誉、以往售楼纠纷情况等。

要细审《认购书》条款。《认购书》中至少应对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则《认购书》没有产生效力的事实基础。实际上，只要《认购书》具备合同主要条款并生效后，在与正式合同没有冲突的情况下，他可以做主合同的补充。如小王买房时与发展商在《认购书》中约定收楼以商场首层销售图纸为准，如不符合上述的情况，则退回所付房款。随后他与发展商签订了《商品房预售合同》并一次性支付房款。发展商通知收楼后，小王发现首层实际情况与《认购书》约定图纸不符，但发展商说《认购书》仅是双方就买卖达成的意向，在《商品房预售合同》签订后，《认购书》无效。发展商的说法是不对的，小王与发展商所签订的《认购书》是有效的。依据我国《合同法》有关规定，《认购书》是双方自愿签订的，内容没有违反法律法规的规定，是有效的合同。虽然双方在签订《认购书》后，又重新签订《商品房预售合同》，但《认购书》与《商品房预售合同》并没有冲突，而且双方并没有确认终止所签订的《认购书》，故此《认购书》应作为双方买卖合同的一部分。发展商违反《认购书》的约定，没有按出售房屋图纸所标明的状况交付房屋给小王，即构成违约，小王最后向法院起诉。法院判决发展商退回小王已支付的房款和利息。