《济南市房屋安全鉴定管理办法》解读

一、哪些房子需要鉴定

所谓房屋安全鉴定，是指依据国家、省、市有关法律、法规以及技术标准和操作规程，对房屋结构完损程度或使用状况是否危及安全使用进行查勘、鉴别、检测、评定。

办法明确指出，在用房屋存在以下五类情形，应当进行安全鉴定：

1、达到设计使用年限;

2、地基基础、墙体或其他承重构件出现明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等情形;

3、因自然灾害或者爆炸、火灾等事故造成房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等情形;

4、对承重结构进行拆除或者改造;

5、存在其他安全隐患需要鉴定。

举个例子，地震中的房屋，墙体、楼板等出现了裂缝，承重梁柱出现了倾斜、变形，应当进行房屋安全鉴定。在日常生活中，如果住处附近有工程建设项目在进行深基坑作业，而楼房出现了地基开裂、沉降、墙面裂缝等情形，也应该及时进行房屋安全鉴定;如果发现邻居在进行“破坏性装修”，有砸掉承重梁柱等严重破坏房屋主体结构、影响房屋使用寿命的情形，也应当及时申请房屋安全鉴定。

二、谁来申请安全鉴定

房屋安全鉴定申请人，可以是房屋产权人，可以是实际使用人比如租户，也可以是房屋代管人或公房经营管理单位，还可以是利害关系人。没有办理不动产登记的房屋，由合法占有该房屋的自然人、法人或者其他组织提出申请，比如新买的房屋，尚未办理“小证”或者过户手续，买房人如果发现房屋存在安全隐患，可以提出鉴定申请。

另外，人员密集的公共场所建筑物，如学校、幼儿园、医院、养老院、文化体育场馆、大型商业设施、公共服务设施、交通枢纽，设计使用年限过半且仍在使用的，或者超过设计使用年限但仍需继续使用的，产权单位或管理单位也应当申请房屋安全鉴定，前一种情形应当每十年进行一次鉴定，后一种情形五年一次。

三、如何进行安全鉴定

根据办法，进行房屋安全鉴定，大体步骤如下：

1、申请人从主管部门公布的房屋安全鉴定机构名录中自主选定鉴定机构;

2、申请人与鉴定机构签订房屋安全鉴定委托协议;

3、鉴定机构组织现场查勘作业;

4、鉴定机构向申请人出具《房屋安全鉴定报告》，并根据房屋安全危险等级，提出处理建议(观察使用、处理使用、停止使用或整体拆除);

5、鉴定机构将《房屋安全鉴定报告》报送主管部门登记;

6、主管部门将《房屋安全鉴定报告》内容纳入房屋安全管理信息平台资料库供公众查询;

7、主管部门组织对危房进行复鉴;

8、复鉴属于应当停止使用或整体拆除的危险房屋，主管部门向房屋产权人出具《危险房屋通知书》，在危险房屋现场设置警示标识，书面告知房屋所在地街办(乡镇)，并通过管理信息平台进行公示;

9、相关方面根据处理建议对房屋采取相应的维修、加固措施或者停止使用。

四、如何防范施工影响

为防止隧道、桩基、开挖深基坑等工程施工对临近房屋造成不利影响，办法特别规定建设单位应在开工前采取相应措施，制定工程防护预案，并在施工期间自行或委托第三方机构对相应房屋进行跟踪监测。不同施工作业需要监测的房屋分别是：

1、锤击预制桩施工，距最近桩基一倍桩身长度范围内的房屋;

2、开挖深度为3米以上的基坑，距基坑边两倍基坑深度范围内的房屋;

3、地下隧道、盾构施工，距洞口边缘一倍埋深范围内的房屋;

4、爆破施工中处于爆破安全距离范围内的房屋;

5、地下管线、降低地下水位等其他工程施工，处于设计影响范围内的房屋。

办法规定，对受到隧道、桩基、开挖深基坑等工程建设影响出现裂缝、变形、不均匀沉降等异常现象的房屋，房屋所有权人、实际使用人要求进行房屋安全鉴定的，建设单位应当委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。

五、如何管理鉴定机构

根据办法，市住房保障和房产管理局作为房屋安全鉴定的主管部门，将建立统一的房屋安全鉴定机构推荐名录，并对纳入名录内的鉴定机构实施监督管理。

对存在以下行为的鉴定机构，主管部门将责令其限期改正，并通过房屋安全管理信息平台对相应机构的违法违规信息进行曝光;逾期不改正或者情节严重的，将被踢出推荐名录，其违法违规情况还将被通报给上一级资质主管部门，由后者依法对其进行处理。

1、申请登记时提交虚假材料，隐瞒真实情况;

2、未按照国家规定的技术标准和操作规程进行现场查勘作业;

3、未按照国家标准和技术规范要求出具鉴定报告或者出具虚假鉴定报告;

4、鉴定结论存在严重错误;

5、未按要求履行信息变更手续。

市民通过房屋安全管理信息平台，不仅可以查询房屋安全鉴定机构基本信息、从业人员基本情况，还能不定期了解鉴定机构的诚信经营情况，受表彰或被通报查处情况，从而在需要鉴定时，选择专业能力强且信誉更好的机构。 2100433B

济南市房屋安全鉴定管理办法

第一条　为规范我市房屋安全鉴定活动，加强房屋安全鉴定管理，维护公共安全和公共利益，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　对本市市辖区（含济南高新区）内依法建成的房屋进行安全鉴定及管理适用本办法。

第三条　本办法所称的房屋安全鉴定，是指依据国家、省、市有关法律、法规以及技术标准和操作规程，对房屋结构完损程度或者使用状况是否危及安全使用进行查勘、鉴别、检测、评定的活动。

第四条　房屋安全鉴定活动，应当遵循客观公正、科学准确、统一规范的原则。

从事房屋安全鉴定的机构独立开展房屋安全鉴定活动，并依法承担相应责任。

第五条　市住房保障管理局是本市房屋安全鉴定的行政主管部门，负责监督管理本市市辖区范围内房屋安全鉴定活动。

第六条　在用的房屋有下列情形之一的，应当进行房屋安全鉴定：

（一）达到设计使用年限的；

（二）地基基础、墙体或者其他承重构件出现明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等情形的；

（三）因自然灾害或者爆炸、火灾等事故造成房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等情形的；

（四）对承重结构进行拆除或者改造的；

（五）存在其他安全隐患需要鉴定的。

第七条　房屋安全鉴定申请由房屋所有权人向房屋安全鉴定主管部门提出。

房屋属于直管公有房屋的，由经营管理单位或者实际使用人提出。

房屋所有权人下落不明、房屋权属不清的，由房屋代管人、实际使用人提出。

房屋尚未办理不动产登记的，由合法占有该房屋的自然人、法人或者其他组织提出。

房屋存在第六条规定情形，危及利害关系人安全的，利害关系人也可以提出房屋安全鉴定申请。

第八条　房屋安全鉴定主管部门应当向申请人提供具备房屋安全鉴定专业能力且信誉良好的房屋安全鉴定机构名录供申请人选择。

申请人可以从房屋安全鉴定机构名录中自主选定房屋安全鉴定机构。

第九条　房屋安全鉴定申请人应当与承接房屋安全鉴定业务的机构签订委托协议。

第十条　房屋安全鉴定机构应当按照委托协议约定的时限组织现场查勘作业。

现场查勘作业应当按照国家规定的技术标准和操作规程进行。

查勘作业结束后，房屋安全鉴定机构应当向申请人出具《房屋安全鉴定报告》。《房屋安全鉴定报告》中应当按照国家标准和技术规范确定所查勘房屋的安全等级。对被鉴定为危险房屋的，应当根据危险等级分别提出观察使用、处理使用、停止使用或者整体拆除的处理建议。

第十一条　《房屋安全鉴定报告》应当由房屋安全鉴定机构项目负责人、技术负责人、机构负责人签字并加盖房屋安全鉴定机构公章。

第十二条　房屋所有权人、房屋经营管理单位、房屋代管人或者实际使用人、建设单位应当按照《房屋安全鉴定报告》的处理建议对房屋采取相应的维修、加固措施或者停止使用。

第十三条　进行隧道、桩基、开挖深基坑等工程施工，建设单位应当在开工前针对可能因施工影响房屋安全的情况制定相应的工程防护预案:

(一)锤击预制桩施工，距最近桩基一倍桩身长度范围内的房屋;

(二)开挖深度为三米以上的基坑，距基坑边两倍基坑深度范围内的房屋;

(三)地下隧道、盾构施工，距洞口边缘一倍埋深范围内的房屋;

(四)爆破施工中处于爆破安全距离范围内的房屋;

(五)地下管线、降低地下水位等其他工程施工中处于设计影响范围内的房屋。

施工期间，建设单位应当自行或者委托有资质的单位对前款所列房屋进行跟踪监测，并按照有关规定采取安全防护措施。

第十四条　对受到隧道、桩基、开挖深基坑等工程建设影响出现裂缝、变形、不均匀沉降等异常现象的房屋，房屋所有权人、实际使用人要求房屋安全鉴定的，建设单位应当委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定。

第十五条　学校、幼儿园、医院、养老院、文化体育场馆、大型商业设施、公共服务设施、交通枢纽等人员密集公共活动场所的建筑物属于下列情形的，产权单位或者管理单位应当申请房屋安全鉴定：

（一）设计使用年限过半且仍在使用的，每满十年应当进行一次房屋安全鉴定；

（二）超过设计使用年限仍需继续使用的，每满五年应当进行一次房屋安全鉴定。

前款规定人员密集公共活动场所的建筑物，出现本办法第六条规定的情形，可能危及公共安全，产权单位或者管理单位未能依照规定委托房屋安全鉴定的，由房屋安全鉴定主管部门组织房屋安全鉴定。

第十六条　房屋安全鉴定机构应当在出具《房屋安全鉴定报告》的同时，将《房屋安全鉴定报告》报送房屋安全鉴定主管部门进行登记。房屋安全鉴定主管部门应当将《房屋安全鉴定报告》的内容纳入房屋安全管理信息平台资料库，供公众查询。

对鉴定为危险房屋的，房屋安全鉴定主管部门应当组织复鉴。危险房屋的复鉴工作由市房屋安全检测鉴定中心负责。

经复鉴，属于应当停止使用或者整体拆除的危险房屋，房屋安全鉴定主管部门应当向房屋产权人出具《危险房屋通知书》，在危险房屋现场设置警示标识，同时书面告知房屋所在地街道办事处、镇人民政府，并通过房屋安全管理信息平台向社会公示。

第十七条　本市对房屋安全鉴定机构采取名录推荐方式。申请从事房屋安全鉴定业务的鉴定机构，应当向市房屋安全鉴定主管部门提出申请。

第十八条　申请纳入房屋安全鉴定推荐名录的鉴定机构，应当向房屋安全鉴定主管部门提交以下材料：

（一）企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件；

（二）鉴定检测仪器设备清单；

（三）建设工程质量检测机构资质证书；

（四）与其业务相适应的注册结构工程师等在岗专业技术人员名册及相应劳动合同、社会保险证明、身份证、执业资格证书等有关证明和资料复印件；

（五）房屋安全鉴定技术管理制度和档案管理制度、技术管理和质量保证体系等材料。

第十九条　房屋安全鉴定主管部门对符合条件的房屋安全鉴定机构予以登记并纳入推荐名录管理。

房屋安全鉴定机构因机构名称、法定代表人、企业资质、场所、房屋安全鉴定人员等事项发生变化的，应当办理信息变更手续。

第二十条　房屋安全鉴定主管部门应当通过房屋安全管理信息平台，向社会公布房屋安全鉴定机构推荐名录。记录并公布房屋安全鉴定机构的基本信息以及从业人员的基本情况、遵守法律法规和诚信经营的情况、受表彰或者因违法被通报查处等情况。

第二十一条　房屋安全鉴定主管部门应当对纳入推荐名录的房屋安全鉴定机构下列行为实施监督检查：

（一）房屋安全鉴定机构登记信息的真实性、完整性情况；

（二）房屋安全鉴定技术管理制度和档案管理制度执行情况；

（三）房屋安全鉴定作业的技术管理和鉴定质量保证措施的执行情况。

第二十二条　对不按照国家规定的技术标准和操作规程实施房屋安全鉴定活动的，任何单位和个人都可以向房屋安全鉴定主管部门进行投诉和举报。

第二十三条　房屋安全鉴定机构有下列行为之一的，由房屋安全鉴定主管部门责令限期改正，并将相关违法违规信息在房屋安全管理信息平台予以公布。逾期不改正或者情节严重的，将其从房屋安全鉴定机构推荐名录中删除，不再列入推荐名录，并向其上一级资质主管部门通报其违法违规情况：

（一）申请登记时提交虚假材料，隐瞒真实情况的；

（二）未按照国家规定的技术标准和操作规程进行现场查勘作业的；

（三）未按照国家标准和技术规范要求出具鉴定报告或者出具虚假鉴定报告的；

（四）鉴定结论存在严重错误的；

（五）未按要求履行信息变更手续的。

第二十四条　军产、宗教产及文物建筑的房屋安全鉴定管理按照国家有关规定执行。

第二十五条　县房屋安全鉴定管理参照本办法执行。

第二十六条　本办法自2017年3月1日起施行。

济南市人民政府令

第 256号

《济南市房屋安全鉴定管理办法》已经2017年1月10日市政府第116次常务会议讨论通过，现予公布，自2017年3月1日起施行。

济南市代市长　王忠林

2017年1月24日

一级房屋质量鉴定机构应当具备下列条件：

（一）注册资金不少于 200 万元；

（二）从事房屋安全鉴定 5 年以上，承担过较大规模的房屋安全鉴定项目，履行房屋鉴定机构职责，未发生重大质量事故。享有良好社会信誉；

（三）技术负责人应当具有建筑结构或相关专业高级职称，从事房屋安全鉴定或工程质量检测、建筑工程技术、建筑设计 10 年以上工作经历；

（四）专业技术人员不少于 15 人。其中，建筑结构、建筑工程等专业 10 人（含国家 一级注册结构工程师 2 人），地质专业 1 人，建筑材料、建筑设备专业各 2 人。以上人员 从事房屋安全鉴定或建筑工程质量检测、建筑工程技术、建筑设计等 5 年以上，具有中级 以上技术职称人员不少于 70%；

（五）有房屋安全鉴定检测专用试验室。有固定工作场所和必需的技术设备、仪器；

（六）取得 ISO9000 标准质量体系认证。

二级房屋质量鉴定机构应当具备下列条件：

（一）注册资金不少于 100 万元；

（二）从事房屋安全鉴定 4 年以上，有房屋鉴定业绩，履行房屋鉴定机构职责，未发生重大质量事故。享有良好社会信誉；

（三）技术负责人应当具有建筑结构或相关专业中级以上职称（含中级），从事房屋安全鉴定或工程质量检测、建筑工程技术、建筑设计 5 年以上工作经历；

（四）专业技术人员不少于 8 人。其中，建筑结构、建筑工程 等专业 6 人，建筑材料 专业 1 人，建筑设备专业 1 人。以上人员从事房屋安全鉴定或建筑工程质量检测、建筑工 程技术、建筑设计等 5 年以上，具有中级以上技术职称人员不少于 60%；

（五）有固定工作场所和必需的技术设备、仪器。

三级房屋质量鉴定机构应当具备下列条件：

（一）注册资金不少于 50 万元；

（二）从事房屋安全鉴定 3 年以上，有房屋鉴定业绩，履行房屋鉴定机构职责，未发生重大质量事故。享有良好社会信誉；

（三）技术负责人应当具有建筑结构或相关专业中级以上职称（含中级），从事房屋安全鉴定或工程质量检测、建筑工程技术、建筑设计 3 年以上工作经历；

（四）专业技术人员不少于 5 人。其中，建筑结构专业 3 人，建筑材料等相关专业 2 人。以上人员从事房屋安全鉴定或建筑工程质量检测、建筑工程技术、建筑设计等 3 年以 上，具有中级以上技术职称人员不少于 50%；

（五）有固定工作场所和必需的技术设备、仪器。

总而言之，未经房屋鉴定的房屋，居民平时要定期观察房屋内墙壁、地板、天花板等位置是否存在沉降、倾斜和裂缝等现象。重点要注意观察裂缝出现的部分这些都是房屋质量鉴定的项目。其中，由材料干湿变化引起的地面、墙面网状裂缝，或由热胀冷缩变形原因造成的裂缝不属于危险裂缝。居民碰到类似情况须引起重视，并尽快进行房屋安全鉴定。

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《济南市城市危险房屋管理办法》已经市人民政府批准，现予发布施行。

济南市市长 谢玉堂

一九九四年七月十二日

第一条 为了加强城市危险房屋管理，保障城市居民居住使用安全，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市五区内城市危险房屋的管理。

第三条 本办法所称危险房屋，系指房屋结构已严重损坏，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住或使用安全的房屋。

第四条 济南市房地产管理局是本市危险房屋管理的行政主管部门。

第五条 危险房屋的所有人或使用人应当服从市房管部门对危险房屋的鉴定和处理，不得强行居住或使用。

第六条 房屋所有人或使用人认为房屋有危险的，均可向市房管部门提出危险房屋鉴定申请，并同时交验有关证件和资料。

第七条 市房管部门自受理鉴定申请之日起，对一般民用建筑应在三十日内作出鉴定；对工业建筑、高层建筑和文物保护单位及风貌保护建筑，应在六十日内作出鉴定。

第八条 经鉴定确认为危险房屋的，由市房管部门在签发鉴定书之日起五日内，向房屋所有人或使用人发出危险房屋通知书。鉴定书须加盖“济南市房屋安全鉴定专用章，并有鉴定人签字，作为仲裁和审判机关处理房屋纠纷和判决房产案件的依据。

经鉴定确认为非危险房屋的，市房管部门应在鉴定书上注明在正常情况下的有效使用期限。

第九条 进行危险房屋鉴定时，必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，市房管部门可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。

第十条 经鉴定属于危险房屋的，按下列规定处理：

（一）经采取安全技术措施，可解除房屋危险的，修缮后按市房管部门规定的期限使用。

（二）经采取安全技术措施，尚能短期维持使用的房屋，修缮后，在市房管部门观察监督下，限期使用。

（三）对无修缮价值的危险房屋，由市房管部门责令其限期拆除，对暂不便拆除的房屋，市房管部门应当责令房屋所有人或使用人停止使用。

第十一条 对修缮私有危险房屋确有困难的，其所在单位可以给予借贷；属出租房屋的，出租人可以和承租人共同修缮，承租人垫付的修缮费可抵交租金或由出租人分期偿还。

第十二条 修缮异产毗连的危险房屋，由各产权所有人按所占份额承担维修费用。

第十三条 经鉴定的危险房屋，需要拆除重建的，其原拆原建及增建用于安置解困户的部分，可免缴市政公共设施配套费。

第十四条 房屋所有人或使用人对危险房屋不申请鉴定，或者对鉴定的危险房屋不按要求采取修缮措施，导致他人经济损失的，由责任人赔偿经济损失。

第十五条 市房管部门因责任事故，造成他人经济损失的，应当加倍赔偿损失，并追究直接责任人的行政责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 鉴定危险房屋，市房管部门可按物价部门核定的标准收取鉴定费。凡经鉴定为危险房屋的，鉴定费由房屋所有人负担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人负担。

第十七条 本办法由济南市房地产管理局负责解释。

第十八条 本办法自发布之日起施行。