济南市城市公有房屋管理办法

文件全文

1994年10月19日济南市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过

1994年12月6日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准

根据1997年3月27日济南市第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过、1997年4月4日山东省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《济南市人民代表大会常务委员会关于修改〈济南市城市公有房屋管理办法〉等十三件地方性法规的决定》第一次修正

根据2002年6月21日济南市第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过、2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准的《济南市人民代表大会常务委员会关于修改〈济南市城市公有房屋管理办法〉的规定》第二次修正

第一章　总　则

第一条　为了加强城市公有房屋管理,保障公有房屋权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条　本办法适用于本市市区城市公有房屋的管理。

第三条　本办法所称公有房屋,是指国有房屋和集体所有的房屋及其附属设施。

第四条　公有房屋权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。公有房屋权利人应当遵守法律、法规,对公有房屋负有保护责任,不得利用公有房屋牟取非法利益,不得从事有碍公有房屋安全的活动。

第五条　济南市房产管理局是本市公有房屋管理的行政主管部门(以下称市房产管理部门),负责本市公有房屋的统一管理工作。

区房产管理部门负责本辖区内公有房屋的具体管理工作。

第二章　产权管理

第六条　下列公有房屋由市房产管理部门直接管理(以下称直管公房):

(一)国家、地方财政投资购建的房屋；

(二)建造成本已进入商品房成本的拆迁安置用房(因产权调换安置的房屋除外)和公共服务配套建筑；

(三)依法接收和没收归公的房屋；

(四)产权人申请交由房产管理部门管理的房屋。

经省、市人民政府确定由有关单位管理的直管公房,按省、市人民政府有关规定管理。

第七条　下列公有房屋由单位自行管理(以下称自管公房):

(一)单位自筹资金购建的房屋；

(二)国家授予企业经营管理的房屋；

(三)军队的房屋；

(四)法律、法规规定的其它由单位自行管理的房屋。

第八条　公有房屋产权转移、变更时,该房屋占用范围内的土地使用权随之转移、变更,产权人除按本办法有关规定办理房屋产权转移、变更登记手续外,还应当凭转移、变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权转移、变更登记手续。

第九条　对暂时不能确认产权归属的公有房屋,由市房产管理部门代管。该房屋在代管期间因不可抗力遭受损失的,市房产管理部门不承担赔偿责任。

第十条　公有房屋的接管,按照国家有关规定执行。公有房屋经营单位接管直管公房,应当在房屋所在的区房产管理部门监督下进行；撤管直管公房,应当到市房产管理部门办理撤管手续。

第三章　产籍管理

第十一条　市房产管理部门对本市公有房屋的产籍实行统一管理。

第十二条　公有房屋产权的取得、转移、变更、灭失和设定他项权利,权利人(申请人)应当申请办理房屋权属登记手续,领取房屋权属证书。

房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证。房屋权属证书是公有房屋产权和设定他项权利的合法凭证。

第十三条　公有房屋进行登记发证,市属和市属以上机关、团体、企事业单位和军队向市房产管理部门申请登记,由市房产管理部门审核,颁发房屋权属证书；区属和区属以下机关、团体、企事业单位向房屋所在地的区房产管理部门申请登记,由区房产管理部门审核,并报市房产管理部门核准后,由市房产管理部门颁发房屋权属证书。

第十四条　公有房屋权属登记权利人(申请人)应当按下列规定如实提交有关证件:

(一)新建房屋的,应当在房屋竣工后三个月内,持用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收报告,申请房屋初始登记；

(二)因买卖、交换、划拨、分割、合并、裁决等原因致使房屋权属发生转移的,应当自事实发生之日起三个月内持房屋所有权证以及相关的合同、证明文件申请房屋转移登记；

(三)房屋权利人名称变更的,应当自变更之日起三十日内持房屋所有权证及相关证明文件申请房屋变更登记；因房屋翻建、改建、扩建等原因致使房屋现状发生变化的,应当自房屋竣工之日起三十日内持房屋所有权证、建设工程规划许可证及相关证明文件申请房屋变更登记；

(四)公有房屋设定抵押权、典权的,应当自事实发生之日起三十日内持房屋所有权证及相关的合同、证明文件申请房屋他项权利登记；

(五)房屋被拆除或他项权利终止的,应当自事实发生之日起三十日内持房屋权属证书及相关的合同、证明文件申请房屋注销登记。

共有的房屋,权利人(申请人)还应当提交共有人协议书。

第十五条　房产管理部门对申请初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记的,应当自接到房屋权属登记申请之日起十五日内办理完毕；因特殊情况需要逾期办理的,应当书面告知权利人(申请人)逾期事由,但逾期最长不得超过十五日。对申请注销登记的,应当自接到申请之日起十五日内办理完毕。

第十六条　房屋权属证书不准涂改和伪造。房屋权属证书遗失或损坏,应当向原发证机关申请补发或换证。

第十七条　被拆除的公有房屋,拆迁人应当在房屋拆除后三十日内到市房产管理部门办理房屋注销登记手续。

第十八条　房产管理部门在房屋权属登记时,应当对权利人(申请人)提交的有关证件进行审查,并根据国家有关规定对公有房屋进行勘察。

第十九条　各类公有房屋产籍的原始证件由市房产管理部门集中建档管理。直管公房原始证件的副本由经营单位负责建档管理；自管公房原始证件的副本由产权人和区房产管理部门分别建档管理(军队房产除外)。

第四章　租赁管理

第二十条　租赁城市公有房屋,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并自合同签订之日起三十日内持房屋所有权证、租赁合同及双方当事人的身份证明到市房产管理部门登记备案。

第二十一条　有下列情况之一的公有房屋,不得出租：

(一)无房屋所有权证的；

(二)产权或使用权有纠纷的；

(三)共有房屋未经其他共有人书面同意的；

(四)因城市建设批准拆迁的；

(五)经鉴定属危险房屋的；

(六)原租赁合同尚未解除的；

(七)法律、法规规定其他不得出租的。

第二十二条　公有房屋的租赁实行标准租金和协议租金。标准租金和实行标准租金的范围由市人民政府根据国家有关规定确定；协议租金由租赁双方协商议定。

承租人应当按照合同约定交纳租金。

承租人改变公有房屋使用性质,应当经出租人同意,并重新签订租赁合同。

第二十三条　承租人在租赁期限内,征得出租人同意可以将承租的公有房屋部分或全部转租给他人,订立转租合同。转租合同须经房屋产权人书面同意,并按本办法第二十条规定登记备案。

第二十四条　承租人对共用的房屋部位和院落,应当共同合理使用,不得独自占用。

第二十五条　公有房屋租赁期满,经双方同意可续订租赁合同。租赁住宅房屋的,还应当执行国家和市人民政府规定的租赁政策。

第二十六条　经出租人同意,承租人可以将承租的公有房屋与他人的房屋互换使用权。互换房屋使用权不受房屋产权性质和地域的限制。

互换房屋使用权,应当按照有关规定办理互换手续。出租人应与新承租人签订租赁合同。

第五章　买卖管理

第二十七条　出售直管公房,应当经市房产管理部门批准。

企事业单位、社会团体出售自管公房,由其依法自行确定,其中含有国有资产成分的房屋,应当经国有资产管理部门审批。

第二十八条　有下列情况之一的公有房屋不得买卖；

(一)无房屋所有权证的；

(二)房屋产权或使用权有纠纷的；

(三)共有的房屋未经其他共有人书面同意的；

(四)法律、行政法规规定不得买卖的其它情形。

第二十九条　买卖公有房屋,买卖双方当事人应当签订书面买卖合同,并按本办法的规定办理房屋权属转移登记手续。

第三十条　买卖国有房屋,应当按照国务院《国有资产评估管理办法》进行评估。

买卖公有房屋,卖方应当向市人民政府规定的部门如实申报成交价格。

第三十一条　出售共有的公有房屋,在同等条件下,共有人有优先购买权。出售在租的公有房屋,在同等条件下,承租人有优先购买权；买方为非承租人的,卖方应当告知买方出租事宜,原租赁合同继续有效。

第六章　抵押管理

第三十二条　公有房屋产权人可将房屋产权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押。

第三十三条　公有房屋设定抵押的,抵押人和抵押权人应当签订抵押合同,并按本办法的规定办理房屋他项权利登记,领取房屋他项权证。

第三十四条　公有房屋抵押期间,债务已经按照约定履行,抵押合同终止。双方当事人应当自抵押合同终止之日起三十日内到市房产管理部门办理抵押注销手续。

第三十五条　公有房屋抵押期满,抵押人未按照约定偿还债务的,抵押权人可以依法处分抵押的房屋,并有权优先受偿。

同一房屋设定数个抵押权的,按抵押登记先后顺序清偿。

第三十六条　处分抵押房屋所得价款,依下列顺序分配；

(一)支付处分该抵押房屋的费用；

(二)支付房屋抵押应当缴纳的税费；

(三)以划拨方式取得土地使用权的,依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额；

(四)按抵押合同偿还债务；

(五)剩余部分退还给抵押人。

第七章　修缮管理

第三十七条　公有房屋产权人负责对公有房屋的修缮,但直管公房由其经营单位承担房屋修缮责任。

公有房屋的修缮责任人在正常情况下应当对房屋定期检查修缮；遇有暴风、雨、雪等特殊情况应当即时检查,发现损坏即时抢修。

在房屋修缮过程中,对妨碍修缮的违法建(构)筑物,由违法建(构)筑物责任人自行拆除；责任人不自行拆除的,可由负有修缮责任的单位代为拆除,拆除费用由责任人承担。

第三十八条　公有房屋经市房产管理部门鉴定为危险房屋的,依照危房鉴定书和有关规定修缮处理。

第三十九条　公有房屋使用人不得擅自对公有房屋进行翻建、改建、扩建和改变结构的装饰装修,不得利用公房搭建违法建筑。使用人经房屋产权人同意,对公有房屋进行翻建、改建、扩建和改变结构的装饰装修的,双方必须签订协议,明确权属,并按规定办理建设审批手续。

第四十条　对具有重要历史意义、文化艺术价值和科学研究价值的公有房屋,应当按照国家有关规定予以保护和管理。

第四十一条　直管公房租金中的维修费及财政划拨的公房修缮资金,应当全部用于房屋修缮,任何单位和个人不得挪用。自管公房的修缮资金,由产权人自行解决。

第八章　法律责任

第四十二条　对违反本办法规定,有下列行为之一的,由市房产管理部门按下列规定给予处罚:

(一)以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段取得房屋权属证书的,收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废。

(二)涂改、伪造房屋权属证书的,其证书无效,可对当事人处以一千元以下罚款。

(三)出租或转租公有房屋未登记备案的,责令限期补办,逾期不补办的,可按出租或转租房屋使用面积每平方米处以五元罚款。

第四十三条　挪用直管公房修缮资金尚未构成犯罪的,由政府有关部门依照有关法律、法规规定予以处理；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十四条　实施行政处罚应当按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定执行。

第四十五条　当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请行政复议或者提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十六条　因产权的确认、买卖、租赁、交换、抵押、出典、承典、使用、维修及其它原因发生纠纷的,当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。

第四十七条　房产管理部门违反本办法规定,当事人有权向人民法院提起行政诉讼。

房产管理部门工作人员违反本办法规定,滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；给当事人造成损失的,由房产管理部门承担赔偿责任；构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章　附　则

第四十八条　各县(市)城市公有房屋的管理参照本办法执行。

第四十九条　国家在住房制度改革中,对公有房屋管理另有规定的,按国家有关规定办理。

第五十条　本办法自批准之日起施行。

第一章　总则

第一条　为加强城市公有房屋管理，保障公有房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市市区城市公有房屋的管理。

第三条　本办法所称公有房屋，是指国有房屋和集体所有的房屋及其附属设施。

第四条　公有房屋权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。公有房屋权利人应当遵守法律、法规，对公有房屋负有保护责任，不得利用公有房屋牟取非法利益，不得从事有碍公有房屋安全的活动。

第五条　济南市房地产管理局是本市公有房屋的行政主管部门（以下称市房地产管理部门），负责本市公有房屋的统一管理工作。

各区房地产管理部门受市房地产管理部门委托，负责本辖区内公有房屋的具体管理工作。

第二章　产权管理

第六条　下列房屋由市房地产管理部门直接管理（以下称直管公房）：

（一）国家、地方财政投资购建的房屋；

（二）建造成本已进入商品房成本的拆迁安置用房（因产权调换安置的房屋除外）和公共服务配套建筑；

（三）依法接收和没收归公的房屋；

（四）产权人申请交由房地产管理部门管理的房屋。

经省、市人民政府确定由关单位管理的直管公房，按省、市人民政府有关规定管理。

第七条　下列公有房屋由单位自行管理（以下称自管公房）：

（一）单位自筹资金购建的房屋；

（二）国家授予企业经营管理的房屋；

（三）军队的房屋；

（四）其他法律、法规规定由单位自行管理的房屋。

第八条　市房地产管理部门应将直管公房委托房屋经营单位经营管理，受委托的单位只有经营权而无处分权。

自管公房由单位按有关规定自行经营管理，或委托房屋经营单位经营管理。

第九条　公有房屋产权转移时，该房屋占用范围内的土地使用权也随之转移，产权人除按规定办理房屋产权转移登记手续外，还应按照有关规定办理土地使用权转移登记手续。

第十条　对暂时不能确认产权归属的公有房屋，由市房地产管理部门代管。房屋在代管期间因不可抗力遭受损失的，市房地产管理部门不承担赔偿责任。

第十一条　公有房屋的接管，按照国家有关规定执行。公有房屋经营单位接管直管公房，应在房地产管理部门监督下进行；撤管直管公房，应经市房地产管理部门批准并办理撤管手续。

第三章　产籍管理

第十二条　市房地产管理部门对本市公有房屋的产籍实行统一管理。

第十三条　本市实行公有房屋产权登记发证制度。

《房屋所有权证》、《房屋共有权证》（以下统称房屋产权证）是公有房屋产权的合法凭证。

第十四条　公有房屋进行登记发证，市属和市属以上机关、团体、企事业单位和军队向市房地产管理部门申请登记，由市房地产管理部门审核，颁发房屋产权证；区属和区属以下机关、团体、企事业单位向房屋所在区房地产管理部门申请登记，由区房地产管理部门审核、登记，报市房地产管理部门核准后，代发房屋产权证。

第十五条　公有房屋产权的取得、转移、变更、灭失，产权人或受其委托的经营人应自取得、转移、变更、灭失之日起三个月内向房地产管理部门申请确权、转移、变更、注销登记。因特殊情况不能如期申请登记的，可申请延期登记，延期登记最长不得超过一年。

未按前款规定办理确权、变更、转移登记手续的，责令其补办手续，并按月累进加收登记费。

第十六条　申请公有房屋产权确权、转移、变更、注销登记，须分别提交下列有关证件：

（一）新建、翻建、改建和扩建的房屋，须提交建设工程规划许可证、土地使用证和工程竣工图；

（二）购买的房屋，须提交原房屋产权证、买卖契约和交易审批文件；

（三）交换的房屋，须提交双方房屋产权证、交换协议书和交易审批文件；

（四）分割的房屋，须提交原房屋产权证和分割协议书；

（五）单位撤销或合并，房屋产权发生转移的，须提交原房屋产权证和县级以上主管部门的批准文件；

（六）房地产管理部门直管、代管的房屋，已划拨或发还单位自管的，须提交市房地产管理部门出具的划拨或发还文件；

（七）经人民法院判决房屋产权发生转移的，须提交人民法院的判决书；

（八）城市拆迁调换的房屋，应提交产权调换协议书。

共有的房屋，还须提交共有人协议书。

第十七条　房地产管理部门自接到房屋确权、转移、变更、注销登记申请之日起，应于十五日内办理完毕有关手续。因特殊情况需要逾期办理的。应书面向申请人说明情况，但逾期办理最长个得超过三十日。

第十八条　公有房屋设定他项权利的，他项权利人应会同公有房屋产权人持房屋产权证、他项权利申请书及契约，按本办法第十四条规定的登记发证权限申请他项权利登记，领取《房屋他项权证》。

第十九条　房屋产权证和《房屋他项权证》不准涂改和伪造，如有遗失或损坏，应向原发证机关申请补发。

第二十条　拆除公有房屋，拆除人应在房屋拆除前到市房地产管理部门办理房屋拆除登记手续。并于房屋拆除后三个月内办理房屋注销登记手续，缴销原房屋产权证和《房屋他项权证》。

第二十一条　房地产管理部门在确权发证时，应根据国家有关规定，对公有房屋进行勘察，测绘。

第二十二条　各类公有房屋产籍的原始证件由市房地产管理部门集中建档管理。直管公房原始证件的副本由经营单位负责建档管理；自管公房原始证件的副本由产权人和区房地产管理部门分别建档管理（军队房产除外）。

第四章　租赁管理

第二十三条　出租公有房屋，出租人应当持房屋产权证到市房地产管理部门办理《房屋租赁许可证》。

第二十四条　租赁公有房屋，出租人和承租人应按本办法第十四条规定的登记发证权限，到房地产管理部门申请登记，经审核后办理租赁立契手续。

第二十五条　有下列情况之一的公有房屋，不得出租：

（一）无房屋产权证和土地使用权证的；

（二）产权或使用权有纠纷的；

（三）共有房屋未经其他共有人同意的；

（四）因城市建设批准拆迁的；

（五）经鉴定属危险房屋的；

（六）原租赁契约尚未解除的；

（七）法律、法规规定其他不得出租的。

第二十六条　公有房屋的租赁实行标准租金和协议租金，标准租金和实行标准租金的范围由市人民政府根据国家有关规定确定；协议租金由租赁双方协商议定。

承租人应按契约规定交纳租金。

承租人改变公有房屋使用性质，须经出租人同意，租金标准应作相应调整。

第二十七条　机关、团体、企事业单位承租的公有房屋经产权人同意，可以转租第三人。转租人与受转租人应按本办法第二十四条规定办理租赁登记手续。转租的房屋实行协议租金。租金由房屋产权人、转租人和受转租人三方协商议定。

第二十八条　承租人共用的房屋部位和院落，应共同合理使用，不得独自占用。

第二十九条　公有房屋租赁期限届满，经双方同意可续订租赁契约。

第三十条　承租人有下列情况之一的，出租人有权解除租赁契约，收回出租的公有房屋：

（一）将承租的房屋转借他人使用的；

（二）擅自改变房屋使用性质的；

（三）擅自转让房屋使用权的；

（四）擅自改变房屋现状损坏房屋及附属设施的；

（五）擅自以承租的房屋作为投资条件合资、合作经营或入股经营的；

（六）无正当理由，拖欠房租累计六个月以上的；

（七）利用承租的房屋进行违法活动的。

第三十一条　经出租人同意，承租人可以将承租的公有房屋与他人的房屋互换使用权，不受房屋产权性质和地域的限制。

互换房屋使用权，应按有关规定办理互换手续。凡互换房屋使用权理由正当、无租赁纠纷的，出租人应予许可，并与新承租人重新签订租赁契约。

第三十二条　直管公房在租赁期间需变更承租人的，须到房地产管理部门办理更名手续。

第五章　买卖管理

第三十三条　出售直管公房，须经市房地产管理部门批准。

企事业单位、社会团体出售自管公房，由其依法自行决定，其中含有国有资产成份的房屋，须经国有资产管理部门审批。

第三十四条　有下列情况之一的公有房屋不得买卖：

（一）无房屋产权证和土地使用权证的；

（二）房屋产权和使用权有纠纷的；

（三）设定他项权利的；

（四）共有的房屋未经其他共有人同意的；

（五）因城市建设批准拆迁的；

（六）法律、法规规定其他不准买卖的。

第三十五条　买卖公有房屋，买卖双方当事人应持有关文件到市房地产管理部门申请登记，签订公有房屋买卖契约，办理立契审核手续。

第三十六条　出售公有房屋，产权人应到依法认定的具有评估资格的机构申请房屋价格评估。买卖双方成交价格明显低于评估价格的，按评估格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。房屋价格评估办法由市人民政府制定。

第三十七条　出售共有的公有房屋。在同等条件下，共有人有优先购买权。出售在租的公有房屋，在同等条件下，承租人有优先购买权；买方为非承租人的，卖方应告知买方出租事宜，原租赁契的继续有效。

第三十八条　买卖公有房屋，当事人可委托房地产中介服务机构或经纪人办理。

第六章　抵押管理

第三十九条　公有房屋产权人可将房屋产权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押。

第四十条　公有房屋抵押前，抵押人与抵押权人应到房地产管理部门办理抵押登记。登记后，须经依法认定的具有评估资格的机构对抵押的房屋进行评估，抵押双方参照评估的价格签订抵押契约，领取《房屋他项权证》。

第四十一条　公有房屋抵押，须遵守下列规定：

（一）同一房屋设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超过该房屋总价值的百分之九十；

（二）在公有房屋抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押的房屋转让或改变房屋现状及用途；

（三）因城市建设需要，拆除的抵押房屋，原抵押契约即行终止，由抵押人清偿债务或由抵押双方重新设定抵押权。

第四十二条　公有房屋抵押期间，债务清偿完毕，抵押契约即告终结，双方当事人应在十五日内到登记的房地产管理部门办理抵押注销手续。

第四十三条　公有房屋抵押期满，抵押人未按照约定偿还债务的，抵押权人可以依法处分抵押的房屋，并有权优先受偿。

同一房屋设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。

第四十四条　处分抵押房屋所得价款，依下列顺序分配：

（一）支付处分该抵押房屋的费用；

（二）支付房屋抵押应当缴纳的税费；

（三）以划拨方式取得土地使用权的，依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额；

（四）按抵押契约偿还债务；

（五）剩余部分退还给抵押人。

第七章　修缮管理

第四十五条　公有房屋的修缮，是房屋产权人或受其委托的经营人（以下统称修缮责任人）应当履行的责任。

异产毗连房屋的修缮，由修缮责任人按有关规定承担修缮责任。

第四十六条　直管公房租金中的维修费及财政划拨的公房修缮资金，应当全部用于房屋修缮，任何单付和个人不得挪用。自管公房的修缮资金，由产权人自行解决。

第四十七条　修缮责任人对所管理的公有房屋，在正常情况下应当定期检查修缮；在暴风、雨、雪等特殊情况下，应当即时检查，发现损坏即时抢修。

在房屋修缮过程中，对妨碍修缮的违法建筑物，由使用人或修缮责任人无偿拆除。

第四十八条　公有房屋经市房地产管理部门鉴定为危险房屋的，依照危房鉴定书和有关规定修缮处理。

第四十九条　公有房屋使用人不得擅自对公有房屋进行翻建、改建、扩建和改变结构的装饰装修，不得利用公房搭建违法建筑。使用人经房屋产权人同意，对公有房屋进行翻建、改建、扩建和改变结构的装饰装修的，双方必须签定协议，明确权属，并按规定办理建设审批手续。

第五十条　对具有重要历史意义、文化艺术价值和科学研究价值的公有房屋，应按照国家有关规定予以保护和管理。

第八章　法律责任

第五十一条　对违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房地产管理部门按下列规定给予处罚：

（一）未按规定办理房产注销登记手续的，吊销房屋产权证或《房屋他项权证》，并处以房产价值百分之一以下罚款。

（二）伪造房屋产权证和《房屋他项权证》的，没收其伪造证件，并处以房产价值百分之二以下罚款。

（三）涂改房屋产权证和《房屋他项权证》的，责令其限期申请更换，并处以房产价值百分之一以下罚款。

（四）擅自出租公有房屋的，经审查属于允许出租的，责令其补办手续，补交有关费用，并对出租人处以出租期间租金总额一倍以下罚款；属于不允许出租的，租赁契约无效，没收违法所得，并对出租人处以出租期间租金总额一倍以下罚款。

（五）擅自转租公有房屋的，收回房屋使用权，没收违法所得，并处以非法所得二倍以下罚款。

（六）擅自买卖公有房屋的，经审查属于允许买卖的，责令其补办手续，补交税费，并对卖方处以买卖金额百分之五以下罚款；属于不允许买卖的，买卖契约无效，没收违法所得、并对卖方处以买卖金额一倍以下罚款。

（七）在公有房屋买卖中隐瞒实际成交价格的，责令其限期改正，并对双方当事人处以实际成交额百分之一以上百分之五以下罚款。

（八）擅自拆除公有房屋的，经审查属于允许拆除的，责令其限期补办手续，并处以房产价值百分之一以下罚款；属于不允许拆除的，责令赔偿经济损失，并处以房产价值一倍以下罚款。

（九）故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令赔偿经济损失，并处以经济损失的五倍以下罚款。

（十）未按本办法第二十二条规定向市房地产管理部门移交和申报房屋产籍原始证件的，责令限期移交申报并按未移交和申报房屋面积处以每平方米0.5元罚款。

（十一）修缮责任人由于未及修缮公有房屋，给使用人造成经济损失的，责令其限期修缮，赔偿损失，并处以一千元以下罚款。

（十二）挪用直管公房修缮资金的，责令退回挪用的资金，并对挪用资金的单位处以挪用资金总额二倍以下罚款，对主要责任人处以五千元以下罚款。

（十三）未按本办法第四十九条规定，擅自对公有房屋进行翻建、改建、扩建和改变结构装饰装修的，责令补办手续，并处以房产价值百分之五以下罚款；利用公房搭建违法建筑的，责令无偿拆除，并处以搭建房屋价值百分之二以下罚款。

第五十二条　执行罚款应使用财政部门统一印制的罚款收据，罚款交同级财政。

第五十三条　当事人对行政处罚不服的，可自接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，也可直接向人民法院起诉；对复议决定不服的，自接到复议决定书之日起十五内日向人民法院起诉。逾期不申请复议，也个向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五十四条　违反本办法情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五十五条　公有房屋权利人因产权取得、转移、变更、灭失以及房屋租赁、买卖、使用、修缮、毗连关系等发生纠纷的，由当事人协商解决；协商不成的，可向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。

第五十六条　房地产管理部门工作人员违反本办法规定，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九章　附　则

第五十七条　公有房屋的租赁契约、买卖契约和抵押契约须使用统一文本。

第五十八条　各县（市）城市公有房屋的管理参照本办法执行。

第五十九条　国家在住房制度改革中，对公有房屋管理另有规定的，按国家有关规定办理。

第六十条　市人民政府可根据本办法制定实施细则。

第六十一条　本办法自批准之日起施行。

《济南市城市危险房屋管理办法》已经市人民政府批准，现予发布施行。

济南市市长 谢玉堂

一九九四年七月十二日

第一条 为了加强城市危险房屋管理，保障城市居民居住使用安全，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市五区内城市危险房屋的管理。

第三条 本办法所称危险房屋，系指房屋结构已严重损坏，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住或使用安全的房屋。

第四条 济南市房地产管理局是本市危险房屋管理的行政主管部门。

第五条 危险房屋的所有人或使用人应当服从市房管部门对危险房屋的鉴定和处理，不得强行居住或使用。

第六条 房屋所有人或使用人认为房屋有危险的，均可向市房管部门提出危险房屋鉴定申请，并同时交验有关证件和资料。

第七条 市房管部门自受理鉴定申请之日起，对一般民用建筑应在三十日内作出鉴定；对工业建筑、高层建筑和文物保护单位及风貌保护建筑，应在六十日内作出鉴定。

第八条 经鉴定确认为危险房屋的，由市房管部门在签发鉴定书之日起五日内，向房屋所有人或使用人发出危险房屋通知书。鉴定书须加盖“济南市房屋安全鉴定专用章，并有鉴定人签字，作为仲裁和审判机关处理房屋纠纷和判决房产案件的依据。

经鉴定确认为非危险房屋的，市房管部门应在鉴定书上注明在正常情况下的有效使用期限。

第九条 进行危险房屋鉴定时，必须有两名以上鉴定人员参加。对特殊复杂的鉴定项目，市房管部门可另外聘请专业人员或邀请有关部门派员参与鉴定。

第十条 经鉴定属于危险房屋的，按下列规定处理：

（一）经采取安全技术措施，可解除房屋危险的，修缮后按市房管部门规定的期限使用。

（二）经采取安全技术措施，尚能短期维持使用的房屋，修缮后，在市房管部门观察监督下，限期使用。

（三）对无修缮价值的危险房屋，由市房管部门责令其限期拆除，对暂不便拆除的房屋，市房管部门应当责令房屋所有人或使用人停止使用。

第十一条 对修缮私有危险房屋确有困难的，其所在单位可以给予借贷；属出租房屋的，出租人可以和承租人共同修缮，承租人垫付的修缮费可抵交租金或由出租人分期偿还。

第十二条 修缮异产毗连的危险房屋，由各产权所有人按所占份额承担维修费用。

第十三条 经鉴定的危险房屋，需要拆除重建的，其原拆原建及增建用于安置解困户的部分，可免缴市政公共设施配套费。

第十四条 房屋所有人或使用人对危险房屋不申请鉴定，或者对鉴定的危险房屋不按要求采取修缮措施，导致他人经济损失的，由责任人赔偿经济损失。

第十五条 市房管部门因责任事故，造成他人经济损失的，应当加倍赔偿损失，并追究直接责任人的行政责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 鉴定危险房屋，市房管部门可按物价部门核定的标准收取鉴定费。凡经鉴定为危险房屋的，鉴定费由房屋所有人负担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人负担。

第十七条 本办法由济南市房地产管理局负责解释。

第十八条 本办法自发布之日起施行。

第一章　总则

第一条　为加强城市公有房屋的管理，保障城市公有房屋所有人和使用人的合法权益，制定本规定。

第二条　本规定适用于直辖市、市、建制镇公有房屋的管理。

第三条　本规定所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋。

第四条　国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。

集体所有的房屋，由集体组织（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。

公有房屋产权人同时享有相应的土地使用权。

第五条　公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。产权人可以委托物业管理公司等代为经营和管理。

第六条　房屋产权人和使用人对所管理和使用的房屋负有保护责任。任何单位和个人都不得侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。

第七条　国务院建设行政主管部门主管全国城市公有房屋的管理工作。

省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市公有房屋的管理工作。

县级以上城市人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内城市公有房屋的管理工作。

第二章　所有权登记

第八条　公有房屋实行所有权登记制度。公有房屋所有权的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。

第九条　公有房屋产权人应当在规定期限内，到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权登记手续，经审查合格后领取《房屋所有权证》。

共有房屋由房屋共有人共同申请所有权登记，领取《房屋共有权证》。

第十条　公有房屋所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的，公有房屋产权人应当在规定期限内到房屋所在地房地产行政主管部门办理所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失登记。

第十一条　办理公有房屋所有权登记、所有权转移登记和房屋状况变动登记手续时，应当按照下列要求提交证明文件：

（一）新建、改建和扩建的房屋，应当提交立项、规划、用地和建设等部门的批准文件和证件；

（二）购买的房屋，应当提交原《房屋所有权证》、买卖合同和批准买卖的文件；

（三）划拨的房屋，应当提交原《房屋所有权证》和划拨的有关文件；

（四）赠与的房屋，应当提交原《房屋所有权证》、有关批准文件、赠与合同和公证书；

（五）交换的房屋，应当提交双方的《房屋所有权证》和双方签订的交换合同。[3

第十二条　公有房屋设定抵押等他项权，应当到房地产行政主管部门办理他项权登记，领取《房屋他项权证》。

第十三条　严禁涂改、伪造公有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

遗失《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，应当向房屋所在地房地产行政主管部门申请补发。

第三章　使用

第十四条　公有房屋的产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋的用途。确需改变用途的，应当依照有关规定办理审批手续。

第十五条　公有房屋可以通过调整、交换等方式，促进合理使用。

繁华地区适宜做商业、服务业使用的房屋，应当逐步安排用于商业、服务业。

第十六条　交换公有房屋使用权，应当遵循有利生产、方便生活的原则，由交换双方签订书面协议。

交换房屋使用权，使用人必须征得产权人的同意。产权人应当支持使用人的合理要求。

第十七条　房屋使用人应当合理用房，不得无故闲置不用。对无正当理由闲置六个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权。

第十八条　对具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的公有房屋，产权人和使用人应当予以保护，不得擅自改变原状。

第十九条　公有房屋管理中涉及异产毗连的，其使用管理按照有关规定执行。

第四章　租赁

第二十条　公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。

经营性房屋的租赁，由租赁双方协商议定租赁价格。

第二十一条　经营性房屋的租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁协议，明确租赁期限、使用性质和租赁价格，规定双方的权利和义务。出租人和承租人应当持租赁协议，至房地产行政主管部门办理审核手续。

第二十二条　承租人必须按期交纳租金，不得拖欠。托欠租金的，出租人可以按规定收取滞纳金。

第二十三条　出租公有住房及其附属设施的自然损坏或其他属于出租人修缮范围的，出租人应当负责修复。承租人发现房屋损坏，应及时报修，出租人应在规定期限内修复。因承租人过错造成房屋及其附属设施损坏的，由承租人修复或赔偿。

第二十四条　出租经营性房屋的修缮责任，由租赁双方在协议中议定。

第二十五条　承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添。确需变动时，必须征得出租人同意，并签订书面协议。

第二十六条　承租人有下列行为之一的，出租人有权终止租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）擅自改变房屋用途的；

（四）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的；

（五）住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

（六）利用承租房屋进行非法活动的；

（七）故意损坏公有房屋的；

（八）擅自买卖公有房屋使用权的；

（九）其他严重损害出租人权益的。

第二十七条　租赁期满后，承租人应当返还房屋。如需继续使用，应当在租赁期满前重新签订租赁协议。

出租人在租赁期满前必须收回房屋时，应事先商得承租人同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要作好承租人的住房安置。

第二十八条　承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。

第二十九条　在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。

第三十条　租赁的公有房屋大修或者改造时，承租人应当配合，在租赁期限内，房屋大修或者改造后原租赁关系不变。

第五章　买卖

第三十一条　公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。

任何单位或个人不得擅自买卖公有房屋。

第三十二条　公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。

第三十三条　公有房屋买卖必须经过交易审核后，方可办理所有权登记。

第三十四条　出售公有房屋所得价款应当按照国家有关规定使用。

第三十五条　国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定的除外。

第三十六条　出售共有房屋时，房屋共有人有优先购买权。

出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。

第三十七条　公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。

第六章　修缮

第三十八条　维修养护公有房屋及其附属设施是公有房屋产权人的责任。维修养护共有房屋及其附属设施是房屋共有人的责任。

产权人与使用人分离的，应当在协议中明确修缮责任。

第三十九条　修缮责任人应当对房屋及其附属设施进行定期检查、修缮，保证其正常使用和安全。

修缮责任人没有履行修缮责任的，房地产行政主管部门应当责令修缮责任人进行修缮。

第四十条　公有房屋的修缮应当执行国家和地方的法规、政策和标准。

第四十一条　公有危险房屋的鉴定、修复和拆除应当按照有关规定执行。

第四十二条　公有房屋修缮所需的资金，应当按照现行财务制度和有关规定分别列支，严禁挪用。

第七章　法律责任

第四十三条　违反本规定的，有下列行为之一的，由房屋所在地县级以上城市人民政府房地产行政主管部门对责任者给予行政处罚：

（一）伪造、涂改房屋所有权证书的，注销其证书，并处以房产价值1%以下的罚款；

（二）不按期申报办理所有权登记的，责令限期补办手续，并可处以房产价值1%以下的罚款；

（三）强占房屋的，责令其限期迁出，赔偿损失，并可处以该房屋强占期间租金总额5倍以下的罚款；

（四）故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并可处以造成财产损失5倍以下的罚款；

（五）擅自提高公有住房租金标准的，没收非法所得，并可处以非法所得5倍以下的罚款；

（六）擅自买卖公房的，经审查允许买卖的，责令其补办手续，缴纳税费，并对卖方处以买卖金额5%以下的罚款；经审查不允许买卖的，买卖合同无效，对卖方处以买卖金额10%以下的罚款；

擅自买卖公房使用权的，买卖合同无效，没收其非法所得，并对卖方处以买卖金额20%以下的罚款；

（七）擅自转租公有住房的，转租协议无效，收回房屋，没收其非法所得，并可处以转租人转租租金总额5倍以下的罚款；

（八）因公有房屋修缮责任人失职，给他人造成财产损失或人身伤亡的，责令赔偿损失，并对修缮责任人处以房产价值5%～10%的罚款。

第四十四条　违反本规定，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十五条　房地产行政管理部门工作人员以权谋私、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分。情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十六条　因公有房屋所有权登记、使用、租赁、买卖、修缮等发生纠纷时，当事人可向房屋所在地房地产行政主管部门申请调处、仲裁，也可以向人民法院起诉。

第四十七条　当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章　附则

第四十八条　未设镇建制的工矿区、国有农场、林场等公有房屋的管理，参照本规定执行。

第四十九条　省、自治区、直辖市人民政府可根据本规定制定实施细则。

第五十条　本规定由建设部负责解释。