进军房地产：房地产项目报批报建与开发工作全程指南

余源鹏，国内知名实战型房地产研究策划人，广州鹏起房地产代理有限公司总经理。20世纪70年代出生于广东省潮州市黄冈镇.本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理(营销管理方向)研究生进修班

主要从事房地产实操研究、房地产项目营销策划、房地产实战营销培训和房地产实用基础知识培训等业务主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产开发企业规范化管理丛书”和“物业管理服务实操一本通丛书”等三大系列70多本实操型专业书籍，

“房地产开发企业规范化管理丛书”陆续推出《房地产开发企业财务管理与成本控制管理实务》、《房地产开发企业合同管理与常用合同范本大全》、《房地产开发企业工程管理实务》、《房地产开发企业部门设置与岗位职责》、《房地产开发企业行政办公管理实务》、《房地产开发企业人力资源管理实务》和《进军房地产-房地产项目报批报建与开发工作全程指南》等书。

近几年陆续出版的“房地产实战营销丛书”包括.《问鼎房地产》、《三天造就售楼冠军》、《房地产项目可行性研究实操一本通》、《房地产优秀广告文案创作与鉴赏大全》、《房地产项目整合营销实操一本通》、《三天造就房地产营销冠军团队》、《房地产公司营销管理实操范本》、《房地产广告策划与媒介传播实操指南》、《房地产广告策划与创作》、《房地产包装推广策划》、《房地产实战促销300例》、《房地产实战定价与销售策略》《房地产实战市场调研与优秀案例》、《中国楼盘实战命名三万例》、《售楼尖锋》、《房地产公关活动促销方案56例》、《房地产实用营销图表大全》、《房地产一线销售管理》、《中小户型开发与设计》、《促动楼盘》、《王牌售楼员实战速成培训手册》、《专业市场项目开发全程策划》、《旅游房地产项目开发全程策划》、《社区商业街项目开发全程策划》、《酒店式公寓项目开发全程策划》、《写字楼项目开发全程策划》、《商住综合项目开发全程策划》、《别墅项目开发全程实操要诀》、《购物中心项目开发全程实操要诀》、《精品住宅项目开发全程实操要诀》、《三天造就金牌地产策划人》、《房地产策划师职业培训实战教程》、《房地产项目现场销售管理实操范本》、《商业房地产项目招商实操一本通》、《房地产项目销售执行实操一本通》、《开盘一房地产项目登记派筹与解筹认购实操一本通》、《房地产中介经纪人实用业务知识两日通》、《三天造就二手房租售冠军》、《二手房买卖三日通》和《房地产中介经纪机构人事行政与业务经营管理》、《房地产项目精确定位与前期策划实务》等。

“物业管理服务实操一本通丛书”包括《物业环境绿化与清洁管理实操一本通》、《物业安全管理实操一本通》、《房地产项目物业管理招标与投标实操一本通》、《物业管理服务人员实用从业知识三日通》、《物业工程管理实操一本通》、《物业管理服务投标书编写实操范本》、《物业管理服务方案编写实操一本通》、《物业管理客户服务实操一本通》等书。

前言

第1章 房地产项目报批报建全流程实操指南

1.1 土地一级开发阶段

1.1.1 土地一级开发概述

1．土地一级开发的概念

2．土地一级开发的实施方式

3．土地一级开发的成本和收益

4．土地一级开发的范围

5．土地一级开发涉及的政府职能部门

6．土地一级开发入市交易审查的内容

1.1.2 北京市土地一级开发的流程

1．北京市土地一级开发的一般工作流程

2．北京市土地一级开发直接确定开发企业的工作流程

1.1.3 海南省土地一级开发的流程

1．海南省土地一级开发流程的内容

2．海南省土地一级开发流程的附件

1.1.4 征地拆迁管理

1．征地管理

2．国有土地上房屋征收管理

3．拆迁的方式与内容

4．拆迁的程序

5．拆迁许可证的办理

6．拆迁资金审核监管

7．拆迁人员培训考核

8．拆迁评估报告备案

9．拆迁单位资质备案

10.拆迁的补偿

11.拆迁的安置

附录1.1 A中华人民共和国土地管理法（2004年版）

附录1.1 B中华人民共和国土地管理法实施条例（2011年版）

附录1.1 C国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年版）

附录1.1 D国有土地上房屋征收评估办法（2011年版）

1.2 房地产项目国有土地使用权的获得与开发企业的成立阶段

1.2.1 房地产项目开发报批报建总流程

1．河北省房地产项目开发报批报建流程

2．北京市房地产项目开发报批报建流程

3．郑州市房地产项目开发报批报建流程

4．天津市房地产项目开发报批报建流程

1.2.2 房地产项目国有土地使用权的获得

1．土地的定义

2．土地按性质的分类

3．国有土地使用权获得的方式

4．国有土地使用权出让的程序

5．国有土地使用权获得的审批步骤

6．国有土地出让合同的签订

7．土地出让金的缴纳

1.2.3 房地产项目建设用地规划许可证与国有土地使用证的办理

1．上海市建设用地规划许可证的办理

2．天津市建设用地规划许可证的办理

3．国有土地使用证的办理

1.2.4 房地产开发企业的成立与资质审核

1．房地产开发企业的成立

2．房地产开发企业的资质审核

附录1.2 A中华人民共和国城市房地产管理法（2007年版）

附录1.2 B招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）

附录1.2 C招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（2006年版）

1.3 房地产项目建设工程规划许可证的办理阶段

……

第2章 房地产项目开发工作全流程实操作指南

文摘2100433B

《进军房地产:房地产项目报批报建与开发工作全程指南》是作者自《问鼎房地产——房地产从业人士实战专业知识一本通》后奉献给读者的又一力作。谨以此书献给一所有有意进军房地产投资开发行业的投资者、决策者和从业者，房地产开发企业的董事长、董事、总经理、副总经理、总监等高层管理人士。房地产开发企业的开发、投资、研发、设计、工程、策划、销售、客服、财务、人事、行政等部门的从业人士：政府相关行政主管部门中的从业人士参与房地产项目开发建设的拆迁、设计、监理、勘察、施工、建材、设备、装修、物业管理、销售代理、顾问策划等企业的相关从业人士：广大新闻媒体、研究机构、二手房经纪人员和房地产投资置业者；房地产管理和土地资源管理专业师生。《进军房地产:房地产项目报批报建与开发工作全程指南》特别适合作为房地产相关企业和单位进行职员培训的首选优秀教材。

本书是一本理论与实操相结合的内容全面的有关房地产项目开发流程的报批报建实操指南书，按房地产项目开发需要的五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，分五章对房地产项目开发的报批报建手续进行实操指南，包括房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南，房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南，房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南，房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南，商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南，本书适合房地产开发企业开发部、投资部、发展部、项目拓展部、前期管理部等投资开发部门的管理人士和从业人员参考阅读。

前言

第1章 房地产项目国有土地使用权获取阶段报批报建指南1

1.1 国有土地使用权出让的相关概念4

1.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围与程序6

1.2.1 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围6

1.2.2 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的程序7

1.3 招标拍卖挂牌的资格申请与审查7

1.3.1 招标拍卖挂牌的资格申请7

1.3.2 招标拍卖挂牌的资格审查9

1.4 招标拍卖挂牌活动的实施10

1.4.1 招标活动的实施10

1.4.2 拍卖活动的实施11

1.4.3 挂牌活动的实施12

1.5 中标通知书或成交确认书的签订14

1.5.1 中标通知书的签订14

1.5.2 成交确认书的签订14

1.6 国有土地使用权出让合同的签订15

1.7 契税及土地出让金的缴纳21

1.8 国有土地使用证的办理22

1.8.1 国有土地使用证的办理手续22

1.8.2 国有土地使用证办理的注意要点28

附录1.1 中华人民共和国土地管理法（2004年版）28

附录1.2 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年版）39

附录1.3 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范

（2006年版）42

附录1.4 城市房地产开发经营管理条例（2011年修订）54

第2章 房地产项目建设用地规划阶段报批报建指南59

2.1 房地产开发企业的设立60

2.1.1 房地产开发企业设立的条件60

2.1.2 房地产开发企业备案60

2.2 房地产开发企业的资质办理60

2.2.1 暂定资质证书的办理61

2.2.2 各资质等级证书的办理62

2.2.3 房地产开发企业资质的年审64

2.2.4 房地产开发企业资质的变更64

2.3 房地产项目的备案/核准65

2.3.1 房地产项目备案手续的办理65

2.3.2 房地产项目核准手续的办理66

2.4 环境影响评价的办理69

2.5 建设用地规划许可证的办理72

2.5.1 办理建设用地规划许可证的手续72

2.5.2 办理建设用地规划许可证的注意要点73

附录2.1 房地产开发企业资质管理规定（2015年修改版）74

附录2.2 中华人民共和国环境影响评价法（2003年版）78

附录2.3 中华人民共和国城乡规划法（2008年版）82

目 录

第3章 房地产项目建设工程规划设计阶段报批报建指南91

3.1 建设工程方案设计的招标投标92

3.2 建设工程方案设计审查94

3.2.1 建设工程设计方案的内容94

3.2.2 建设工程方案设计的审查要点94

3.2.3 建设工程方案设计审查手续的办理95

3.2.4 办理建设工程方案设计审查的注意要点102

3.3 建设工程初步设计审查102

3.3.1 建设工程初步设计的审查要点102

3.3.2 建设工程初步设计审查手续的办理103

3.4 项目命名与道路命名的申报107

3.4.1 项目命名与道路命名申报手续的办理107

3.4.2 项目命名与道路命名申报的注意要点111

3.5 建设工程规划许可证的办理111

3.5.1 办理建设工程规划许可证的手续112

3.5.2 办理建设工程规划许可证的注意要点119

附录 建筑工程方案设计招标投标管理办法（2008年版）119

第4章 房地产项目建筑工程施工许可与施工阶段报批报建指南127

4.1 建设工程施工图审查备案128

4.1.1 建设工程施工图的审查要点128

4.1.2 建设工程施工图审查手续的办理128

4.1.3 建设工程施工图审查情况备案手续的办理133

4.2 工程建设项目报建表的审批140

4.2.1 工程建设项目报建的主要内容141

4.2.2 工程建设项目报建表审批手续的办理141

4.3 建设工程施工、监理招标和合同备案143

4.3.1 建设工程施工监理招标登记和备案手续的办理144

4.3.2 建设工程施工和监理合同备案手续的办理150

4.4 建设工程质量安全监督登记和施工安全措施备案155

4.4.1 建设工程质量安全监督登记手续的办理156

4.4.2 建设工程施工安全措施备案手续的办理160

4.5 余泥渣土排放证的办理167

4.6 建筑工程施工许可证的办理169

4.6.1 办理建筑工程施工许可证的条件169

4.6.2 办理建筑工程施工许可证的手续169

4.6.3 办理建筑工程施工许可证的注意要点173

4.7 建设工程放线、验线的办理175

4.8 建设工程临时施工设施的报批177

4.8.1 建设工程临时施工设施报批手续的办理177

4.8.2 建设工程临时施工设施报批的注意要点180

4.9 建设工程永久设施的报批181

4.9.1 建设工程永久设施报批手续的办理181

4.9.2 建设工程永久设施报批的注意要点188

附录4.1 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管

理办法（2013年版）189

附录4.2 工程建设项目报建管理办法（1994年版）194

附录4.3 房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001年版）195

附录4.4 建设工程质量管理条例（2000年版）202

附录4.5 建设工程安全生产管理条例（2004年版）210

附录4.6 建筑工程施工许可管理办法（2014年版）219

第5章 商品房预售许可阶段与建设工程竣工验收阶段报批报建指南223

5.1 房屋面积预测的办理224

5.1.1 房屋面积预测手续的办理224

5.1.2 房屋面积预测手续办理的注意要点224

5.2 商品房预售许可证的办理225

5.2.1 商品房预售许可证办理的条件225

5.2.2 商品房预售许可证申请手续的办理226

5.2.3 商品房预售许可证办理的注意要点232

5.3 商品房预售广告备案233

5.4 商品房预售款使用的申请234

5.5 建设工程竣工专项验收的办理236

5.5.1 建设工程竣工专项验收手续的办理236

5.5.2 建设工程竣工专项验收办理的注意要点242

5.6 建设工程竣工验收备案和竣工档案归档242

5.6.1 建设工程竣工验收备案手续的办理242

5.6.2 建设工程竣工档案归档手续的办理248

5.7 门牌号码的申报251

5.8 房屋面积实测的办理252

5.8.1 房屋面积实测手续的办理252

5.8.2 房屋面积实测手续办理的注意要点252

5.9 新型墙体材料专项基金和建设工程工资保障金核退的办理254

5.10 房地产权的初始登记256

附录5.1 城市商品房预售管理办法（2004年版）260

附录5.2 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法

（2009年版）262

附录5.3 房屋登记办法（2008年版）2632100433B

第一章商业地产项目公司组建与项目开发经营全流程手续办理工作指南001

第一节商业地产项目公司组建工作指南001

一、集团与项目公司组织架构图002

二、集团与项目公司各委员会的职能003

三、集团各职能部门的部门职能与岗位职责004

四、项目公司各职能部门的部门职能和岗位职责007

第二节商业地产项目开发行政审批工作指南016

一、选址定点阶段工作指南016

二、建设用地规划审批阶段工作指南016

三、建设工程规划审批阶段工作指南017

四、建筑工程施工许可审批阶段工作指南017

五、商品房预售许可审批阶段工作指南017

六、建设工程竣工综合验收备案审批阶段工作指南018

第三节商业地产项目工程报建工作指南018

第四节商业地产项目开发经营全流程办证准备材料文件工作指南020

第二章商业地产项目开发经营管理与计划管理工作指南028

第一节商业地产项目开发经营管理工作指南028

一、项目开发经营目标的制订与实施工作指南028

二、项目开发经营策划书编写指南029

三、项目开发经营策划书审批工作指南031

四、项目开发经营决策文件审批工作指南033

五、项目开发经营管理责任书编写指南034

六、项目开发经营目标管理责任书审批工作指南037

七、项目开发经营成果考核工作指南037

第二节商业地产项目开发经营计划管理工作指南038

一、项目开发计划控制书与执行书编写范本038

二、项目经营计划事项清单示例044

第三章商业地产项目开发前期策划阶段工作指南061

第一节商业地产项目开发市场调研工作指南061

一、市场调研的方法与重点061

二、市场调研的调研内容指南064

第二节商业地产项目开发可行性研究报告编写指南070

第三节商业地产项目开发内部立项工作指南080

第四节商业地产项目开发定位工作指南087

一、项目综合定位工作指南087

二、项目拟招商品牌工作指南088

三、项目定位审批工作指南088

第五节商业地产项目开发商业规划工作指南089

一、项目商业规划的依据089

二、项目业态、功能及面积配比规划范例090

三、项目主力店组合及面积规划工作指南092

四、项目平面布局规划工作指南095

第四章商业地产项目招标采购与合同管理工作指南099

第一节商业地产项目开发业务招标工作指南099

一、业务发包计划编写指南099

二、业务分包方式选择指南100

三、业务招标文件准备工作指南101

四、业务招标信息发布及投标邀请工作指南103

五、业务发标、开标、评标、定标工作指南103

六、业务分包供方管理工作指南107

第二节商业地产项目开发材料设备采购工作指南109

一、材料设备分类管理工作指南110

二、材料设备采购计划编写指南110

三、材料设备质量技术要求管理工作指南113

四、甲供材料设备采购工作要点114

五、乙方采购指定品牌及限价工作指南115

六、材料设备进场验收工作指南118

七、材料设备结算、索赔及现场监管工作指南119

八、材料设备供应商管理工作指南119

第三节商业地产项目开发经济合同管理工作指南120

一、项目经济合同办理工作指南120

二、项目经济合同编写要点指南121

三、项目经济合同审批及签订工作指南123

四、项目经济合同履行工作指南125

五、项目经济合同执行情况评估工作指南126

六、项目经济合同档案管理工作指南127

第五章商业地产项目开发设计阶段工作指南128

第一节商业地产项目设计管理工作指南128

一、项目设计管理的一般规定128

二、项目规划、建筑、景观方案设计管理工作指南129

三、项目初步设计与施工图设计管理工作指南130

四、项目其他设计与设计更改管理工作指南130

第二节商业地产项目设计任务书编写指南130

一、项目规划方案设计任务书编写指南131

二、项目景观方案设计任务书编写指南132

三、项目设计任务书表达要求要点指南132

第三节商业地产项目方案设计评审工作指南136

一、项目规划设计方案评审工作指南137

二、项目建筑单体设计方案评审工作指南139

三、项目景观设计方案评审工作指南142

第四节商业地产项目初步设计与施工图审查工作指南143

一、项目初步设计评定表143

二、项目施工图审查工作指南144

第五节商业地产项目设计建造标准范本145

一、商业步行街设计建造标准146

二、综合体物业配套设施设计建造标准150

三、其他商业元素设计及设计建造标准163

四、商业管理用房设计建造标准166

第六章商业地产项目施工阶段工作指南171

第一节商业地产项目开发施工准备阶段工作指南171

一、项目施工准备工作内容171

二、项目施工组织设计及施工方案审查工作指南173

三、项目施工监理规划审查工作指南176

四、项目施工技术交底及施工图会审工作指南178

五、项目开工报告签发工作指南180

第二节商业地产项目施工进度控制工作指南181

第三节商业地产项目施工质量控制工作指南182

一、项目施工质量控制责任划分182

二、项目施工准备阶段质量控制工作指南183

三、项目施工质量预控工作指南183

四、项目施工现场质量控制工作指南184

五、项目施工标准间及施工工艺样板确认指南185

第四节商业地产项目施工安全文明生产管理工作指南186

一、安全文明生产管理机构与责任187

二、安全风险与环境因素识别和控制措施制订工作指南187

三、施工现场安全文明生产工作指南189

四、项目施工工程事故处理工作指南191

第五节商业地产项目设计变更及现场签证管理工作指南192

一、项目施工设计变更管理工作指南192

二、项目施工工程洽商管理工作指南195

三、项目施工现场签证管理工作指南196

第六节商业地产项目工程验收工作指南196

一、项目分部（项）专业工程验收检查要求指南196

二、项目预验收检查要点指南197

三、项目竣工验收检查要点198

四、项目工程款项结算工作指南199

第七节商业地产项目工程竣工总结、移交与保修工作指南202

项目工程移交与保修工作指南202

第八节商业地产项目工程档案管理工作指南204

一、原件存档管理范围204

二、工程竣工档案管理范围204

三、其他工程技术档案管理范围206

四、工程技术档案管理工作质量要求207

第七章商业地产项目营销阶段工作指南208

第一节商业地产项目包装推广策划业务工作指南208

一、项目现场包装策划业务工作指南208

二、项目广告策划业务工作指南212

三、商业地产项目活动策划方案范例214

四、项目招商宣传推广策划业务工作指南216

五、项目销售包装推广策划业务工作指南217

第二节商业地产项目招商业务工作指南218

一、项目招商价格制订工作指南219

二、项目招商业务执行工作指南220

第三节商业地产项目销售业务工作指南222

一、项目销售策略编写要点222

二、项目销售面积与价格策略制订工作要点223

三、项目销售控制工作指南224

四、项目销售过程管理要点226

五、销售合同草拟要点与范例232

六、价格折扣管理工作指南235

七、客户按揭代办工作指南237

八、销售收款工作指南238

九、更名办理工作指南240

十、退换房办理工作指南241

十一、收楼入伙文书范例242

十二、销售档案管理工作指南244

十三、项目销售费用控制工作指南245

第八章商业地产项目开发成本管理工作指南247

第一节商业地产项目开发目标成本确定工作指南247

一、项目目标成本确定指南247

二、项目工程预算编制指南259

第二节商业地产项目成本计划编制指南261

第三节商业地产项目成本统计与控制工作指南264

一、项目工程成本统计与控制工作指南264

二、项目非工程成本统计与控制工作指南267

三、项目成本统计审批与控制相关表格267

第四节商业地产项目成本核算分析工作指南276

第五节商业地产项目成本超支报警与调整工作指南278

一、成本细项超支报警范围和要求278

二、项目目标成本调整范围和要求280

第六节商业地产项目工程结算控制工作指南281

一、工程结算的审查要点281

二、工程结算的相关表格283

第九章商业地产项目开业前准备阶段工作指南285

第一节商业地产项目商户装修管理工作指南285

一、商户装修工作指南285

二、不同商户装修的原则与标准288

三、商户装修流程及相关工作开展289

第二节商业地产项目开业经营工作指南296

一、项目开业经营广告定位策略与实施工作指南296

二、项目开业经营模拟方案制订工作指南297

三、项目开业经营活动方案制订工作指南297

四、项目开业经营常见的促销手法298 2100433B