江林地产

从榆林市政府常务会上获悉，榆林市出台了《榆林市房地产去库存优结构实施意见》（以下简称《意见》），提出提高棚户区改造货币化安置率、落实信贷支持和税收优惠政策、发挥住房公积金作用、培育发展住房租赁市场等多项政策，有效化解库存，优化供给，促进该市房地产平稳健康发展。

《意见》要求，提高棚改货币化安置率，将打通保障房建设和商品房市场的通道，各县区可购买市场存量房作为保障房和棚户区改造安置房。榆林中心城区、神木县、府谷县、定边县，货币化安置达到100%，其它县货币安置率达到80%。棚户区改造征收对象在2016年8月1日后用棚户区改造补贴资金直接购买存量商品房市级奖励每套房1万元。

《意见》指出，落实企业信贷和信贷支持政策。家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。对拥有1套住房且相应贷款未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，执行首付款比例最低为30%。

《意见》要求发挥住房公积金作用，今年全市将释放住房公积金49亿元。市住房公积金提高贷款额度，延长贷款年限；拓宽贷款品种，实行省内通贷；房款提取范围，降低提取门槛；精简审核流程，提高工作效率。将探索进城务工人员纳入公积金归集机制。

《意见》要求落实税收优惠政策，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按1.5%税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为90平方米以下，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。对个人购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售，免征增值税。

《意见》要求，将公租房保障对象扩大到非户籍人口，实行市场租金、分档补贴。各地通过租赁市场增加公租房房源，推进公租房货币化。鼓励住房租赁经营机构长期租赁或购买社会房源向社会出租，鼓励房地产开发企业将库存商品住房向社会出租。

《意见》强调，各级政府严格房地产用地及项目管控，优化房地产规划布局，做好基础配套设施建设，增强商品住房宜居性，优化房地产发展环境，促进房地产企业健康发展。

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 饶贤君 2017年，禹州地产董事局主席林龙安提出了“千亿计划”，2018年计划实现销量规模600亿-700亿元，这一目标上限几乎达到禹州2017年销量规模的两倍。

与强势进取的规模战略不同，林龙安认为，未来五到十年房地产行业整体将以稳为主、租售并举，竞争愈发激烈、洗牌加剧的房地产企业将进入低利润率时代。

如何在这样的趋势下保证高增长、高毛利、高派息、低净资产负债率的“三高一低”路线，同时在未来三年冲击千亿规模？林龙安的答案是深耕区域、租售并举、加强并购、多元扩展。

经济观察报：2018年集团层面的关键词是什么？

林龙安：区域深耕——2018年，禹洲将持续深耕五大区域：长三角区、环渤海区、华中区、大湾区、海西区，禹洲会按照这个战略，把指标分散到各个区域。

做大做强——2018年禹洲要在合规、合法的情况下做强、做大、做扎实地产板块，不盲目、片面地做增量，保持禹洲的特色，以股东利益最大化为首要考量。

租售并举——禹洲将成立租售事业部和产融事业部，未来禹洲会在一二线城市，拿出一部分物业进行租赁业务和长租公寓的探索。加大持有型物业的比例，提升贡献率。

股东利益最大化——永远坚持股东利益最大化，在一二线城市做大租售市场，不高价拿地，保证股东的利益，保证禹洲长久以来的高增长、高毛利、高派息、低净资产负债率的“三高一低”路线。每年拿不低于核心盈利的30%用来回馈股东。

经济观察报：对2018年的规模预期是多少？

林龙安：2017年，禹洲正式提出千亿计划，因此2018年的规模会在600亿-700亿元。禹洲现在存量货值还有将近2800亿-3000亿元左右，还有超过1500万平方米的土地储备，这个目标一定能实现。

经济观察报：会加大合作或者并购吗？

林龙安：会，禹洲会加大收购和并购的力度，在性价比较高的前提下，实现土地储备和可售货值的持续增加。

经济观察报：是否有多元化的扩展计划？

林龙安：我们也将成立租售事业部和产融事业部，加强长租公寓和产业地产的探索与实现。禹洲已经在尝试租赁业务，厦门有了第一个长租项目落地，同时禹洲也在进行医养、教育和地产结合的探索与实践。

未来，禹洲计划加强持有性物业比例，租售业务、商业、办公和酒店等持有性物业有望给公司带来10%到15%的净利润的贡献。目前禹洲集团旗下的金融控股集团也高速发展当中。

经济观察报：怎么看待金融领域的机会和挑战？

林龙安：地产与金融的结合是目前房地产行业的一个重大趋势。2009年，承接禹洲地产上市前剥离的资产管理，禹洲金融整合了原禹洲集团所有金融版块的业务，业务涵盖“普惠金融、证券投资、基金管理、贸易资产”四大范畴。2016年禹洲集团金融控股有限公司正式成立。目前集团总资产达80亿元。

禹洲已和台湾全球人寿建立了合作，投资了陆金所、滴滴、厦门国际银行与厦门农商银行。此外，禹洲对在线教育、机器人这些领域的投资也有所涉猎。禹洲金控板块在香港成立了一家证金公司，跟地产公司平行，地产和金控两者在资本市场、客户权益等方面相互支持。