江干区三类用地项目审核管理细则（试行）项目转让

留用地项目须在竣工验收并经土地复核验收后才能进行项目转让，其中自建项目按市场价、合作开发项目按析产份额进行转让。

（一）自主开发项目的转让

1.委托中介机构就地上建筑物和土地进行价格评估。

2.召开村民（或股民）代表大会，就项目转让的地上建筑物和土地（不超过49%部分），以及用途、层次、价格等具体情况，经村民（或股民）三分之二以上成员或代表同意，须进行表决签名并作出决议。

3.就项目转让的建筑面积、用途、层次、价格等具体情况在村级集体经济组织范围内进行公告，并出具公示结果。

4.项目所在街道（镇）审核后向区政府提交有关请示报告。

5.区政府审核后报市国土局审批，经批准后按照杭政办函〔2008〕183号文件规定办理项目转让手续。

6.自主开发项目的公开转让交易，可在产权交易机构进行公开交易。

（二）合作开发项目的转让

合作开发项目按原批准的股份比例进行析产，由各股东依法受让所占份额的土地使用权和地上建筑物。析产后村级集体经济组织自留建筑面积和分摊面积份额不得低于整个合作项目的51%，且不得分割转让和销售。

确因合作建设需要以留用地项目实施抵押，抵押所得价款原则上按项目所占股份比例分成，并全部用于本留用地项目建设，不得用于其他建设和投资。

（一）办理程序

1.召开村民（或股民）代表会议，经三分之二以上成员或代表同意，决定以该项目的土地使用权证抵押贷款，专项用于该项目的开发建设，须进行表决签名并作出决议。

2.在本社区（村）范围内发布土地使用权证抵押贷款公示，公示的受理由所在街道（镇）负责，同时须出具公示结果报告。

3.所在街道（镇）审核后填写《留用地抵押贷款审核表》，主要领导签署意见后向区政府提出请示。

4.区政府审核后报市国土局审批。

（二）报批材料

1.村民（或股民）代表大会决议（须注明抵押贷款原因、工程预算、建设工期、贷款金额、期限等要素）和表决签名书。

2.土地使用权证抵押贷款公示和街道（镇）公示结果报告，须附公示照片。

3.董事会和股东会决议。

4.由工商部门提供的《公司章程》，《章程》中须有确保社区（村）在合作项目中股份不低于51%的条款。

5.《国有土地使用证》复印件。

6.项目合作方向社区（村）出具的资产抵押和担保承诺书。

7.留用地抵押贷款审核表。

8.所在街道（镇）审核意见和上报区政府的有关请示报告。

9.社区（村）向市国土局提交的申请报告。

10.项目必要的情况说明和证明文件。

留用地指标原则上在本社区（村）使用，若本社区（村）难以规划定点落地或其他社区（村）招商引资过程中有高质量的商业项目而无留用地指标，可在本区范围内进行指标调剂。

（一）办理程序

1.经指标调剂双方协商后，指标调出、调入须经社区（村）分别召开村民（或股民）代表会议，三分之二以上成员或代表同意，进行表决签名并作出决议。

2.由指标调出的社区（村）填写《指标调剂申请表》，并社区（社）民代表会议纪要原件报所在街道（镇）审核。

3.报江干国土分局审核。

4.报区三类用地管理领导小组办公室备案。

5.报市国土局审批。

6.指标调剂经依法批准后，调剂双方持各自的《用地指标登记卡》到市国土局办理指标登记手续。

（二）报批材料

1.村（股）民代表会议纪要和表决签名书。

2.指标调剂申请表。

（一）自主开发项目

由村级集体经济组织单独开发、出资和建设，不对外合作开发，项目竣工后由村级集体经济组织负责经营管理。具体办理程序和报批材料为：

1.办理程序

（1）由项目所在社区（村）召开村民（或股民）代表会议，经三分之二以上成员或代表同意，进行表决签名并作出决议后，方确定为自主开发。

（2）社区（村）须出具不对外合作开发的书面承诺。

（3）所在街道（镇）对项目进行审核后上报区政府。

（4）区政府对项目进行审核后报市国土局，并按照杭政办函〔2008〕183号文件规定的程序办理协议出让手续。

2.报批材料

（1）所在街道（镇）对项目的审核意见和向区政府上报的有关请示报告。

（2）村民（或股民）代表会议纪要和表决签名书。

（3）自主开发承诺书。

（4）项目建设可行性报告（包括理由、资金来源、实施措施和步聚等）。

（5）项目建筑设计、业态布局效果图。(纸张大小为A4)

（6）项目位置简单地形图，须标注周围主要建筑物（纸张大小为A4）。

（7）报市国土局、市发改委、市规划局等部门，以及报区政府的审核表。

（二）留用地货币化的项目

此类项目一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。出让时不得设置任何限制性竞价条件，并按照有关规划确定的土地用途开发建设。

1.办理程序

（1）由项目所在社区（村）召开村民（或股民）代表会议，经三分之二以上成员或代表同意，进行表决签名并作出决议后，方确定可以土地换货币。

（2）所在街道（镇）对项目进行审核并签署意见，报区政府。

（3）区政府审核，报市国土局批准，进入公开招标、拍卖或挂牌公开出让程序。

2.报批材料

（1）所在街道（镇）审核意见和向区政府上报的有关请示报告。

（2）村民（或股民）代表会议纪要和表决签名书。

（3）报市国土局、市发改委、市规划局等部门，以及报区政府的审核表。

（三）合作开发项目

在村级集体经济组织与投资合作方初步达成意向（尚未签订意向书）并报街道（镇）和区相关部门审核同意后，采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。经市人民政府批准后，由村集体经济组织与合作方联合开发三类用地项目。村级集体经济组织所占股份、持有地上建筑面积房产（不含物业用房面积）均不低于51%，合作方所占股份、所持有的房产均不大于49%。

1.办理程序

（1）社区（村）与投资合作方洽谈有明确意向（尚未签订意向书），在提交村民（股民）代表大会表决前，将业态布局、合作方有关情况、权益分配等内容先后报所在街道（镇）和区三类用地管理领导 小组审核。

（2）所在街道（镇）对项目进行初审，并由主要领导签署意见后报区政府审核。

（3）区政府审核后提出批复意见。

（4）项目所在社区（村）召开村民（或股民）代表会议，经三分之二以上成员或代表同意，进行表决签名并作出决议后，方可确定为合作开发。

（5）签订合作意向书（按区政府指定的规范文本签订）。

（6）区政府审核并根据项目所在社区（村）的具体情况提出合作开发的挂牌出让条件，报市国土局、市发改局、市规划局等部门审批，按杭政办函〔2009〕209号文件要求进入土地公开招拍挂程序。

2.报批材料

（1）所在街道（镇）审核意见和向区政府 上报的有关请示报告。

（2）留用地项目合作开发审核表。

（3）报市国土局、市发改局、市规划局等部门，以及报区政府的审核表。

（4）村民（股民）代表会议纪要和表决签名书。

（5）意向投资合作方简介（附电子版）。

（6）项目可行性报告（附电子版）。

（7）意向投资合作方上年度财务审计报告（原件）。

（8）意向投资合作方营业执照、税务登记证。

（9）项目建筑设计、业态布局效果图。(纸张大小为A4)

（10）项目位置简单地形图，须标注周围主要建筑物。（纸张大小为A4）

（11）合作意向书。

为进一步明确和规范我区三类用地项目开发利用的审核管理，认真落实《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见》（杭政办函〔2008〕183号）、《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》（杭政办函〔2009〕209号）、《关于加强村级集体经济组织三类用地管理的实施意见》（江政办发〔2009〕75号）等文件精神，特制定本细则。

自主开发或合作开发三类用地项目建成后的村级集体经济组织所持有的房产（不包括物业管理房产）可对外出租，须遵循以下原则：

1.召开村民（或股民）代表大会，房产出租的面积、价格、租期等情况，须村民（或股民）三分之二以上成员或代表同意，进行表决签名并作出决议。

2.签署规范的租赁合同。

3.租赁合同期限一般为5-10年，最长不超过20年。

4.所在街道（镇）要加强对租金收缴和使用的监管。

六、附则

（一）本细则与上级有关文件规定相抵触的，以上级文件规定为准。

（二）本细则自下发之日起执行，有关项目开发、指标调剂、抵押贷款、项目转让、合作意向书等各类文本及格式，由区招商局提供并负责解释。 2100433B

　　农业设施的建设与用地由经营者提出申请，乡镇政府申报，县级政府审核同意。申报与审核用地按以下程序和要求办理：

设施农业用地经营者申请

设施农业经营者应拟定设施建设方案，方案内容包括项目名称、建设地点、用地面积，拟建设施类型、数量、标准和用地规模等；并与有关农村集体经济组织协商土地使用年限、土地用途、补充耕地、土地复垦、交还和违约责任等有关土地使用条件。协商一致后，双方签订用地协议。经营者持设施建设方案、用地协议向乡镇政府提出用地申请。

设施农业用地乡镇申报

。乡镇政府依据设施农用地管理的有关规定，对经营者提交的设施建设方案、用地协议等进行审查。符合要求的，乡镇政府应及时将有关材料呈报县级政府审核；不符合要求的，乡镇政府及时通知经营者，并说明理由。

　　涉及土地承包经营权流转的，经营者应依法先行与农村集体经济组织和承包农户签订土地承包经营权流转合同。

设施农业用地县级审核

县级政府组织农业部门和国土资源部门进行审核。农业部门重点就设施建设的必要性与可行性，承包土地用途调整的必要性与合理性，以及经营者农业经营能力和流转合同进行审核，国土资源部门依据农业部门审核意见，重点审核设施用地的合理性、合规性以及用地协议，涉及补充耕地的，要审核经营者落实补充耕地情况，做到先补后占。符合规定要求的，由县级政府批复同意。

　　设施农用地审核同意后，乡镇政府具体监督设施建设和用地协议的实施，县级国土资源部门做好土地变更调查、登记和台帐管理等相关工作，县级农业部门做好土地承包合同变更和流转合同备案、登记等工作。

　　国有农场的农业设施建设与用地，由农场提出申请，报农场主管部门初审后，送县或县级以上人民政府审核同意。具体实施办法由各省（区、市）自行规定。

　　四、加强设施农用地监督管理

　　（一）切实加强设施农用地的用途管制。经营者要坚持农地农用的原则，按照协议约定使用土地。设施用地不得改变土地用途，禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设；不得超过用地标准，禁止擅自扩大设施用地规模或通过分次申报用地变相扩大设施用地规模；不得改变直接从事或服务于农业生产的设施性质，禁止擅自将设施用于其他经营。国土资源部门切实加强用地监管，农业部门切实加强经营者农业经营能力、经营行为和土地流转合同履行情况的监管。

　　（二）建立设施农用地监管的共同责任机制。市、县国土资源部门、农业部门和乡镇政府都应将设施农用地纳入日常管理，建立制度，分工合作，形成联动工作机制。市、县国土资源部门会同农业部门加强设施农用地审核同意后的跟踪监管，督促指导设施农用地的土地利用，及时做好土地变更调查登记和台帐管理工作；乡镇政府负责监督经营者按照协议约定具体实施农业设施建设，落实土地复垦责任。

　　省级国土资源部门和农业部门应掌握本区域内设施农用地状况，不定期组织开展专项检查，及时总结情况、研究问题，改进管理工作。

　　（三）设施农用地使用纳入土地巡查和卫片执法检查范围。县级国土资源部门和乡（镇）国土所在土地巡查中要对设施农用地开展巡查，对不符合规定要求使用土地的，做到早发现、早制止、早报告、早查处；市县开展卫片执法检查自查中，对设施农用地的利用进行合规性核实，不符合规定的，计入违法用地予以纠正和查处。各派驻地方的国家土地督察局在有关督察工作中加强对设施农用地的监督检查，对发现的违法用地督促地方政府及时纠正整改。

　　（四）严肃查处设施农用地中违法违规用地行为。市县国土资源部门在设施农用地跟踪监管、土地巡查和卫片执法检查中，发现违法违规用地行为的，应严肃查处。对于未经审核同意的设施农用地，要依法依规进行处理。不符合设施农业用地规定的，要恢复土地原状；符合规定的，处理到位后确需用地的，按规定完善用地手续。

　　对于已经审核同意的设施农用地，擅自改变或变相将设施农用地用于其他非农建设的，擅自扩大设施用地规模的，或擅自改变直接从事或服务于农业生产的设施性质、将设施用于其他经营的，应予及时制止、责令限期纠正和整改；对于逾期未予纠正和整改的，要依法做出行政处罚，恢复土地原状。

　　各省（区、市）国土资源部门和农业部门要高度重视设施农用地管理工作，按照本通知的规定要求，进一步制定实施办法，切实加强和规范设施农用地管理。此前有关规定与本《通知》不一致的，以本《通知》规定为准。对于历史遗留的、尚未办理用地手续的设施农用地，各地应按照本《通知》规定要求予以妥善处理。

建设项目投资单位持有权国土资源行政主管部门出具的用地预审核准文件向有关投资管理部门（或有关行业主管部门）依法办理建设项目的审批（核准、备案）手续。建设项目用地预审核准文件的有效期为2年，自发文之日起计算。在用地预审核准文件有效期内，建设项目投资单位未取得有关投资管理部门（或有关行业主管部门）审批（核准或备案）文件或有关投资管理部门（或有关行业主管部门）依法注销审批（核准或备案）文件的，由原出具用地预审核准文件的国土资源行政主管部门依法注销用地预审核准文件；在用地预审核准文件有效期内，建设项目投资单位未能在公开出让中取得土地使用权，则其持有的原该宗地用地预审核准文件自行失效；如该宗地公开出让时未能确定中标人，则建设项目投资单位持有的原用地预审文件在符合建设项目用地预审规定的情况下仍然有效。2100433B