净地出让定义

净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。与之相对的是毛地出让，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

产权和法律关系上看，二者有明显不同：

毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；

净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。2100433B

土地出让净收益的阐述

此概念与土地出让收入相关的部门的统计口径有关。如：财政部、住房和城乡建设部《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》(财综〔2011〕41号规定)：“土地出让收入，扣除当年从地方国库中实际支付的征地和拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、计提农业土地开发资金支出、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出、支付破产或改制企业职工安置费支出、支付土地出让业务费支出、缴纳新增建设用地土地有偿使用费等相关项目后，作为计提保障性安居工程资金的土地出让收益口径，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于廉租住房、公共租赁住房、城市和国有工矿棚户区改造等保障性安居工程。”

再如：《国务院关于进一步加大财政教育投入的意见》国发〔2011〕22号：“从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。”而明确提出政府收益概念的是在财政部、国土部《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》财综字〔1999〕117号：“新增建设用地土地有偿使用费(以下简称土地有偿使用费)是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益”。 2100433B

第一章　总　则

第一条　为加强对我市土地出让净收益的审计监督,提高资金使用效益,根据《中华人民共和国审计法》等法律、法规的规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条　本办法所称土地出让净收益审计监督,是指审计机关依照法律规定的职责、权限和程序,对土地使用权出让全部价款扣除新增建设用地有偿使用费、土地补偿性支出、前期开发整理等成本后的政府土地出让净收益的分配、拨付、使用和管理进行审计监督。

第三条　土地出让净收益审计监督应遵循客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密的原则。

第四条　本办法适用于市级(含历下、市中、天桥、槐荫、历城、长清区和高新开发区)分配、使用和管理的土地出让净收益的审计监督。

第二章　资金分配、拨付和使用的监督

第五条　资金分配的审计:

(一)财政部门是否以国家、省、市有关法律、法规、规章等为依据分配土地出让净收益;

(二)破产、改制企业产生的土地出让净收益分配执行国家、省、市有关规定情况。

第六条　资金拨付的审计:

(一)财政部门是否根据审核批准的资金预算,按照资金收支情况和项目进度,将资金及时拨付各预算部门、单位,各区分成部分是否根据土地出让净收益的入库情况做到即收即返;

(二)各预算部门、单位是否根据财政部门审核批准的资金预算和拨付的资金,按照项目进度、合同约定,将资金及时拨付项目实施单位。

第七条　资金使用的审计:

(一)资金是否按规定用途使用,有无贪污、私分、挤占挪用等违法违规问题;

(二)资金支付凭证是否真实、合法,有无通过虚假报表、虚开发票、虚列支出、虚增工程量等骗取资金问题;

(三)工程预决算是否真实,有无高估冒算等问题;

(四)拆迁补偿标准是否符合有关规定,数字计算是否准确,有无重复计算等问题;

(五)破产、改制企业产生的土地出让净收益使用是否符合国家、省、市有关规定;

(六)其他需要审计的事项。

第三章　项目管理和实施的监督

第八条　项目管理方面的审计:

(一)项目申请立项前,是否根据开发规划和上级有关规定,进行了广泛、细致的调查研究和论证,并编制项目可行性研究报告;

(二)立项资料是否齐全,是否经过主管部门的批准;

(三)项目经过有关部门批准后,是否由具备相应资质的设计单位进行规划设计,规划设计是否经过有关部门批准;

(四)各预算部门、单位是否按照财政部门的要求编制项目预算,项目预算是否经过财政部门审批;

(五)各预算部门、单位是否按照财政部门批复的预算编制年度项目实施计划;

(六)农业综合开发项目是否建立了项目库,推荐项目是否从项目库中择优选用;

(七)其他需要审计的事项。

第九条　项目实施过程的审计:

(一)项目实施中严格执行年度计划情况;

(二)项目建设地点、建设内容,确需调整或变更的,是否按权限规定报批;

(三)工程实行项目法人责任制、招标投标制和工程监理制的情况;

(四)建设单位采购列入《政府采购目录》的物品,是否通过政府采购;

(五)项目建设单位与施工单位是否签订施工合同;

(六)其他需要审计的事项。

第十条　项目竣工验收的审计:

(一)项目竣工后,建设单位是否及时报送自验报告和验收申请;

(二)建设单位是否及时组织有关部门、人员,根据有关规定、工程建设标准、项目计划批复、资金拨付文件和施工合同等,对项目进行验收,并编写竣工验收报告;

(三)项目竣工验收后,建设单位是否根据竣工验收报告及时进行账务处理,落实管护主体,建立健全资产管理制度;

(四)建设项目是否达到设计要求并如期发挥效益,有无因立项不准、责任不清、管理不善或工程质量等原因,造成损失浪费或事故隐患的问题;

(五)其他需要审计的事项。

第四章　财务管理和会计核算的监督

第十一条　财务管理和会计核算的审计:

(一)财政部门是否按照《国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法》要求,核算土地出让净收益,定期编制土地出让净收益收支结存明细表和使用说明。

(二)土地出让净收益使用单位、部门是否按照相关财务管理和会计制度要求,专账核算,专人管理,定期编制资金收支结存明细表和使用说明。

(三)土地出让净收益核算、使用单位和部门会计核算资料,是否符合《会计基础工作规范》要求,做到真实、齐全、完整。

(四)农业综合开发项目资金收支是否实行县(区)级报账制。

第五章　法律责任

第十二条　国家机关及其工作人员有下列行为之一的,责令其立即改正,追回有关资金,限期退还违法所得;对所在单位给予警告或者通报批评;对主要责任人和其他有关人员视情节给予行政处分。

(一)以虚报、冒领等手段骗取土地出让净收益;

(二)截留、挪用土地出让净收益;

(三)滞留应当下拨的土地出让净收益;

(四)违反规定扩大开支范围,提高开支标准;

(五)其他违反规定使用、骗取土地出让净收益的行为。

第十三条　预算编制和执行单位及其工作人员有违反国家有关预算管理规定的下列行为之一的,责令其立即改正,追回有关款项,限期调整有关预算科目;对单位给予警告或者通报批评;对主要责任人和其他有关人员视情节给予行政处分。

(一)虚增、虚减土地出让净收益或者土地出让净收益支出;

(二)违反规定编制、批复预算;

(三)违反规定调整预算;

(四)违反规定调整预算收支种类;

(五)其他违反国家有关预算管理规定的行为。

第十四条　企业和个人违反规定使用、骗取土地出让净收益的,给予警告并责令其立即改正,调整有关会计账目,追回违反规定使用、骗取的土地出让净收益,没收违法所得,并按有关法规对企业和负责人进行处罚。

第十五条　单位、部门财务管理和会计核算方面的违法行为依照有关法律、法规处理。

第十六条　审计人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守,构成犯罪的,依法追究其刑事责任;不构成犯罪的,视情节给予行政处分。

第六章　附　则

第十七条　本办法由市审计局负责解释。

第十八条　本办法自颁布之日起施行。

土地出让底价的确定

在我国，由政府垄断土地供应，其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要影响。确定出让底价时，应当由市、县人民政府土地行政主管部门委托有资质的土地估价机构，根据基准地价、标定地价、当地的土地市场供求情况、土地市场地价水平和拟出让宗地设定的土地条件，评估出拟出让宗地在出让时点和出让方案设定的土地条件下的正常价格，并依据拟出让宗地的评估价格，综合考虑国家产业政策、地价政策、土地市场调控政策、调控方向，兼顾当前利益和长远利益，确定拟出让宗地的出让底价。