杭州市物业管理条例（修订草案）

《杭州市物业管理条例（修订草案）》引发网络热议，其中规定了物业服务人不得强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备，保障业主对共用设施设备的正常使用权。随着智慧社区建设的推进，越来越多的小区开始安装人脸识别门禁，点赞者称人脸识别方便小区安保管理，拍砖者则认为随意采集个人信息程序违法，甚至担心数据信息泄漏造成不良后果。

主任、副主任、秘书长、各位委员：

我受杭州市人民政府的委托，现就《杭州市城市房屋使用安全管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）作如下说明：

一、修订必要性

自《杭州市城市房屋使用安全管理条例》（以下简称《条例》）2006年10月1日施行以来，我市积极开展房屋使用安全管理工作，有效消除了一大批房屋安全隐患，危旧房改善工程在全国范围内产生了一定影响。随着我市经济社会的发展，房屋使用安全管理工作也发生了一些新的变化，该地方性法规的部分规定已不适应实践需要。总体来看，对《条例》进行修订的必要性体现在以下三个方面：一是房屋使用安全责任人急需明确。房屋使用安全政府管理责任重大，必须明确房屋所有权人或实际使用人作为房屋使用安全责任人的具体责任，并将其责任贯穿房屋装修、安全鉴定、幕墙维护、危房治理和白蚁防治各个环节；二是房屋使用安全的管理内容急需补充完善。例如，2012年以来，房屋安全鉴定、检测已转变为市场行为，存在无监管、无规范的重大隐患，需进一步强化对房屋安全鉴定单位的监管。再如，既有幕墙管理是目前房屋使用安全管理中的一个突出问题，虽然建设部出台了相关规章，但相关政府管理职责和具体保障措施还需通过地方立法予以明确；三是实践中的管理经验急需总结立法。近年来我市积极探索房屋安全管理的新模式，在房屋安全隐患排查、督修、监控、治理等方面积累了较为丰富的经验，这些实践经验需要尽快上升为地方性法规规定并加以全面实施。

总之，《条例》的修订有利于规范、健全房屋使用安全相关管理制度，明确政府、业主、使用人等相关主体职责，对于及时发现、治理房屋安全隐患，确保房屋使用安全具有十分重要的意义。

二、起草依据和过程

（一）起草依据

《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规。

（二）起草过程

《条例》（修订）列入2015年市人大常委会立法计划后，市住保房管局经过调研完成了《条例（修订草案）》送审稿，于4月初报送市法制办。市法制办对送审稿进行了全面审核，将《条例（修订草案）》征求意见稿送发市人大常委会办公厅、市政协办公厅、市政府各部门及各区、县（市）人民政府征求意见，同时在市政府门户网站、市法制办网站上公开向社会征求意见。之后，市法制办组织召开了各层面征求意见座谈会，集中听取了相关政府部门，建设单位、鉴定单位、物业企业、装修企业等企业以及基层社区代表的意见建议。

在广泛征求意见的基础上，《条例（修订草案）》经多次修改和论证后提请市政府常务会议审议，于2015年6月4日经市政府第41次常务会议讨论通过，现提请市人大常委会审议。

三、主要内容

本次修订完全打破了原《条例》的章节结构，属于全面修订。《条例（修订草案）》共九章，五十六条，重点针对房屋使用安全管理实践中较为突出、急需地方立法解决，而上位法未明确的问题作了规定。主要内容说明如下：

（一）关于房屋使用安全责任人及其具体责任

《条例（修订草案）》首先在第二章明确了房屋使用安全的业主负责制原则。第九条规定，房屋所有权人是房屋使用安全责任人。房屋产权不明晰或者房屋所有权人无法承担房屋使用安全责任的，房屋实际使用人、管理人应当先行履行房屋使用安全相关义务。国家直管公有房屋的经营管理单位是国家直管公有房屋的使用安全责任人。第十条规定了房屋使用安全责任人承担的具体责任。第十一条则规定了房屋所有权人的告知义务和相关单位、个人配合查询的义务。房屋所有权人在房屋转让或者出租时应当告知受让人或者承租人房屋结构形式、使用年限和结构改造情况等基本事项。房屋所有权人、使用人有权向城建档案机构、建设单位、设计单位、物业服务单位或者其他管理人、出卖人或者出租人查询这些基本事项，被查询人有义务予以配合。同时，第十三条还针对用于教育、卫生、文体、商贸等用途的房屋，明确了相关行业主管部门的安全监督责任。

（二）关于房屋装修安全管理

《条例（修订草案）》第三章从保障房屋整体结构安全的角度规范了房屋装修行为。房屋装修是实践中普遍存在的可能影响房屋使用安全的行为，部分房屋业主安全意识淡薄，乱拆乱改、野蛮装修现象较多。第十五条明确非住宅房屋装修由建设行政主管部门按照建筑工程施工管理的有关规定执行，住宅房屋装修中需要对房屋结构、墙体、荷载进行拆改、变动的，由房屋使用安全管理部门进行备案管理。第十七条明确规定了住宅房屋装修备案应当提交的材料。是否一律禁止住宅房屋拆改、变动建筑主体和承重结构是草案审核论证中争议较集中的一个问题。由于实践中难以真正做到禁止拆改，从充分考虑基层执行部门意见，并与《建设工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《杭州市物业管理条例》等现行法规规章规定保持一致的角度，目前《条例（修订草案）》第十六条明确禁止违法拆改、变动建筑主体和承重结构，禁止违法超过设计标准或者规范，增加房屋使用荷载。同时，结合第十七条对其依法提出了相应的备案、设计、施工要求。若房屋装修涉及此类行为的，房屋使用安全责任人应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，由具备专业施工资质的施工企业进行施工，并经三方验收合格。

（三）关于房屋安全鉴定管理

房屋的安全鉴定由依法设立的房屋安全鉴定单位负责，其作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据，对房屋使用安全管理影响重大。目前实践中，房屋安全鉴定已转变为市场行为，但鉴定市场尚不成熟，急需政府通过信用管理、备案等手段加强鉴定市场监管，其中对房屋安全鉴定单位、重要的鉴定报告实行备案仍有必要，第十九条、第二十五条对此作了规定。

《条例（修订草案）》在第二十条规定了房屋使用安全责任人应当委托房屋结构安全鉴定的法定情形，具体包括达到设计使用年限，仍需继续使用的房屋应当在达到设计使用年限当年委托房屋安全鉴定，此后每五年至少进行一次房屋安全鉴定等规定。其中，还特别要求学校、医院、体育场馆、车站、商场等大中型公共建筑的房屋使用安全责任人，在房屋使用年限达到设计使用年限三分之二的当年，委托进行房屋结构安全鉴定。第二十一条则针对建设工程施工的五种特定情形，规定了建设单位委托进行周边房屋结构安全影响鉴定的义务。为加强对鉴定行为和房屋安全情况的监管，第二十五条规定经鉴定属于危险房屋的，或者属于本条例第二十条、第二十一条规定的应当委托鉴定情形的，房屋安全鉴定单位应当将鉴定报告报房屋所在地的区、县（市）房屋使用安全管理部门备案。

（四）关于建筑幕墙安全管理

建筑幕墙在现代建筑上被广泛应用，全国各地幕墙坠落事件频频发生，我市也发生过此类事件。对此类高空坠物纠纷的处理及相关法律责任，在《民法通则》、《侵权责任法》中都已经有明确规定，即“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”政府对建筑幕墙监管重在建设、使用环节的安全监管，预防幕墙坠落事件的发生。国家、浙江省已经出台了一些相关部门规章和建设标准，我市早在2007年就明确市建委负责建筑幕墙施工阶段管理，市房管局负责使用阶段管理。在此基础上，《条例（修订草案）》第二十七条对房屋使用安全、城乡规划、建设等部门的职责进行了明确。第二十八条针对竣工验收合格后交付使用的既有建筑幕墙，规定由房屋使用安全责任人至少每十年进行一次安全性检测鉴定，并规定了另外三种强制鉴定的情形。

为了加强源头管理，解决建筑幕墙后期维护费用较高的问题，第三十条规定了建筑幕墙专项维修资金制度，本条例施行后交付使用的新建建筑，除由业主缴存的物业专项维修资金外，由建设单位另行缴存建筑幕墙专项维修资金，用于建筑幕墙的检查、检测、维修。具体缴存管理办法由市人民政府另行制定。我们认为由决定使用建筑幕墙的建设单位适当承担维护义务是合理的。

（五）关于危房治理和强制解危

危险房屋解除危险可以采取加固处理、原址重建、成片改造等方式进行。《条例（修订草案）》第六章明确了房屋使用安全责任人是解危责任主体，分别规定了三种解危方式的相关要求，在第三十六条明确了解除危险所需费用的承担方式，同时规定市、区县（市）人民政府应当安排必要的资金，用于危险房屋解除危险补助。第三十七条对经鉴定的危险房屋作了禁止拆改、变动结构、墙体、使用荷载，禁止作为经营场所的规定。第三十八条针对房屋使用安全责任人或者其他责任人对危险房屋拒不治理且危及公共安全的情形，规定了房屋所在地的区、县（市）人民政府可以作出强制其迁离危险房屋的决定，并可以申请人民法院将使用人强制迁离危险房屋。

（六）关于房屋白蚁防治管理

建设部《城市房屋白蚁防治管理规定》规定，新建、改建、扩建的房屋应当实施白蚁预防处理。我市为了强化白蚁防治管理，在原《条例》中规定对非住宅房屋装修也实行强制白蚁防治。鉴于目前我市白蚁防治管理体制未改变，房屋白蚁防治在修订草案中仍作为单独一章，对涉及强制白蚁防治的条款内容不作修改。《条例（修订草案）》第四十一条规定，新建、改建、扩建房屋的建设单位进行白蚁防治的义务。第四十二条对非住宅房屋装修白蚁防治作强制性规定，对住宅房屋装修白蚁防治作鼓励性规定。第四十三条则规定了白蚁防治的质量规范，要求建立健全白蚁防治质量保证体系，按照国家和省有关白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治。

以上说明和《条例（修订草案）》，请予审议。

第一章 总则

第一条 为了规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第三条 市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各区、县(市)房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。

建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。

第四条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系。

社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

第五条 各区、县(市)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。

人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

第六条 物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第七条 房屋等物业的所有权人为业主，在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，履行相应的义务，并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

第八条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：

(一)物业管理区域划分资料;

(二)房屋及建筑物面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)共用设施设备的交接资料;

(六)物业管理用房配置确认资料;

(七)其他有关的文件资料。

第九条 符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。

第十条 筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议，并做好下列筹备工作：

(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法;

(七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十一条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

(一)业主到会并在会议签到表上确认;

(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;

(三)业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。

业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第十二条 业主人数和总人数按照下列方法确定：

(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;

(二)总人数，按照前项的统计总和计算。

第十三条 专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定：

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算;

(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第十四条 业主可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选相应区域内的业主为业主代表。

业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。

非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。

第十五条 首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。

划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

第十六条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。

业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府协调、确定召开时间;逾期仍未召开的，由物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。

第十八条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。

业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。

未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。

第十九条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的，应当和业主委员会一并备案。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

第二十条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定，提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：

(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的;

(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(五)其他侵害业主合法权益的行为。

业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

(一)不再是本物业管理区域的业主的;

(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(四)被依法追究刑事责任的。

第二十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

第二十三条 业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。

业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。

第二十四条 业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府，并按照规定开展换届选举工作。

第二十五条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者公安机关协助移交。

第二十六条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。

业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。

第三章 物业管理服务

第二十七条 物业管理区域由所在区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，按照下列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分：

(一)新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域;

(二)旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。

建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内，向项目所在区、县(市)房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县(市)房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。

跨区、跨街道或者乡(镇)的建设项目，由所在区或者街道办事处、乡(镇)人民政府共同的上一级房产主管部门会同同级民政部门负责划分物业管理区域。

建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。

第二十八条 具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县(市)房产主管部门提出调整物业管理区域的要求：

(一)经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;

(二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。

要求调整物业管理区域的，业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县(市)房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内，会同当地街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。

第二十九条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。

物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。

业主委员会成立之前，物业管理用房由区、县(市)房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的，租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后，物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。

第三十条 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。

第三十一条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。其中，物业管理区域总建筑面积超过十万平方米的，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;投标人少于三个、物业管理区域总建筑面积小于五万平方米的，经物业所在地区、县(市)房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。

前期物业服务合同约定期限的，其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

第三十二条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

(一)参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实;

(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作;

(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案;

(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。

第三十三条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

第三十四条 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：

(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;

(二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(三)定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务;

(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;

(五)接受社区居民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。

物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县(市)房产主管部门备案。

第三十五条 物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的，自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同终止的不影响当事人承担相应的违约责任。

物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作，经双方协商，原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。

物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。

第三十六条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。

物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，物业所在街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

第三十七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同(包括前期物业服务合同)确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。

物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

第三十八条 物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。

业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。

物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。

第三十九条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。

实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。

前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。

第四十条 经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。

业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维护和养护。

业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的证明材料，向税务部门申请办理临时税务登记证，凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。

业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。

第四章 物业使用和维修

第四十一条 业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则，正确处理用水、排水、通行、通风、采光、日照、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。

建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后，业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产主管部门制定。

第四十二条 物业使用中禁止下列行为：

(一)违法拆改、变动房屋承重结构;

(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;

(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;

(四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;

(五)擅自改变房屋外立面;

(六)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;

(七)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;

(八)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;

(九)违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物;

(十)占用共用部位、共用设施设备;

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

第四十三条 业主或者非业主使用人进行物业装修，应当事先告知物业服务企业，并按照物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督，业主应当予以配合。

第四十四条 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

第四十五条 物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理，并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。

专业单位接收后，应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。

物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

第四十六条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：

(一)专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由业主或者非业主使用人承担;

(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备除外)包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等，其维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的，其维修费用由责任人承担。

物业维修、更新时，相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

第四十七条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人，并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。

业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

第五章 物业保修金和物业专项维修资金

第四十八条 用于销售的物业，建设单位在房屋产权初始登记之前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准;在房屋产权初始登记时无法提供工程决算报告的，可以以市建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。

物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县(市)房产主管部门指定的机构(以下称保修金管理机构)统一管理。

第四十九条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用在物业保修金中列支：

(一)经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的;

(二)经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。

需要使用物业保修金的，由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后拨付，由业主委员会组织维修。

第五十条 物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。

物业保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。

物业保修金存储期满后，保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的，保修金管理机构应当进行公示，公示期为三十日。公示期满无异议的，物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。

第五十一条 物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则，由市、县(市)人民政府指定的机构(以下称维修资金管理机构)统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主和房产、财政部门的监督。

第五十二条 首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准;前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县(市)人民政府批准后公布。

第五十三条 物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时，维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

第五十四条 物业专项维修资金存款每年计息一次，当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息，其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。

物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。

第五十五条 使用物业专项维修资金按照下列程序办理：

(一)物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项;

(二)业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见，同时将上述事项在物业管理区域内公示;

(三)征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请;

(四)维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;

(五)工程完工后，物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的，经业主委员会审核同意，可以免予审计。

工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的，超出部分需按照使用程序重新申报。

第五十六条 电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意后，可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金：

(一)物业服务企业向所在区、县(市)质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告;

(二)质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示，公示期限不少于五日;

(三)物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料，向维修资金管理机构申请物业专项维修资金;

(四)维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;

(五)工程完工后，物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额;

(六)业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。

第五十七条 经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。

实行物业专项维修资金自主管理的，应当按照下列程序办理：

(一)由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案，方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容;

(二)召开业主大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意;

(三)业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构;

(四)维修资金管理机构对申请资料进行核实，将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示，公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的，维修资金管理机构不予办理资金移交手续。

第五十八条 任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。

第六章 法律责任

第五十九条 对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，按照相关规定处罚;没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。

本条例规定的行政处罚，属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的，由城市管理行政执法机关负责实施。

第六十条 建设单位未按照本条例第十六条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处五千元罚款。

第六十一条 物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定，未按照要求将物业服务合同备案的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处二千元以上五千元以下罚款。

第六十二条 物业服务企业违反本条例第三十六条第一款规定，退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的，由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上十万元以下罚款。

第六十三条 物业服务企业违反本条例第三十九条第三款规定，未按照要求公布经营性收益收支情况，由区、县(市)房产主管部门责令改正，可以处五千元以上一万元以下罚款。

第六十四条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第一项、第二项规定的，由区、县(市)房产主管部门责令改正，恢复原状，可以处五万元以上十万元以下罚款;情节较轻的，可以处一万元以上五万元以下罚款。

第六十五条 业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的，由城乡规划主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第六项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第七项规定的，由绿化主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第八项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处;违反本条例第四十二条第一款第九项规定的，由环境保护主管部门依法查处。

违反本条例第四十二条第一款第十项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

第六十六条 建设单位违反本条例第四十八条、第五十二条规定，不按照要求交存物业保修金、物业专项维修资金的，由市、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

第六十七条 违反本条例规定，房产主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

(一)挪用物业专项维修资金或者物业保修金的;

(二)发现违法行为不依法予以查处的;

(三)利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

(四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第七章 附则

第六十八条 本条例自2014年5月1日起施行。

《杭州市环境噪声管理条例》（以下简称《条例》）自1987年颁布实施以来，对控制环境噪声污染，提高居民生活质量，起到了非常重要的作用，但随着环境噪声管理客观情况的变化以及人民群众对生活环境质量要求的提高，修改《条例》已成情势所需。目前我办已完成了《条例》（修订草案），现作如下说明。

一、修改《条例》的必要性

（一）修改《条例》是进一步完善环境噪声管理制度的需要

《条例》制定于1987年，迄今已20余年。虽然1997年和1998年进行了两次修改，但均为部分条款的文字修改，《条例》的总体框架和基本制度都没有变动，且也已过去了十多年。随着我市经济的高速发展和城市化进程的快速推进，环境噪声管理中出现了很多新问题和新矛盾，例如夜间施工噪声污染问题突出、住宅装修噪声扰民、城市道路交通噪声超标等等。为应对这些新问题，解决新矛盾，有必要对《条例》作较大幅度的修改。

（二）修改《条例》是贯彻国家法律和相关制度的需要

我国于1996年制定了《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，在法律层面构建了我国声环境质量管理的基本制度。由于各地声环境质量的要求并不相同，故该法的规定非常宏观，很多条款授权各地具体规定。为全面落实《环境噪声污染防治法》的规定，根据我市实践，对该法的相关内容进行细化，使之具有可操作性，很有必要。

另外，我国的声环境质量标准体系已基本成熟，《条例》在制定时所执行的国家标准也多有变动，为此也必须相应地修改《条例》所执行的声环境质量标准。

（三）修改《条例》是满足人民群众不断提高的生活环境质量要求的需要

近年来，随着生活水平的提高，人民群众对生活环境的要求也不断提高，对作为生活环境重要组成部分的声环境也提出了更高的要求。但是与经济发展相对应，环境噪声污染源也在增加，特别是在社会生活噪声污染方面，这些年也出现了很多新的投诉热点，如室内娱乐、豢养宠物、住宅装修、商业经营中的高噪声设备使用等等。为此，修改《条例》对这些新情况新问题予以规范，提高人民生活品质，很有必要。

二、起草依据及起草过程

（一）起草依据

本次修改的主要依据为《中华人民共和国环境噪声污染防治法》及国家新近制定的《声环境质量标准》（GB3096—2008）、《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337—2008）、《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348—2008）。

另外，本次修改还借鉴了《北京市环境噪声污染防治办法》、《山东省环境噪声污染防治条例》、《沈阳市环境噪声污染防治条例》和《江苏省环境噪声污染防治条例》等外地省市的立法。

（二）起草过程

《条例》修订列入今年（2010年）市人大常委会、市政府的立法计划后，市环保局进行了相关调研并在总结《条例》实施经验的基础上起草了《条例》的修订草案并上报市政府。我办对《条例》的修订草案作初步审核、修改后，普发征求了市人大常委会办公厅、市人大常委会法工委和城建环保工委、市政协办公厅，市政府各部门、各直属单位以及各区、县（市）人民政府的意见和建议。根据《杭州市人民政府关于对涉及群众切身利益的行政规章和公共政策实行事前公示的通知》（杭政函[2007]227号）的要求，我办同时还在市政府门户网站以及我办网站上公开征求社会各界的意见。3月16日，我办召开座谈会，就《条例》的修订草案听取了市政府各相关部门的意见和建议。为提高立法的科学性，3月20日我办又举行了专家论证会，邀请立法专家咨询委员会对《条例》修订的相关内容进行了论证。为了贴近各县（市）管理实际，3月25日我办还赴淳安县做了专题调研，听取相关管理部门及相对人的意见和建议。4月13日，我办再次召开座谈会，听取了企业、社区等相关行政管理相对人代表的意见。为提高立法的民主性，4月16日我办举行座谈会，听取部分市人大代表、市政协委员对《条例》（修订草案）的意见和建议。

我办根据调研的实际情况和公示反馈的意见和建议，对《条例》（修订草案）作了进一步修改完善，形成本稿提交市政府常务会议审议。经市政府常务会议讨论原则通过后，再提交市人大常委会审议。

三、主要修改内容说明

《条例》（修订草案）共七章，四十七条，主要包含了以下内容：

（一）关于适用范围

由于环境噪声污染主要发生在人口密集区域，所以原《条例》确定的适用范围为杭州市区。随着经济发展及城市化的推进，各县（市）噪声污染防治的形势也很严峻，要求适用《条例》的呼吁也比较强烈。为此，此次修订扩大了《条例》的适应范围，将第三条中的“杭州市区范围”扩展为“本市行政区域”。

（二）关于环境噪声在规划上的控制

事前控制噪声是减少噪声污染的有效措施。在城市区域，通过规划控制环境噪声，从源头上减少或者避免环境噪声污染，是非常必要的。受立法经验的限制，原《条例》对此类措施未作明确规定。《环境噪声污染防治法》第十二条规定，“城市规划部门在确定建设布局时，应当依据国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范，合理划定建筑物与交通干线的防噪声距离，并提出相应的规划设计要求。”

为此，我办根据《环境噪声污染防治法》的规定以及市规划局的意见，并借鉴外地省市的立法经验，在《条例》（修订草案）中增加了一条，作为第九条，规定“规划行政主管部门应当会同环境保护部门按照声环境质量标准及民用建筑隔声设计规范，合理划定医院、学校、机关、科研单位和住宅等噪声敏感建筑物与可能产生环境噪声污染的企业事业单位和交通干线的防噪声距离，并提出相应的规划设计要求。”既对噪声污染在规划上的控制作出了规定，也克服了规划部门在环境噪声控制方面专业技术不足的问题。

（三）关于销售新建住宅声环境状况的明示

近年来我市的房地产市场较为繁荣，在总体上市场交易活跃。在新建住宅销售时，房地产开发企业往往会虚化不利于销售的声环境信息的说明，甚至刻意隐瞒，而买受人一般无法从其他渠道获得这些信息，这一信息不对称导致声环境信息无法参与交易价格的形成。买受人入住后发现声环境状况超出预期，即会认为受到开发商蒙蔽，但由于声环境状况一般不会写入购房合同，通过民事诉讼途径很难解决矛盾。因而会集中向相关行政管理部门投诉，或者对管理部门提出行政诉讼，认为管理部门在进行环境影响评价时违规。目前此类矛盾比较突出。

根据《环境影响评价法》的规定，建设项目的环境影响评价主要是评价该项目对周围环境所造成的影响，而非周边环境对项目本身的影响。对先有噪声源后建设住宅项目的，环保部门无法通过环境影响评价实施控制。

为此，本次修订借鉴了《北京市环境噪声污染防治办法》的规定，在《条例》（修订草案）中增加了一条，作为第十四条，规定“销售新建居民住宅的，房地产开发经营者应当明示所销售住宅所在地的声环境状况。”由于建设项目环境影响评价文件对项目所在地的环境状况（包括声环境状况）有较为完整地描述，所以开发商是可以作出明示的。通过声环境状况的明示，消弭开发商和购房者信息不对称，使声环境状况参与房屋价格形成，有助于解决此类矛盾。

（四）关于交通噪声控制

这几年我市的城市道路建设进展很快，对缓解城市交通压力起到了很大作用。但随之而来也产生了交通噪声问题。关于交通噪声的投诉数量居高不下。为此，《条例》（修订草案）增加了一条，作为第十七条，规定“建设交通干线工程项目应当进行环境影响评价，避开噪声敏感建筑物集中区域；确需经过已有的噪声敏感建筑物集中区域，可能造成环境噪声污染的，建设单位应当采取隔声降噪等控制环境噪声污染的措施并与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用”，并规定“在已有的交通干线两侧新建住宅的，建设单位应当在主体工程建设的同时采取减轻或避免交通噪声影响的措施。”

（五）关于夜间施工管理

夜间施工噪声污染是城市管理中的突出问题，居民对夜间施工噪声污染的投诉很多。基于城市建设的需要，夜间施工也不能完全避免，为此本次修订在原有规定的基础上进一步完善了夜间施工管理制度。

第一，在原《条例》设定的“夜间施工许可制度”的基础上，进一步规范了行政许可的实施范围。在原有的因“生产工艺要求”、“交通限制”两种情况可以申请夜间施工的基础上，根据城市建设需要，增加了“市级以上重点工程”的规定。

第二，明确了夜间施工许可的实施程序，在修改后的第二十八条第二款规定，“市级以上重点工程、因生产工艺要求确需在夜间进行施工作业的，施工单位应当持所在地建设行政主管部门的证明，向所在地环境保护部门申领《夜间作业许可证》；因交通限制确需在夜间进行施工作业的，施工单位应当持所在地公安机关交通管理部门的证明，向所在地环境保护部门申领《夜间作业许可证》。”

第三，明确了夜间施工许可的公开及要求。在修改后的第二十八条第三款规定“施工单位应当将《夜间作业许可证》及上述证明材料如实公告附近居民，并按照《夜间作业许可证》规定的作业时间、作业内容、作业方式等要求进行施工。”

（六）关于室内装修噪声管理

针对室内装修噪声干扰周围居民正常生活这一突出问题，《条例》（修订草案）第三十八条进一步明确了住宅装修的时间规范，“每日12时至14时、20时至次日8时，禁止在已竣工交付使用的有居民住宅的建筑物内进行产生噪声的装修作业。”

另外，此次修订还根据城市噪声污染防治的实际需要，对机动车防盗报警器、文体活动、餐饮服务、豢养宠物等方面的噪声控制都予以了明确，并根据管理的实际需要对相关的法律责任作了调整。

四、制定过程中反映出来的主要难点问题

在制定《条例》（修订草案）过程中，我办广泛征求了社会各方面的意见和建议，既包括有关市、区、县（市）行政管理部门，也包括建筑施工单位、房地产开发企业、交通运输企业、餐饮企业、娱乐场所经营者、社区代表等在内的行政管理相对人。从征求意见情况反映出来的主要难点问题有以下几方面：

1、关于环境噪声规划控制问题

市规划局对《条例》（修订草案）新增的第九条规定，即对环境噪声污染在规划上的控制规定，尚有不同意见。市规划局认为，由于缺乏噪声控制的专业人员及技术，无法划定建筑物与交通干线的防噪声距离，也无法提出相应的规划设计要求。我办认为，《环境噪声污染防治法》第十二条规定，“城市规划部门在确定建设布局时，应当依据国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范，合理划定建筑物与交通干线的防噪声距离，并提出相应的规划设计要求。”《条例》（修订草案）新增的第九条规定符合该条规定，由规划行政主管部门会同环境保护部门合理划定噪声敏感建筑物与可能产生环境噪声污染的企业事业单位和交通干线的防噪声距离，可以克服规划行政主管部门在环境噪声控制方面专业技术不足的问题。同时，北京市、沈阳市等地的相关立法规定也有同样的规定。

2、关于夜间施工管理问题

夜间施工噪声污染是城市管理中的突出问题，一方面，居民对建设工程夜间施工噪声污染的投诉很多，希望全面禁止夜间施工；另一方面，一些工程因生产工艺要求确需在夜间进行连续作业，或者白天因交通限制无法施工确需在夜间进行作业，还有一些国家、省、市重点工程也确需在夜间进行施工作业。我办认为，基于城市建设的需要，要全面禁止夜间施工在目前是不现实的，《环境噪声污染防治法》也未禁止夜间施工作业。目前，环境保护部门严格审查夜间施工行政许可申请，做到依法严格管理和规范夜间施工行为，对违反规定的夜间施工行为进行严厉查处，力争把夜间施工引发的扰民问题降低到最低程度。因此，《条例》（修订草案）第二十八条，根据我市实际情况，进一步完善了夜间施工行政许可制度。对未取得《夜间作业许可证》进行夜间施工，或者未按照《夜间作业许可证》规定的作业时间、作业内容、作业方式进行施工的行为，《条例》（修订草案）第三十九条第（七）项设定了“处以五千元以上五万元以下罚款”的处罚，较原《条例》设定的“处一千元以上二万元以下罚款”的处罚力度更大。同时，在工作实践中，对经依法许可的夜间施工作业，但仍不可避免对周边居民生活造成施工噪声影响的，环境保护部门应相关当事人的要求，对夜间施工单位与受施工影响居民之间就有关民事补偿问题进行居中协调，已有成功的案例，避免了因夜间施工噪声污染问题引发矛盾激化，而影响社会稳定。

以上说明及《杭州市环境噪声管理条例》（修订草案），请予审议。