杭州市城市房地产开发经营管理若干规定

杭州市人民代表大会常务委员会：

根据市人大常委会2015年立法计划，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》的修订属于今年的正式立法项目。根据人大立法提前介入的精神，市人大城建环保委员会在法规草案起草之初即参与了市建委、市法制办开展的立法调研，参加了有关征求意见座谈会。3月，我委赴市建委、市住保房管局、市国土资源局进行了调研，并召集部分房地产企业开展了座谈，还专门到萧山区和余杭区了解了当地房地产市场形势，同时书面征求了各区、县（市）人大常委会城建环保工委对法规修订的意见建议。市人大常委会接到市政府关于提请审议《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（修订草案）》的议案后（以下简称《规定（修订草案）》），我委立即着手《规定（修订草案）》的论证和调研工作，分别召开了市发改委、市物价局、市市场监管局、市建委、市规划局、市住保房管局、市国土资源局等有关职能部门，部分行政相对人代表，以及部分市人大代表征求意见座谈会。4月10日，我委召开了专委会，对各方的意见进行了研究和讨论，并对《规定（修订草案）》进行了认真审议。现将审议情况报告如下：

一、修订《规定》的必要性

（一）修订《规定》是完善市场法治环境的需要

《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》自2001年6月施行以来，房地产市场已经发生了巨大变化，地方性法规已经明显不适应当前的发展形势。同时，近年来我市相关部门结合房地产行业发展实际，也探索出了许多房地产开发经营管理的新做法、新制度，有必要将这些成果予以法律化。因此，修订《规定》是健全房地产市场管理地方性法规、完善房地产市场法治环境的现实需要。

（二）修订《规定》是保障城市健康发展的需要

新型城市化仍然是杭州发展的主要动力之一，而房地产是新型城市化发展一个十分重要的动力和支柱，它不仅对保障城市民生、提高生活质量意义重大，而且对促进消费扩大内需、保持国民经济持续快速健康发展也发挥着无可替代的作用。因此，修订《规定》不仅有利于房地产市场繁荣稳定，也有利于杭州城市的健康可持续发展。

（三）修订《规定》是建设宜居城市、美丽杭州的需要

杭州是联合国认定的最适宜居住的城市之一，也是建设“美丽中国”的先行区和示范区。房地产作为城市的有机组成部分，不仅具有生活保障的功能，也具有商品属性，还承担着展示城市品质，传承城市文化和风貌的重要作用。因此，修订《规定》也是提升杭州地产品质，建设美丽杭州的有力保障。

二、对《规定（修订草案）》的主要审议意见

（一）关于商品房预售条件的问题

《规定（修订草案）》第二十二条将商品房预售条件由原来的“多层建筑已完成主体结构的三分之一以上；高层建筑已完成地面以下的主体工程”调整为“由市建设行政主管部门制定，报市人民政府批准后执行”。该条款的调整是法规修订的核心内容之一，引起了一定争议，多数房地产企业对提高预售条件持否定态度，认为会增加企业财务成本，延缓开发和销售速度，降低房地产市场预期；购房者对提高预售条件普遍表示欢迎，认为有利于降低市场波动给消费者带来的风险，减少“烂尾楼”的出现，避免“房闹”等不稳定现象的产生；相关部门大多对提高预售条件持肯定态度，认为我市目前实施的预售条件与国内同等城市相比已明显偏低，不符合当前房地产市场的发展形势，但出于对土地市场的考虑，对标准提高的幅度存在分歧。

我委认为，提高商品房预售条件符合我市当前房地产市场发展形势和管理需求。首先，原预售条件制定于房地产市场发育初期，目的是创造一个相对宽松的投资环境，多年来对促进房地产行业的快速发展起到了积极作用，而当前房地产市场的主要管理需求是健康稳定和品质提升，提高预售条件是大势所趋。其次，房地产市场的快速发展导致开发企业的实力与品牌良莠不齐，尽管调整预售条件会提高企业开发成本，但对于促进地产企业的优胜劣汰和城市地产开发水平的提升是有益的。最后，基于当前我市商品房的库存消化周期较长，此时提高预售条件，既不会造成市场供应短缺，也可以减少商品房增量，有利于商品房库存的去化。综上所述，提高商品房预售条件依据充分、时机成熟，具有一定的合理性，建议将预售条件提高至“主体结构施工完成”，若直接将条件提高到结顶存在一定现实困难，建议不低于“小高层以下建筑主体结构施工完成，高层以上建筑完成主体结构2/3以上”。

（二）关于房地产开发企业股权转让的问题

目前，房地产项目转让大多通过公司股权转让的方式实现，股权转让相对于整体转让在程序和要求上更加便捷，但股权的溢价转让会大大增加项目开发成本，从而降低接盘企业的抗风险能力。这种方式若没有必要的监管，很容易导致“烂尾楼”的产生，进而引发大量的社会问题。

我委认为，应在《规定（修订草案）》中增加关于房地产开发企业股权转让行为的相关规定，同时在担保关系和信用管理中增加配套条款。

（三）关于配套设施建设的问题

《规定（修订草案）》第十三条修订了房地产开发项目的配套设施和公共设施建设方面的内容，虽然较原条款作了细化，但如何操作尚不明确。第一款中配套设施和公共设施的相关要求如何体现在行政审批的流程当中成为刚性要求存在疑问；部分内容也与实际情况不符，第二款中提到的国有建设用地使用权出让合同并不约定用地范围内配套设施建设要求。

我委认为，应在该条款或后续实施细则中明确配套设施和公共设施的相关要求如何落实，并对条款中不符合工作实际的内容进行修改。

（四）关于质量担保与信用管理的问题

《规定（修订草案）》第十六条规定“应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体”，主要用于规范房地产企业与其控股的暂定资质房地产企业之间的担保关系，但该条款仅明确了质量担保关系，未说明在信用管理方面的连带责任。

我委认为，从控股的暂定资质房地产企业计提业绩的房地产开发企业，应对其控股企业的信用档案不良行为负连带责任，建议在信用管理章节中予以体现。

（五）关于商品房广告的问题

《规定（修订草案）》第二十七条规定房地产开发企业未取得商品房预售许可不得发布商品房销售广告，但从实际情况来看，房地产项目开发周期较长，往往需要提前投放广告来预热市场和培育客户群，且销售广告的概念很难界定，故该条款操作性不足。

我委认为，应明确销售广告的定义，规定在取得预售许可前禁止在广告中出现的形式和内容，并将商品房广告的管理重点集中在惩治虚假宣传上，既保障消费者的合法权益，也兼顾地产企业适度的推广需要。

（六）部分条款修改建议

第七条第七款建议改为“拟进行房地产开发的国有土地使用权属证书或国有建设用地使用权出让合同”。

由于当前房地产开发项目以多高层建筑为主，开发周期较长，故第八条暂定资质证书有效期建议适当延长。

综上所述，市人大城建环保委员会认为，该《规定（修订草案）》立法指导思想明确，内容合法，依据充分，有关规定具有可操作性，比较符合我市实际。建议将《规定（修订草案）》提请市十二届人大常委会第二十七次会议审议。

以上报告，请予审议。

（2015年6月26日杭州市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过2015年7月30日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准）

第一条 为了规范房地产开发经营行为，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本市行政区域内的房地产开发经营管理适用本规定。

本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在国有建设用地上进行基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售商品房的行为。

第三条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发的管理工作；市房产行政主管部门负责全市房地产经营的管理工作。

区、县（市）建设行政主管部门按照职责分工负责本行政区域内房地产开发经营的管理工作，并在本行政区域内履行本规定赋予房产行政主管部门的职责。

发展和改革、国土资源、城乡规划、工商行政管理、价格等部门应当按照各自职责协同做好房地产开发经营相关管理工作。

第四条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级从事相应规模的房地产项目开发。各等级资质房地产开发企业的开发项目规模限制如下：

（一）一级资质房地产开发企业可以承担的开发项目规模不受限制；

（二）二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积二十五万平方米以下的房地产开发项目；

（三）三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积十五万平方米以下的房地产开发项目；

（四）四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积八万平方米以下的房地产开发项目。

第五条 新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起三十日内向建设行政主管部门申请房地产开发企业暂定资质。

新设立的房地产开发企业申请暂定资质应当按照实际承担的房地产开发项目规模对应的资质等级配备专业技术人员。

第六条 房地产开发企业申请暂定资质的，应当填写企业资质申报表，并提交下列材料：

（一）营业执照；

（二）章程；

（三）法定代表人的身份证明；

（四）专业技术人员的劳动合同、社会保险缴纳证明、资格证书以及职称证书；

（五）主要办事机构所在地的办公场所证明材料；

（六）拟进行房地产项目开发的国有建设用地使用权属证书或者国有建设用地使用权出让合同；

（七）法律、法规规定的其他材料。

第七条 非在本市登记的房地产开发企业在本市行政区域内从事房地产开发经营的，应当向开发项目所在地的建设行政主管部门办理资质备案。

第八条 建设、房产行政主管部门应当对在本市行政区域内从事房地产开发经营企业的资质条件和开发经营活动进行日常监督检查。

第九条 用于房地产开发的国有建设用地使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发展和改革、教育、民政、国土资源、城乡规划、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为国有建设用地使用权出让或者划拨的依据。

明确建设时序的配套基础设施和公共设施应当如期完成；不能如期完成的，由监察部门追究相关责任主体的责任。

房地产开发企业应当根据法律、法规的规定、国有建设用地使用权出让合同的约定或者划拨决定书的规定，将项目用地范围内的配套设施与房屋建设项目同步设计、同步建设，并按照规定同步交付使用。

第十条 房地产开发企业应当按照国有建设用地使用权出让合同约定或者划拨决定书规定的开工、竣工期限进行项目开发。

第十一条 房地产开发企业应当将项目开发过程中的主要事项记载于房地产开发项目手册，并按月报送项目所在地的建设行政主管部门备案。建设行政主管部门应当对项目手册记载的内容进行检查。

项目手册记载的事项可以作为资质管理的依据。

第十二条 暂定资质的房地产开发企业在申请商品房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品房质量责任承担主体。质量责任承担主体应当具有法人资格和相应的赔付能力。

第十三条 建设单位应当按照国家、省和本市的有关规定对房地产开发项目进行建设工程竣工验收并办理备案等相关手续。

属于住宅的房地产开发项目，建设单位应当在竣工验收前组织分户检验。分户检验不合格的，不得组织项目竣工验收。

房地产开发企业在交付商品房时，应当向买受人出示项目竣工备案表。

第十四条 房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书。

买受人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书载明的内容，履行商品房保修义务。

商品房属于买受人专有部分的保修期自房地产开发企业将商品房交付买受人之日起计算。

第十五条 以出让方式取得国有建设用地使用权的，转让房地产开发项目应当符合下列条件：

（一）出让人已支付全部国有建设用地使用权出让金并取得国有建设用地使用权属证书；

（二）出让人已完成房地产开发项目投资总额的百分之二十五以上；

（三）受让人具有相应的房地产开发资质；

（四）法律、法规规定的其他条件。

依照前款规定转让房地产开发项目的，出让人和受让人应当持转让合同以及能够证明前款规定事项的材料共同向国土资源行政主管部门办理国有建设用地使用权变更登记手续。

第十六条 预售商品房应当符合下列条件：

（一）已支付全部国有建设用地使用权出让金；

（二）国有建设用地使用权已依法登记并取得权属证书；

（三）取得商品房的建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）商品房地上建筑为十层以下的，已完成建筑主体结构的施工；十一层以上的，已完成建筑主体结构施工的二分之一以上（且不低于十层）；一百米以上的（超高层），已完成建筑主体结构施工的三分之一以上（且不低于五十米）；

（五）已确定商品房的竣工交付日期，并确定配套基础设施和公共设施建设计划；

（六）法律、法规规定的其他条件。

第十七条 房地产开发企业在出售商品房时，应当向买受人出示国有建设用地使用权属证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；预售商品房的，还应当出示商品房预售许可证。

第十八条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起三十日内向房产行政主管部门办理备案手续。

商品房预售合同当事人协议变更、解除商品房预售合同的，应当自变更、解除之日起三十日内持原备案的合同共同向房产行政主管部门办理备案手续。

人民法院、仲裁机构的生效法律文书确定商品房预售合同不成立、合同无效或者解除合同的，房地产开发企业或者买受人可以单方向房产行政主管部门办理备案手续。

第十九条 房地产开发企业应当在申请商品房预售许可前向房地产开发项目所在地的银行开立商品房预售资金专用存款账户，并与银行签订预售资金监管协议。

第二十条 预售商品房所得款项应当全部存入预售资金专用存款账户。

银行应当按照商品房预售资金监管协议，实施商品房预售资金监管。房产行政主管部门应当对预售商品房的预售资金入账情况、资金使用情况进行监督检查。

第二十一条 商品房广告中关于房屋状况以及配套设施的说明应当真实、合法、准确，不得含有虚假或者引人误解的内容。

第二十二条 市建设行政主管部门应当建立房地产开发企业信用档案，并会同相关部门建立房地产开发行业信用管理平台，构建房地产开发行业信用体系。房地产开发行业信用信息应当纳入杭州市公共信用信息平台。

第二十三条 房地产开发企业信用档案应当记载该企业的资质信息、开发项目建设信息、开发项目经营信息、资产信息、人员信息、信用等级信息、获奖信息和不良行为记录等可以反映企业信用状况的信息。

房地产开发企业信用档案应当同时记载其设立或者控股的房地产开发企业的信用状况信息。

第二十四条 市建设行政主管部门应当依据房地产开发企业信用档案形成企业信用状况综合评价，并将评价情况向社会公布。

第二十五条 发展和改革、建设、国土资源、城乡规划、住房保障等部门应当根据房地产开发企业的信用状况建立惩戒机制。对失信企业，应当将其不良行为记入企业信用档案，作为资质管理和房地产开发项目立项、用地、规划、建设、预售的管理依据。

第二十六条 违反本规定的行为，《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》和《浙江省房地产开发管理条例》等法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第二十七条 违反本规定第四条规定，房地产开发企业未按照核定的资质等级开发房地产项目的，由建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十八条 房地产开发企业未按照本规定第二十条第一款规定将预售商品房所得款项全部存入预售资金专用存款账户的，由房产行政主管部门责令限期改正，可以处五万元以上十万元以下罚款。

第二十九条 国家机关工作人员在房地产开发经营管理工作中滥用职权、徇私舞弊或者玩忽职守的，依法给予行政处分。

第三十条 本规定自2015年10月1日起施行。本规定施行前已签订国有建设用地使用权出让合同的房地产开发项目需要预售的，预售条件仍按照原规定执行。

个别条款的决定》，已经2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准，现予公布，自公布之日起施行。

2003年11月21日

杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定对《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》作如下修改：

删去第十六条。

此外，根据本决定对条文顺序作相应调整。

本决定自公布之日起施行。

《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》根据本决定作相应修改，重新公布。

杭州市城市房地产开发经营管理若干规定（修正）

（2000年11月16日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，2001年4月19日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准，根据2003年8月21日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过2003年11月6日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改个别条款的决定》修正）

第一条　为进一步规范房地产开发经营行为，促进房地产事业健康、有序的发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》及《浙江省实施办法》，结合本市实际，制定本规定。

第二条　凡在杭州市行政区域内从事城市房地产开发、经营和管理的单位和个人，应当遵守本规定。

第三条　杭州市人民政府建设行政主管部门负责全市房地产开发管理工作；县（市）人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发管理工作。

市、县（市）人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内房产经营的管理工作。

市、县（市）人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的土地管理工作。

第四条　依法取得国有土地使用权的单位和个人，从事单项房地产项目开发经营，应当符合有关规定。

外地房地产开发企业来本市从事房地产开发经营的，应在本市成立分支机构，并不受原有资质等级的限制。

第五条　市、县（市）工商行政、税务等有关部门应当在接到设立房地产开发企业、房地产开发企业分支机构（以下统称房地产开发企业）申请的五个工作日内，办妥相关的登记手续。

第六条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持有关文件到市、县（市）建设行政主管部门备案，并按有关规定申请核定房地产开发企业的资质等级。

未经核定资质等级的房地产开发企业，不得在本市从事房地产开发经营。

第七条　房地产开发项目的土地使用权一般应当以招标或拍卖方式出让。

面向本市中低收入家庭销售的经济适用房和廉租房的房地产开发项目用地，经市、县（市）人民政府批准，可以实行行政划拨。经济适用房实行定向、定价销售，具体办法由市、县（市）人民政府另行规定。

第八条　房地产开发用地的土地使用权出让或者行政划拨前，市、县（市）城市规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规模、容积率、绿地率、建筑间距、建筑高度等城市规划设计条件提出书面意见，市、县（市）建设行政主管部门应当对房地产开发项目的开发期限、配套基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定及拆迁补偿安置要求提出书面意见，作为土地行政主管部门办理土地使用权出让或者行政划拨的依据。

第九条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同或行政划拨的有关要求进行开发建设。

第十条　市、县（市）建设行政主管部门应当对配套基础设施和公共设施的实施加强监督检查，并可根据房地产开发项目的规模及性质与房地产开发企业签订配套基础设施和公共设施建设的合同。合同应明确配套基础设施和公共设施建设内容、分期交付期限及其他有关要求。房地产开发企业应当按照合同规定的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。

居住建筑规模在组团级以上的房地产开发建设项目的配套基础设施和公共设施建设，经市、县（市）建设行政主管部门批准，房地产开发企业可以分期实施。

第十一条　房地产开发项目竣工后，市、县（市）建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起三十日内，组织有关部门按法律、法规和国家标准规范，进行综合验收。房地产开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。

第十二条　需转让房地产开发项目的，转让人和受让人应当到市、县（市）建设、规划、土地、房产等有关行政主管部门办理变更手续。

第十三条　房地产开发项目转让时，与开发项目有关的权利和义务随之转移；尚未完成拆迁补偿安置的，转让人和受让人应当持房地产开发项目转让合同到市、县（市）人民政府房屋拆迁主管部门备案，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人，项目转让人和受让人应自房地产开发项目转让之日起三十日内书面通知被拆迁人。

第十四条　房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：

（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；

（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。

第十五条　房地产开发企业向市、县（市）房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县（市）建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。市、县（市）房产行政主管部门应当在查验有关文件后，核发商品房预售许可证。

商品房预售许可证应当标明准予预售的商品房坐落位置（含幢号）、建筑面积和使用性质。

第十六条　购房人要求购买商品房时，房地产开发企业应向购房人出示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等证明文件。

配套基础设施和公共设施分期建设的项目，房地产开发企业应当向购房人承诺分期建设的内容及交付使用的期限。

第十七条　房地产开发企业预售商品房应当与购房人签订商品房预售合同。购房人认为可以采用格式合同的，房地产开发企业应当提供由市有关行政主管部门印制的商品房购销合同文本，房地产开发企业不得提供自行拟制的商品房购销合同文本；购房人认为需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。

第十八条　商品房预售合同应当明确预售商品房的用地依据、坐落位置（含幢号）、层次、房号、建筑面积或套内建筑面积、分摊的公用建筑面积、价格与价款、付款方式、交付使用的期限、配套基础设施和公共设施建设、物业管理、保修责任、争议的解决方式以及购房人和房地产开发企业认为需要约定的其他内容。

购房人可以选择按商品房的建筑面积或套内建筑面积或套计价并与房地产开发企业约定商品房的价款；购房人选择按套计价的，商品房预售合同应当明确的内容由购房人和房地产开发企业商定。

第十九条　已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。

房地产开发企业单方变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条　房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房产行政主管部门认可的，具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘；测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊公用建筑面积。

房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房面积测绘成果表。

房产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。

测绘机构因商品房面积测绘误差超过国家规定的允许技术误差范围，造成购房人或房地产开发企业损失的，应当承担相应的赔偿责任。

第二十一条　房地产开发企业作商品房销售广告时必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。

商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。

第二十二条　购房人可以就房地产开发企业在商品房销售广告（含售楼资料书）中的承诺内容在商品房预售合同的附件中约定，房地产开发企业不得拒绝。

第二十三条　商品房交付时，房地产开发企业应当向购房人提供住宅质量保证书和使用说明书。

第二十四条　商品房销售价格，由当事人协商议定；经济适用房和以实物形式有偿移交的小区配套设施的价格，应当实行政府指导价或政府定价。

第二十五条　房地产开发企业应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经测绘机构实际测定的商品房的建筑面积或套内建筑面积（以下简称测绘面积）超过或小于房地产开发企业与购房人在商品房预售合同中约定的建筑面积或套内建筑面积（以下简称预售面积）百分之三以上的，应当根据购房人的要求负责退房，并承担其他民事责任。

根据前款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还价款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还价款；房地产开发企业还应按合同约定的利率支付预付款的利息。

测绘面积超过预售面积百分之三以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业不得要求购房人支付超过百分之三以上部分面积的价款；测绘面积小于预售面积百分之三以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业应当退回不足部分面积的价款，并按小于预售面积百分之三以上部分面积价款的一倍赔偿购房人的损失；测绘面积超过或小于预售面积百分之三（含百分之三）以内的，应当按测绘面积结算价款。

第二十六条　房地产开发企业开发建设的商品房超过规划确定的建筑高度的面积，由城市规划行政主管部门按照城市规划法律、法规的规定予以处罚。

对违反本规定其他条款的单位和个人，由有关行政管理部门按照有关法律、法规的规定予以处罚。

第二十七条　房地产开发企业委托中介机构代理预售商品房的，房地产开发企业应对中介机构的销售行为承担责任。

第二十八条　履行商品房销售合同产生的争议，由争议双方当事人协商解决；协商不成的，按照合同约定的仲裁条款或事后达成的仲裁协议依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。

第二十九条　本规定涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的，按省、市有关规定办理。

本规定自2001年6月1日起施行。2100433B

第一章 总 则

第一条 为规范城市房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《河南省城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条 在本市城市规划区内国有土地上从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营的监督管理，适用本条例。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，注重节约和合理利用土地，保护和改善生态环境，开发建设节能环保型建筑。

第四条 市房地产行政主管部门负责本市房地产开发经营活动的监督管理工作。

县（市）、上街区房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

发展改革、建设、城乡规划、国土资源、财政、人防、环境保护、工商、市政、价格等有关部门，应当根据各自职责，共同做好房地产开发经营活动的管理工作。

第二章 房地产开发

第五条 市、县（市）、上街区房地产行政主管部门应当会同发展改革、建设、城乡规划、国土资源、人防、环境保护等部门，根据城市总体规划、土地利用总体规划和房地产市场供求情况等，编制房地产开发规划，报同级人民政府批准。

市、县（市）、上街区房地产行政主管部门应当会同有关部门，根据房地产开发规划和年度建设用地计划，制定房地产开发年度计划，报同级人民政府批准后实施。

第六条 编制房地产开发规划和年度计划，应当优先安排保障性住房、危旧改造住房和城市基础设施建设中拆迁安置用房的开发项目。

第七条 房地产开发用地应当以出让方式取得，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，城乡规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规划设计条件、相关基础设施和公共设施的建设条件提出书面意见；房地产行政主管部门应当对房地产开发项目的规模、开发期限提出书面意见；城市拆迁管理部门应当对房地产开发项目的拆迁补偿及安置要求等提出书面意见。

城乡规划、房地产行政主管部门及城市拆迁管理部门出具的书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

第八条 从事房地产开发的企业，应当具备国家、省规定的相应资质。

第九条 房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，按照国家规定的标准执行。

第十条 房地产开发企业依法将在建工程设定抵押的，应当到市、县（市）、上街区房地产行政主管部门进行登记。抵押所融资金只能用于该在建项目。

第十一条 房地产开发企业应当按照批准的规划设计要求进行开发建设，不得擅自改变规划设计。

第十二条 与房地产开发项目配套的基础设施和公共设施，应当按照规划与开发项目同时设计、同时建设、同时交付使用。

第十三条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业对其开发项目的质量承担责任。鼓励房地产开发企业参加房屋质量保险。

勘察、设计、施工、监理等单位依照有关法律、法规的规定和合同的约定，承担相应的责任。

第十四条 房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件：

（一）建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；

（二）配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成，并经验收合格；

（三）前期物业管理已经落实；

（四）法律、法规规定和当事人约定的其他条件。

不符合前款规定条件的房地产开发项目，不得交付使用。

第三章 房地产经营

第十五条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定的条件和程序。

第十六条 房地产开发企业预售商品房，应当依法取得商品房预售许可证；销售现房的，应当到市、县（市）、上街区房地产行政主管部门办理房地产初始登记。

第十七条 商品房预售款应专款用于该预售项目的开发建设，并按工程进度使用。

第十八条 房地产开发企业销售商品房，应当与买受人签订书面合同。合同中应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交款方式、交付日期、质量要求、产权登记办理、前期物业服务以及双方的违约责任等内容。

当事人可以依照约定向房地产行政主管部门申请办理预告登记。

房屋销售实行合同联机备案实名制。

第十九条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托中介机构代理销售。委托中介机构代理销售的，应当与受托方签订委托销售合同。

第二十条 房地产开发企业销售商品房时，应当向买受人出示商品房预售许可证或者商品房初始登记证明、前期物业服务委托协议、物业收费标准及临时管理规约等文件；中介机构代为销售的，还应当出示委托销售合同、工商营业执照和中介机构备案证明。

第二十一条 商品房销售广告的内容应当真实、合法，并应当载明房地产开发企业、代理销售中介机构的名称、预售许可证号或者商品房初始登记证明号。

未取得商品房预售许可证或者商品房初始登记证明的，不得发布包含商品房销售信息的广告。

第二十二条 买受人应当按照国家有关规定交纳房屋专项维修资金。买受人委托房地产开发企业代交的，房地产开发企业应当自收到房屋专项维修资金之日起三十日内，将代交的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

尚未售出的房屋的专项维修资金，由房地产开发企业在办理房屋所有权初始登记时代交。

第二十三条 房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给买受人。

房地产开发企业交付房屋时，应当向买受人出示符合本条例第十四条第一款规定的相关材料。

第二十四条 房屋交付使用前，房地产开发企业应当与其选聘的物业服务企业按照国家有关规定对托管项目及共用设施、设备进行查验交接，同时向物业服务企业移交该项目的有关资料。

第二十五条 房地产开发企业应当在房屋交付使用时，向买受人提供质量保证书和使用说明书。

质量保证书应当列明保修范围、保修期限和保修责任等，其内容标准不得低于国家有关规定，并应当符合房屋买卖合同的约定。

使用说明书应当附有房屋品质状况，并明示房屋合理使用方法。

第二十六条 房地产开发企业应当按照质量保证书的规定和房屋买卖合同的约定，承担房屋保修责任及由此产生的费用。因维修房屋致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第二十七条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业依法予以赔偿。

第二十八条 买受人应当按照使用说明书的要求合理使用住房，不得擅自改变、损毁房屋主体和承重结构。因使用不当或擅自改变、损毁房屋结构、设施等，造成房屋质量受损的，应当承担相应责任。

第二十九条 保障性住房实行政府定价或者政府指导价。禁止房地产开发企业擅自销售保障性住房；禁止中介机构代售保障性住房。

保障性住房的具体管理办法，由市人民政府另行制定。

第四章 服务与监督

第三十条 房地产行政主管部门应当建立房地产开发项目库，为房地产开发企业选择房地产开发项目提供服务。

第三十一条 房地产开发企业取得房地产开发项目后，政府有关部门应当依照法律、法规规定的条件、程序和时限为房地产开发企业办理相关手续。

任何部门和单位不得在法律、法规规定之外向房地产开发企业收取费用，不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动。

第三十二条 房地产行政主管部门应当建立健全房地产开发企业信用档案体系和房地产开发经营信息系统及统计制度，并定期向社会公布相关信息。

房地产开发企业应当按照房地产行政主管部门的要求，及时提供相关信息和资料。

第三十三条 实行房地产开发项目手册备案制度。

房地产开发企业应当在取得开发项目之日起五日内，到房地产行政主管部门领取开发项目手册。房地产开发企业应当将项目建设过程中的主要事项如实记录在开发项目手册中，并定期送房地产行政主管部门备案。

第三十四条 市、县（市）、上街区房地产行政主管部门和建设、城乡规划、国土资源等有关部门应当根据各自职责，依法对房地产开发经营活动进行监督检查；发现问题，应当依照有关法律、法规规定及时处理。

对取得预售许可证的房地产开发项目，房地产行政主管部门应当对该项目的进展情况进行跟踪监督；发现问题，应当依法责令限期改正。

第三十五条 市、县（市）、上街区人民政府及其相关部门应当加强对保障性住房的规划、建设、销售、出租的监督管理工作。

第五章 法律责任

第三十六条 违反本条例第八条规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门责令限期改正，处以五万元以上十万元以下罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十七条 违反本条例第十一条规定，擅自改变规划设计要求的，由市、县（市）、上街区城乡规划行政主管部门依照有关法律、法规规定予以处罚。

第三十八条 违反本条例第十六条规定，未取得商品房预售许可证预售商品房的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，并处已收取的预付款百分之一的罚款；预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十九条 违反本条例第二十一条规定，发布虚假商品房销售广告的，由市、县（市）、上街区工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》等有关法律、法规规定予以处罚。

第四十条 违反本条例第二十三条第一款规定，将不符合交付使用条件的房屋交付使用的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门或者其他有关部门依法责令限期改正；拒不改正的，依照有关法律、法规规定予以处罚；给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十一条 违反本条例第二十五条第一款规定，未向买受人提供质量保证书和使用说明书的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以一千元以上五千元以下罚款；情节严重的，由原发证机关降低其资质等级或吊销其资质证书。

第四十二条 违反本条例第二十九条第一款规定，擅自销售或代售保障性住房的，由市、县（市）、上街区房地产行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款；情节严重的，由原发证机关吊销其营业执照和资质证书。

第四十三条 有关部门和单位向房地产开发企业收取法律、法规规定之外的费用的，由价格、财政等主管部门责令退回所收费用，并由同级人民政府或者有关行政主管部门对其主管负责人员或者直接责任人员给予行政处分。

强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动的，由同级人民政府或者有关主管部门责令改正，给予通报批评，并依照有关规定对相关责任人员进行处理。

第四十四条 房地产行政主管部门及有关部门和单位的工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或有管理权限的部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在实施房地产开发经营监督管理过程中收受贿赂、谋取私利的；

（二）未依照法律、法规规定的条件、程序和时限为房地产开发企业办理相关手续的；

（三）违反有关法律、法规规定擅自批准房地产开发建设的；

（四）对违法的房地产开发经营行为未依法及时处理的；

（五）违反保障性住房监管规定的；

（六）其他违反法律、法规规定的行为。

第四十五条 违反本条例规定的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门依照有关法律、法规的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十六条 本条例自2010年1月1日起施行。1995年4月27日郑州市第十届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，1995年10月31日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准的《郑州市城市房地产开发管理条例》同时废止。

吉安市城市房地产开发经营管理办法为加强房地产开发管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、 《江西省城市房地产开发管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第一条 为加强房地产开发管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、 《江西省城市房地产开发管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在本市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 吉安市房地产管理局负责本市行政区域内房地产开发经营活动监督管理工作。

各县(市)房地产管理局负责本县(市)行政区域内房地产开发经营活动监督管理工作。

第四条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。

第五条 吉安市房地产管理局应当根据本市经济与社会发展计划，会同发展和改革、规划建设、国土等部门编制本市房地产开发中长期发展规划，报市人民政府批准后组织实施。

第六条 市房地产管理局根据本市房地产开发中长期发展规划，向市政府提出年度房地产开发计划、住宅建设计划，并明确普通商品房和经济适用住房年度建设规模。

依据年度计划，规划建设部门负责项目的规划布局，国土部门负责用地供应，发展和改革部门负责计划立项。

第七条 在城市旧城区进行房地产开发，应当遵循疏散人口、增加绿地、完善设施、改善环境的原则和先安置、后拆迁的原则。

第八条 土地使用权出让前或划拨批准前，应按规划要求明确物业管理用房，社区居民委员会用房，涉及拆迁项目应确定特困居民的拆迁安置问题。

第九条 房地产开发建设用地的受让人应当是具有房地产开发资质的企业。

房地产开发企业必须按其取得的资质等级承担相应的开发建设项目。

第十条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

第十一条 房地产开发企业在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后，应及时到当地房地产管理部门，申请领取《房地产开发项目手册》。

《房地产开发项目手册》用于记录房地产开发企业在房地产开发项目实施中的主要事项和政府有关管理部门对开发经营活动的审查和处理意见。

第十二条 《房地产开发项目手册》应按照当地房地产开发主管部门的要求，定期进行备案。

项目手册一式两份，项目验收合格交付使用后，应将一份《房地产开发项目手册》交当地房地产管理部门统一管理，并作为开发企业资质年检材料，一份做企业业绩档案自存。

第十三条 房地产开发企业必须采取有效措施，确保开发项目按期竣工交付使用，无正当理由不得使已经动工的开发项目停工或拖延施工。

第十四条 房地产开发项目须经竣工验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的工程项目不得交付使用。

第十五条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资质。

第十六条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业，并取得相应的开发资质。

第十七条 商品房屋买卖，当事人双方应当签订书面合同，合同必须用统一规范的商品房买卖合同文本。

商品房销售(含预售)前，房地产开发企业应当制定物业管理方案，并将业主临时公约、前期物业管理、拟实行的服务等级、收费标准及物业管理用房落实情况载入商品房买卖合同中。

第十八条 房地产开发项目转让和商品房销售价格， 由当事人协商议定；享受国家优惠政策的经济适用住房实行政府指导价或政府定价。

除房价款外，其它收费项目必须经当地物价部门备案同意后方可收取。

第十九条 商品房预售必须取得房地产管理部门的《商品房预售许可证》。 《商品房预售许可证》的发放，应当符合建设部《城市商品房预售管理办法》、 《江西省城市商品房预售管理办法》的规定。

第二十条 开发企业在销售商品房时，应在售楼场所公示或明示以下证件及文件：

(一)《营业执照》、《房地产开发企业资质证书》；

(二)《商品房预售许可证》；

(三) 《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》；

(四)《商品房买卖合同示范文本》；

(五)前期物业管理服务方案，包括拟定的前期物业管理企业、物业管理服务等级、物业管理服务收费标准、具体服务项目及服务标准等；

(六)明示除房价款以外的其它费用。

第二十一条 规范商品房交易行为，推行商品房预销售合同网上即时备案。

第二十二条 未取得商品房预售许可证的，不得刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或者代理商品房预售广告，商品房预售广告必须载明商品房预售许可证编号。

第二十三条 商品房预售款必须用于已经预售的房屋及相关工程建设，不得挪作他用。

商品房预售款监管的具体办法，由房管部门另行制定。

第二十四条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。

中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示以下文件或资料：

(一)中介机构的《营业执照》和省建设厅核发的《房地产经纪机构备案证书》；

(二)商品房销售委托书；

(三)《商品房预售许可证》。

第二十五条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第二十六条 商品房购买人应在商品房交付使用90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。产权管理部门应按套实地丈测核准，并按核准的面积予以确权登记，发放房屋权属证书。

第二十七条 违反本办法规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发活动的,由同级房地产管理部门责令限期改正,处以5万元至10万元的罚款;逾期不改正的,由同级工商行政管理部门吊销其营业执照。

第二十八条 对下列行为,房地产开发主管部门予以警告,责任限期改正,并可处以2万元以下的罚款.

(一)伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；

（二）不如实填写或不按规定的时间交验《房地产开发企业项目手册》的。

第二十九条 违反本办法规定，造成房地产开发项目不能按期竣工的，应当承担违约责任；给用户造成损失的，由同级房地产管理部门责令其赔偿损失，并降低其资质等级；情节严重的，吊销其资质证书。

第三十条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由同级房地产管理部门责令限期返修，并处以交付使的房屋总造价的2%以下罚款；情节严重的，吊销资质证书，并由同级工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 房地产开发企业交付使用的商品房，因工程质量低劣给用户造成损失的，由房地产管理部门会同建筑工程质量监督部门责令其赔偿损失，降低其资质等级；情节严重的，处以损失额2倍罚款，吊销资质证书。

第三十二条 违反本办法规定，擅自收取房价款以外的收费，由物价部门没收违法所得，并依照《中华人民共和国价格法》的规定进行处罚。

第三十三条 违反本办法规定，房地产开发企业擅自预售商品房的，由同级房地产管理部门责令其停止违法行为，可以并处已收取的预付款的1%以下的罚款。

第三十四条 违反本办法规定，进行商品房预售广告的广告经营单位或者房地产开发企业，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的规定予以处罚。

第三十五条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；

（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；

（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；

（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；

（五）分割拆零销售商品住宅的；

（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；

（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；

（八）委托没有资质的机构代理销售商品房。

第三十六条 房地产开发企业违反本办法规定的行为,记录到房地产开发企业信用档案,并在报刊等媒体上对其违法违规行为进行曝光。

第三十七条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

第三十八条 本办法自2006年2月1日起实施，原《吉安市城市房地产开发经营管理办法》(吉府发[2001]5号)同时废止。