杭州市不动产登记服务中心

　　12月1日杭州正式设立不动产登记局，组建杭州市不动产登记服务中心。这预示着不动产登记制度在杭州的试点进入了倒计时实施阶段。在此前公布的15个试点的城市中，长春、宁波、南京等城市都在加紧推进不动产登记体系，江西省已基本完成机构职责的整合。 　　四个一线城市虽然都并没有出现在试点名单上，但是包括北京、广州、深圳在内的三个城市却都已经“抢跑”，在今年年内推出了不动产登记制度，仅剩此前曾作为房产税试点城市的上海依旧徘徊在不动产登记的门槛之外，而独独将上海“冷处理”或许恰恰是出于将不动产登记与房产税区隔开来的考量。 　　不动产登记的推进，再次引来市场上对房产税推行的猜测。地方政府部门力图撇清不动产登记与房产税之间的关系。有专家认为，不动产登记一定程度上有利于推进房产税，但房产税并非是政府的必然选择，只是不动产登记系统可能会具有的可选功能之一。 　　复旦大学房地产研究中心尹伯成指出，房屋和产权人等基础信息的联网互通，是房产税的基本条件。“没有不动产登记这个数据基础，房产税很难推行。现在政府的忧虑是，担心由此带来一些悲观预期，影响房地产开发投资，进而影响到地方经济的增长。其实政府也处于两难状态，房产税推行是必然趋势，但这中间遇到经济增长放缓，因而房产税推行只得放缓。”尹伯成在接受记者采访时说。 　　两证合一证 　　杭州市民明年将拿到第一批全新的不动产证。此前购房人买入房屋办理产权证，需要分别办理房屋所有权证和土地使用证。但自明年年中起，杭州主城区将不再办理新的房屋产权证，转而启动不动产统一登记，实行房屋产权证和土地权使用权证的“两证合一证”。杭州的不动产证将针对新交易的房产，此前旧的房产证仍可以继续使用，并不强制进行更换。“旧证、新证都具有法律效力。旧的房产证如果没有进行交易或产权变更，并不需要更换新的不动产证。但实施不动产登记制度后，在杭州主城区新购买房屋或产权进行变更的，旧的房产证都将换发新的不动产证。由于并没有对换证做出强制要求，因此新证与旧证将共存较长时间，新证完全替代旧证将是一个较长的过程。”中指研究院杭州首席研究员高院生在接受记者采访时说。 　　专家告诉记者，房屋与土地“两证合一”并非更换一个新的登记簿那么简单。在新证的背后，隐含着不少全新功能。 　　在上海社会科学研究院研究员顾建发看来，新的不动产证就像是进入全国信息联网的第二代房地产身份证。 　　“像是升级版的房产证，透明度更加高。不动产证除了有产权人姓名、房屋产权面积等信息，还包括房屋产权年限、土地性质等内容。由于各地统一了登记格式，因此在实现联网后这些信息有望实现在全国范围以及跨部门之间，纵向和横向两方面全方位的信息共享。”顾建发在接受记者采访时说。 　　杭州并非唯一提速的城市。 　　公开资料显示，全国共有15个城市被列为第一批试点不动产登记的城市。 　　在已进入试点的城市中，长春市的不动产登记试点也将进入实际操作阶段。 　　长春市不动产登记局、不动产登记中心近日正式挂牌，这标志着长春市完成了不动产登记机构的职责整合工作。不过何时实施新的登记制度，长春市暂未对外公布明确的时间表。 　　记者了解到，南京的不动产登记局、登记中心和不动产档案管理中心，此前已于10月底悄然挂牌。但南京的不动产登记机构仍在组建中，尚未开展实质性推进。宁波也在7月份通过市委决议，正在抓紧出台不动产登记的改革工作方案。 　　与上述几个城市相比，江西省推进的力度明显大得多。 　　江西省国土资源厅披露，随着12月5日余干县正式成立县不动产登记局和登记中心，江西省、市、县三级不动产登记行政机构整合已基本完成。江西省也成为全国第一批全面完成不动产登记职责机构整合工作的省份之一。 　　房地产税前奏? 　　房屋产权信息将无死角，即将进入全透明化时代，引来了市场上对于信息是否会泄露的担心。 　　此前市场传出消息，称不动产证可以实现“以人查房”。不过上海一位决策咨询专家告诉记者，不动产登记制对产权人的信息保护有着严格的规定。 　　“不动产登记制主要是由房屋所在的辖区进行属地管理。即使部门和地域之间进行共享，也并非外界理解的谁都能以人查房。只有经过授权的特定机构人员，如公安、检察院、法院等政府机关，在得到授权后才可能在一定的条件和一定的范围内进行信息的检索。对于信息的查询，都有相应的条件和管理规定。这将对产权人的信息起到保护作用。”上述决策咨询专家说。 　　更多的预期，则聚集于和房产税相关的话题上。 　　关于不动产登记或为房产税铺路的猜测，再次引来各方的高度关注：借助不动产登记，房产税可能会逐渐从交易环节向持有环节过渡。 　　而近日有关房地产税收改革的消息，也成为舆论关注的焦点话题之一。 　　《经济参考报》12月7日披露，政府正在考虑调整房地产税，将房产税和城镇土地使用税统一合并到房地产税中。合并后的房地产税将由地方税务局征收管理，全部税收收入划归地方，成为地方税源的重要补充。 　　“这则有关税制改革的消息，引发了很多新的内容：房产税是否会扩容，与不动产登记之间有没有联系。这些问题，都是各方高度关注的。”高院生说。 　　就不动产登记与房产税之间被赋予的关联度，政府部门多次表示，两者之间没有必然的联系。 　　分析人士指出，新的登记制具有大家所认为的反腐功能，对建立房地产的大数据系列、摸清房地产的家底，也具有重要意义。此外，该制度将有利于政府对全国不动产信息的了解，也将成为楼市调控长效机制的基础。 　　对于不动产登记意味房产税也不远了这一说法，安居客分析师从国外的经验进行了解读：不动产登记与房产税之间一直密不可分。“以美国为例，不动产登记的房产信息就是政府征收房产税的主要征税依据，所有州与地方政府都对登记的房产所有人征收房产税。”上述分析师说。 　　尹伯成认为，实行不动产登记后，房产税的推行也将为时不远。“现在的担心主要在于对楼市的影响。现在很多城市都面临去库存，如果市场有房产税要出台的预期，政府一些部门担心可能对经济增长有影响。”尹伯成告诉记者。 　　不过业内分析师指出，无论是不动产登记还是房产税开征，对一二线城市房价不会有太大的影响。“广州11月2日已经开始实行不动产登记制度，但至今广州楼市价格并未发生变化，房价仍然在上扬。一二线城市相对三四线城市的公共资源优越、工作机会多，属于人口净注入城市。由租房者承担房产税带来的额外成本，可以抵消房产税所带来的影响。”安居客分析师说。

9月24日，我省首个县级不动产登记局、不动产登记交易服务中心在汉中市镇巴县揭牌，并为不动产权利人颁发了首个《不动产权证书》。当天，全县9个不动产登记所同时挂牌，开展业务。

据了解，自2014年9月，汉中市被确定为我省不动产统一登记唯一试点市以来，镇巴县参照省、市整合模式，大胆创新，按照“登管分离、协调配合、资源共享”原则，将房屋、土地、林地等登记职能整合到县国土资源部门不动产登记机构，设立了统一登记办证窗口，建立健全了“一站式”服务配套措施，受理不动产登记申请并颁发统一证书，成为全省继汉中市之后首个颁发不动产权证书的县区。

同时，镇巴结合县情，在全县9个片区国土所加挂不动产登记所牌子，补充不动产登记工作人员，负责辖区内不动产登记的受理、初核、调查，确保业务办理更加便民利民。目前，在镇巴县不动产中心办理的不动产统一登记范围包括：集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，宅基地使用权、地役权、抵押权的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。土地承包经营权和林权登记业务在未移交前，仍由原登记机构办理。

目前，留坝、宁强、南郑、略阳等县也相继制订了机构设置及职能整合方案，汉中全市的不动产登记机构设置有望10月底之前完成。

国务院发布的《不动产登记暂行条例》即将实施，这被舆论视为政府推进改革的一项重要措施。此前，不动产登记推行阻力重重，主要是一些官员害怕“漏家底”，于是一项好的制度设计硬是得不到落实。

不动产登记目的并非反腐，但并不是说不动产登记就不具有反腐性质。此前房地产市场经历了长期暴涨，一个重要的原因是官员隐匿自己房产很容易，于是揪出一大批官员及其亲属拥有大量房产，这些房产的来源有些是合法所得，还有一部分是非法所得，这些房叔们坐等升值，财富配置严重畸形，已经威胁到整个社会的发展。这种现象也导致了房地产乱象丛生，查出来的大量高级贪官都与土地或房产相关。小官巨贪的最重要手段就是通过房地产产业模式获取大量不义之财。

一旦不动产登记制度实施，虽然不能完全制止官员购置大量不动产的行为，但是至少可以限制他们赤裸裸地索贿和受贿行为，减少房地产领域的腐败程度。不动产统一登记制度如果能够顺利实施，可能会促进房地产市场更加公平地交易，有利于中央宏观调控的实施。此前，房产登记混乱，各地房产信息联网更是无从谈起，不动产管理方面存在一些漏洞，这就为官员贪腐打开了方便之门。

因此，不动产登记一项重要的功能是彻查中国到底有多少房产，很多人整日说中国房价上涨是由供求关系引起的，供不应求是房价暴涨的核心原因，还有一部分认为中国房产严重过剩，鬼城和空置房十分惊人。只有摸清家底，才能有效地制定政策，否则，政策制定可能就没有针对性，甚至出一些相反的政策。

我们曾经多次说过，不动产登记可能会改变三种利益分配机制：其一是当前持有房地产成本不高，导致投机盛行，房价越炒越高。一旦这种制度全面实施，持有房产的成本将会大幅度提高，而备受质疑的土地财政，可能变成房产财政了，利益分配的渠道会从交易环节转向持有环节，改变政府激励机模式。其二，有助于房地产市场调控，之前很多地方限购和限贷政策很难真正落实到位，就是因为查清房产数目成本很高，投机者有恃无恐地继续兴风作浪，让很多防火墙都失灵了。这会堵死一部分依靠房产的财富效应升值赚钱的利益分配途径，人们可能不会再抱怨“开个厂不如炒几套房”了。其三，有助于反腐败，不少官员都拥有很多套房产，这些房产有的是来自于正常途径，有的则来路不明，这一政策出台，很多房姐与房叔们都要“两股战战几欲先走了”。因此，这些都会导致房地产市场供应量增加，从这个意义上来说，不动产登记制度确实会对房价造成间接冲击。

因此，很多人说不动产登记会降低房价，这种说法可能是针对局部现象来说的，确实一部分人口流出的城市会受到巨大影响，人口净流入的城市可能不会受到太大的影响。一些人口净流入的城市，房价上涨一个动力就是大量外来人口进入带来巨大的租房需求，同时商业环境的改善提升了房屋的外在价值，这刺激了一部分官员和投机客投机房产的热情。在北上广拥有几套房产，相当于栽了一棵摇钱树，随时随地摇钱。即使如此，不动产登记对于北上广等大城市而言，也可能带来一些影响：即一些官员被断了不义之财，抛售这些城市房产或者无力购买这些城市的房产，从而会影响整个市场的购买力量。整体来说，不动产登记核心目的是证明功能，同时兼具反腐、摸底等辅助功能。