湖州美欣达房地产开发公司

在住宅小区开发方面取得了一定成绩的同时，公司开始向写字楼领域拓展，投入资金约8000万元，开发沿凤凰路19层商贸写字楼－－美欣商务大厦（市招投标中心旁），该大厦总用地面积5140平方米，地上建筑面积为22300多平方米，地下一层3480平方米配置停车位，地上一至三层为精品商铺，四至十九层为写字楼，该商贸写字楼外观设计大方、富有时代气息。写字楼单层面积约925平方米，内部布局合理、可自由分隔组合，能在功能上满足不同的办公需求，是湖城历史上真正意义的纯商务写字楼，是现代社会创业发展的理想办公场所。

美欣达房地产开发有限公司在湖州房地产市场上已形成一定的知名度，但公司并不满足在湖州市场上的开发，已把开发市场推到了省外。于2003年8月份成功竞得安徽省巢湖市2003-3号地块，巢湖美欣达房地产开发有限公司注册资金1000万元。巢湖子公司向省外开发迈出的第一步，为日后公司向其他省市的发展打下了基础。巢湖住宅小区案名为“时代春天”，总用地面积83851平方米，总建筑面积108545平方米，该小区坚持以人为本的原则，强化绿化空间，有中心绿地，滨水绿地、小溪绿化、入口广场绿化、庭院绿化等，构成了一个立体绿色生态小区。

公司将进一步调整经营战略，有步骤、有计划、有原则、有策略地实施项目开发，美欣达·清丽家园住宅小区约15万平方米及仁皇山金色地中海住宅小区27万平方米是公司2006年开发的重点，公司并将以业务专业化、经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段，把美欣达房产推向一个新的高度。

公司在职员工60人，有职称专业技术人员40人，其中高级职称专业人员8名，中级职称专业人员16名，初级职称专业人员16名，其它管理人员及专业技术人员12 人，技术力量雄厚。本公司以董事会为领导核心，下设总经理、副总经理、总工程师室、财务统计部、营销策划部、成本控制中心、综合管理部，并成立了巢湖子公司、南浔分公司、凤凰路分公司、仁皇山分公司。

2003年，公司开发了9万多平方米的“美欣家园”住宅小区，美欣家园以“运动、休闲、健康”为规划主题，一切从居住者的角度出发，充分考虑人居环境的健康性、自然性和亲和性，并提出了为普通人造精品房的理念，赢得了客户的好评，使美欣达房地产公司在短期内成为湖城家喻户晓的开发公司。在取得良好社会效益的同时，美欣家园住宅小区也取得了良好的经济效益，共实现销售收入2.4亿元，上交税金2500万元。美欣家园住宅小区已于05年3月全部交房。

公司于2003年10月在南浔注册成立分公司，开发南浔浔溪秀城住宅小区，该项目总占地面积215亩，净用地162亩，建筑面积约138000平方米，绿地率达41.2%，并一如既往地站在客户的位置考虑小区的建设。该小区涵盖排屋、多层、跃层等多种建筑形态，并巧妙地利用其自然条件——小河贯穿东西，形成了小桥流水、枕河人家的独特水乡小区。为提高小区档次，公司在规划部门没有要求的情况下想业主所想，配备了一个拥有6个班的幼儿园，并引进了知名品牌的物业管理公司——湖州嘉业物业管理公司。浔溪秀城共分三期开发,一期已交房，二期工程基本售罄，三期工程即将开盘。

房地产开发公司的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产公司主要可以划分为房地产开发公司、房地产中介服务公司和物业管理公司等。

房地产开发公司是以营利为目的，从事房地产开发和经营的公司。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类公司又称为房地产开发经营公司。

房地产中介服务公司包括房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司等。

物业管理公司指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型公司。这类公司的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产公司可以划分为房地产综合公司、房地产专营公司和房地产项目公司。

房地产综合公司是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的公司。

房地产专营公司是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的公司。

房地产项目公司是指针对某一特定房地产开发项目而设立的公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目公司是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时公司终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发公司常用的一种形式。

欣达是国家重点高新技术企业、国家创新型试点企业、全国工业重点行业效益十佳企业、省市两级专利示范企业、宁波市百强企业、宁波市先进装备制造业重点企业、宁波市首批工业创业创新综合示范企业、宁波市纳税50强企业。

欣达致力于企业自主创新工作，建立了由中国工程院院士任顾问的省级企业技术中心和院士工作站，在电梯节能和创新技术拥有国内领先优势及大批自主知识产权，参加了《电梯技术条件》等多项国家标准的制修订。

面对机遇与挑战，力图创新的欣达将积极适应经济全球化的发展要求，将资源配置、市场开拓、技术创新向世界延伸，以更加开放的胸襟与视野，在合作共嬴中加快企业发展，以一流的技术生产一流的产品，向用户提供最有价值的绿色产品，为实现“百年欣达、百年品牌”的目标而努力奋斗。

受所经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业的公司相比较，房地产公司有以下几方面特征

经营对象的不可移动性

不管是房地产开发公司、中介服务公司还是物业管理公司，它们的经营对象都是不动产，具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产公司在经营活动中受其影响十分巨大，受周围环境的影响较大，经营绩效与所处区位状况关系密切。因为一般商品属于动产，具有实体的流动性，可以随时在地区之间，甚至是不同国家之间进行流动，因而通常面对的市场竞争范围比较大，在不受一国对外贸易政策、国家安全等贸易壁垒影响的条件下，竞争范围是世界性的，公司要根据国际市场的情况进行决策，国际市场环境发生变化会对这类公司产生直接的影响。而对于房地产公司来说，不动产不具有实体的流动性，房地产公司提供的产品不可能移动，相关的房地产服务也附着于固定的房地产上面，因此其面对的市场竞争范围较小一些，主要是本地市场，当地市场的供求关系及其变化趋势对房地产公司的经营绩效至关重要。此外，由于房地产产品的价值量大，资产转移需要经过较长时间，从而使市场竞争关系无法充分展开，受制于此，房地产公司经营成功的关键在于把握当地市场的需求。

业务形态的服务性

无论房地产开发公司、房地产中介咨询服务公司，还是物业管理公司，从其业务活动的性质来看，主要是提供某种服务。

在房地产开发公司从事经营活动过程中，即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务，这些是房地产开发公司经营活动的主要内容。

对于房地产中介服务和物业管理公司来说，其服务性的特性就更加明显了。房地产中介公司就是围绕房地产产品而进行的一系列咨询、筹划、代理和服务活动，沟通与房地产产品相关的各类信息，撮合买卖双方，节约交易各方的交易成本，并从节约的成本中获取佣金，所以，中介公司提供的是房地产各类服务。物业管理公司实际上就是对房地产物业及其设施和周边环境进行管理并提供各种保安、保洁、维修和保养服务的公司。这种特性决定了房地产公司的服务态度和服务质量至关重要。

经营活动的资金和人才密集性

房地产公司在经营管理过程中需要大量的资金和人才，房地产开发公司的每个经营项目蕴涵的价值量极大，需要大量资金的运筹，是一种资金密集型的公司。例如，房地产开发前期的安置补偿费用、前期工作中的勘察设计费用、可行性研究费、建筑安装工程费、财务费用、销售费用等，通常完全依靠自有资金进行房地产开发公司微乎其微，往往要依赖各种金融工具和金融手段。房地产业与金融业的密切联系带来了两个方面的后果：

一方面房地产公司需要大量资金为银行等金融机构提供了一种优良的投资渠道；

另一方面，二者结合使整体经济的抗风险能力下降，一旦房地产价格下跌或者房地产公司经营不善，可能会造成金融体系动荡，进而危及整个国民经济的安全。

所谓人才密集型是指在房地产开发、中介咨询、代理、物业管理过程中，需要大量的各种各样的专业人才，如建筑工程类、经济分析类、金融类等。房地产开发公司在实际经营活动中涉及建筑安装方面的技术知识，也涉及市场调研、项目管理、各专业领域协调等知识和技能，往往只有借助各类专业人员的协同合作才能完成房地产开发。对于普通房地产需求者而言，消费者或者不从事房地产行业的公司公司无法在短时间内掌握与房地产相关的专业知识，通常在交易过程中要依赖这些专业人士的协助，这样就为专业化的中介服务公司提供了经营空间。

经营活动过程的行业限制性

在房地产公司经营管理活动过程中，行业特征对其的影响明显，表现在：

一是行业的市场规模较大，对公司发展起到十分巨大的推动作用。

二是行业的竞争范围主要是本地市场，是面向区域的，全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。

三是目前房地产行业竞争者的数量较大，但有较大实力的公司数量则较少，市场竞争强烈，公司经营过程中面临的不确定性较强。

四是房地产用户的数量较多，是个领域较为广阔的市场。房地产用户主要包括一般的住房消费者及其他需要房地产产品的集团购买者。

五是房地产业进入障碍比较大，一方面，由于进入房地产业需要较大的启动资本，所以存在较高的进入壁垒障碍；另一方面，房地产的固定性也决定了退出房地产业的转移成本也相当高。

六是房地产公司由于其资金量投入大、风险高，公司经营得当，其盈利水平也会高一些，这种较高水平的盈利是对其承担的高风险的补偿。这也是吸引其他行业资金进入房地产业的主要因素。