淮安模式

2007年8月，淮安市首创了与市场接轨的共有产权经济适用房模式。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

目前，其房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%。

淮安市首创的“共有产权房”不仅得到了业内人士的高度关注，在各主流媒体上也引起热议 。

6月20日新华社电，《江苏淮安推出购房家庭与政府资助的共有产权房受到中低收入群众欢迎》一文，在高度赞扬了淮安共有产权房模式“……使经济适用房展现出良性的发展前景”的同时，针砭时弊，一针见血地指出传统经适房“‘有限产权’界定难、容易滋生腐败和不公平分配等种种弊端”。

6月21日，《新京报》从“房屋产权可五五分、市民有钱可‘赎’产权、千余家庭尝试共有产权”三个角度，大篇幅对淮安共有产权房进行介绍，客观地阐述了共有产权房的具体操作模式及退出机制。

6月22日，广州知名房产研究专家韩世同在《广州也可尝试发展共有产权房》一文中赞扬道：“（共有产权房）既可以解决政府发展保障住房资金压力过大的问题，也可以解决部分有一定能力但全额购买经济适用房又有困难的中低收入住房问题。这种形式也可以在广州尝试和推广。”

同日，南京市社科院丰志勇博士在《江南时报》《“共有产权”可破解夹心层住房难题》一文中指出：“按照我国现阶段的住房保障政策，中低收入家庭可以购买经济适用房，最低收入家庭可以申请廉租房，但仍有一部分既不符合廉租房申请条件又买不起经济适用房的低收入群体。而这种‘共有产权’新模式的房屋制度正好解决了这些被称为‘夹心层’家庭的住房难题”，“从经济适用房‘共有产权’的探索中，我们可以看到，政府不仅在努力把房源的‘蛋糕’做大，而且还在千方百计地做出多种不同的口味，以满足百姓的多元化需求。”丰志勇最后指出，这样的努力无疑是值得肯定的，政策也是值得提倡的。政府应该实施好这项政策，最终让低收入边缘群体逐步实现“居者有其屋”的梦想。

《南国时评》也在当天《“共有产权”的保障模式值得推广》一文中说道：“（共有产权房）创造了‘民生价值导向’与‘利益价值导向’两种开发模式。本该公益化运行的保障房项目，很多地区一味委托于社会开发商，甚至连保障房的分配环节，也交由开发商来进行，政府的民生理念、优惠政策，很多都在粗放的操作中打了折扣。而‘共有产权’的理念与实践，使政府走出了只有‘脑’没有‘腿’的尴尬，在民生住房上的公共政策，也就可以落实得更充分，更有效率。”

6月23日，《广州日报》鲁宁《淮安模式或可“救活”经适房》一文高度热情洋溢地说到：“前一种产权实现形式（7:3），相当于‘向上’拓宽经适房受益面；后一种产权实现形式(5:5)，则相当于‘向下’延伸经适房受益面。由此所见，淮安模式的民生倾向十分明显，设计者解放思想确有过人之处。”

同日，《法制日报》在《“共有产权”或可成为楼市迷宫的出口》一文中说道：“在住房问题弄得上上下下焦头烂额，政府、市民及房产开发商纷纷走入泥淖，难以取得利益均衡，找不到迷宫出口，并引来怨声鼎沸的时候，淮安此举，可谓是山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村。‘共有产权’或可成为楼市迷宫的出口”。

24日，《文汇报》《淮安首创共有产权房新模式》赞道：“‘共有产权’可有效堵住经适房漏洞……与市场接轨，用简单化解复杂”

6月22日-6月25，短短的4天时间，中央电视台《马斌读报》、《朝闻天下》、《新闻1 1》等栏目，三次对这一模式进行报导，其中《新闻1 1》栏目中，北大王锡锌教授赞扬道：“……（共有产权模式）实际上是把政府有限的保障资金放大到对整个受众人群公平的资源分配。”

6月25日，搜狐焦点地产网以《讨论:政府帮低收入家庭买房 房屋产权五五分》为题，向网民公开征求对共有产权房的看法，起初还有一些持观望和保留意见的人，随着共有产权房讨论的深入，网民对此的支持率也上升到90%以上。

6月30日，《中国房地产报》在《首探"共有产权"两年厘清路径 淮安试解"夹心层"困局》一文引述住房部政策研究中心副主任秦虹的评价：“针对有一定收入的群体，政府应采取援助型保障，采用建、补、贴、免、融手段，共有产权制的好处是政府与购房家庭可以共同获益，还可以激励低收入家庭提高收入，购回政府产权部分，值得肯定”。另引述中国房地产研究会副会长顾云昌的评价为：“共有产权住房的尝试对于推动房地产行业健康发展，推动住房保障事业，拉动内需都是有益的”。

7月3日，《湖北日报》发表题为《共有产权房是否值得推广》一文，文中评价：“在当前我国住房市场发展参差不齐、房价纷纭复杂的情势下，淮安首创的这一保障房建设新模式，具有很强的示范作用和推广价值”。

7月13日，《时代周报》题为《江苏淮安推行共有产权试解经适房困局》一文赞扬道：“……把传统经济适用房中，政府的隐性产权显化，以解决经济适用房产权存在的诸多问题和‘退出’机制，并以此限制‘进入’机制。通过明晰产权，让经济适用房价格依据市场调节，解决经济适用房中存在的权力寻租等分配不公的痼疾。其基础把土地划拨改为出让，在根源上让经济适用房和市场接轨”。该文引述了南京市建委研究室高级经济师陆玉龙的称赞：“这个机制，体现了政府资助穷人的公正和公平，并使部分人从福利制度中及时退出成为可能。因为这个政策的出台，直接原因应该是经济适用房制度的漏洞已经越来越突出，其原本的初衷和功能被遮蔽了或者削弱了。”

从新华社通稿后近一个月时，7月13日《人民日报》发表题为《淮安探索“共有产权房”》一文，文章在赞扬声中犀利地否定了传统经适房模式。共有产权经济适用房的做法，与政策接轨、与法律接轨、与市场接轨，已经展现出可以触摸到的现实模样，昭示着经济适用房的良性发展前景。“这种共有产权房，通过政府资助接轨普通商品住房市场，来缓解城市中低收入家庭住房困难，实现住房保障的广覆盖，有效化解了传统划拨土地经济适用房与市场不接轨、‘有限产权’界定难等种种弊端。同时，这种模式还有助于保障性住房与商品房市场的‘无缝衔接’”。

7月31日《中国建设报》在刊登了翟峰《共有产权——何以与保障房市场接轨》一文时，特意加编者按说明：“本报与中国房地产业协会联合主办的‘住房保障及市场调控’高峰论坛结束后，各地读者意犹未尽，陆续就这届论坛的积极意义以及淮安市共有产权房模式发表见解。今天特刊登翟峰同志的文章，以飨读者。”

8月6日，央视《新闻1 1》再次在节目《经适房：百姓要经济 政策要适用》中赞扬淮安共有产权住房保障模式，其中清华大学房地产研究所副所长季如进教授赞扬到：“我觉得这是一个比较有益地尝试，淮安的实践给我们提出了一个新的思路，政府补贴的这一块给你显化，告诉大家政府给了你，我按普通商品房的话，应该是多少钱，政府拿多少，这样你拿的占到百分比多少，咱们两个产权说得很清楚，政府的五成或者三成产权，在你符合这些条件的时候，政府不取利，但是你应该不能出租，这个时候有一个共有产权，共有产权不同意你不能出租，这些不仅是政府的政策，已经和法有关了。”

在舆论的赞成占到绝对比重的同时，媒体、网络初期也有少量质疑、反对意见，从网络上能检索到的有6月22日《羊城晚报》《燕农：共有产权房鼓掌宜慎重》、同一天《新京报》刊登了《马光远：共有产权房涉嫌与民争利》、《燕农：共有产权房道是有情却无情》，6月23日《羊城晚报》《燕农：房屋共有产权模式可能令产权夹缠不清》，还有被提到新浪网界面的一篇6月21日的博文《吴其伦：政府与市民共有产权弊病多应予叫停》。其反对意见包括：质疑政府将过去的“暗补”显化为“明补”“涉嫌与民争利”，政府补助购房“涉嫌‘托市’推高房价”，甚至认为共有产权是产权夹缠不清，要比经适房还要额外增加巨额管理成本等等。在一些质疑或综述性文章中也有与此相反的另类质疑，如5年内政府产权部分不收租金、还可以原价购买，“是政府权益没有得到体现，是国有资产流失”，甚至还有说政府产权部分一直不购回就是国有资产被占用等等。反对质疑声基本上如此而已。只要是看了完整的政策制度就足以回答这些问题，如燕农的文章只在第一篇时有较高的转载率，到第三篇时只有一两家网站转载。随着多家主流媒体后续的深度报导，媒体上的反对意见在半个月后已基本消失，目前用“淮安共有产权”加以检索，赞成的文章还在继续增加，而反对、质疑的文章止于上面提到的6月23日。一项在全国引起广泛热议的制度创新，其反对、质疑意见如此之少、时间如此之短也是近年来少见的。2100433B

采用产权共享创新后，经适房建设对地方政府不再完全是“包袱”，而有实质性“收益”可获，这样，经适房建设就由过去的“单轮驱动”转变为“政治 利益”的“双轮驱动”。

中央检查组到地方督察4万亿使用情况时发现，经适房建设推进程度普遍欠佳。这个结局实属意料之中，因为现行经适房建设的土地普遍采取划拨，商品房建设用地则采取市场竞拍。前者对于地方政府无“地利”可图；后者则可使地方政府获取大把“土地出让金”。由此，各地建经适房普遍作为“政治任务”，推进过程难免三心二意——边操作边观望 。

淮安模式却另辟蹊径，已悄悄作了两年尝试。而江苏省内，苏北的姜堰、如皋两市、甚至位居苏南核心地域的苏州等城市，亦在安排“淮安模式”的试点。

淮安市淮安区水利局局长：胡华德

淮安市淮安区交通运输局局长：钟鑫