海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定简介

【发布单位】83002

【文件来源】

海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定

（1990年3月26日海南省人民政府公布施行）

第一章 总则

第一条为适应海南经济特区开发建设需要，合理开发、利用、经营和保护土地，根据《中华人民共和国土地管理法》和有关法律、法规，结合海南经济特区实际，特制定本规定。

第二条本规定所指的土地，包括海南经济特区已开发和尚未开发的耕地、林地、草地、水面、滩涂、荒山荒地和建设用地。

第三条海南经济特区内的土地按照所有权和使用权分离的原则，实行土地使用权有偿出让、限期使用制度，允许土地使用权有偿转让。公共设施和地下各类自然资源、埋藏物、隐藏物不属本规定的出让和转让范围。

土地使用权有偿出让、转让后，土地所有权仍属于中华人民共和国国家所有或劳动群众集体所有。

第四条中华人民共和国境外客商和境内企业、事业、机关、团体及其他单位和个人，可按照本规定，通过有偿出让和转让的程序而取得土地使用权。

土地使用权受让人可按本规定将土地使用权转让、出租和抵押，或作为与其他单位和个人合资、合作的联营条件。

使用土地的单位和个人开发、利用和经营土地，应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不得损害社会公共利益。

第五条土地使用权有偿出让、转让及出租、抵押或联营中的一切活动，应遵守中华人民共和国法律、法规和本规定。

依法取得土地使用权的单位和个人，其合法权益受法律保护。

第六条省、市、县、自治县国土局是同级人民政府统一管理本行政区域内城乡土地的职能部门，是国有土地产权的代表机关，负责对土地使用权有偿出让、转让、出租、抵押和以土地使用权作为联营条件，实行行政管理和监督。

第二章 国有土地使用权的有偿出让

第七条国有土地使用权有偿出让是指政府将国有土地使用权在一定期限内出让，受让人按规定支付地价款、办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。

第八条国有土地使用权的出让，由省、市、县、自治县人民政府垄断。由省、市、县、自治县国土局会同有关部门按土地利用总体规划、城乡建设规划和用地计划共同拟定出让土地的位置、用途、年限、地价，按审批权限分别报省、市、县、自治县人民政府批准。

第九条国有土地使用权有偿出让采取下列方式：

（一）协议出让；

（二）公开招标；

（三）公开拍卖。

第十条国有土地使用权协议出让程序：

（一）申请受让人向市、县、自治县国土局提交下列文件：

1．申请用地报告书；

2．县以上人民政府或其计划部门对建设项目的批准文件；

3．资信、资质证明文件；

4．其他应提交的有关文件。

（二）市、县、自治县国土局在接到申请文件之日起30天内作出答复。

（三）经过协商一致，市、县、自治县国土局与受让人签订土地使用权出让合同，受让人按合同规定缴纳地价款，到市、县、自治县国土局办理登记手续，领取《国有土地使用证》。

第十一条国有土地使用权公开招标程序：

（一）市、县、自治县国土局发出招标公告；

（二）投标者领取投标文件，按规定向市、县、自治县国土局交付投标保证金；

（三）投标者按投标文件规定投标；

（四）由市、县、自治县国土局会同有关部门聘请专家组成评标小组，确定中标者，发中标通知书；未中标的也应书面通知其投标者；

（五）中标者在接到中标通知书10天内到市、县、自治县国土局签订土地使用权出让合同，按合同规定缴纳地价款，到市、县、自治县国土局办理登记手续，领取《国有土地使用证》。

第十二条国有土地使用权公开拍卖程序：

（一）市、县、自治县国土局发出公开拍卖土地使用权公告；

（二）竞投者到市、县、自治县国土局领取拍卖土地使用权文件，按规定交付竞投保证金；

（三）主持人按规定时间、地点主持拍卖，竞投者按规定方式应价，价高者中标；

（四）中标者即时与市、县、自治县国土局签订土地使用权出让合同，按合同规定缴纳地价款，到市、县、自治县国土局办理登记手续，领取《国有土地使用证》。

第十三条通过招标、拍卖取得土地使用权的受让人，在其使用土地范围内投资兴办建设项目，须向计划部门履行立项审批手续。

第十四条国有土地使用权有偿出让期限最长为70年，具体年限按不同行业或建设项目确定。

第十五条国有土地使用权出让期限届满，由市、县、自治县人民政府无偿收回土地使用权及其公共基础设施，注销其土地使用证；地上其他建筑物、附着物不按时处理者也无偿归国有。

国有土地使用权出让期限届满需要续期的，土地使用权受让人应在期满前一年申请，并重新签订合同，按当时地价标准缴纳地价款。地上原有基础设施、建筑物、附着物为受让人继续使用。

第十六条国有土地使用权出让期限未满，不收回土地使用权。国家因社会公共利益需要，可依法定程序提前收回土地使用权，根据土地已使用的年限和开发、利用实际情况，给予相应的补偿。

第十七条出让国有土地使用权的批准权限：各县、自治县和通什市人民政府批准耕地（含水旱田、菜地、园地、鱼塘，以下同）3亩以下，其他土地（含荒山、荒地、林地、草地、水面、滩涂等，以下同）10亩以下；海口市、三亚市人民政府批准耕地15亩以下，其他土地30亩以下。超过以上限额的，由市、县、自治县人民政府报省人民政府批准。出让耕地1000亩以上或其他土地2000亩以上的，由省人民政府报国务院批准。

市、县、自治县人民政府批准出让国有土地使用权的文件应报省国土局备案。

乡、镇人民政府无权批准出让国有土地使用权。

第十八条市、县、自治县国土局与境外客商签订的土地使用权出让合同，应事先按土地出让审批权限报同级或上级人民政府批准。

土地使用权出让合同的式样，由省国土局统一印制。

第十九条国有土地使用权协议出让地价标准，由市、县、自治县人民政府制定，报省国土局备案。

第二十条国有土地使用权出让地价款，受让人必须按期付清。

协议出让土地使用权，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10天内缴纳地价款总额10%作为定金，其余的在90天内付清，所付定金可抵充地价款。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额1‰的滞纳金。滞纳90天后仍未付清的，视为自行解除土地使用权出让合同，退还扣除定金外的地价款，地上自建的建筑物和附着物限期拆除或由市、县、自治县国土局处置。

招标出让土地使用权，投标人应缴纳保证金。中标后，从土地使用权出让合同生效之日起10天内缴纳地价款总额10%作为定金，余额在60天内付清，所付保证金和定金可抵充地价款。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额1‰的滞纳金。滞纳30天后仍未付清的，视为自行解除土地使用权出让合同，退还已付地价款本金和保证金，定金不予退回，地上自建的建筑物和附着物限期拆除或由市、县、自治县国土局处置。

拍卖出让土地使用权、竞投人应缴纳保证金。中标后，从土地使用权出让合同生效之日起10天内缴纳地价款总额的10%作为定金，余额在30天内付清，所付保证金和定金可抵充地价款。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额1‰的滞纳金。滞纳30天后仍未付清的，视为自行解除土地使用权出让合同，退还已付地价款本金和保证金，定金不予退回，地上自建的建筑物和附着物限期拆除或由市、县、自治县国土局处置。

参加招标、拍卖土地使用权的投标人、竞投人，未中标的，所缴纳的保证金予以退还。

成片承包、综合开发1000亩以上的国有土地使用权出让价款的缴纳期限由单项协议确定。

第二十一条市、县、自治县国土局未按土地使用权出让合同规定时间向受让人划给土地，应每日按已收地价款总额1‰付给受让人赔偿金，受让人有权解除土地使用权出让合同，索取双倍定金的赔偿。

第二十二条国有土地使用权受让人应按照土地使用权出让合同使用和经营土地，不得擅自改变土地用途。需要改变土地用途的，必须经市、县、自治县国土局批准，并按重新核定的地价标准补交地价款，办理变更登记手续。

第二十三条采取协议方式出让的国有土地，符合下列条件的分别给予地价优惠：

（一）成片开发荒山荒地，建设以工业为主的新开发区，按当地土地使用权出让地价款标准减收5－10%；

（二）经省人民政府确认的高科技开发项目，按当地土地使用权出让地价款标准减收5－10%；

（三）从事港口、码头、机场、公路、铁路、电站、煤矿、水利等基础设施建设和发展文化教育事业的项目，按当地土地使用权出让地价款标准减收10－15%；

（四）开发荒山荒地、草地、水面和滩涂土地用于发展农、林、牧、渔业和热带作物生产的，按当地土地使用权出让地价款标准减收10－15%；

同时符合前款两项以上条件的，按优惠额最高的一项办理。

华侨及香港、澳门、台湾同胞投资企业用地，按前二款优惠规定办理的基础上，再减收3－5%。

第三章 国有土地使用权的转让

第二十四条国有土地使用权转让是指国有土地使用权出让后，受让人将土地使用权再转移的法律行为，包括出售、交换、赠与和继承。

第二十五条有偿转让国有土地使用权或以国有土地使用权作为联营条件的，必须同时具备下列条件：

（一）持有土地使用证或依法批准使用土地的文件；

（二）土地使用权转让或作为联营条件后的用途必须符合土地利用总体规划和城乡建设规划；

（三）缴清地价款和有关税、费；

（四）除地价款和上交的税、费外，在该幅土地投入的开发建设资金，应达土地使用权出让合同规定的建设投资总额的25%以上。

第二十六条转让国有土地使用权，只能转让土地使用权出让合同规定使用年限内的余期使用权，土地使用权出让合同规定的其他权利、义务同时转移。

第二十七条转让国有土地使用权或以土地权作为联营条件的，当事人双方必须签订国有土地使用权有偿转让合同或联营合同，并在合同签订后10天内到市、县、自治县国土局办理登记手续，更改或更换土地使用证。

土地使用权转让合同或联营合同不得违背土地使用权出让合同。

土地使用权有偿转让合同或联营合同须经公证机关公证。

第二十八条国有土地使用权有偿转让价格，由转让人与受让人商定。

土地使用权转让价格，应服从省、市、县、自治县人民政府及其有关部门的管理和监督。

土地使用权转让价格不合理上涨时，省、市、县、自治县人民政府可规定最高限价。

土地使用权转让价格低于市场价格的，省、市、县、自治县人民政府有优先受让权。

第二十九条转让国有土地使用权增值的，转让人应在土地使用权转让合同生效后10天内，按以下标准向市、县自治县国土局缴纳增值费：增值一倍以下的（不含本数，以下同），缴纳增值额的10%；增值一倍以上一倍半以下，缴纳增值额15%；增值一倍半以上二倍以下的，缴纳增值额的20%；增值二倍以上二倍半以下的，缴纳增值额25%；增值二倍半以上三倍以下的，缴纳增值额的30%；增值三倍以上的，缴纳增值额的35%。

土地增值额按土地使用权转让时的价值减去转让人应收回的成本后的余额计算。转让人应收回成本包括：其受让时核定的土地使用权价款，基础设施、建筑物、附着物未折旧完的残值以及土地投资贷款利息等。

不按期缴纳增值费的，除追缴外，从滞纳之日起每日按应缴纳的费额中收取1‰的滞纳金。

第三十条国有土地使用权有偿转让后，新的受让人需要改变土地用途的，按本规定第二十二条办理。

第三十一条国有土地使用权有偿转让时，地上建筑物、附着物随之转移。转让地上建筑物、附着物时，其使用范围内的土地使用权同时转移，但作为材料转移的除外。地上建筑物、附着物分割转让时，其相应的土地使用权也同时分割转移。

出售房屋的，除依法向有关部门办理房屋产权转移手续外，还必须到市、县自治县国土局办理宅基地使用权转移登记手续。未办理登记手续的，市、县、自治县国土局不确认其土地使用权，并按非法买卖土地处理。

第三十二条通过继承方式转让国有土地使用权的，应持有公证机关出具的土地使用权继承公证书到市、县、自治县国土局办理过户登记手续。分割作为遗产的土地使用权，应当有利于开发建设和生产经营，不得损害该地段的效用。不宜分割的土地，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。

第三十三条通过交换方式转让国有土地使用权的，当事人双方应签订土地使用权交换合同，并在合同签订后10天内到市、县、自治县国土局办理过户登记手续，更换土地使用证。

土地使用权交换合同须经公证机关公证。

第三十四条通过赠与方式转让国有土地使用权的，当事人双方应持有公证机关出具的土地使用权赠与公证书到市、县、自治县国土局办理过户登记手续，更改土地使用证。

第四章 国有土地使用权的出租

第三十五条国有土地使用权出租是指依法有偿受让国有土地使用权的单位或个人作为出租人，将其土地使用权或土地使用权连同地上建筑物和附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。

第三十六条依法使用国有土地的单位或者个人，可将其土地使用权出租，但出租人必须继续向国家履行原定的义务。

第三十七条国有土地使用权出租的条件，按本规定第二十五条办理。

第三十八条国有土地使用权出租的，只能出租土地使用权出让合同规定使用年限内的余期使用权。

第三十九条国有土地使用权出租，当事人双方应签订土地使用权租赁合同，并在合同签订后10天内到市、县、自治县国土局办理登记手续。

土地使用权租赁合同不得违背土地使用权出让合同的规定。

土地使用权租赁合同须经公证机关公证。

第四十条出租国有土地使用权的租金，由出租人和承租人自行商定。出租人必须按租金额的10%向市、县、自治县国土局缴纳增值费。

第四十一条土地使用权出租后，承租人不得擅自改变土地用途。需要改变土地用途的，按本规定第二十二条办理。

第五章 国有土地使用权的抵押

第四十二条国有土地使用权可以抵押。

第四十三条以国有土地使用权抵押，只能抵押土地使用权出让合同规定的使用年限的余期使用权。

国有土地使用权抵押人应向抵押权人提交土地使用权的合法证明文件及土地开发经营现状报告，抵押权人可向市、县、自治县国土局提出咨询。抵押双方应签订土地使用权抵押合同，并在抵押合同签订后10天内到市、县、自治县国土局办理登记手续。

土地使用权抵押合同不得违背土地使用权出让合同。

土地使用权抵押合同须经公证机关公证。

第四十四条以国有土地使用权及其地上建筑物、附着物抵押的，或以通过处分抵押财产而取得土地使用权及其地上建筑物、附着物的，应在抵押或处分后10天内分别向市、县、自治县国土局和有关部门办理登记手续。

第四十五条国有土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物随之抵押。

地上建筑物、附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

土地使用权抵押，不影响房屋租赁关系。

第四十六条抵押人到期不能履行债务或土地使用权抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押财产按照国家有关法律和土地使用权抵押合同规定处理。

处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第四十七条抵押权因债务清偿或其他原因而消失的，或因抵押期限届满而终止的，当事人双方应在抵押终止之日起10天内向市、县、自治县国土局和有关部门办理注销土地使用权抵押登记。

第六章 划拨土地使用权的有偿转让、出租和抵押

第四十八条划拨土地使用权是指1988年2月13日海南建省筹备组发布的《海南土地管理办法》施行以前，机关、团体、学校、部队、农（林、牧、渔）场、厂矿、公司及其他行政、企事业单位，通过行政划拨方式取得的国有土地使用权。

第四十九条转让、出租、抵押划拨土地使用权或以划拨土地使用权作为联营条件的，必须同时具备下列条件：

（一）持有土地使用证或其他依法批准使用土地的文件；

（二）必须符合土地利用总体规划和城市建设规划；

（三）到市、县、自治县国土局办理登记手续，确定土地用途、使用年限，补缴地价款；

（四）地上有建筑物、附着物的，应持有关产权证明。

第五十条划拨土地使用权转让、出租、抵押或作为联营条件的，当事人双方必须签订合同，并在合同签订后10天内到市、县、自治县国土局办理登记手续。合同须经公证机关公证。

转让、出租、抵押划拨土地使用权或以划拨土地使用权作为联营条件的，分别按本规定有关条款办理。

第五十一条转让、出租、抵押划拨土地使用权或以划拨土地使用权作为联营条件的，必须履行审批手续。审批权限按本规定第十七条办理。

第五十二条转让、出租划拨土地使用权所得地价款或租金，70%归转让或出租土地的单位或个人，30%交市、县、自治县国土局作为补缴地价款。

以划拨土地使用权作为联营条件的，按土地入股额计算地价款，并按前款比例向市、县、自治县国土局补缴地价款。

第五十三条使用划拨土地的单位和个人，因其撤销、解散、破产或其他原因不能继续使用土地的，省、市、县、自治县人民政府可收回土地使用权。

对已划拨土地使用权，省、市、县自治县人民政府因社会公共利益需要可以收回，并酌情给予补偿。

第七章 集体所有土地使用权的有偿出让、转让

第五十四条集体所有土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，经省、市、县、自治县人民政府按审批权限批准，可由村民委员会或农业集体经济组织有偿出让、出租或作为与其他单位或个人合资、合作的联营条件；用于非农业建设的，经省、市、县、自治县人民政府按审批权限批准，可征用为国有土地后由市、县、自治县国土局出让，也可由村民委员会或农业集体经济组织作为与其他单位或个人共同投资兴办企业的联营条件。但村民委员会或农业集体经济组织不得擅自出让或出租土地使用权用于非农业建设。

第五十五条集体所有土地使用权用于非农业建设的，按第十七条规定的批准权限审批；用于农、林、牧、渔业生产的，按以下批准权限审批：各县、自治县和通什市人民政府批准耕地（含水旱田、菜地、园地、渔塘，以下同）10亩以下，其他土地（含荒山、荒地、林地、草地、水面、滩涂等，以下同）100亩以下；海口市、三亚市人民政府批准耕地20亩以下，其他土地200亩以下。超过以上限额的，由市、县、自治县人民政府报省人民政府批准。

成片使用的土地中有用于农、林、牧、渔业生产又有用于非农业建设的，应分别按前款批准权限报批。

乡、镇人民政府无权批准出让、出租集体所有土地使用权，无权批准以集体所有土地使用权作为联营条件与其他单位或个人联营。

第五十六条村民委员会和农业集体经济组织出让、出租集体所有土地使用权或以集体所有土地使用权为联营条件的，必须同时具备下列条件：

（一）具有法人资格；

（二）土地权属合法，界址清楚；

（三）土地用途符合土地利用总体规划和城乡建设规划；

（四）过半数村民和集体经济组织成员同意。

第五十七条出让、出租集体所有土地使用权或以集体所有土地使用权作为联营条件的，由村民委员会或农业集体经济组织向市、县、自治县国土局提出书面申请，经市、县、自治县国土局会同乡、镇人民政府审批后，按审批权限报省、市、自治县人民政府审批。

第五十八条出让、出租集体所有土地使用权或以集体所有土地使用权作为联营条件的，由当事人双方在市、县、自治县国土局和乡镇人民政府监督下签订集体所有土地使用权出让、出租或联营合同。合同须经公证机关公证。

第五十九条集体所有土地使用权有偿出让或作为联营条件的期限最长为50年，出租期限累计最长为5年，临时用地期限最长为2年。出租集体所有土地使用权和临时用地的期限届满不得延续。

第六十条集体所有土地使用权出让、出租或作为联营条件期限届满的，由村民委员会或农业集体经济组织无偿收回土地使用权及基础设施。地上其他建筑物、附着物不按时处理的也无偿收回。其土地使用权证由市、县、自治县国土局注销。

第六十一条集体所有土地使用权出让、出租价格，由市、县、自治县人民政府制定，报省国土局备案。

第六十二条出让、出租集体所有土地使用权所得价款中，属于土地补偿费部分应用于该村村民委员会或农业集体经济组织发展农、林、牧、渔业生产、集体企业和农田基本建设。集体单位和个人不得侵占、挪用或私分。

第六十三条村民委员会或农业集体经济组织出让、出租集体所有土地使用权或以集体所有土地使用权作为联营条件的，原定应对国家担负的农业税及其他义务不得因此而减免。

第六十四条集体所有土地使用权受让人、承租人按照法定程序取得的土地使用权可依法转让、转租。但只能转让、转租土地使用权出让合同或出租合同规定的使用年限内的余期使用权。

以集体所有土地使用权作为与其他单位或个人联营条件，用于农、林、牧、渔业生产的可以转让或转租，用于非农业建设的不得转让或转租。

第六十五条国家因建设需要征用集体所有土地（含已出让、转让、出租的集体所有土地），村民委员会或农业集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠。

第六十六条集体所有土地使用权有偿出让、转让和出租的实施办法，由省人民政府另行制定。

第八章 法律责任

第六十七条违反本规定，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上国土局责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵犯人也可直接向有管辖权的人民法院起诉。

第六十八条违反本规定，超越权限或滥用职权非法批准土地使用权出让、转让、出租或联营的，批准文件无效，其直接责任人或单位主管人员，由所在单位或上级机关给予行政处分。由此造成经济损失的，依照国家有关法律、法规处理。

第六十九条对未依法批准或未办理登记手续，擅自出让、转让、出租、抵押土地使用权或以土地使用权作为联营条件的；转让的土地未经开发或开发程序未达到规定标准的；以联营、合作为名倒卖土地批文、炒卖地皮的；均按非法买卖土地处理。其有关协议、合同无效，没收非法所得，收回土地使用权，地上建筑物和附着物限期拆除或予以没收。并对当事者各方处以2000元以上5万元以下的罚款；对其直接责任人或单位主管人员，由所在单位或上级机关给予行政处分；由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七十条采用欺骗手段取得政府批准出让土地使用权的，按非法占用土地处理：撤销批准文件，责令退还非法占用的土地，限期拆除或没收地上建筑物和附着物，并处以2000元以上5万元以下罚款；由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任。

第七十一条土地使用权出让、转让、出租或作为联营条件后，受让人、承租人或联营者不按出让、转让、出租、联营合同规定期限投资建设的，收取土地闲置费：逾期半年至一年的按土地使用权出让地价款总额收取3%，逾期一年至一年半的收取6%，逾期一年半至二年的收取10%。逾期两年以上的，由原批准土地使用权出让的机关无偿收回土地使用权。

第七十二条未依法批准，擅自改变土地用途的，责令限期改正，并处以2000元以上5万元以下罚款。逾期不改正的，收回土地使用权，拆除或没收地上建筑物或附着物。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任。

第七十三条本规定所规定的行政处罚由省、市、县、自治县国土局作出决定。当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定书之日起15天内向作出处罚决定机关的上级主管机关申请复议；对复议决定仍不服的，可在收到复议决定书之日起15天内向有管辖权的人民法院起诉。当事人也可以在收到处罚决定书之日起15天内直接向有管辖权的人民法院起诉。逾期不申请复议或不起诉又不履行决定的，由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。

第七十四条在土地使用权有偿出让、转让、出租、抵押或联营合作过程中，行贿、受贿、索贿和贪污、挪用、私分公款的，由所在单位或者上级机关按有关规定追究责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七十五条对于阻挠、刁难土地管理工作人员执行公务的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附则

第七十六条市、县、自治县国土局按本规定收取的土地使用权出让地价款（除征地费、拆迁费等项成本外），转让增值费、土地闲置费、滞纳金和其他罚没款，应如数缴交市、县、自治县财政部门，用于土地开发和城市建设，不得挪作他用。其费、款的管理办法由省财政部门另行制定。

第七十七条在办理土地使用权出让、转让、出租、抵押、联营、交换、赠与、继承事务时，市、县、自治县国土局可按下列限额收取土地管理费：土地使用权出让的，按出让地价款总额的3%提取；土地使用权转让、出租或作为联营条件的，按土地转让值、出租租金、土地入股额的1%向转让人、出租人、土地入股人收取；土地使用权抵押的，按抵押值的0．5%向抵押人收取；土地使用权赠与、继承的，按每宗地300元向受赠人、继承人收取；以土地使用权交换的，按每宗地600元向交换者双方各半收取。

不按期缴纳土地管理费的，从滞纳之日起每日按应缴纳费额加收1‰的滞纳金。

市、县、自治县国土局应将收取土地管理费的1/3上缴省国土局。

第七十八条境外客商缴交的土地使用权价款以外币支付。

第七十九条本规定自公布之日起施行。

海口市土地使用权有偿出让转让规定

（1988年2月14日公布）

第一章 总则

第一条为了加强土地管理、改革土地使用制度，合理地保护、开发、利用土地资源，促进我市对外开放和经济建设，特制定本规定。

第二条海口市国有土地使用权实行有偿出让和转让制度（以下简称出让和转让）。

第三条海口市国土规划管理局（以下简称市国土规划局）代表市政府办理本市国有土地使用权有偿出让和转让的各项事务，并对地产市场实行统一管理。

第四条非经市政府批准征用的集体所有土地不得出让和转让。

第五条地下各类自然资源、埋藏物、隐藏物属于国家所有，不在土地使用权有偿出让和转让的范围内。

第六条土地使用权有偿出让和转让的一切活动，应遵守中华人民共和国的法律、法规和海南、海口市的有关规定，服从有关管理机关的监督。

第七条土地使用权有偿出让和转让的纳税事宜，应按国家有关规定办理。

第八条受让人不得擅自改变土地的用途。如确需要改变原划定的土地用途和规划建筑要求的，必须事先向市国土规划局提出申请，批准的，应补足地价款，重新签定合同或补充合同，并办理登记。

第九条土地使用权出让期限届满，受让人可以申请续用，由市国土规划局报上级政府批准后办理有关手续。

续期合同视为重新签定的出让合同。

第二章 土地使用权出让

第十条土地使用权出让，是指市国土规定局将市政府确定的国有土地的使用权定期有偿出让给受让人依法经营使用的经济活动。

第十一条土地使用权的出让期限一般不超过70年。具体出让期限由市国土规划局和受让人议定。

第十二条土地使用权出让可采取协议、招标、拍卖等形式。

第十三条市国土规划局应向受让人提供有关资料、规定。

第十四条市国土规划局与受让人签定的土地使用权出让合同应经市公证处公证。

第十五条出让合同签定后30天内，受让方应交付相当于地价百分之十的定金，剩余地价款的付款日期由双方议定。

第十六条非营利性用地的地价款，经市政府批准后可以减免。

第十七条受让人连续两年不按原合同规定对受让土地进行开发经营的，市国土规划局有权对其处以罚款，直至无偿收回其土地使用权。

第三章 土地使用权转让和抵押

第十八条土地使用权转让是指将出让后的土地使用权再移转的行为，包括赠与、变卖、互易、继承等。

第十九条土地使用权的转让形式，参照本规定第十二条。

第二十条未完成的地上建筑物或其他附着物，其土地使用权不得转让。

第二十一条土地使用权转让时，出让合同中规定的权利义务一起移转。

第二十二条土地使用权转让时，其地上的建筑物、其他附着物随之移转，因土地使用权转让，涉及地上建筑物、其他附着物移转的，应按规定向有关产权管理部门办理过户登记手续。

地上建筑物、其他附着物移转时，其使用范围内的土地使用权同时转让。

同一建筑物共有人，共同享有该建筑物使用范围的土地使用权。共有建筑物分割转让时，其相应土地的使用权同时转让。

拥有土地使用权的法人的全部财产转让时，其使用范围内的土地使用权同时转让。

第二十三条继承土地使用权必须持有关公证、认证文件或已生效的法院调解书、判决书到市国土规划局办理手续。

第二十四条本规定施行前已取得国有土地使用权的法人和自然人（包括部队、农垦、机关和企事业单位），其土地使用权转让需向市国土规划局申报，经市政府批准，由市国土规划局统一办理转让手续。土地使用权转让所得土地地价款的50%归原用地人所有，其余归市财政用于市政建设。

第二十五条土地使用权转让价格明显低于当时市场价格的，市国土规划局有权按其转让价格收买。

第二十六条土地使用权及其地上建筑物、其他附着物可以抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权同时抵押。

第二十七条土地使用权抵押，当事人应签订抵押合同，并向市国土规划局登记。

第二十八条债务不能履行，抵押权人有权拍卖抵押人用以抵押的土地使用权。拍卖所得价款优先抵偿债务。

转让、拍卖土地使用权增值款的20%归市财政，用于市政建设。

第四章 土地使用权终止

第二十九条土地使用权因期限届满，收回及土地减失等原因而终止。

第三十条土地使用权期限届满，其地上建筑物，其他附着物无偿归市政府。出让合同规定必须拆除的地上建筑物，其他附着物，受让人应按时拆除或交纳拆除费。

第三十一条土地使用权延续期间。市政府因社会公共利益需要，可依法将土地使用权收回，市政府提前6个月公告确定收回土地使用权的有关事项，并通知受让人，同时给予受让人合理补偿。补偿金额由市国土规划局代表市政府与受让人协商确定。对补偿金额有争议的，争议双方可依法向人民法院起诉。

第五章 附则

第三十二条用地单位和个人擅自改变土地用途的，由市国土规划局责令其改正，并处以罚款，拒不改正的，市政府有权无偿收回其土地使用权，拆除或没收其地上的建筑物和其他附着物。

第三十三条有关土地使用权有偿出让和转让的经济纠纷，争议双方可以申请中国仲裁机构或其他仲裁机构仲裁，也可以向人民法院起诉。

第三十四条当事人对市国土规划局做出的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起30日内，向人民法院起诉，期满不起诉的，由市国土规划局申请市人民法院强制执行。

第三十五条违反本规定，非法买卖、出让和转让土地使用权的，其土地使用权、地上建筑物、附着物及其所得收入均由市国土规划局依法给予没收。

在出让和转让土地使用权过程中，违反国家法律，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第三十六条本规定由市国土规划局负责解释。

第三十七条本规定自发布之日起施行。 2100433B

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

厦门市国有土地使用权有偿出让转让办法

（一九八八年六月十四日发布）

第一章 总则

第一条为合理利用国有土地，改革土地使用制度，促进厦门经济特区的繁荣，适应有计划商品经济的发展，根据《厦门经济特区土地使用管理规定》第九条之规定，制定本办法。

第二条厦门市国有土地实行有偿出让和转让制度。

第三条本办法所称的下列用语的含义是：

（一）土地使用权有偿出让（以下简称出让）是指厦门市人民政府（以下简称市政府）将指定用途、年限及附有其它条件的土地提供给法人或自然人使用或经营，土地使用人向市政府交付土地出让金（即地价款）。

（二）土地使用权转让（以下简称转让）是指法人或自然人将其合法取得的土地使用权再转移的行为。

（三）土地使用权抵押（以下简称抵押）是指法人或自然人将其合法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。

（四）土地使用权受让人（以下简称受让人）是指因国有土地使用权的出让、转让（含继承、赠与、买卖交换）而享有土地使用权的法人和自然人。

第四条土地使用权在有偿转让期间，所有权仍然属中华人民共和国，地下各类自然资源，以及埋葬物等，不在土地使用权有偿转让范围。

第五条土地使用权的受让人的合法权益受法律保护，受让人有保护、管理和合理利用土地的义务。

第六条土地使用权的出让金由市土地局负责收取，并提取8%作为土地有偿出让劳务和土地管理费用，92%上缴市财政作为土地开发基金和城市基础设施建设基金、专款专用。

第七条凡通过本办法出让、转让方式取得的土地使用权，不再按照《厦门经济特区土地使用费征收办法》的标准缴纳场地使用费。

第八条厦门市土地管理局（以下简称市土地局）代表市政府主管本市国有土地使用权有偿出让、转让和登记并办理土地使用权抵押登记等事务。

第九条因国家建设需要，可依法对已出让、转让的土地实行征用，对原土地使用者按征用时的时价，给予合理的补偿（以外汇支付取得的土地使用权，原则上按外汇给予补偿）。

第二章 土地使用权的有偿出让

第十条厦门市国有土地使用权有偿出让统一由市政府采取下列方式进行：

（一）协议、（二）招标、（三）公开竞投。

第十一条以协议、招标、公开竞投取得土地使用权的受让人必须与市土地局签订土地使用合同、并经厦门市公证机关公证。

第十二条市土地局、规划局应向预期受让人提供有关下列资料和规定。

（一）土地的座落、四至范围、面积、地块的地面现状及地形图。

（二）土地的规划用途、建筑容积率、密度和净空限制。建设项目完成的年限。

（三）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通、抗震和消防等要求。

（四）市政公用设施现状和建设计划或建设要求。

（五）出让的年限和形式。

（六）受让人应具备的资格、投标时需缴纳的保证金额。

（七）建筑物出售及管理的有关规定。

（八）其它

第十三条土地使用权协议出让，是指符合指定条件的预期受让人，以书面形式向市土地局提出申请，市土地局按有关规定和标准通过协商的方式出让土地使用权。

第十四条协议出让的程序：

（一）土地预期受让，应向市土地局提出用地书面申请，申请书的内容包括申请单位的性质、申请理由及土地座落、面积、用途、使用年限、建筑规模、资金来源等有关事项。

（二）市土地局接到用地申请报告后，于十五日内进行初步审查，对符合规定的申请人，提供土地规划用途的有关资料，对不符合规定的申请人说明情况退回申请。

（三）预期受让人在得到市土地局有关资料后，应在规定的时间内向市土地局提交土地开发建设方案和出让金的付款方式等有关文件。

（四）市土地局在接到本条第（三）项规定的文件后，应在十五日内给予答复。

（五）经过协商达成协议后，市土地局与受让人签订出让土地合同，并由受让人支付定金。

（六）受让人按合同规定支付出让金、向市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。

第十五条招标出让土地使用权是指在指定的期限内，由符合指定条件的法人或自然人根据招标人提出的条件和说明以密封书面的形式，参加竞投指定地块的使用权，由招标小组经过开标、评标、择优、确定中标者，招标内容及办法另行规定。

第十六条土地使用权公开竞投，是指市政府将国有土地在指定的时间、公开的场合、采用竞争的方式，将土地使用权出让的行为。

竞投办法另行规定。

第十七条出让的土地使用权最高年限为：

（一）工业用地四十年。

（二）商业、交通、公用事业用地五十年。

（三）科技、教育、文化、卫生用地六十年。

（四）住宅用地七十年。

（五）其它用地三十年。

（六）临时用地二年，仅收取土地使用费。

第十八条受让人系外国、港、澳、台地区的法人和自然人，应用外汇支付出让金。

受让人可享受一定的优惠。

用外汇支付取得土地使用权的，转让时可以用外汇结算。

第十九条受让人自取得土地使用权之日起算，每年应向市土地局缴纳土地使用金，每平方米缴纳人民币0．30元。该使用金每三年允许向上调整一次。

第二十条土地使用年限届满的由市政府无偿收回土地和地上物。如受让人需继续使用土地的，可以向市土地局申请办理续用合同，但必须在土地使用年限届满前180天提出申请。土地出让金重新评估。

第二十一条在合同期限内受让人需要改变土地使用功能和规划要求时，必须报经市土地局、规划局批准，并与市土地局重新签订土地使用合同并补交地价差额，办理变更登记。

第三章 土地使用权的转让

第二十二条依本办法第十条之规定所取得的土地使用权可以转让、抵押。

第二十三条抵押事宜按厦门经济特区抵押规定办理。

第二十四条土地使用权的转让，得在扣除地价后投入开发建设的资金已达投资总额的20%才能转让，并经厦门市公证机关公证，当事人必须到市土地局办理过房手续。按成交额收取转让人6%的过房费。

第二十五条受让人将建成的建筑物出售时，建筑物使用范围（包括庭院、围墙等）所占土地使用权同时转移，同一建筑物的各房产所有人占有相应比例的土地使用权，但同一建筑物所占用的土地使用权整体不可分割。

第二十六条土地使用权转让、抵押的年限不得超过土地使用权出让合同确定的年限。

第四章 附则

第二十七条土地受让连续两年不按合同规定投资建设，擅自改变合同规定的用地功能，由市土地局责令其改正，并可处以罚款直至拆除建筑物或收回该土地使用权，已交纳的出让金不予退回。

第二十八条采用欺骗、串通压价等不正当手段取得原土地使用权的，对使用者按土地使用面积的地价5%至50%处以罚款。

第二十九条因开发土地而造成土地沙化、盐渍化、水土流失的，由市土地局责令限期治理，可以并处每平方米五至二十元的罚款。

第三十条受让人对市土地所作出的行政处罚不服的，在接到处罚通知的次日起十五日内向市土地局申请复议；市土地局接到复议申请后应于十日内作为答复，当事人对复议结果仍不服的，可按照我国有关法律向受让土地所在地的人民法院起诉。

第三十一条本办法由市土地局负责解释。

第三十二条本办法自公布之日起实施。

土地使用权有偿出让协议出让

协议出让是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。

土地使用权有偿出让招标出让

招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利和义务，而且要明确招标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

土地使用权有偿出让拍卖

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。

土地使用权有偿出让挂牌

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。