葫芦岛市物业管理办法简介

办法全文

第一章　总　则

第一条　维护业主和物业管理企业的合法权益，改善城市居民的生活和工作环境，根据《物业管理条例》和《辽宁省城市住宅区物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条　本市行政区域内具备物业管理条件的住宅及写字楼、医院、学校等非住宅物业，均应实施物业管理；暂不具备物业管理条件的，应通过改造等途径逐步实行物业管理。

第四条　本办法所称业主是指房屋所有权人；所称物业管理，是指由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和管理秩序的活动。

第二章　物业职责分工

第五条　市城乡建设主管部门负责全市物业活动的监督管理，主要职责：

（一）依法对物业管理企业的资质审批；

（二）配合市物价主管部门制定服务收费办法；

（三）制定行业规划，组织行业培训，开展业务指导；

（四）按照有关规定，收取、使用和监督管理专项维修资金；

（五）政府赋予的其他职责。

第六条 各县（市）区城乡建设行政部门负责本行政区域内物业管理工作，主要职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法规、规章,制定相关管理制度；

（二）指导成立业主大会、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规、规章的决定或者责令其限期改正，并通告全体业主；

（三）批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业；

（四）对本行政区域内的物业管理工作进行业务指导；

（五）调解、处理和依法裁决物业活动中发生的纠纷；

（六）查处物业管理工作中的违法、违纪行为；

（七）协助市物业行政主管部门做好专项维修资金的归集、监督管理工作；

（八）组织物业管理区域的物业验收、交接工作；

（九）依法承担的其他职责。

第七条 街道办事处（乡镇人民政府）支持和协助物业管理部门做好本行政区域内物业管理、组织协调、宣传教育和解释工作；指导社区居委会召开业主大会，组建物业小区业主委员会；监督指导业主委员会和物业管理企业依法履行职责。

第八条　社区居委会具体负责所属各物业区域业主大会的筹备、召开和组建业主委员会；负责物业管理法规、规章及相关标准的宣传教育工作；调解、处理本辖区内物业活动中发生的纠纷；负责业主委员会成立前和业主委员会换届期间，物业管理区域内物业活动的组织、管理，接收、保管基础设施的图纸及相关资料。

第九条　规划、公安、物价、工商、民政、环保等行政部门，按照各自职责，积极协助做好物业管理工作。

第三章　业主及业主大会

第十条　业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。

业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供地址和联系方式。

房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托，可以行使业主的权利，同时履行业主的义务。

第十一条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会，行使《物业管理条例》中规定的职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式，推选业主代表参加业主大会会议。

一个物业管理区域内成立一个业主大会。

第十二条　新建住宅小区交付使用且入住率或出售率达50%以上的，建设单位或其委托的单位应当及时告知县（市）区物业行政主管部门，县（市）区物业行政主管部门在接到告知之日起60日内，应指导街道、社区居委会及业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

第十三条　业主筹备成立业主大会时，应当在物业所在地的县（市）、区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会、业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名，经街道办事处（乡镇人民政府）依据业主委员会委员应当具备的条件审核产生。

筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

第十四条　筹备组应当做好下列工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市物业行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的记录和其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第十五条　分期开发建设的物业，其前期物业管理应当以整个物业管理区域为招投标范围。先行开发的区域销售并交付使用的物业，符合本办法规定条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项做出决定；待后续工程入住率或出售率达到50%以上时，应适时召开业主大会，调整业主委员会及物业管理事宜。

第十六条　业主在业主大会会议上的投票权，在省尚未做出具体规定前，按照下列规定执行：

（一）住宅房屋按户计算投票权，一个《房屋所有权证》有一票投票权；

（二）非住宅房屋按《房屋所有权证》载明的建筑面积，100平方米（含100平方米）以下的有一票投票权，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票权；

（三）未售出商品房的投票权属于建设单位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票权，非住宅房屋按房屋权属登记机构载明的建筑面积，每100平方米有一票投票权，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票权。但单个业主在首次业主大会上所持的投票权数最多不得超过已入住的业主投票权的20%。

第十七条　业主可以委托代理人参加业主大会会议，不满18周岁的业主由其法定代理人或委托代理人出席。代理人应具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）有授权委托书。

代理人根据业主的授权在业主大会上行使业主的权利，视同本人行使权利，但没有被选举权。

第十八条　业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见的形式，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

第十九条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第二十条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定,由业主委员会组织召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）《业主大会议事规则》或者《业主公约》规定的其他情况。

应当召开业主大会临时会议，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区物业行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

第二十一条　《业主大会议事规则》、《业主公约》和业主大会通过的各项决定，对物业区域内全体业主（包括业主委员会成立后入住的业主）具有约束力；业主转让或者出租物业时，对受让人和物业使用人具有同等约束力。

业主大会及业主委员会的决定，应当以书面的形式在物业管理区域内及时公告。

第四章　业主委员会

第二十二条　业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会负责，是业主大会的执行机构，应当维护全体业主的合法权益，并履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第二十三条　业主委员会委员应当具备以下条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规、规章；

（三）遵守《业主大会议事规则》、《业主公约》，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）有必要的工作时间；

（七）年龄一般应在65周岁以下且身体健康；

（八）无不适宜担任业主委员会委员的其它情形。

第二十四条　业主委员会组成人员为5至11人单数，设主任1人，副主任1至2人。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年。具体人数根据物业管理区域的大小确定。

第二十五条　业主委员会自选举产生之日起30日内，应向物业所在地县（市）、区物业行政主管部门备案。同时告知所在地街道和社区居委会，并提供下列材料：

（一）业主委员会成员名单和基本情况；

（二）《业主大会议事规则》；

（三）《业主公约》；

（四）业主大会的会议记录和会议决定；

（五）其他相关资料。

县（市）、区物业行政主管部门自受理备案之日起15日内，对符合本办法第二十二条、二十三条、二十四条规定的，应当予以备案；对不符合规定的应当书面通知申请人并告知不予备案的理由。

县（市）、区物业行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章,可以设立独立的账号。

第二十六条　业主委员会会议每年度至少召开两次；业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，做出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。

业主大会及业主委员会会议应设专人做会议记录，并长期保存。

第二十七条　业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选导致逾期未换届的，县（市）、区物业管理行政主管部门可以通知街道、社区居委会组织召开业主大会进行换届改选。

原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财产移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

第二十八条　经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十九条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财产移交给业主委员会。

第三十一条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

第三十二条　摊入建设成本的物业管理用房及门卫房、自行车棚、文化活动站、共用场地等设施设备所有权属全体业主。业主委员会可以依据城市规划和相关行业规章，对本物业管理区域内共用设施、设备、场地提出广告设置、出租等经营建议，但业主委员会不得从事其它经营活动。

第三十三条　业主委员会委员可享受一定的通讯、交通补贴，具体数额、资金来源和使用由业主大会审议决定，但补贴总额不得超过同期物业服务费实收额的5%。

第五章　物业管理企业

第三十四条　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立的法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。

第三十五条　新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得工商行政管理部门核发的营业执照后，再向市物业行政主管部门提出申请。物业管理资质等级申请、审批程序依据建设部《物业管理企业资质管理办法》的有关规定办理。县（市）以上物业行政主管部门可通过新闻媒体、网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。

第三十六条　物业管理企业歇业、分立、合并，应当按规定到物业行政主管部门办理资质变更、注销手续。

第三十七条　外埠物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在承接物业管理项目前，将有关情况告知项目所在地的物业行政主管部门，并主动接受其管理。

第三十八条　物业管理企业应配备相应的专业技术人员和物业管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。

第三十九条　物业管理企业享有下列权利：

（一）根据法律、法规、规章等有关规定以及《物业服务合同》的约定，制定物业管理操作规程；

（二）按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费；

（三）制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为；

（四）享受国家对第三产业的优惠政策；

（五）要求业主委员会协助物业管理；

（六）选聘专业公司承担专项管理和维护业务；

（七）可以依法实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的，应征得业主大会的同意，并按合同约定的比例取得应得收入。

第四十条　物业管理企业应当履行下列义务：

（一）严格履行《物业服务合同》，为业主提供相应的服务；

（二）接受业主委员会和业主的监督；

（三）提请业主大会审议本物业管理区域内物业管理的有关操作规程；

（四）接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处（乡镇人民政府）、社区委员会的监督、指导；

（五）按照《物业服务合同》的约定向全体业主公布物业服务费用收支账目；

（六）在同等条件下优先聘用本物业管理区域内下岗、失业人员就业；

（七）抓好国家园林城市、卫生城市、环保模范城市等公益性活动的落实工作；协助有关部门抓好流动人口的计划生育工作。

第四十一条　物业管理企业与业主委员会签订《物业服务合同》时，应根据物业管理区域的规模提供该物业区域每月应收物业服务费的3--6倍款额的财产担保。

财产担保交由县(市)以上物业行政主管部门管理，在《物业服务合同》期满后，物业管理企业完全履行《物业服务合同》约定的内容时，退还物业管理企业；物业管理企业如不完全履行《物业服务合同》约定内容，由县(市)、区物业行政主管部门会同有关部门、业主委员会联合确定违约责任，造成损失的，从担保的财产中扣除。

第四十二条　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定；保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

第六章　物业管理区域划分

第四十三条　物业管理区域划分在省未做出具体规定前，由县(市)区物业行政主管部门会同规划等有关部门依据下列原则划定：

（一）充分考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。住宅物业建筑面积一般应不低于5万平方米；

（二）新建住宅物业一般以建设立项、规划批准的范围确定；

（三）住宅物业管理区域范围一般应与社区居委会管辖范围相适应，不得跨街道划分；

（四）物业管理区域已经划分且无争议的，不再重新划分。

第四十四条　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向县(市)区物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求；县(市)以上物业行政主管部门应当按照本办法第四十三条的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。

规划行政部门在规划分期建设工程时，应充分考虑后续工程的配套设施与该区域原有的配套设施相适应。

第四十五条　已经划定的物业管理区域确需做出调整的，由县（市）区物业行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）听取业主委员会的意见后，按法定程序办理。

第四十六条　已建成投入使用而未形成物业小区规模的住宅和按房改政策出售的住宅，由县（市）区物业管理行政主管部门制定管理方案，报同级人民政府批准后组织实施。

第四十七条　在已划定的物业管理区域内进行开发建设的，该区域已实行物业管理的,建设单位不得另行组建物业管理企业，应当与该区域物业管理企业协商其新建物业的管理、移交等有关事宜，并在工程竣工时，移交全部物业及物业资料。

第七章　公用设施设备管理

第四十八条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任，具体界定按各行业有关规定执行。

责任未界定清楚的共用设施设备由县（市）物业行政主管部门会同相关部门现场界定。

城市物业区域内公用事业基础设施管理的具体责任界定，由市物业行政主管部门另行制定。

第四十九条　物业管理区域内道路、路灯、步道方砖、园林绿化、环卫设施等基础设施的责任界定，暂按行业管理部门的规定执行。属于公用事业管理部门管辖范围的，由公用事业管理部门负责维修养护，费用由公用事业管理部门承担；不属于公用事业部门管辖范围的则由物业管理企业负责维护，费用在物业管理服务费和物业共用设施设备专项维修资金中列支。

水、暖加压泵房、垃圾转运站统一由专业部门负责管理，设施设备的运营成本、维修、养护、管理等费用均由水、暖等专业部门负责。

物业小区内的市场由主办单位负责管理。建设、行政、工商、环保、环卫、消防等部门依法对小区内的市场监督管理。

第五十条　物业管理区域内由公用事业专业部门管理的上下水管线、道路、方砖、路灯、水、电、暖、园林绿化、环卫设施等，各专业部门可委托物业管理企业维护、管理，并支付相应的服务费用，具体内容由双方协商确定。

第五十一条　新建物业管理区域内的配套设施设备管理应当严格执行《物业管理条例》的规定，所有的配套设施设备，建设单位应当按相关规定交由行业部门实行专业管理。

建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出配套设施设备登记申请，由房屋权属登记机构在房地产登记册上予以记载，不发房屋权属证书；已建住宅小区内的供水、供暖加压泵房、临时用电等配套设施遗留问题由县（市）区政府协调，逐步交由相关单位实行行业管理。

第八章　物业管理与服务

第五十二条　一个物业管理区域由业主大会委托一个物业管理企业实施管理。

第五十三条　业主大会应通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，招标可以自行组织，也可以委托专业招标机构办理招标事宜。

投标人少于3个或建筑面积不足5万平方米的物业管理区域，经县（市）、区物业行政主管部门批准，业主大会或建设单位可采取协议方式选聘具有相应资质的物业企业。

具体物业管理招投标管理办法由市物业行政主管部门另行制定。

第五十四条　业主委员会和物业管理企业如一方不准备续签《物业服务合同》的，应当自《物业服务合同》期满60日前通知对方。物业管理企业应当在《物业服务合同》终止时，办理并向业主委员会移交下列手续：

（一）移交《物业管理条例》第二十八、三十八条规定的内容；

（二）结算物业服务费用；

（三）移交全部物业管理档案资料和有关账目；

（四）移交共用的设施、设备、场地；

物业管理企业在办理上述手续时，不得损坏、遗失、隐藏、销毁有关资料；县（市）、区物业主管部门应派人监督。

前期物业管理有关资料的移交，参照本条规定执行。

第五十五条　物业管理企业可以将本物业管理区域内市政设施、园林绿化、环卫设施、保安、电梯等专项服务业务委托给专业服务企业管理，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

第五十六条　本行政区域内的私有住（用）房、公有用房、商业用房以及福利方式分配的公有住房等，已实行物业管理的均应当收取物业服务费。

第五十七条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容、服务质量相适应的原则制定。具体内容按市政府价格主管部门会同市物业行政主管部门联合制定的《物业服务收费管理办法》执行。

第五十八条　物业服务费由物业管理企业按《物业服务合同》所约定的期限和方式向业主或物业使用人收取，一般预收期限不得超过3个月。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业服务收费实行明码标价、亮证收费，并在小区醒目位置公示收费项目、收费标准、收费依据、收费范围及服务内容、服务标准。未公示的收费项目业主可以拒交。

第五十九条　物业管理企业成本核算方法及项目按国家发改委、建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》执行。

第六十条　物业管理企业根据业主的委托提供《物业服务合同》以外的服务，服务收费由物业管理企业与业主协商确定。

第六十一条　物业区域内业主长期闲置的房屋和已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的房屋，物业服务费由业主和建设单位全额交纳。但业主和建设单位与物业管理企业另有约定的，从其约定。

第六十二条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第六十三条　物业管理区域内符合下列条件的贫困户，经业主大会研究同意，社区居委会、街道审查，报县（市）区物业行政主管部门批准后，物业服务费可适当减免：

（一）享受民政部门最低生活保障金的；

（二）夫妻双方下岗并无经济收入来源的；

（三）夫妻双方年龄均在60岁以上且无子女、无经济来源、无劳动能力的；

（四）夫妻双方均为残疾人的家庭并无经济收入的。

具体减免办法由物业行政主管部门会同财政部门、民政部门、物价部门制定。

第九章　物业验收与移交

第六十四条　按照建设单位与物业管理企业分离的原则，新建的物业应当实行专业化、社会化、市场化物业管理。

第六十五条　新建物业交付使用时，物业管理企业应当在县（市）以上物业行政主管部门的监督指导下，按建设部《房屋接管验收标准》等房屋、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、市政设施、园林绿化、环卫设施等行业竣工验收标准进行物业验收；街道、社区居委会应同时参与。对已建成而未通过物业验收的开发建设小区，物业行政主管部门应限期整改，达到接管验收的标准。

第六十六条　开发建设单位已建或新建的供水、供电、供暖、供气、通讯、市政、园林绿化、环卫等设施应按本办法的责任界定范围和有关行业管理规定移交相关行业部门管理，移交费用按行业部门的有关规定由开发建设单位承担。

未按规定向行业部门移交设施、设备管理权，办理交接手续，致使物业小区无法实现终端收费和正常管理、使用的，其损耗和增加的成本费用不得向业主摊派，应由开发建设单位承担。开发建设单位因资金不足等问题致使已建成的基础设施竣工2年后仍不能移交设施、设备管理权的，应向县（市）区物业行政主管部门提供移交管理权所需费用的相应财产担保。

第六十七条　分期建设的小区，可视实际情况申请分期验收，但验收区应具备居住和使用条件，且验收区和在建区应有围墙分隔，待全部建成后进行验收。

第六十八条　未办理设施、设备交接手续的物业区域不得组织物业验收，未经验收或验收不合格的物业区域，不得交付使用，不得移交物业企业管理，房屋权属登记机构不予办理《房屋所有权证》，房地产开发主管部门应暂停审批开发建设单位新的开发项目。建设单位自行将未经验收或验收不合格的房屋交付使用、并自行组织物业管理的，业主有权拒交物业服务费，物业区域内物业管理发生的费用全部由建设单位承担。

第六十九条　建设单位应当在县（市）区物业行政主管部门监督指导下，于首份预售合同签订前，参照建设部《业主临时公约》示范文本制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应承担的责任等依法做出约定，并在物业销售时向业主明示；物业买受人应在签订房屋买卖合同时对遵守《业主临时公约》做出书面承诺。

第七十条　建设单位应从首份预售合同签订后，对物业区域组织进行前期物业管理，并参照建设部《前期物业服务合同示范文本》签订书面的《前期物业服务合同》。

《前期物业服务合同》可以约定期限；但在期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时，《前期物业服务合同》终止。

第七十一条　建设单位交纳的开发项目资本金按10%的比例划转到县（市）以上物业行政主管部门，建立物业保修资本金，用于建设单位责任造成的物业维修。如建设单位维修不及时，则由物业管理企业、业主委员会联合申请，经县（市）区物业行政主管部门审查核实后组织维修，费用从保修资本金中扣除。

第十章　物业用房与配备

第七十二条　建设单位应当在物业管理区域内按房屋总建筑面积4‰的比例配置物业企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），按此标准提供的面积不足100平方米的按100平方米提供。提供确有困难的，可缴纳在本物业管理区域内购买物业管理用房的等额价款。物业管理用房建设费用摊入建设成本，所有权属于全体业主，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。

第七十三条　建设单位应按省、市有关规定为社区居委会提供办公用房。

第七十四条　规划管理部门审查商品房和经济适用房开发项目时，应在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房和社区居委会用房的位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理，设置在沿主街或本区域中心位置的一楼层。

第七十五条　建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交由物业行政主管部门和街道出具的关于物业管理用房和社区居委会用房配置的认证手续，否则相关部门不予办理相应手续。

第七十六条　未经业主大会的同意，业主委员会或者物业管理企业不得将物业管理用房转让或者用于担保；不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房，由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在物业管理用房产权登记时，应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房的位置、面积和用途。

第七十七条　已交付使用但建设单位未提供物业管理用房的物业管理区域，如规划设计已有物业管理用房，无论是否已分摊入建设成本，建设单位必须按本办法第七十二条规定的标准向业主委员会无偿提供。

第七十八条　小区物业管理用房被占用的，由街道、社区负责收回；原小区规划未设计物业管理用房或因建设单位破产、倒闭、无人管理的区域，由县（市）、区物业行政主管部门会同规划等相关部门，依法对小区进行重新规划，选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。小区物业管理用房规划受限的由政府购买，产权属国家所有，按公有住房管理，出租给物业管理企业使用。

第十一章　物业的使用与维护

第七十九条　业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第八十条　物业使用禁止下列行为：

（一）擅自改变房屋用途，对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面、门厅、楼梯间、走廊、户外墙等进行违章凿、拆、搭等；

（二）存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（三）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；

（四）私自占用绿地，损毁树木、园林和公共设施；

（五）超出规定标准的噪音；

（六）乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植；

（七）改变按规划建设的公共建筑、共用设施的使用性质；

（八）未经批准饲养禽畜；

（九）未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品；

（十）损毁、涂改园林艺术雕塑，占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施从事摆摊设点等活动，影响其正常使用功能；

（十一） 在屋顶堆放物品或在阳台、露台、楼板上超载铺设地面材料、堆放物品；

（十二）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第八十一条　业主或者物业使用人装修住宅，应当遵守建设部《住宅室内装饰装修管理规定》和《业主公约》，事先告知物业管理企业、邻里，并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。

第八十二条　住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责补偿。

因物业维修、装修造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复并给予适当补偿。

毗邻业主、毗邻物业之间的纠纷按建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》执行。

第八十三条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

第八十四条　因物业维修或者公共利益需要临时占用物业管理区域内的道路、场地的，应当征得物业管理企业与业主委员会同意后，签订合同，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当赔偿。

第八十五条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得物业管理企业、业主委员会及相关业主的书面同意，按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与物业管理企业签订合同，并支付设置费用。收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造，也可按业主大会的规定使用。

利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备，应当征得物业管理企业和相关业主的同意后，按《业主公约》执行。

第八十六条　房屋的维修责任，业主自用部分或公用事业部门行业规定应由业主维修的，由业主自行负责；公用及共用部位，公用事业部门界定应当由行业部门维修的，由公用事业部门负责；无规定的，由物业管理企业负责养护、维修。小修费用从物业服务费中列支；大中修费用从物业共用部位、共用设施设备专项维修资金中列支。未设立专项维修资金的区域，共用设施设备的更新、改造和大中修费用由受益业主分摊。

第八十七条　物业管理区域内车辆停放管理按《机动车停放收费管理办法》和《物业服务合同》的约定执行；业主对车辆保管有要求的，由车主或车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。

第十二章　共用设施设备维修资金

第八十八条　住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。

第八十九条　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造，不得挪作他用。

第九十条　专项维修资金的收取、使用、管理办法由市政府另行制定。

第十三章　法律责任

第九十一条　有下列行为之一的，由县（市）、区以上物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关规定进行处理、处罚：

（一）物业小区的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

（三）建设单位、物业管理企业不按规定移交资料或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料的；

（四）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的；

（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（六）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；

（七）挪用专项物业维修资金的；

（八）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的；

（九）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（十）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（十一）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（十二）业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动；

（十三）县（市）、区以上物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

第九十二条　对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，县（市）、区物业行政主管部门应依法责令其立即改正；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由责任人承担。

第九十三条　业主、使用人不按时缴纳物业服务费的，物业管理企业可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可每日加收欠交金额千分之三的滞纳金（合同另有约定的从其约定）；经催缴仍不交付的，经业主委员会确认，报县（市）、区物业行政主管部门批准后，将该业主累计欠费记账存入其房屋产权资料档案中，由房屋产权登记机构在业主房屋转让时代为收取；拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼。

第九十四条　因物业管理企业服务保障差或者因物业管理企业经营不善自动放弃小区物业或无故弃管的，业主大会决定重新选聘物业管理企业或以其它形式组织开展小区物业管理的，经街道办事处（乡镇人民政府）和县（市）、区物业行政主管部门调查、核实情况属实的，而原物业管理企业以小区业主欠缴物业服务费等为由，拒绝移交有关资料或拒不提供物业共用部位、共用设施设备管理权的，或者拒不提供物业管理用房的，致使新的物业管理企业无法进住，小区物业管理无法开展，严重影响小区业主正常生活的，业主委员会或县（市）、区物业管理行政主管部门可责令其改正，拒不执行的可以依法申请人民法院强制执行。业主欠缴物业企业的费用，应由物业企业依法申请人民法院执行。

第九十五条　违反本办法规定，开发建设单位未向业主委员会提供物业管理用房的，物业管理行政主管部门可责令其提供。开发建设单位以其它理由拒不提供用房或拒不缴纳等额价款的，业主委员会或县（市）、区物业行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第九十六条　拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十四章　附　则

第九十七条　暂不具备物业管理条件的区域，可由街道、社区居民委员会实行卫生保洁、下水疏通、小区绿化等基本管理，保证居民基本生活需要。业主委员会成立后有自治能力的，也可实行由业主轮流值班或由业主委员会招聘部分临时工作人员来完成物业管理。无自治能力的可委托物业管理企业管理，也可委托社区居委会或有关部门进行基本物业管理。

第九十八条　政府鼓励物业企业开展家政式物业服务（除正常的物业服务活动外，还包括对业主自用部分设施设备的维修养护），解决业主自用部分维修的困难。实行家政式服务的物业，其收费标准由物业管理企业与业主协商确定。

第九十九条　政府每年在城建维护费中核定一定比例的经费作为物业管理补助资金，专项用于解决城市物业管理中遗留的疑难问题、处理应急事件。经费由物业行政主管部门专户存储，滚存使用。

第一百条　本办法应用中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。

第一百零一条　本办法自公布之日起施行，原《葫芦岛市城市住宅区物业管理办法》同时废止。

葫芦岛市物业共用部位和设施设备专项维修资金管理办法

葫芦岛市人民政府令

第100号

现将《葫芦岛市物业共用部位和设施设备专项维修资金管理办法》予以公布，自公布之日起施行。

市长　 孙兆林

二○○六年十月十六日

葫芦岛市物业共用部位和设施设备

专项维修资金管理办法

葫芦岛市城市住宅区物业管理办法

第一章 总则

第一条 为改善和加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用与维护，提高居住环境质量，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的城市住宅区物业管理适用于本办法。

第三条 本办法所称住宅区物业，是指住宅区内房屋及相关共用设施、设备和共有场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。

本办法所称业主是指物业所有权人。

本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

第四条 市建设部门是本市城市住宅区物业管理的行政主管部门，负责住宅区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定物业管理标准和制度，对物业管理委员会的管理和服务工作进行监督、检查。

各区政府及街道办事处、社区居委会和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第五条 住宅区物业管理坚持以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。

第二章 业主、物业使用人的自治管理

第六条 房屋售出率或入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理条件规定的原有住宅区，由建设行政主管部门指导和协助街道办事处、社区居委会组织召开业主、物业使用人大会或代表会，选举产生物业管理委员会。

一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。

物业管理委员会与社区居委会可合署办公或在社区居委会领导下单独设立物业管理专业委员会。

物业管理区域范围由建设行政主管部门在征求街道办事处意见的基础上根据城市建设与管理的实际需要划定。

物业管理区域与社区管理范围，坚持划定一致、便于管理的原则。划定不一致的，应当按照有关设置原则予以调整；暂时无法调整的，其物业管理区域必须小于社区管理范围。

第七条 业主、物业使用人依法享有下列权利并履行相应义务：

（一）物业管理服务的权力；

（二）业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权。

（三）决定有关物业管理的重大事项；

（四）监督物业管理委员会的工作；

（五）执行业主、物业使用人大会和代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；

（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；

（七）按规定缴纳共用部位、设备、设施维修基金和按照缴纳物业管理服务费。

第八条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：

（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；

（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；

（三）改变或撤销物业管理委员会作出的不适当决定；

（四）决定物业管理服务项目、收费等重大事项。

第九条 业主、物业使用人大会或者代表大会由物业管理委员会负责召集，每年至少召开一次，必要时经15%以上业主、物业使用人或者代表提议，可随时召开。

第十条 物业管理委员会由5至15人组成，设主任1名，副主任若干名。

物业管理委员会主任应由业主但任。

第十一条 物业管理委员会每届任期3年。任期期满前3个月应筹备选举新一届物业管理委员会。

物业管理委员会委员可以连任。

第十二条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件到市、县物业行政主管部门登记备案：

（一）物业管理委员会委员名单；

（二）物业管理委员会章程。

第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。

物业管理委员召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、国民委员会等有关单位参加。

第十四条 物业管理委员会的职责是：

（一）维护全体业主、物业使用人的合法权益；

（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；

（三）审定物业管理企业提出的年度物业管理计划、财务预、决算和管理服务的重大措施；

（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

（五）确定或调整物业管理服务内客，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；

（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理措施，监督共用设施设备和共用场地的合理使用；

（七）负责本住宅共用部位、设施、设备维修基金的使用、管理和筹集；

（八）业主、物业使用人大会或者代表大会赋予的其他职责。

第三章 物业管理企业

第十五条 开办物业管理企业必须经县级以上物业行政主管部门资质审查，领取资质证书，并经工商行政审理机关登记注册，领取营业执照，方可从事物业管理。

申请物业管理企业资质条件，由市物业行政主管部门制定。

第十六条 物业管理企业的权利、义务是：

（一）按照物业合同要求，履行住宅区物业管理职责；

（二）依照委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；

（三）制止违反物业管理规定的行为；

（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；

（五）按委托管理合同实施物业管理；

（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；

（七）协助有关部门开展社区活动。

第十七条 物业管理企业必须以与物业管理委员会签订物业管理合同的方式实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容。

（一）双方单位的名称、住所；

（二）管理范围和管理项目；

（三）物业管理要求和服务标准；

（四）物业管理服务费标准；

（五）合同期限；

（六）违约责任；

（七）终止合同的条件；

（八）合同双方约定的其他事项。

物业管理合同自签订之日起15日内，由物业管理企业向县级以上物业行政主管部门备案。物业管理合同使用统—印制的国家示范文本。

第十八条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：

（一）对已收取的物业管理服会费用按实结算，剩余部分予以结转；

（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；

（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第十九条 物业管理企业合并、分立、变更名称、调整法定代表人等，应在30日内到县级以上物业行政主管部门重新办理有关手续。

第四单 物业的前期管理与移交

第二十条 新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立属于物业前期管理。物业的前期管理由房屋开发建设单位或其委托的物业企业负责。

物业前期管理费用分别由房屋开发建设单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和未出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或已出租的，由业主或物业使用人承担。

第二十一条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签订前期物业管理服务协议，并使用统一印制的国家示范文本。

第二十二条 房屋开发建设单位在住宅区建设时，应按下列标准为物业管理和社区居委会无偿提供办公用房：

（一）建筑面积5万平方米以下住宅区为80至100平方米的物业管理用房55平方米的社区服务用房；

（二）建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的为100至120平方米的物业管理用房和110平方米的社区服务用房；

（三）建筑面积在10万平方米以上的分别为120至150平方米、165平方米。

物业和社区实行统一管理的可提供一处办公场所。

上述办公用房所发生的费用可计入该住宅区建设成本。

第二十三条 物业管理办公用房产权属业主共有，在房屋开发建设单位移交物业时一并移交给物业管理委员会，由物业管理委员会有偿提供给物业管理企业使用。

第二十四条 新建住宅区开发建设单位，应按该住宅区总建筑面积0.2%的比例，以成本价向小区物业管理委员会提供商服用房，该房产归业主共有，由物业管理委员会委托物业管理企业经营使用，其经营收入归物业管理委员会，弥补物业管理费用不足。

开发建设单位没有商服用房的，可向物业管理委员会提供标定数量商服用房价格补偿，标准按商服厂房的销售价与成本价价差计算。

第二十五条 房屋开发建设单位移交物业时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：

（一）住宅区平面规划图、竣工总平面图；

（二）单位房屋及配套的基础设离设备的竣工图；

（三）地下管网图；

（四）各类房屋和共用设施设备清单；

（五）其他必要的资料。

第五章 物业的管理与作用

第二十六条 物业管理企业应当将下列事项纳入管理范围：

（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护；

（二）小区道路、车辆的行驶和停放、公共场所的使用和经营；

（三）小区环境卫生、园林、绿地及绿化设施的养护管理；

（四）物业管理委员会商服用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；

（五）日常治安秩序的维持；

（六）物业行政主管部门和委托物业管理合同中约定的其它物业管理事项。

第二十七条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；

（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；

（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；

（五）安装影响房屋结构的动力设备；

（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

第二十八条 业主、物业使用人装修房应当事先告知物业管理企业，并接受物业管理企业有关建筑安全和使用要求的指导。物业管理企业对违反本办法及有关规定装修房屋的行为，应当及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告市县级物业行政主管部门依法处理。

第二十九条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

第三十条 因物业维修或因公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，须经有关行政管理部门批准后施工，并在限定的期限内恢复原状。

第三十一条、在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告。敷设管线、应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。

第三十二条 在物业管理区域内的共用场地增设、改建房屋及其它设施的，须征得物业管理委员会同意并报县级以上物业行政主管部门签署意见后，方可到有关部门办理审批手续。

第三十三条 业主转让、出租房屋或物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或租赁合同的附件。

当事人应当自房屋转让合同或租赁合同签订之日起10日内，将房屋转让或者出租的有关情况书面告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用

第三十四条 住宅共用部位，设施、设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家和省有关规定执行。

第三十五条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。

房屋共用部位、设施、设备、大修、更新、改造费用，在维修基金中列支。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。

第三十六条 房屋的共用部位、设施、设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。

业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或赔偿。

第三十七条 房屋及附属设施设备危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时维修；拖延或拒不维修的，物业管理委员会可以委托物业管理企业进行维修，费用由责任人承担。

第三十八条 业主转让房屋时，其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

第三十九条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业按照本市物业管服务收费指导价协商确定，并报市物价部门和市物业行政主管部门备案。

第四十条 物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务所收取的费用，除市物价部门有统一收费标准外，由当事人双方议定。

第四十一条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目和标准必须向社会公布，接受业主、物业使用人监督。

业主和物业使用人应当按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

第四十二条 收取物业管理服务费须持有市物价行政管理部门核发的收费许可证，并未证收费。收费人员收取物业管理服务费应佩带收费工作标志，使用税务部门监制的物业管理服务收费专用发票。凡不按上述要求收费的，业主、物业使用人有权拒付物业管理服务费。

第四十三条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况，每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第四十四条 业主、物业使用人对物业管理企业公布的物业管理服务纲收支情况可提出质询，物业管理企业应在质询提出7日内予在答复；业主、物业使用人对物业管理服务费收支中存在的违规问题，可向市、县级物业行政主管部门进行投诉，市、县级物业行政主管部门应在收到投诉后15日内予以答复。

第七章 法律责任

第四十五条 违反本办法第十五条规定，未经市物业行政主管部门资质审查，由、市县级物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。

第四十六条 违反本办法第十八条、第二十五条规定之一的，由市、县物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。

第四十七条 违反本办法第二十二条、第二十三条规定，未提供物业管理办公用房的，由市、县级物业行政主管部门责令房屋开发建设单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

第四十八条 违反本办法第二十七条规定。有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，山市、县级物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。

第四十九条 违反本办法第二十九条规定，占用或出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由市、县级物业行政主管部门责令改正，并可处以2000元以上5000元以下罚款。

第五十条 业主、物业使用人违反本办法第四十一条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业除依法追缴外，还可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。

拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

第五十一条 业主、物业企业、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本办法规定的，市、县级物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。

物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

第五十二条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或擅自设立收费项目。提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照法律、法规的规定处罚。

第五十三条 市、县级物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附则

第五十四条 本市城市内的办公楼、写字楼、商厦等物业管理，参照本办法执行。本办法未尽事宜按国家和省有关规定执行。

第五十五条 本办法执行中的具体问题，由市建设委员会负责解释。原《葫芦岛市住宅小区管理暂行规定》（葫政发[1994]7号）同时废止。

第一章　总　则

第一条　为加强物业共用部位和设施设备维修资金的管理，建立健全房屋维修保障机制，维护房屋所有人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于我市连山区、龙港区、南票区及葫芦岛市高新技术产业开发区范围内建造的住宅、非住宅或与单幢住宅楼结构相连的非住宅房屋物业共用部位和设施设备专项维修资金（以下简称维修资金）的交纳、使用和管理。

上述所称住宅和非住宅，包括商品房、经济适用房、集资建房、出售的公有住房、拆迁安置房及拆迁中产权调换的房屋。

第三条　本办法所指物业共用部位，包括结构相连或具有共用性质的房屋主体承重结构部位（含基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

本办法所指物业共用设施设备，包括物业小区或单幢房屋建设费用已摊入房屋成本的共用上下水主立管道、落水管、烟道、水箱、楼梯、安全设施、消防设施、道路、绿地、沟、渠、池井、排水管道、窨井、垃圾通道、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、单元进户门、非经营性车场车库、物业管理用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　市建设行政部门是维修资金的行政主管部门，其所属物业管理机构具体负责维修资金的归集、管理、使用等日常工作。

第五条　维修资金归业主所有，实行专户储存、政府监管和专款专用的原则。政府指定金融部门承办维修资金业务。市建设行政部门设立帐户、分幢建帐、核算到户。

任何单位和个人不准挪用维修资金。财政部门对维修资金的管理和使用实施监督。

第二章　 资　金　缴　存

第六条　维修资金分别由公有售房单位、购房人和开发建设单位交（缴）纳。具体缴存标准按以下规定执行：

（一） 公有住房按下列标准缴交：

1、公有住房（指在住房制度改革中向个人出售的房屋,下同）出售的。多层住房(7层以下含7层)由售房单位按售房款的20%的比例，高层住房（8层以上）按30%的比例从售房款中提取。购房人按购房款的2%的比例交纳，由售房单位代为收取，统一缴交到市建设行政部门。

2、本办法实施前出售的公有住房维修资金,由市住房公积金管理中心划拔到市建设行政部门。

本办法实施前出售的公有住房未提取维修资金的，按本办法规定的标准予以补交。

（二）商品房维修资金按下列标准缴交：

1、商品房（含平房、连排别墅）购房人，按购房款的2.5%的比例交纳。

购买解困房、集资房、安居房、经济适用住房和拆迁安置住房，由房屋产权人按照住房当年造价的2.5%的比例交纳。

2、开发建设单位在物业小区内建设的自用房屋，由开发建设单位按物业小区房屋销售价的2.5%的比例交纳。

3、本办法实施前开发建设单位代收的维修资金，由开发建设单位转交到市建设行政部门。

第七条　维修资金的缴交方式和时限：

（一）开发建设单位应在签订首份商品房销售合同一个月前，将收缴维修资金缴存到市建设行政部门指定的维修资金帐户。

（二）购房人在办理入户手续前30日内或房屋发生转移时，携带《购房合同》正本、购房发票和房屋转移手续到市建设行政部门指定维修资金缴存窗口办理缴存手续，持维修资金收据到房屋权属机构办理房屋初始登记和房屋转移手续。

（三）公有住房出售单位办理售房审批手续时，应当按本办法规定比例将维修资金划转到市维修资金专户。

第三章　资　金　管　理

第八条　维修资金实行收支两条线管理，专户存储，专款专用。维修资金闲置时除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。

第九条　房屋因买卖、赠与、继承等发生产权转移时，维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时转移过户。原业主交纳的维修资金剩余款额，由房屋受让人向原业主支付；房屋转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

第十条　市建设行政部门应当建立维修资金的查询制度。业主有权对维修资金的缴存、使用情况进行查询。

第十一条　维修资金的帐务管理遵循下列原则：

（一）维修资金自存入维修资金专户之日起，按规定计息，利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。

（二）业主委员会应将维修资金的使用情况按幢登记，记帐到户，每季度与市建设行政部门核对维修资金帐目，每年向全体业主公布一次。

（三）承办银行应当每月向市建设行政部门、业主委员会、售房单位提供维修资金帐户对帐单。

（四）物业管理区域发生调整的，业主委员会合并、分立或撤消时，应凭市建设行政部门批准证明及业主明细户清单，办理合并、分立或撤消业主委员会帐户手续。

第十二条　维修资金的续筹应当遵循下列原则： 　（一）一幢或者一个单元的维修资金余额不足首期维修资金30%时，业主委员会应当向该幢或者该单元的业主再次筹集维修资金。具体续筹工作由业主委员会组织实施。

（二）续筹维修资金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但续筹后的维修资金额不得少于首期维修资金。续筹资金应及时交存到市建设行政部门，计入业主委员会帐户和业主明细户。

第十三条　维修资金按下列原则返还：

因拆迁、自然灾害或其他原因造成原房屋灭失的，可办理销户手续。业主可持本人身份证件、注销房屋所有权证证明、市建设行政部门提供的《返还维修资金审批表》、维修资金明细户帐面余额证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修资金个人帐户中的剩余款额，并办理帐户注销手续。

第十四条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，主要用于补充维修资金，业主大会另行决定用途的除外。

第十五条　市建设行政部门应当建立维修资金投诉受理制度。

第四章　使　用

第十六条　维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新、改造。

物业管理区域内属于公共事业等专业部门负责管理的道路、供水、供气、供电等设施设备维修、养护所发生的费用，由相关部门负责。

第十七条　房屋共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造的界定标准依据国家、省及相关行业部门的规定执行。

第十八条　维修资金申请使用的条件和程序。

（一）申请使用维修资金必须同时具备以下条件：

1、维修资金足额归集到位；

2、共用部位、共用设施设备保修期满；

3、维修项目符合物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造的范围；

4、业主大会或业主委员会及符合分摊原则的受益业主同意使用的；

5、法规、规章和有关技术标准规定必须维修的其它情形。

（二）申请使用维修资金的程序：

1、业主委员会成立前，发生的物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新、改造，原则上不得使用维修资金。如确需使用的由社区居委会或建设单位向市建设行政部门提出使用计划，经批准后使用；

2、业主委员会成立后，维修资金的使用，由业主委员会向市建设行政部门书面申请 ，同时提供业主大会同意使用维修资金的决议文件，经批准后使用 ；

3、业主委员会或业主不同意使用维修资金的，但法规、规章和有关技术标准规定必须维修的，由社区居委会或物业管理企业向市建设行政部门提出申请，市建设行政部门组织专家论证后，由市建设行政部门组织维修，其费用支出按物业管理区域受益业主拥有房屋建筑面积比例共同承担。

第十九条　本办法实施前未建立维修资金住宅、非住宅或与单幢住宅楼结构相连的非住宅房屋发生物业共用部位、共用设施设备维修费用，由受益业主拥有房屋建筑面积比例共同承担。

第二十条　物业共用部位、共用设施设备维修实行质量保修制度，其具体内容和期限按建设工程质量管理的有关规定在工程合同中载明。

第二十一条　维修共用部位、共用设施设备时，业主或使用人应当积极配合，不得无理阻拦。因维修需要而损坏业主的设施设备的，维修单位应将损坏部位修复。无故阻拦维修的，造成损失的，行为人应依法承担赔偿责任。

第二十二条　物业共用部位、共用设施设备维修完成后，业主委员会应根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，在物业区域内进行公示，并计入各业主明细户中，同时还应将业主分摊明细报市建设行政部门。

第二十三条　物业共用部位、共用设施设备进行中修、大修更新、改造工程的，应当实行招投标。

第二十四条　维修资金使用比例按下列原则分摊：

（一）房屋主体结构中基础、柱、梁、内外承重墙体维修所需费用由整幢楼业主按所占建筑面积的比例分摊。

（二）不上人屋顶的维修，由其覆盖范围下各层的业主按所占建筑面积的比例分摊。

可上人屋顶（包括屋面和周边护栏），由使用层（户）和覆盖范围下的各层业主按所占建筑面积的比例分摊。

（三）共用楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的维修，房屋共用楼梯，由共用业主按所占建筑面积的比例分摊；某层专用楼梯，由其专用的业主按所占建筑面积的比例分摊。

（四）共用走廊通道、天台、天井、共用设施设备的维修，由共用的业主按所占建筑面积的比例分摊。

（五）共用设施设备非自然损坏，但无法确定责任人的，维修资金按照谁受益谁承担的原则按建筑面积的比例分摊。

第五章　法律责任

第二十五条　公有住房售房单位违反本办法规定未提取维修资金的，财政部门和建设行政主管部门按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第17条规定，责令限期补提维修资金本息，逾期仍不足额提取的，处以应提取之日起每日万分之三的罚款。

第二十六条　违反本办法规定挪用维修资金的，建设行政主管部门按照《物业管理条例》第63条规定，责令限期改正。挪用维修资金造成维修资金损失的，由建设行政主管部门追回挪用的维修资金，并处挪用数额2倍以下的罚款；因物业管理企业的过错致使维修资金被挪用的，物业管理企业应当依法承担责任。业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。构成犯罪的，依法追究有关人员的刑事责任。

第二十七条　物业管理单位有下列行为之一的，建设行政主管部门可依据《物业管理条例》和《物业企业资质管理办法》的有关规定进行处理：

（一）未定期公布维修资金收支情况的；

（二）拒绝接受业主委员会监督、检查和业主查询的；

（三）因维修质量问题造成经济损失的。

第二十八条　业主、售房单位、物业管理单位之间就维修资金发生争议的，当事人可以协商解决，可以向建设行政主管部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十九条　建设行政主管部门、财政部门、银行及物业管理企业应严格执行本办法，并接受审计、纪检、监察等部门的监督、检查。 对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级行政管理部门按照有关规定给予行政处分。给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附　则

第三十条　本办法未尽事宜按有关法律、法规及规章的规定执行。

第三十一条　本办法兴城市、绥中县、建昌县、建制镇及独立的工矿区参照执行。

第三十二条　本办法执行中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。

第三十三条　本办法自发布之日起施行。